5.5.2021 14:30
V druhém díle našeho nového pořadu jsme se s Adamem Šimoníkem z realitní kanceláře Vojta Reality bavili na téma jak správně postupovat při koupi nemovitosti.
Nemovitosti jdou doslova na dračku. Stává se, že jeden den zveřejníme zakázku a už druhý den na ni prostřednictvím různých portálů reaguje patnáct poptávajících,“ popisuje Adam situaci na trhu.
Podcast:
Další díly sledujte ZDE
Kompletní přepis rozhovoru pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení s Adamem Šimoníkem, který moderovala Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás při sledování dalšího dílu našeho pořadu s názvem Pomáháme plnit sny o bydlení. Společně s našimi nejlepšími makléři se tady pravidelně potkáváme a snažíme se vám radit a najít cestu za vaším novým vysněným bydlením. Dnes moje pozvání přijal Adam Šimoník z VOJTA reality a budeme se bavit na téma, jak nemovitost koupit. Adame, dobrý den.
Dobrý den, Moniko. Já vám děkuji za pozvání.
Adame, já potřebuju bydlet, potřebuji si najít nový bydlení a vůbec nevím, jak do toho, kde mám hledat v dnešní době? Mám si koupit noviny, mám se podívat na internet? Poraďte mi.
V současné je době hned několika možností, jak hledat svoji vysněnou nemovitost, nebo jak si splnit sen o bydlení. Samozřejmě, ať už je to offlajnová reklama, kde se můžeme bavit o nějakém tištěném slově, tak samozřejmě nedílnou součástí je toho i ta onlajnová, kde můžete navštívit třeba portál iDNES na základě vaší poptávky nebo filtru, který si zde zadáte. Podíváte se na specifickou lokalitu, kde si můžete zadat i třeba případný typ nemovitosti, metry, v případě, že by se jednalo o rodinný dům, jde možno i vyselektovat plochu pozemku. A vlastně po vyhledání se vám vyselektují nemovitosti, které odpovídají přímo té vaší poptávce nebo specifikaci.
Tak, teď jste hrozně rychlej. Dobře. Najdu si nemovitost na internetu, na nějakým realitním portálu, případně na reality.iDNES.cz. Zadá poptávku a budu očekávat, že se mi nějaký makléř ozve. Podle statistik, který máme z reality idnes vím, že zhruba 40 % makléřů na tyhle ty poptávky nereaguje, nepřijde žádný e-mail, nepřijde telefonní kontakt. Co mi poradíte? Mám vyčkávat, mám makléře uhánět, mám telefonovat, anebo už je to známka toho, že mám hledat někde jinde. Mám se obrátit na někoho jiného?
V případě, že by vás makléř nekontaktoval do 24 hodin s tím, že u nás třeba ve firmě máme, 2× denně sedíme u e-mailů, ať už je to jednou ráno, potom jednou třeba kolem páté šesté hodiny. Je možná dobré tomu makléři zavolat, zkusit se připomenou. A uvidí od vás nějakou větší iniciativu. Teď v současné době se stává, že na některé naše zakázky, které já zveřejním, druhý den už tam mám třeba až 15 poptávajících klientů, kteří nám reagovali prostřednictvím portálů různých, převážně třeba také toho iDNESu. Je potřeba se nimi spojit, zjistit, jaké jsou jejich potřeby, případné časová dostupnost. A na základě toho potom jednáme a řešíme vlastně i prohlídky s těmi individuálními zájemci.
Tak a teď zase z toho mého pohledu. S makléřem jsem se spojila, domluvili jsme se na prohlídce, máme termín. Měla bych se já nějak na tu prohlídku připravit? Anebo obráceně, co bych měla očekávat od té prohlídky, co bych si měla odnést za informace, případně i za materiály?
V realitní branži mám takové pravidlo, že když 2 dělají totéž, neznamená to, že dělají totéž. Ze standartu našim klientům posíláme ještě před prohlídkou tak, abysme třeba případně šetřili i čas toho majitele, posíláme půdorysy, posíláme energetické štítky, náročnost té budovy v rámci vytápění, spotřeby elektřiny. Pokud máme nějaké revize, ať už spalinových cest. Potom tam máme studnu a další tady tyhle prvky se snažíme tomu klientovi poslat už dopředu, tak aby on vlastně byl dopředu seznámen s těmi parametry a byl schopen říct, ano mám o tuto nemovitost opravdu zájem, anebo díky tomu, že teď současná vládní opatření nám trošku regulují ty možnosti, řekne, děkuji za prezentaci, ale na základě vašich podnětů již nemám zájem o tuto nemovitost. Stává se to velice často, nicméně snažíme se tím ušetřit i čas těm poptávajícím, kupujícím, protože nejhorší scénář může být, že klienta vezmete na prohlídku a ten vám už v předsíni řekne, že to je moc malé, anebo že to je moc temné. Fotografie můžou být pěkné, nicméně fotografie z mojí zkušenosti...
Je prostě fotografie.
Adam Šimoník (realitní kancelář VOJTA reality)
Je to fotografie, které mohou být zavádějící, zvláště ty, co se fotí širokoúhlými fotoaparáty.
Takže dostanu informace dopředu. Půjdu na prohlídku. Z nemovitosti jsem nadšená, líbí se mi, chci ji koupit. Co bude dál?
Jsou tu určité parametry, se kterými je nutno se seznámit. První parametr je, zdali na té nemovitosti nevládnou nebo nejsou technické vady, anebo tam můžou být vady právní. Technické vady vám může v podstatě demonstrovat a zjistit případný stavební technik, známý, který se třeba vyzná v rámci stavební techniky. Co se týče těch právních, my k našim prohlídkám máme s sebou vždy originál listu vlastníka, kde případná věcná břemena, ať jsou to zástavní břemena nebo břemena daná zákonem, břemeno dožití, je jich spoustu, předkládáme tomu kupujícímu, aby on byl v podstatě seznámen s tím, co nás ještě čeká předtím, než ta nemovitost bude pro něj takzvaně vhodná k převodu vlastnického práva.
Takový nějaký váš soukromý tip, když bych si kupovala byt, starší byt, co byste třeba vy se svými zkušenostmi v tom bytě hledal, jestli je v pořádku. Na co byste se díval?
U starších bytů. Já mám 2 typy bytů. Buď jsou to ty horní, anebo ty v tom přízemí. U horních bytů vždycky koukáme na strop v rámci tepelných mostů, případného zatékání. U bytů, které jsou situovány třeba v přízemí, když ten dům není podsklepený, zase naopak koukáme spíše po podlaze, zdali zde nevzniká vlhkost, nebo jak je dům zaizolován, protože tyhle 2 typy bytů jsou takové, neříkám problémové, většinou bývají levnější, což může toho kupujícího zaujmout, nicméně zde je v podstatě nejvíce problémů.
No a co financování? Samozřejmě jako většina lidí určitě nemám vlastní zdroje na to, abych celou nemovitost financovala. Když si tu nemovitost teď vyberu, mám začít obíhat banky a začít si shánět hypotéku nebo mi s tím můžete pomoct jako realitní makléř?
Jako realitní zprostředkovatel já sám mám 2 velice šikovné finanční specialisty. Jsou to nezávislí finanční specialisté. Ke smůle, když půjdete do té jedné banky, ať už je zelená nebo jiné barvy, banka vám nikdy neřekne, že zrovna sousední banka to vaše schéma finanční zvládne udělat za lepší sazbu. Schůzka nezávazná s nezávislým finančním poradcem v podstatě funguje jako optimalizace vašeho financování, kde vy už třeba i před prohlídkou a díky tomu, jaká je teďka na trhu, jaký je pres a jaká je velká poptávka. Doporučuji třeba ještě před tou prohlídkou opravdu mít nezávazně zpracované možnosti toho financování, tak abysme věděli, jaké jsou naše vlastní zdroje, jakou sazbu můžeme v případě potřeby dostat, ať už jako jednotlivec, pár a nebo třeba případně rodina, protože některé ty prvky, které jsou začleněné v hypotečním úvěru se opravdu odvíjí nejenom od vašich příjmů. A následně je dobré už být takzvaně připraven, protože kdo bývá připraven nebývá překvapen. Nejhorší scénář je v rámci zamilování se do nemovitosti, nemovitost zarezervovat obratem a pak zjistíme za 7 dní, že v podstatě naše financování nedopadne na základě jistých prvků, které je důležité si prověřit ještě před tou prohlídkou.
Jste mi nahrál. Rezervace. Co to pro mě znamená rezervace, rezervační smlouva. Budu něco sepisovat? Jak je to závazný? Když nevím, jestli dosáhnu na ty finance.
Rezervační smlouva je závazného charakteru. Je to skládání částky, která je považovaná jako záloha na kupní cenu. Tento poplatek je v podstatě nevratný v případě, že by došlo k pochybení na vaší straně. Odvíjí se od toho i to, že třeba v případě, že vám nevyjde to financování, je to chyba vaše, tudíž strana kupující, respektive realitní zprostředkovatel nemá povinnost vám tuto částku vracet. Tudíž před jakoukoliv rezervací je důležité opravdu se seznámit nejenom s technickým stavem té nemovitosti, s právním stavem té nemovitosti, ale mít opravdu zajištěné to financování alespoň orientačně, abych věděl, že opravdu ještě mi třeba zbude nějaká drobná částka na případnou rekonstrukci, vybavení toho bytu. A myslím si, že to financování teďka v současné době, jaká je na trhu, bych doporučoval ještě předtím, než vyrazím na tu prohlídku, protože ta poptávka je tak velká, že opravdu se člověk musí 3× spálit takzvaně a utečou mu 3 byty, jestli se bavíme teď v bytech a až pak on opravdu jde za tím finančním poradcem, nechá si to zpracovat a pak schopen jednat obratem. Současná doba je velice specifická. Banky standardně dělaly nějakých 200 hypoték do týdne, teď je tam fronta 1200 kusů, takže třeba u mých obchodů, teď jsem jich udělal 7 za minulý měsíc, tak máme problém s tím, že musíme případně udělat dodatek a v případě, že vlastně banka není schopna to odbavit obratem, tak jak dřív jsme byli schopni udělat hypotéku a celé financování za 3 týdny, tak teď se dostáváme na dvojnásobnou časovou osu.
Takže když bych si to rozmyslela, přijdu o všechny peníze.
V případě, že si rozmyslíte, že o nemovitost najednou nemáte zájem nebo v podstatě jste třeba sehnala i něco levnějšího...
To mě právě napadlo, že jsem našla něco lepšího, tak už mám smůlu.
Ta částka je nevratná, ale je důležité být seznámena s podmínkami té rezervační smlouvy, s dobou trvání té rezervace, kde minimálně při financování hypotečního úvěru dáváme ze standartu 6 týdnů, teď dáváme 8 tak, aby nám tam vznikla nějaká rezerva, protože v případě, že by to bylo takzvaně na těsno, je lepší, aby všichni, ať už strana kupující, anebo strana prodávající, tady celým tím procesem prošly v klidu bez toho, aniž by byl nějaký pres, anebo neprospané noci.
Super. Já jsem si to nerozmyslela, ten byt je fakt hezkej. Finanční záležitosti jsme vyřešili. Co teď? Fakt ten byt chci.
V případě, že o tu nemovitost máte takový zájem, je důležité si obratem od zprostředkovatele nechat vyhotovit vzor smlouvy rezervační, na základě který se vlastně dostanete do nějakého kolečka, kde budete vidět své podmínky té rezervace. Kolik potřebujeme složit, délka trvání, specifikace té nemovitosti. Samozřejmě nedílnou součástí tak, aby opravdu i ta strana kupující věděla, co kupuje, ať jsou to přílohy, výpisy z Katastrálního úřadu, a tak dále, tak je důležité potom po odsouhlasení toho znění. Doporučím zde i případnou revizi ze strany známého advokáta nebo si přímo někomu tady tohle zaplatit, protože každá rezervační smlouva, co já jsem viděl za poslední dobu, protože i já sám chodím jako zástupce kupující na ty prohlídky a provádí je tím procesem a plním jim ty sny o bydlení, tak nebyla žádná smlouva stejná. Všechny kanceláře mají sice stejnou, ale různou formulaci, ať už co se týče slov nebo různých parametrů, které jsou tam začleněný, povinnosti prodávajícího, povinnosti kupujícího, a tak dále.
Kolik procent tvoří ta rezervační záloha?
Rezervační záloha může být velice individuální, ať už co se týče provize pro realitní kancelář, anebo v případě vlastně složení zálohy na kupní cenu. Ze standardu se pohybujeme od tří do pěti procent, ale odvíjí se to taky od té ceny nemovitosti.
A skládám tu zálohu přímo realitní kanceláři?
Ano, tuhle zálohu skládáte vlastně realitní kanceláři s tím, že částky vlastně do 270 000 podle regulace České národní banky mohou být složeny v hotovosti. Jakákoliv částka, která převyšuje tuto cifru, musí být složena přímo na účet.
Tak a pak už asi následuje kupní smlouva?
Ano, kupní smlouva bývá obratem vyhotovena u nás do 24 hodin. Vlastně takový návrh, který vy nejenom potřebujete v rámci vlastně toho financování, musíte ho doložit do banky. Je to jedna z podmínek čerpání nebo schválení vašeho úvěru a následného čerpání, ale také potom kupní smlouva nese další podmínky toho prodeje a specifikace celého toho procesu, ať už co se týče časové osy, data předání, specifikaci těch nemovitostí. Může jich být více v té kupní smlouvě začleněno, protože pokud si kupuji dům, tak k němu třeba náleží nějaký pozemek, zahrada za domem, a tak dále. A samozřejmě kupní smlouvu je nutné podepsat do termínu, který máte specifikovaný v rezervační smlouvě.
Předání nemovitosti. Jak probíhá to? Různé přepisy energií.
Předání nemovitosti vlastně vzniká po přepisu vlastnického práva na katastru, kde vlastně vy přebíráte nemovitost. S nemovitostí samozřejmě nepřebíráte jenom odpovědnost za nemovitost, ale odpovídáte také za hodnoty na měřicích zařízeních.
Tak ještě zastavím. Všechny tyhle ty věci si musím oběhat sama nebo my s tím pomůže realitní zprostředkovatel?
Jak který. To je specifické. Protože pro mě je nedílnou součástí samozřejmě i finalizace převodu těch energií, protože je to sice na základě předávacího protokolu, vy si můžete vybrat svého budoucího doručovatele těch služeb, nicméně pokud se realitní makléř stará nejenom teda o spokojenost strany prodávající, tak je to nedílnou součástí potom ty energie převézt. Protože pokud by se strana prodávající takzvaně kousla, tak si je může ty energie takzvaně ze dne na den odepsat a vy máte podle dodavatelů 10 dní na to, než přijde někdo a odebere vám odběrné zařízení a potom vznikají různé penále, čekají vás nové revize a ten byt se může stát na další měsíc a půl neobyvatelný, protože asi těžko budete bydlet v bytě, kde není elektřina nebo vám nejde plyn.
Co k tomu říct. Vypadá to takhle strašně složitě. Nemovitost samozřejmě může být prodávaná i napřímo. Nemusí to být nemovitost, kterou prodává realitní makléř. Ale jak, když vás tak poslouchám, tak bych do toho asi nešla a určitě bych doporučila se obrátit na odborníka, buď na realitního makléře nebo nějakého specialistu, jak finančního, daňového, právního a tímto procesem neprocházet bez jakýchkoliv zkušeností. Určitě můžete přijít o dost peněz a způsobit si spousta problémů a nervů. Souhlasíte s tím, Adame?
Já s tím naprosto souhlasím. Navíc díky vlastně teďka novým novelám nejenom o zprostředkovatelském zákon nebo zákon o zprostředkování prodeje nemovitostí ten zprostředkovatel nese plnou odpovědnost za informace, které předává straně kupující jako koncovému spotřebiteli. U těch prodávajících občas člověk si myslí, koupím si někde něco bez realitky a na tom ušetřím jako strana kupující, ten prodávající občas nemusí být zcela seznámen s tím, jaké jsou jeho povinností, ať už jsou to různé doložení revizí, pasportu budovy, energetického štítku. Ba naopak někteří prodávající, kteří prodávají bez realitky, se rádi schovají tedy za to, že vlastně strana kupující vůbec neví, co jí může být doloženo, jaké jsou potenciální potom problémy. A nebavím se teď jenom o skrytých vadách nemovitosti, ale je tam jednodušší zamaskovat v podstatě i technické vady viditelné. No a potom strana kupující, přestože si koupila třeba svůj dům snů, tak může být velice nemile překvapena, co se může stát s takovým domem za 3 měsíce, kdy nám půlka domu začne plesnivět, do domu začne zatékat, zjistíme, že elektřina je v dezolátním stavu. A jenom díky tomu, že to prostě strana prodávající takzvaně zamaskovala na chvilku, aby se to prodalo dobře, tak potom už tam není cesty zpět, aby si člověk vůbec na něco stěžovat. Samozřejmě u skrytých vad máme nějakou pětiletku, kde si můžu vzpomenout, ale skryté vady jsou opravdu vady, které neodhalila ani strana prodávající ani strana kupující v rámci převodu nebo té doby toho převodu a potom je velice těžko soudně domahatelné a nějaká náhrada tady těchhle škod, anebo případných oprav.
Máte nějakou radu na závěr pro kupující?
Pro kupující určitě, nebál bych se obrátit na někoho i jako strana kupující, kdo o této problematice nebo této tématice rozumí. Když to řeknu velice laicky, když si půjdete koupit ojetý vůz tady někam za město, který jste zahlédla na neplacené inzerci, i já když jsem takhle kupoval svůj ojetý vůz, tak jsem zavolal Petrovi, který se v tom slušně řečeno, rýpe už nějakých 10 let. A opravdu ten vůz, co jsme nakonec koupili, tak prošel důkladnou kontrolou. Já jako realitní makléř mám i certifikaci na posuzování technického stavu, posuzování toho právního stavu a jsem schopen hnedka, jak se za námi zavřou dveře v podstatě říct, jestli ten dům opravdu nejenom také cenově odpovídá, protože se čím dál častěji stýkáme s nemovitostma, které jsou takzvaně předražené, můžou být krásné, ale po tom kdo nám nastaví vlastně to zrcadlo, je ta banka, protože ta nám ze standartu nemovitost podhodnotí o třeba 20 %. A v případě, že ten náš finanční plán je limitovaný a nemáme dostatek vlastních zdrojů, můžeme potom se dostat do situace, kdy sháníme narychlo peníze. Může to být v řádu statisíců, může to být i nějaký ten 1 000 000. A v případě, že se nenajde nějaká hodná babička, která nám zastaví její bydlení, anebo tetička, která má zrovna pod polštářem zbytečných 700 000, tak můžeme i takhle přijít o ten rezervační poplatek.
Adama, děkuju moc za vaše rady, zkušenosti, tipy. Doufám, že jsme vám pomohli, sledujte nás dál. V dalším díle se zaměříme na to, jak se dá připravit nemovitost k prodeji. Mějte se hezky na shledanou.
Já vám také přeji hezký den. Zatím na shledanou.
