19.3.2024 4:24
Vítejte u našeho nejnovějšího článku a videa "Analýza vývoje realitního trhu" s Petrem Makovským z Reality.iDNES.cz a speciálními hosty. V tomto díle se podíváme na aktuální situaci na realitním trhu v březnu 2024 a pokusíme se odpovědět na otázky, které zajímají jak investory, tak ty, kdo hledají nové bydlení.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh je neustálým zrcadlem ekonomického vývoje společnosti, a proto je důležité sledovat jeho změny a adaptovat se na ně. Rok 2024 přináší nové výzvy i příležitosti, jak ukazuje nedávná diskuse s předními odborníky na realitní trh.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, zahájil diskusi pozitivním pohledem na první dva měsíce roku 2024, zdůrazňující optimistické signály z trhu. Jeho názor sdíleli i pozvaní hosté, kteří představili různorodé pohledy na současné i budoucí vývoje.
Investoři se začínají pomalu vracet na trh, lákáni nižšími cenami a potenciálem pro zisk. Jejich aktivita se však liší region od regionu a závisí na specifických segmentech trhu.
Rok 2024 přináší realitnímu trhu naději na obnovu a stabilizaci. I když je trh stále plný nejistot, existuje silný důvod k optimismu. Klíčem k úspěchu je adaptabilita, předvídavost a využívání expertních znalostí pro informovaná rozhodnutí.
Diskuse ukázala, že i v proměnlivém prostředí realitního trhu existují příležitosti pro ty, kdo jsou připraveni je hledat. Zda se trh vrátí k předpandemické normalitě, zůstává otázkou. Jedno je však jisté – dynamika trhu pokračuje, a s ní i hledání nových cest k růstu a prosperitě.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy vývoje realitního trhu. Tentokrát máme již březen roku 2024 a já jsem velmi rád, že tady můžu přivítat tři milé hosty. Nejdřív začnu dámou, Petra Holíková z Evropy Realitní kanceláře.
Děkuju, Petře, ahoj.
Ahoj. Petr Čajan, REALITY PRORADOST, dobrý den.
Díky za pozvání. Dobrý den.
A Jan Štohanzl, nezávislý odborník na realitním trhu. Ahoj, Honzo.
Ahoj, Petře.
Jsem rád, že vás tady mám. Je březen, první dva měsíce tohohle roku byly z mého pohledu velmi pozitivní. A moje první otázka samozřejmě musí znít, jestli to je taky u vás a jestli cítíte ten posun na tom realitním trhu, že se vlastně pohnul tím správným směrem tam, kde jsme to všichni čekali. A začnu dámou, samozřejmě.
Děkuju, Petře. Určitě ten trh se posouvá. Já teda jsem to zaznamenala už na podzim loňského roku, nicméně ta situace teďko už je za mě jako, jako fajn prostě, jo. Už je to, já říkám, že už jsme téměř zpátky jako v době před covidem, takže jedeme dál, prostě pokračujeme.
No, výborně. Petr.
No, musím to potvrdit, nečekal jsem to, že to bude takhle jako rychle, ale data za posledních několik měsíců, co jako jdou stále (???), tak je vidět, že hlavně Praha, tak to je opravdu jako neuvěřitelný, že ta doba prodeje se strašně zkrátila a jako hypotéky jsou furt vysoko, ale vzhledem k tomu, co bylo minulý rok, tak jsou nízko relativně. Takže jako ta poptávka jako zásadním způsobem ožívá. Docela mě to překvapilo.
Takže jste spokojený?
Minimálně určitě ano.
To jsem rád. Honzo, jako nezávislý odborník, jak to vidíš ty dneska?
Mám být taky spokojen?
Ne, ne, záleží na tom, buď takový, jaký máš být.
Nějaký data, samozřejmě, mám k dispozici a potvrzuju to, co říkají kolegové, možná jako tam nevidím žádný takový jako velepohyb, protože už ten minulý rok vlastně byl dobrý a obchodovalo se. Uvidíme, kam se to hne. Pořád trvá to, že se oddělili od sebe jako segmenty kvality a nekvality. A tam bych nějak nejásal. Pořád nejsme na trhu, kde by se prodalo všechno hned. Takže. Ale jako dá se očekávat, co říkal Petr, prostě jako ten výhled na levnější peníze zas nastartuje a ta odložená spotřeba samozřejmě, protože se chvíli neobchodovalo tak rychle, tak asi když nepřijde žádná jobovka zase zvenčí, tak nás čeká celkem dobrý rok.
Já, když se na to podívám z hlediska cen, rozdělíme to na ceny, samozřejmě na prodej bytů a domů, tak byty už začaly růst, nabídkové ceny bytů už začaly několik měsíců po sobě růst nazpátek nahoru. Samozřejmě závisí na kategorii, na místě, na lokalitě, na to se potom zeptám vás. Domy podle čísel ještě nepřestaly klesat. Je to tak, je to tak? Máte k tomu nějaký detail? Nebo jak to vidíte?
To záleží na lokalitě, Petře. Opět, jo. Ale někde ty domy klesly, zejména takový ty hodně starý domy, jo, bych řekla jako mimo Prahu. My, prostě Středočeský kraj, tak tam ta cena určitě klesla za mě, jinak ostatní domy zůstávají stát, ty předražený nemovitosti novější, tak ty prostě stojí, vyčkávají. A byty tam teda už jako, tam už ta vzrůstající tendence je.
To znamená, že už lidi, kteří chtěli koupit, tak už propásli ten nejlepší okamžik?
Ano, za mě ano. Já teda jsem zejména Praha, Středočeský kraj, takže myslím si, že ten nejlepší okamžik byl prostě v okolí těsně před Vánoci.
Teď přeskočím Petra, protože, no, vždycky ten třetí to má vždycky nejhorší, tak teď zkusíme Honzu. Úplně stejná otázka.
Jsi ze mě udělal třetího.
Ne, ne, ne.
Prosím tě, já to takhle jako, tak se nedá říct, to je hrozně malý odstup a ty data se těžko dají vyhodnocovat. Teď ještě budu dojíždět a já myslím, že je pořád dobrý okamžik pro lidi, který chtějí měnit bydlení, který prostě chtějí prodat, koupit. Ten trh je relativně klidný, pořád se to dá realizovat a pořád je dobrá, dobrá šance jako koupit hezky skladová zásoba. To vidíš ty, tak tam relativně je, i když jsme nezažili to, co jsme možná čekali, že by to tam převršilo zvláště bytů, z kterých si nevybírat, to se prostě nestalo ani v té jakoby krizi.
Největší krizi.
No a byl bych velmi opatrný z hlediska interpretace nabídkových cen, protože tobě se zdá z těch tvých dat, že stoupají, ale pořád se hodně vyjednává a ty realizovaný ceny jako mají poměrně velký zpoždění a prostě ta, ten gap mezi tou nabídkovou cenou a tou dosaženou, kterou pak si vyčteme z katastru nebo z těch rezervaček, tak je poměrně vysoký, jo.
Ještě pořád?
Je vysoký, prostě býval, býval nižší a vlastně je to taková trošku iluze, jo, ty nabídkový ceny.
Tak nabídkový ceny ukazují nějaký trend, ten trend, který se dá sledovat dlouhodobě, občas tam prostě rozdíly mezi nabídkou a prodejní cenou byly v řádu několika procent. Teď je v řádu menších desítek.
Přesně tak.
Je to, je to o tom, ale dá se tam sledovat určitý trend a v některých lokalitách, v některých lokalitách i ty prodejní ceny začaly, začaly, začaly růst. Zase vidíme, ale samozřejmě ten doběh je dlouhodobý. Máme v tuhle chvíli teprve březen, to znamená z katastru možná data máme za obchody, který končily v loňském roce, ty nejnovější tam ještě nejsou nebo nejsou vytažené úplně ven a bude to chvilku ten trend dobíhat. Petře.
No, souhlasím s oběma, já ty data poměrně hodně studuju teď jako nějakou dobu a na tom trhu jsem docela dlouho, už 120 let a vidím, že nabídková cena je samozřejmě určující, ale já sleduju hlavně, kolik je těch nemovitostí v tom, v té lokalitě k dispozici a tam ten trend je jasný. To znamená, že jestliže jde nabídková cena, i když je jako virtuální, jde nahoru a snižuje se počet nabídek na tom trhu, tak ty dva tendry se spojují. To znamená, že když ještě vezmu do toho, že budou a jsou levnější peníze, tak ten prostor pro vyjednávání se zmenšuje. Samozřejmě to strašně závisí, jestli to je Praha a střední Čechy a podobně. Třeba, co se týče té původní otázky, ty domy ve středních Čechách, protože jich je tam nejvíc, myslím, že jako čtyři z těch tisíc nabídek domů je ve středních Čechách, tak ten trend, ty lidi si ještě furt můžou vybírat a je tam strašně moc domů, který jsou veliký. Furt ještě doznívá ten problém s energiemi, řešíme dost často furt výměnu většího za menšího, ještě furt to dobíhá, protože podle mě, když jsem to tady říkal už dřív, a to jsou moje data, ale celkově, když se nastartuje nějaký trend, tak většinou v realitách jsou roky dlouhý, teď to bylo strašně krátký, jo, ty dva roky není nic moc a já jsem čekal teda mnohem větší jako propad, to nenastalo. Tak jako samozřejmě pro nás dobře, ale jako trošku jako je to zvláštní, že ten český trh je trošku jako malinko jiný a furt to začíná vypadat víc a víc optimisticky teda v tomhle případě, protože nabídek na trhu je reálně míň, jako neříkám všude, ale v drtivý většině a ceny nabídkový jdou nahoru, protože samozřejmě už to zkouší poptávající a teda prodávající a realitní kanceláře samozřejmě logicky chtějí co nejvyšší cenu pro své klienty. A vidíme, že i přesto z toho trhu mizí poměrně dost těch nabídek, jo, že třeba v roce 2014, myslím, bylo v Praze, tuším, 14 000 nabídek nemovitostí, teď jich je kolem třeba sedmi - šesti. Už možná i míň. Takže jakoby určitě tady není jako přebytek těch nabídek. To znamená, že tlak na zvyšování cen je tady jako z několika směrů dokonce, ale to jsou lidi, co se bude dít, že jo.
Možná ještě v krátkosti, pojďme se podívat na pronájmy. Nějaký data o pronájmech jste taky dostali dopředu, na který jsme se podívali. Tam je velmi, ten trend je velmi podobný, ceny rostou a tam rostou dlouhodobě, ale počet nabídek, které jsou k dispozici, tak dramaticky klesnou. Meziročně relativně dramaticky v Praze z 11 000 na sedm, v Jihomoravském kraji ze 4000 na 2,5. Bavíme se o bytech k pronájmu, ty pronájmy jsou ještě pořád tak velice lukrativní pro, pro všechny? Možná začne Petr nejdřív.
Tak lukrativní bych neřekl, ale jsou tady zase vlivy, který jak do toho skočily ty externí, a to, že prostě je tady 500 000 přistěhovalců, a to se prostě promítlo v tom trhu mimo ty všechny jako aspekty. A zase je to v nějaký vlnách, ale v tuhle tu chvíli opravdu furt ty nájmy jsou zajímavý a ten nárůst i třeba, já jsem se díval na ty grafy, který jsou poměrně dobře zpracovaný u toho Cemapu s vámi, tak ukazují, že opravdu ten nárůst za posledních několik je obrovský, jo, že ta inflace v tom nájmu je obří, stejně tak, jak bylo v nemovitostech, jako v prodejních cenách. Takže furt je velký hlad, to je jako zajímavý segment ještě v tuto chvíli. Otázka zase jako, nestaví se moc.
Honzo, k nájmu něco?
Zkusím, tak ceny jsou samozřejmě na nějakých historických maximech, na druhou stranu je to jako spotřebnější zboží, to znamená, jako všechno to podléhá zdražení. A my sledujeme index poměru příjmů versus nájemného, a to je v podstatě nějaká křivka, která osciluje od začátku prostě po převratu prostě mezi nějakými čísly je to teďka spíš na horní hranici ten nárok na lidi, ale musíš do toho promítnout prostě cenu hypoték, to znamená, když budu srovnávat tu možnost prostě platit hypotéku nebo být v nájmu, tak prostě, když byly drahý peníze, no, tak prostě spousta lidí jako volila, nevím, jestli správně a z dlouhodobého hlediska jako moudře, ale spíš bych řekl, že ne, ale volila prostě tu levnější variantu. V momentě, kdy se očekává, a to možná souvisí i s tím, o čem jsme mluvili předtím, jako jestli byla dobrá doba na tom trhu peněz, je taková situace, že vlastně banky vyčkávají, ale už tam mají nějakou vatu prostě nad tím mezibankovním trhem poměrně slušnou, že se dá očekávat poměrně prudký zlevnění ještě. Peníze budou dostupnější, takže ty hypotéky začnou proti těm nájmům vycházet jako lepší. Uvidíme, co to udělá. Jako nečekal bych, že nájmy raketově porostou tím tempem. Ještě bych možná k tomu řekl jednu věc, že když se koukneš na dlouhodobý ceny, vývoj cen nájmů, zvláště v Praze, tak ono je to naprostá linie, kromě toho covidu, který tam udělal tu bouli, ale vlastně pokračujeme v dlouhodobém trendu prostě neustálého zvyšování cen nájmů. Takže tam je jenom taková propadlina, která byla ale naprosto uměle zapříčiněna.
Petro, možná k Praze, středním Čechám. Nájmy.
Já souhlasím s pány, co se týče toho pronájmu, vlastně ono to má i logiku, že jo, tak když byl propad v nemovitostech, kupovali se nemovitosti, tak ty pronájmy nebyly tak poptávaný, ale potom ve chvíli, kdy přišla, řekněme, teda ta krize, tak ty lidi nekupovali a museli řešit tu bytovou jejich situaci nějakým způsobem. Takže zase, že by se dostala ta poptávka po podnájmech, jo, a to si myslím, že už se tak jako teďko ustálilo vlastně. Vybral se jakoby i ten trh těch nájmů a teďko se lidi budou vracet zpátky k tomu, jak říkal Honza, prostě k nákupům.
Chtěl jsem se zeptat na jednu věc, dneska vy jako realitní kanceláře primárně zastupujete prodávající v rámci České republiky v drtivé většině. Je pro něj jako pro prodávajícího ten vývoj, který vidíme možná od podzimu, možná od začátku tohohle roku, povzbuzující, optimistický pro ně?
Ano, pokud ti to ten makléř zastupující dobře vysvětlí, protože ty lidi ještě žijí, docela část lidí v těch cenách v době covidu. Takže samozřejmě přijdete na schůzku a tam prostě lítají horentní sumy a je potřeba to klientovi vysvětlit, že tam nějaký výkyv byl, jak byl způsobený, a to, kde je ta správná cena, jo, abyste se dostali.. Samozřejmě dlouhodobě v horizontu ta hranice, ty ceny rostou pořád, ale prostě jako ten zub je potřeba vynechat, ten prostě jakoby nebyl, jo. Takže když máte dobrého makléře, který vám to vysvětlí, ten klient to pochopí a myslím si, že není problém a ten prodej určitě kdykoliv. Za mě, za mě nákup a prodej nemovitosti kdykoliv, v jakýmkoliv čase, cokoliv prostě.
Když je potřeba.
No, samozřejmě, což je...
Je furt. Petře.
Pro prodávající, bych řekl, že je docela dobrá situace, ale otázka je, jestli jsou to právě prodávající, který chtějí prodávat nebo chtějí prodat, jo, je spoustu tady prodávajících, který využívají národní kanceláře k tomu, aby prodávali, a aby vyzkoušeli, jaká bude odezva. Třeba nechtějí úplně prodat, jo. Ti, co chtějí jako prodat, tak už jsou dost jako, nebo za mě, co já sleduji delší dobu, tak už jsou docela zkušení ty prodávající, už to není jako naivní člověk, protože máme jako různý aplikace, weby a srovnávače a podobně. Takže i když teda se hodně jako liší kus od kusu, kolikrát vyjde nemovitost 6 až 14 000 000, tak jako tam máme docela velký jako spread, kde si můžeme jako říct, jaká je cena. Každopádně ty, co chtějí prodávat, tak s tou cenou musí jako pracovat. Každopádně teď v tuto chvíli, když se to dobře vysvětlí nebo záleží, jak ten makléř pracuje, tak se to prodává nebo prodává se to už za lepší ceny. Takže když se vrátím k té otázce, podle mě si myslím, že začíná být docela dobrá doba pro prodej jako taková. Čekat? Otázka je, jestli má smysl, nebo nemá. To už.
Možná se zeptám Honzy, protože ty tady seš dneska jako nezávislý člověk. Petr říkal, že vyjde občas mezi šesti až 14 000 000. To mě jenom tak napadlo. Jak si ten prodávající, který si platí realitního makléře, vlastně může být jistý, že ten realitní makléř, když tam přijde na tu schůzku, tak mu vlastně říká tu správnou cenu, jo, protože to je, to mě jenom teď napadlo do toho, protože reálně na tom trhu bohužel působí dneska tisíce makléřů, možná někteří by tam ani působit nemuseli, neměli, ale prostě tam působí. A já, když přijdu za někým, komu budu chtít prodat jeho nemovitost, slíbím mu 14, reálná cena je osm, tak to samozřejmě dostanu tu zakázku, velmi pravděpodobně, protože když tam přijdou potom profíci, který mu řeknou, ano, bude to stát osm, tak já samozřejmě budu rád slyšet na to, že to někdo pro nás za 14. Ale jak ten prodávající vlastně si má ověřit, že ten makléř, který za ním přijde a nabídne mu 14, tak velmi pravděpodobně je trošku mimo?
No, to je skvělá otázka, Petře, takhle to bylo přece vždycky. Dneska máme nějaký technologie, nějaký nástroje, ale stále to trvá. A jako finanční gramotnost těch klientů je jako přímo úměrná finanční gramotnosti všech lidí tady. Takže téměř jako zoufalá.
Co bys doporučil těm lidem?
Vybírat zkušeného profíka, který má za sebou dobrý reference. Ne vždycky prostě to je univerzální rada, prostě ten makléř má za sebou nějaký track prostě spokojených lidí a vypadá to, že třeba publikuje prostě, má to hlavu a patu atd. tak takového makléře já bych si vybíral, samozřejmě.
Referenci si napíšu jako jakoukoliv sám, to já jsem v pohodě.
Tak můžeš to nějak jako ověřovat, nevím, no. Tak je to prostě, je to asi dobrá rada se takhle tímhle způsobem jako toho makléře ptát a samozřejmě ty nástroje technologický, který tady jsou, jako je to dvojí ostří, jo, prostě makléři se na to můžou spolehnout a pokud se na to spolehnou a nemají jako dobrou znalost té lokality, tak samozřejmě ustřelí úplně šíleně, prostě tomu nerozumějí, to řeknu natvrdo. A co se nám to stalo vlastně po tom obřím nárůstu cen a tím pádem i provizí pro ty makléře, tak začali zase migrovat jako po celý republice, protože zkrátka se jim to vyplatí finančně a dobře víme, že když makléř jede někam, kde se nevyzná, tak samozřejmě to je věštění z koule a prostě to neumí. Potom ten klient může být poškozen prostě tím odhadem, a to nemusí být tím, že on se podbízí, může to být prostě jenom tím, že nedokáže zhodnotit správně, kdo je ten, kdo je ta cílovka, nedokáže na tu cílovku tím pádem zaměřit nějaký marketing a tím pádem nedosáhne dobrý ceny. Takže jako lokálního odborníka s dobrou zkušeností, s dobrými prodeji a radil bych vždycky klientovi se ptát toho člověka, co tady realizoval. Jdu po těch příbězích. Takže to poznáš, když si začne vymýšlet, že tam prodal 600 bytů jako takhle, tak to asi nebude pravda.
My si totiž v rámci projektu Realiťák roku občas děláme i testy nejenom ze strany těch, jak prodávají ty nemovitosti, ale i způsobem jak si nabírají. To znamená, jsme ve fázi prodávajícího, máme na to, máme na to už nějaký vehikl, za námi chodí realitní kanceláře, realitní makléři specificky, že by chtěli tu nemovitost, kterou my tam máme v různých částech republiky prodat, a to byste se jako velmi divili, že třeba Cemap - cenové mapy, se kterými spolupracujeme, tak mají krásnou prezentaci o tom, kolik ta nemovitost má stát a u někoho je to 8 milionů, u někoho to vyjde 6 milionů na tom papíře a je to furt ten stejný, ten stejný zdroj. To znamená, jak se v tom ten člověk jako kromě těch referencí má vlastně vyznat, že jo? Pro standardního prodávajícího, který prodává jednou v životě, nikdy to neviděl, ani si to nevyzkoušel sám, ještě možná jako ta lepší varianta, že si to nevyzkoušel, tak vlastně on skoro nemá šanci poznat, že ten člověk, který za ním přijde a nabízí mu osm na stejným papíře ze stejných podkladů, tak samozřejmě to radši dá někomu, kdo platí osm než někomu za těch šest, který to má zpracovaný správně. Jak byste se vy jako odborníci na to vlastně tvářili? Je to složitý, já vím, to je prostě...
Já používám víc těch nástrojů, nejenom jedny, cenové mapy mimochodem také, ale jsou ještě další, který máme. Takže opravdu nad tím strávím dostatek jako dost času, než si tu cenu vyhodnotím, jo.
Omlouvám se, jak ten klient pozná, že to zrovna ty máš správně?
Já mu to ale všechno předložím, to je všechno. No, takže jako on, když jakoby má, jakoby stojí nohama na zemi a vidí notabene reálný kupní ceny, za kolik ty nemovitosti v jeho okolí byly prodaný, tak já si myslím, že to je asi jako úplně ten největší argument, no.
Petře, názor? Je to složitý, my se s tím setkáváme v rámci projektu Realiťák roku jako velmi, velmi, velmi často a není to vůbec jednoduchý poznat, jo. I jako z hlediska toho, že na druhé straně stojí vyškolený člověk, který přesně ví, co tam z těch papírů, jak realizovaných cen, tak třeba z Cemapu vlastně vychází správně, jo, ale člověk se strašně, strašně se diví.
Já vím, co tím myslíš, ale já nemůžu se k tomu asi vyjádřit, protože se mi to nikdy nestalo.
Zkuste si někdy udělat, zkuste si to někdy jenom tak pro legraci sami prodávat něco.
V rámci svojí praxe jsem to zažil hodně krát i jako prodávající, takže se mi tohle to stalo x-krát. A právě to je jako v podstatě pro ty lidi, kolikrát je to jako hození kostkou, jo. Když má někdo reference z toho místa, strašně záleží na lokalitě, že jo, jakmile to je Praha nebo větší města, tak tam ta srovnávací základna je dobrá a i ta cena se dá jako extrémně jednoduše. Kdekoliv jinde, je to opravdu o štěstí, bych řekl skoro, protože ten makléř může mít prodeje, ale nemusí mít dobrý prodeje. Může prodávat hodně, ale může prodávat třeba pod cenou. Ono jako těch věcí je právě dost, když přijde někdo a řekne, nám tvrdí, že 8 milionů, já to prodám za šest, když přesvědčí toho klienta za šest, tak to určitě prodá, zase má reference. Ono to je dvousečná zbraň trošku. Takže já jsem se sešel, setkal už s těmi, že makléř přišel právě z tohohle toho důvodu se čtyřmi cenovými mapami, aby mi jako vyrazil dech jako prodávajícímu, tak jsem jako koukal, že to má dobře zpracovaný. Nicméně byl úplně mimo a měl zde místní jako působiště, bylo to prostě v jižních Čechách malá jako obec, kde se dělá málo transakcí. Takže je to na štěstí, je to o referencích a je to samozřejmě, aby ty lidi opravdu něco dělali trošku, podívali se na ten trh, podívali se do okolí, podívali se na přibližně podobnou nemovitost, jestli se prodává a v ten moment aspoň ví, kde je ten jejich kompas jako. I když nabídkový ceny jsou samozřejmě jinde, kord v lokalitách, který jsou úplně vyloučený, ale menší, kde je prostě málo transakcí, tak to není nic určující, protože soused může prodávat hezký barák za 10 000 000, ale reálně ho prodá za šest a obráceně. Takže není to jednoduchá situace. Na rostoucím trhu se to promine, protože v čase ty ceny dorostou a makléř prodá. Na tomhle tom trhu, kde ještě furt jsou kupující a prodávající, teď bych řekl, že ten balanc jako nastal docela podle mě, jo, jak byl covid, pak byl propad, teď jsme se dostali do té situace, podle mě teda, když vidím ty data, dostali jsme se do situace, kdy je tady na stejný síle prodávající a na stejné síle kupující. Připadá mi, že teď se dostáváme do nějaký rovnováhy. Takže teď je to o tom sehnat správného makléře, jako že to jinak asi nepůjde, bez referencí už to nejde, bez místní příslušnosti taky ne. Takže. Myslím si, že když někdo nabídne nemovitost za 8 milionů, reálná cena je šest třeba, nestane se během roku, že by se ty ceny tak rychle zvedly. To znamená, že asi pravděpodobně se ta nemovitost neprodá. Takže jediný, co se stane, že bude prodávající naštvaný, a pak to dá někomu, kdo to prodá za šest.
Ztratí půl roku.
Ano, ano.
Je to přesně tak. Makléř mu bude volat, že musí zlevnit, což tady je evergreen prostě toho trhu jako odjakživa, to je jako jediná strategie. Ještě bych možná doplnil k tomu, co tady bylo řečeno, ta metodika toho výpočtu té ceny existuje, těch metod je několik. Netrpím naprostou iluzí, že je makléři znají a používají, to je časově náročný a odbornostně náročný a prostě není to, není to sexy, že jo. Sexy je se natočit zpomaleně na video z výšky. Ale druhá věc ještě, kterou doplním, je, že jako když budeš jako dobře pracovat s katastrem, porovnávat s těmi mapami, odečítat, co opravdu se prodalo, jaký to mělo pozemek, v jakým to bylo stavu, tak se k té ceně v lokalitě dostaneš, i když tam těch transakcí je relativně málo a můžeš konzultovat s nějakými dalšími odborníky. Takže. A další věc, která se k tomu pojí, a to je důležitý pro toho prodávajícího, je, jakou prodejní strategii ten makléř zvolí. To znamená, když by ten klient byl poučenější, zase srovnáme s nějakým vyspělým trhem, tak by věděl, co ten makléř pro něj bude dělat, když to neprodá prvnímu, nebo že prostě přesně ho nebude tahat dolů jenom proto, že mu nějaký stránky, na kterých nabízí, nefungují, jo. A tohle je extrémně důležitý. Takže se dá dosáhnout reálná cena, i když třeba se netrefím v tom úvodu, když budu mít dobrou prodejní strategii a budu skutečně obchodovat pro toho klienta, tak já tu cenu umím zvýšit na nějakou hladinu, protože holt jsem se netrefil, mám tam velkou poptávku, tu postavím proti sobě a odcházím s lepším výsledkem. Takže to je nějaká služba, ten trh, jak říkal Petr, je relativně vyrovnaný. A vlastně pro makléře, jako dobrého makléře, který si to umí užít ten obchod, tak je dobrá doba, protože skutečně může obchodovat a může dát velkou přidanou hodnotu tomu klientovi. Pro hochštaplera, který to chce mít rychle za sebou a vzít si provizi.
No, ta dobrá doba tady už byla.
No, jasně, ale pro toho klienta, já to beru z hlediska toho klienta. To je smutný.
Tak z pohledu klienta je to smutný.
On mu zavolá prostě za týden, že přišel jeden, a že má prodáno, že má splněno a možná se dá dosáhnout jako lepšího výsledku.
Možná poslední otázka pro dnešek. Investoři, protože samozřejmě je to velká skupina lidí, kteří tady byli, kteří v okamžiku, když ceny vystoupaly do nebe, tak už přestali nakupovat. Podle dat se znovu vrací. Jaký je váš pohled na to, co dneska investoři vlastně dělají? Jestli už se vrátili, vrátili se všude, nebo vrátili se v některých vybraných segmentech, lokalitách. Máte na to nějaký názor nebo data od vás? Petro.
No, já ještě teda jsem nezaznamenala nějaký návrat jako větší u investorů. Takže opravdu ne, no.
Petr.
No, ty investoři jsou tady furt právě, jo. Já si myslím, že i my jsme třeba někteří jako aktivní investoři vyčkávali na nižší cenu a nějak to nepřišlo, jo. Jak kde, zase právě jsou ty lokality a jsou ty retence, kde šlo jako dobře vyjednávat, to se prodává za 10, reálně se to dá koupit třeba za šest. Takže, a to se jako nepromítne v nabídkových cenách. Ale ty investoři furt tady jsou, je to velká skupina a teď nás docela podrželi celou dobu v těch lokalitách, ale teď v tuhle tu chvíli podle mě investoři samozřejmě jsou jako aktivovaní, protože chtějí být jako první na tom trhu a kupovat za nejlepší ceny. Když už samozřejmě úrokový sazby jdou dolů a my můžeme i v rámci fixace ještě furt relativně jednoduše se s bankou dohodnout na snížení sazby. Takže v podstatě my teď, takže to je jako návod pro ten trh, že jo. Teď, když realizuju nějakou hypotéku a za půl roku klesnou sazby nebo za rok a znovu výrazně, tak já kupuju nemovitost v této době, kdy ještě jsem schopen vyjednávat relativně schopně nebo dobře, opravdu jsou to desítky procent, když se dá jako vyjednat, tak za, řeknu, teď je splátka 20 000, vím, že to je moje maximální splátka, a jestliže očekávám jako investor, že klesnou sazby, tak můžu velmi jednoduše vyjednat s bankou, že by musela někam kamkoliv utíkat a banky ty retence už mají tzv., že i v rámci fixace velmi jako pružně reagují, když klient zvedne ruku, že by odešel a banka mu dá aktuální sazbu. Měl jsem 6 %, chci pět. Banky opravdu vyhovují, to mám zkušenost jako živou. Tak v tuhle tu chvíli je pro investory a oni to dost často ví, jako hodně investorů to ví, že super je čas na nákup za teď nejvyšší cenu, co se týče cena peněz, ale za nižší cenu té nemovitosti, to znamená, že za rok si zlevní financování té nemovitosti, takže investičně podle mě teď ten trh je jako zajímavý, když vezmu, že se trochu oživuje. Takže podle mě investoři, jako je to vidět, že mám zkušenost já, tak z našeho okolí investoři jsou víc aktivovaní než předtím, ale jsou tady furt.
No, je pravda, že se teďko dá ještě domluvit nižší cena, no. Takže ještě ten nákup jako pro investory je tady v té době asi zajímavý.
Můžu ještě doplnit. Jako investorů je nekonečně druhů, jo. To znamená, museli by jsme to zase rozebrat.
Rozpitvat, jasně, na to nemáme čas.
Na to nemáme vůbec prostor. Já řeknu provokativní myšlenku, jo. Prostě když byla inflace 15 a mohl sis půjčit za sedm, osm.
Super.
Konec dotazů. Prostě za mě ta doba je vynikající, a ta přidaná hodnota se tam dá potom dát a určitě jakýmkoliv způsobem dobře investovat.
Ten čas byl vidět vlastně v okamžiku, když ceny nemovitostí byly na tom nejnižším bodě, dalo by se říct bytů, kdy jsme sledovali, tak v tu chvíli se nám začalo hlásit jako spoustu, spoustu lidí, kteří jsou právě (???) z toho, teď je ten nejlepší čas. A jak říkal Petr, naprosto souhlas, že hypotéka byla za sedm nebo za šest, to je úplně jedno, to je nepodstatná, nepodstatná, nepodstatná veličina v tu chvíli, protože ta cena nemovitosti byla nízko. Dámo a pánové, díky moc za dnešní čas. Bylo to zase velmi zajímavé. Já doufám, že ten realitní trh se nám hezky rozeběhl, pojede dál, protože ty vlivy, které tady byly poslední dva roky nebo poslední tři roky, tak prostě ten trh zbytečně prostě uvedly někam, kde asi neměl být. I když ty křivky prostě se tady vrací po x letech vždycky nazpátek, ale to, co jsme tady zažili, tak vlastně bylo neočekávané ze všech stran. I když všichni čekali, že přijde krize, ale ne, že přijde Ukrajina nebo, že přijde energetická krize. To znamená, věřím tomu, že prostě ten letošní rok bude velmi úspěšný, samozřejmě jak pro prodávající, tak pro kupující, protože prostě prodávat a kupovat se musí, bydlet se někde musí, to jste říkali všichni a ten trh je v tomhle tom jako velmi, velmi zajímavý. Budu vám držet palce, věřím, že se velmi brzy zase někdy potkáme a někdy na shledanou. Díky moc. A já bych chtěl poděkovat, Petra Holíková, Realitní kancelář Evropa, děkuju.
Děkuju.
Petr Čajan, REALITY PRORADOST, děkuju.
Děkuju za pozvání.
A Honza Štohanzl, nezávislý odborník působící dneska na realitním trhu.
Děkuju.
Mějte se krásně, na shledanou.
