28.6.2024 9:31
Český realitní trh vstupuje do léta 2024 s výraznými rozdíly mezi jednotlivými segmenty. Zatímco byty v Praze i regionech zaznamenávají rychlý růst cen a zájmu, trh s domy a pozemky setrvává ve stagnaci. Experti diskutují o příčinách a dopadech těchto trendů a snaží se předpovědět, jak se budou úrokové sazby vyvíjet v blízké budoucnosti.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Trh s byty v České republice zažívá v prvních měsících roku 2024 výrazné oživení. Tomáš Jelínek, výkonný ředitel Century 21 Czech Republic, pozoruje, že zájem o byty narostl o téměř 70 % ve srovnání s loňským rokem. "V Praze dokonce dochází k situaci, kdy nabídka bytů nestačí uspokojit rostoucí poptávku," říká Jelínek.
Petr Čajan z REALITY PRORADOST přidává: "Trh se stabilizuje, což je znát zejména v Praze, ale i celorepublikově se zdá být situace optimistická."
Rychlé prodeje a narůstající ceny bytů znamenají pro potenciální kupce nutnost rychle reagovat. "Byty na atraktivních místech často zmizí z nabídky během několika dní," vysvětluje Libor Urban z Národního Realitního Holdingu. Jak doplňuje Jelínek, i méně lukrativní lokalitám se daří, což svědčí o celkově vysoké dynamice trhu.
Na druhé straně trh s rodinnými domy a pozemky zůstává za bytovým segmentem pozadu. "Domy ve středních Čechách nad určitou cenovou hladinou se prodávají obtížně," komentuje Jelínek. Urban dodává, že mnoho domů, které byly postaveny před dvaceti lety, vyžaduje rozsáhlé rekonstrukce, což snižuje jejich atraktivitu.
Úrokové sazby mají zásadní vliv na dostupnost financování nemovitostí. "Ačkoli sazby začínají mírně klesat, očekáváme, že velký pokles nepřijde," uvádí Makovský. Jelínek zdůrazňuje, že úroková sazba by neměla být jediným rozhodujícím faktorem: "Důležitější je celkový finanční plán a schopnost splácet úvěr bez ohledu na mírné kolísání sazeb."
Ačkoliv trh s byty vykazuje známky zdravého růstu, segmenty domů a pozemků potřebují více času na oživení. Odborníci zdůrazňují potřebu realistického ocenění nemovitostí a pozemků, aby se trh mohl efektivněji pohybovat vpřed. Pro kupující i prodávající je důležité neztrácet čas a reagovat flexibilně na rychlé změny na trhu.
Tento rok přináší optimistické vyhlídky pro bytový trh, avšak další vývoj bude záviset na mnoha faktorech, včetně ekonomické situace a úrokových sazeb. Jak poznamenal Makovský, "Ti, kteří uvažují o koupi nebo prodeji, by neměli otálet. Situace se může rychle změnit."
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu aktuální situace na realitním trhu. Tentokrát je začátek června. Já jsem velmi rád, že tu můžu přivítat další tři milé hosty. Začnu po levé straně, Tomáš Jelínek, CENTURY 21. Ahoj, Tomáši.
Ahoj, příjemný den.
Petr Čajan, REALITY PRORADOST, dobrý den.
Dobrý den, ahoj.
A Libor Urban, Národní Realitní Holding.
Ahoj, pěkné poledne, dá se říct.
Tak, pánové, vítám vás, je začátek června, počasí se trošičku zkazilo v tuhle chvíli, snad se to zase vylepší. Vyhráli jsme Mistrovství světa v hokeji. Doufám, že jste všichni fandili. Možná se zeptám na začátek, jestli kdo byl se podívat na hokej?
Já nebyl, ale u televize s manželkou Slovenkou furt.
Taky jsem nebyl, ale fandil jsem.
Ale fandili jsme. Tomáš?
Měl jsem možnost, ale předal jsem to pracovitějšímu týmu za odměnu.
To je samozřejmě chvályhodné. Ta atmosféra tam musela být nádherná. To znamená, je dobře, že aspoň chvilinku to vypadalo, že Češi táhnou za jeden provaz. Myslím, že to velmi rychle zase přejde, bohužel. Ale pojďme se dostat k realitám. Začátek června. Zase po nějakém období delším se bavíme. Mě by jenom zajímalo váš pohled na aktuální situaci, pojďme začít s byty. Jak to vidíte z hlediska vývoje na trhu s byty, jestli se prodává, neprodává, jenom to shrnu. Když jsme se tady o tom bavili s kolegy v květnu, tak byty letěly a lidi byli spokojení. Myslím tím realitní, realitní makléře a firmy jako takové. Stejně jako byli spokojeni ti, kdo prodávali. Tak, Tomáši.
Tak já bych to spokojeností nenazýval ještě, ale v každém případě byty je segment, který dneska, nebo je dneska atraktivní, rozhodně se tam vracíme k nějakým číslům, na které jsme byli zvyklí. Nárůst u nás z tohoto pohledu je 67 % oproti loňskému roku, ale vždycky říkám, ten loňský rok nebyl příliš relevantní na to srovnávání. Pravdou je, že v Praze dokonce byty začínají docházet. Pokud se podíváte na nabídku, takže to jasně značí, že opravdu ten apetit tady je nakupovat, zájemců je hodně. Ještě vidíme trošku stagnaci na developerských projektech, které samozřejmě neměly takovou tendenci zlevňovat, protože samozřejmě tam mnohdy není kam zlevnit, ale celkově byty, myslím, je segment, který se vrátil do stabilního stavu.
Petře, úvodní slovo.
Tak já to vidím jako obdobně, už jak jsme se bavili, tak je vidět, že ten trh se dostává prostě do normálu, trošku už se vyrovnává ta nabídka s poptávkou. Praha, samozřejmě trošku jako specifičtější region jako vždy, ale jako celkově vzato to není úplně špatný, jako tenhle ten rok bych řekl, že je stabilizační z pohledu prostě toho, že minulý rok nebyl úplně nejlepší, tak vidíme to oživení. Vidíme, že ten apetit tady na tu koupi i na ten prodej je a jako celkově se to zdá být jako optimistické.
Libore.
Tak já souhlasím s kolegy, že se to pohnulo. Ono se to hýbe už od loňského podzimu, já jsem před rokem jsem to čekal, že to nastane teda později. Nastalo to. Ale jak se, jak se uklidnili lidi, jak se nějak stabilizoval ten trh, jak se stabilizovala, válka na Ukrajině se zklidnila, v podstatě není to už tak hektický. Banky s tím taky pohnuly se svými úrokovými mírami a lidi si uvědomili, že ty peníze v té bance, pokud je mají, tak to není dobře z pohledu inflace. Takže začínají investovat. Takže já si myslím, že se to rozhýbává. Já bych chtěl, aby to bylo rychleji, ale asi nebude, ale buďme rádi, že je to tak, že se to hýbe, a že ty makléři mají co dělat.
Když se podíváme na data, které vlastně spolu děláme s CeMapem, Cenovými mapami, s Valuem, s Toplak.pro i s Raelity iDNES, tak tam vlastně vidíme vývoj v tom, že byty jako takové začaly postupně zase cenově růst. Teď se bavíme o průměrných, průměrných cenách v celé České republice. Můžeme se... ono to vlastně platí i pro jednotlivé kategorie 1 k, 2 kk a větší. Samozřejmě záleží i na oblastech, protože všude je to, je to zajímavé, ale když se podíváme třeba na velké města v rámci České republiky, tak prostě byty začaly růst oproti loňskému roku. Ten nárůst je tam oproti, když vezmu například květen loňského roku a květen letošního roku, tak ten nárůst tam je už znatelný. Pozorujete to ve vašich vlastně prodejích, ve vašich cenách taky? Tak je to na vás, kdo chce začít? Petr.
Klidně můžu začít, pozoruju to taky tak. Je to opravdu kus od kusu, v podstatě lokalita od lokality. Když vezmu ten průřez, tak je to znát, že samozřejmě prodávající chce vždycky vyšší cenu, to je logický, kupující obráceně, ale je vidět, že tam, kde se potkávají ty dva v tom, na tom trhu s námi, tak je jako mírný růst, je znát, jako když to vezmu v globálu jako vcelku, jinak samozřejmě ty lokality jsou jako odlišný kus od kusu.
Já to potvrdím a navážu na ty lokality. Budu porovnávat věci neporovnatelný, porovnám Prahu a Ostravu. To je diametrálně rozdílný, jak se tam pohybujou ceny, jak se pohybuje vývoj, jak se tam pohybuje množství nabídky, jo. Takže ta Praha je takový stát ve státě a ono spousta lidí se nám to odvolává, ale pokud vezmeme ty další regiony, tam to až tak žhavý není, ale buďme rádi, že se to hýbe nahoru. A můžu potvrdit, že fakticky se to rozhýbává.
Tomáši. Nejenom ceny, ale i zájem, zvyšuje se?
No, zájem, samozřejmě, ten já jsem tady komentoval, ten je razantně větší ten nárůst jako zájemců, teď nedokážu říct za vlastně květen ještě data, ale za duben, my jsme to porovnání měli vůči listopadu, a to bylo asi 78 % plus. To znamená 78 % nárůstu zájemců o byty jako takové. Samozřejmě tomu odpovídá i nárůst prohlídek. Pravdou je, že pořád mám pocit, že to je pomalejší. Celá ta jednání o koupi jsou výrazně pomalejší, než jsme byli historicky zvyklí. Je to daný samozřejmě i tím, že banky stále jsou trošku v respektu a nejsou možná dneska tak optimistické, jako jsme optimističtí my, co prodáváme. A ti, co prodávají, tak to je to, co vidíme hodně, v Praze jsme se vrátili k návratu na 2 kk oblíbený segment a naopak v těch regionech, jako je třeba Ostrava, tak tam naopak zase my vidíme velký zájem spíš o velké byty, o byty, doopravdy 3 kk a větší, což umožňuje samozřejmě tam nižší cena. To si přiznejme, že ti lidé jsou limitováni prostě příjmy a podle toho si vybírají.
Jenom doplním ještě, jestli můžu k té Ostravě. Hodně tam kupujou Olomoučáci a tyhle ty nižší regiony bohatší.
Určitě. My máme řadu investorů z Prahy, kteří kupují v tuhle chvíli právě v této lokalitě nemovitosti. A je to prostě trend. Je to fakt.
Já jsem se včera, ne, minulý týden, protože to bylo v nějaký akci, bavil s několika realitními makléři ohledně Prahy. Bavili jsme se právě přesně o 2 kk a tam říkali, že se na to stojí fronty, že lidi vlastně, když se nerozhodnou dostatečně rychle, tak jim ten byt většinou uteče. Pozorujete to taky? Taky máte takovou zkušenost? Protože primárně mě to zaujalo, že třeba na sídlišti v Kobylisích tam byli specificky, specificky kolegové, který se tam zabývají, tak říkali prostě my než dáme něco do nabídky, a to za nějakou rozumnou cenu, tak mám tady frontu a klienti, klienti mi říkají, já se musím rychle rozhodnout, protože už mi dva byty utekly.
Jestli můžu zase začít, tak já to určitě potvrzuju, není to jako plošně, ale to, co pozorujeme poslední dobou, tak většinou, když ta cena je normální, ten byt vypadá dobře, tak od nabídky po prodej jako reálně dva týdny, jo. A dost často opravdu je víc lidí, že třeba i když je ten byt hezčí, tak je třeba 11, 12 lidí za den na prohlídku a ten samý den se prodá, jo. Není to úplně každý kus, ale je tady znatelný trend, to, co my jako pozorujeme u těch trochu lepších nemovitostí, ne úplně u všech, a teď zrovna nemám zkušenost v Kobylisích, ale to, co my pozorujeme, tak jsou to třeba Stodůlky a kolem, tak jako v tomhle tom je velký nárůst. Jestli to byla odložená spotřeba, jestli se teďko v tomhle ten druhý kvartál to zastaví trošku nebo je v tom spoustu jiných dalších vlivů, ale každopádně ta Praha v tomhle tom je opravdu jako excelentní proti jinému teda trhu.
Zase asi je to otázka části Prahy, Vinohrady a tak... Je to otázka ceny, samozřejmě. Pokud je cena normální, tak se stojí fronta a dá se leckde. Někde jsem sledoval, že se šlo do dražby nebo do nějakého (???) těch poptávajících, kdo dá víc. Takže ono je to jak kde. Ale je pravda, že se to zrychluje ty prodeje.
Napadla mě jedna otázka v závislosti na to, to jsme možná i nediskutovali. Je lepší prodávat byt před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci? To jenom tak jako z hlediska, co si ty vlastně zájemci, kteří ten byt chtějí koupit, jestli si vůbec jako... můj, můj pocit jenom soukromý je, že vlastně je spousta lidí nebo většina lidí si neumí představit, jak ten byt může vypadat poté, co se zrekonstruuje. Ale váš názor by mě zajímal.
Jestli můžu. Já jsem tohle řešil mnohokrát, jestli prodávat radši před nebo po. A ono když to zrekonstruujete teda zelenou koupelnu, tak si odbouráte část klientů, který zelenou koupelnu nechtějí, zrekonstruujete tam něco, co jim nevyhovuje, dáte jinak linku. Zatímco když to máte před rekonstrukcí, tak samozřejmě je cena nižší. Ten člověk si to může udělat podle svého. Pak je tady otázka zase cen materiálu, cen práce, která vyletěla nahoru. Takže tam se musí porovnávat, jo. Takže jednoznačně se určit nedá. Je to podle mě nálada nebo názor toho kupujícího.
To je otázka za milion, tam je tolik možností.
Proto jsem se na to ptal.
Spíš dost často to, co třeba, když mám možnost radit, anebo radíme, tak když ten člověk má levný zdroje třeba nebo víc někoho z okolí, kdo třeba dobře rekonstruuje nebo prostě ta situace toho bytu není úplně dobrá, tak je lepší to třeba zrekonstruovat a trochu zainvestovat a vytáhnout tu cenu. Zase záleží na lokalitě, jo. Nejde to říct, že zrovna ve Varech je super to zrekonstruovat za 2 miliony a prodávat byt za tři. Na druhou stranu, když ten člověk nemá moc povědomí o tom, co by měl dělat a jenom to někdo viděl právě nebo někdo doporučil, pak já to nedoporučuju, jo. To samý ti kupující, když je zase moc hezkých a podobných bytů v nabídce, tak je trochu problém. Když je tam naopak byt, který je po rekonstrukci, tak přitáhne jiný klienty. Takže záleží na místě, čase, možnostech.
Tak jsme se nic nedověděli. Tomáš.
Já se na to dívám možná malinko odlišně z toho pohledu. Tady bych samozřejmě chtěl říct, že je ideální, když se prodávají rekonstruované byty a byty, které jsou opravdu pěkné, my se snažíme jako k tomu nabízet i nějaké možnosti a služby pro ty naše klienty, ale zase chápu, že spousta lidí, kteří na to doopravdy nemají odvahu, nemají na to čas třeba ty rekonstrukce dělat, takže těch aspektů tam je velké množství. Na co narážíme poměrně často, a to je samozřejmě ta práce makléře, že je řada lidí, kteří mají nerekonstruovaný byt a chtějí ho prodávat za stejnou cenu jako ten rekonstruovaný. A to je vlastně ta nejtěžší práce, protože ten argument, ale soused to prodal za osm, já to chci prodat taky za osm, ale už se nedívá na ten stav toho bytu. Tak ta soudnost tam někdy těch klientů chybí a pravdou je, že pořád ještě ta doba, že každý rozumný investor, který kupuje byty nebo i budoucí vlastník, se dívá na tu celkovou investici. Takže zhodnocuje ten součet toho, té rekonstrukce a té nemovitosti a ne vždycky to dává úplně logický výsledek. Takže tam bych spíš oponoval vůči jak makléřům, tak samozřejmě klientům. Jako vždycky ten součet musí dávat smysl.
Pojďme se dostat k domům, protože domy jsou další kategorií, která tam je. Domy, co vypadá z čísel, tak nějak nerostou. Je tam nějaký, jak to říct? Stagnace na tom trhu. Vnímáte to taky tak? Tomáši, možná teď ty.
Absolutně tady platí to, že ty domy se nám stále jako nerozpohybovaly, na rozdíl od těch bytů, kde ta dynamika je výrazná, ta změna oproti podzimu nebo loňskému roku. Domy jsou jako náročnější segment a pravdou je, že stále střední Čechy nad nějakou hranici 20 - 25 000 000 jsou vlastně neprodatelné nebo se prodávají velmi dlouho, i když jsou samozřejmě třeba zajímavou, zajímavou lokalitou. Ale velmi často se tam třeba u nás bavíme o domech, které jsou z pohledu majitele mladé, krásné, oni jsou staré 20 let a vlastně jsou vlastně totální rekonstrukcí mnohdy dispozičně i velmi špatně řešené, protože jsou z toho období, kdy jako jsme měli ten rozmach velkých ploch a možná nedomyšlení spoustu věcí, jako jsou příliš členité střechy a podobně, a to je vlastně ten největší problém, který na těch domech dneska vnímáme. Tak jako jsem řekl tady limit, tak třeba zase zmíním tu Ostravu, kde ten limit končíte někde na 7 milionech a prakticky na tuto hranici není prodatelný nic. Takže taková je situace v domech.
Petře.
Jdeme do Ostravy. Každopádně třeba já hodně sleduju víc než tu Českou republiku, střední Čechy, protože tady těch nemovitostí, těch domů je nejvíc. Taková největší referenční hodnota, opravdu tady nejsou ty lepší jako čísla zatím furt, ještě je to takový jako ospalý, jo, že jsou tady kiupci, jsou tady prodávající, ty ceny se jako málokdy potkávají, většinou jako je to trošku ještě, ty lidi jsou nastavený trochu, ještě bych to za těch 20 mohl prodat, ale reálně si myslíme, že už je to za 15. Takže je tady spoustu těch zájmů a ty kupující ještě, nebo ty prodávající nejsou ještě furt tolik nucený prodávat, ještě to není tak dlouhá doba. Ten problém tady z předchozího roku nebo let prostě přetrvává trošku, ještě podle mě neprobublal. To znamená, že ty nabídkový ceny jsou trochu vyšší a samozřejmě ještě se budeme bavit asi o sazbách, je to furt o té ceně, protože prostě barák za 20 plus energie už to není jako zboží, jako byt v Praze, už musí člověk kalkulovat s dojezdem do Prahy. Už jsou tam, je tam víc vstupů. Takže to do toho asi jako hodně promlouvá podle jako dat, co máme nebo v případě, co myslím. Takže za mě ještě to není jako na otvírání šampaňského, je to prostě takový pomalejší, pomalejší jako vlažnější vstup, bych řekl.
Já si myslím, že tam je problém hlavně v těch majitelích, který nechtějí s tou cenou dolů do reálu, jo. Oni jsou do toho zamilovaný, do toho svého baráku, za tolik let jsme to postavili a je to naše dítě. Takže za 20, jo. Reál je 15. A než ten makléř toho klienta přesvědčí o tom, že skutečně to takhle je, tak kolikrát je to nemožný. Pak jsou tady jsem zažil i kupující, který chtěli koupit barák za 25 - 30 000 000 a chtěli to pronajímat, jo. Já jsem říkal, tak komu to budete projímat, proboha, jo? To si radši kupte dva byty v Praze a dělejte si tam svůj byznys. Takže kolikrát ten náhled těch kupujících je takový podivný. Ale myslím si, že to brzdí ty majitelé, který nechtějí do toho realu.
Chtěl jsem teď už navázat na úrokový sazby, ale pojďme se ještě podívat na pozemky, ať to máme kompletně, protože pozemky v České republice prožívají, jak to říct, ještě větší stagnaci než domy. Tam podle mě se ten vývoj naprosto zastavil a skoro nic se neprodává. Jak to vnímáte, pánové, vy?
Já bych to označil jedním slovem. Zatím mrtvo. Jako hýbe se něco, jo, ale nedá se to srovnat s byty a s domy, jo. Takže tam si myslím, že to čeká, čeká na svoji příležitost a je to, je to zase o cenách materiálu, stavebních firmách atd.
Tam na rozdíl teda od těch bytů a domů hlavně byty teda, které by klesaly a v některých regionech to je minus 35 %, 40, tak ty pozemky celou dobu stoupaly, ty pozemky doopravdy každý rok nabraly za ty poslední dva roky 15 % každý rok. Takže dneska ta cena je opravdu hodně vysoko na pozemku. Ano, přesně tak. Bere se to tak, je to přece jenom komodita, které je omezené množství, jasně definovaná. Přiznejme si, že i s naším přístupem, jak vlastně organizovat ten rozvoj obcí, máme velmi dlouho ty územní plány zamknuté, takže na to se trošku spoléhají majitelé těch pozemků a samozřejmě myslím si, že většina z nich prostě počká s tou cenou, až dospěje ten trh a bude akceptovat tuhle cenu. To znamená, až k tomu trhu dojde, protože z našeho pohledu pozemky nezlevňují teďka, ale ani nezdražují, je to téměř stagnace cenová. Někde občas samozřejmě, kde je úlet a podaří se tam pracovat s těmi lidmi, tak se dá jako vylevnit malinko pozemek, ale je tam prostě možná na tom prodeji vlastně zase ten jednoduchý kalkul, prostě součet pozemků a nemovitosti vám musí dát nějakou číslovku, na kterou máte a jestliže dneska ty pozemky jsou reálně výrazně dražší, než byly, 60 % versus tři roky zpátky, čtyři pardon, tak na to řada lidí prostě nemá v tom součtu, a to je to, co je ten fakt, jo. To znamená součet pozemek, stavba nedává smysl ekonomicky.
Tak já to můžu potvrdit s razítkem určitě, ale u těch pozemků ještě ta veličina důležitá, a to je cena peněz, jo, protože materiál, co udělali, samozřejmě cena prací, teď se už trošku jako to vyrovnává, nicméně vyrovnává se to směrem tak, že to je furt strašně drahý a samozřejmě úrokový sazby, ty, který ženou nejvíc výstavbou, protože většina lidí prostě staví za půjčený peníze dost často, takže to jsou takový dvě velký brzdy, který tomu brání a samozřejmě výstavba v České republice a rozvoj těch obcí, to je katastrofa úplná, jo. Teď nový stavební zákon, to by bylo další široký téma, o kterém by jsme se tady mohli bavit dlouho.
Od 1. 7. to všechno bude fungovat.
Pár dní to bude ještě jako bez problémů. Takže to samozřejmě nahrává těm cenám vysokým, těm pozemkům, ale ne tomu trhu. Takže tady se musí jako postupně jako to narovnat a myslím, že to bude trošku jako větší boj na delší období. Takže cena pozemku je jasně daná, protože prostě je to, jak jste říkal, vlastně i omezený aktivum, který je jasně definovaný. Ale samozřejmě jako těch zájemců není nebo bylo by dost, ale za těch podmínek ještě nejsme tak daleko, aby jsme si o to mohli dovolit.
Já si myslím, že kdo nemusí, tak pozemek neprodává, jo.
Ano, přesně, nemusíte, pozemek vás nikam netlačí. Dvakrát do roka posekat podle zákona a stačí.
No, je to tak.
Pánové, zvykli si kupující na to, že vlastně pozemek už je dražší než ta nemovitost, která na něm stojí? Protože tady vždycky byl v některých oblastech, samozřejmě ne jako plošně v celé České republice, ale prostě tady vždycky byl v České republice, to, že koupím si za pár korun pozemek, a na tom si vyšvihnu nějakou hezkou nemovitost, ale dneska ten pozemek mnohdy je výrazně dražší, než ta nemovitost a na ní staví, ale ti zájemci, jako jestli vnímáte, jestli už jsou na to připravení, že vlastně tady ta situace nastala?
Já si myslím, že ne, že to furt nějak neumí zpracovat, jo, že koupím za čtyři mega pozemek a za 2,5 postavím barák, jo, to pořád jako nezpracovávají. A proto to i tak stojí ten pozemek. Oni furt čekají, že zlevní nebo něco, ale to se nestane, že jo.
Tohle asi jedině souhlasit. Myslím, že pro řadu lidí je a právě třeba i v těch regionech vlastně dneska i nepochopitelné, proč ten pozemek tolik stojí, protože byli zvyklí na něco, ale pokud si dneska spočítáte ty požadavky na sítě a to, abyste ten pozemek dostali do stavu, aby jste tam mohli stavět, tak to vám vygeneruje už nějakou číslovku, která jako výrazně překračuje 1 000 Kč za metr, a to není vstupní cena toho pozemku, takže je to tak.
Když budu reagovat, tak to potvrdím a jak jsem říkal předtím, prostě je to o ceně peněz a o ceně toho všeho ostatního a dost často právě teď narážíme na to, že lidi byli zvyklí koupit za milion korun pozemek ani ne daleko od Prahy a prostě barák tam za 3 - 4 miliony postavit. Teď je to už v podstatě jedna ku jedné a ty lidi to nechtějí akceptovat, protože na to ještě nejsou ekonomicky jako připravení, dalo by se říct.
Já jsem koukal v okolí Prahy, není problém koupit pozemek za 8 - 9 milionů, což je podle mě reálná cena a na tom si za 4 miliony postavit barák.
A nijak závratně velký.
A nijak závratně velký. Ale pozemek za menší cenu už neseženeme.
Ta cena v tom okolí Prahy se nám pohybujeme mezi 8 a 12 000 podle toho, kde jste za metr, někde máte samozřejmě i, a to dělají zase ty regulace těch obcí a určité množství zastavitelnosti, takže ta varianta, která je běžná v zahraničí, že vlastně váš pozemek a váš dům se velikostně příliš neliší, protože cena té půdy je prostě tak vysoká, že si nemůžete dovolit prostě tisícimetrovou zahrádku. A to je ten klíč k těm věcem.
Na to mě vlastně jenom přivádí ta ještě otázka, kdy se tady vlastně pozemky začnou znovu obchodovat. Jak to vidíte z hlediska časového, co musí nastat proto, aby se pozemky jako takové trošku rozfungovaly a začaly se malinko více točit než dneska a jak jste asi řekli správně, prostě ty, kdo prodávají, tak čekají, protože nemají důvody. Tam to vlastně pravidelně pomalinku roste, když to nekoupím, neprodám letos, tak to prodám příští rok. Tam ta cena prostě možná naroste o těch 5, 10, 15 %, jako to roste posledních x let a ve finále, když někdo přijde a bude si ten barák chtít postavit, tak ty peníze za to bude muset dát. Kdy se začnou prodávat pozemky?
Já bych řekl, jestli můžu teda, jestli můžu, tak já bych... Je to pevně navázaný na ty domy, protože v tuto chvíli ty domy se dají zrekonstruovat, ty domy kolikrát s tím pozemkem jsou levnější než ten samotný pozemek, takže dokud se nerozhýbají ty domy a nezlevní se sazby samozřejmě, tak to je jako ve všem. Ale já si myslím, že to je velmi navázaný na ty domy, dokud je tady ještě velká nabídka těch domů, kde se dá s tím něco dělat za přijatelný peníze, tak ty pozemky asi ještě nějakou dobu stagnovat asi budou. To je můj názor. Viděl bych to spíš v letech než v měsících teda.
Tomáš, nebo?
V letech určitě bych to viděl. Teď je otázka, jestli rok, dva, tři. Tam se nedá predikovat, ale závisí to na mnoha faktorech. No, takže myslím, že to roka do dne to nenastane, pak se uvidí.
Tak je to na tom potkání se toho okamžiku, kdy vlastně teďka ten růst cen, protože není tak velká poptávka po pozemcích, tak růst cen stagnuje nebo my evidujeme dvouprocentní nárůst konečný. To je fakt jako malinko. Takže předpokládáme, že tohle nám chvilku vydrží a ono se to v jednu chvíli potká. To znamená, souhlasím s kolegy, to nemusí být o měsících, to jako můžeme se bavit o tom, že tahle doba může přijít za dva roky až.
A když, budeme rádi. Možná to bude...
Přesně tak, uvidíme, co nám udělá zbytek trhu, jak nás ovlivní sazby hypoték a další věci.
Poslední dnešní téma jsou úrokové sazby a jejich vliv vlastně na realitní trh jako takový. V posledních měsících sazby začaly lehce klesat, ale predikce Český národní banky jsou, že možná dál už klesat nebudou. Jak vlastně vy vidíte ten vliv úrokový sazby na to, že se ta poptávka po nemovitostech, a to, jak se to začalo financovat znovu hypotékami, protože ten nárůst hlásí hypoteční poradci relativně vysoký, asi se nikdy nedostane už na čísla, které měli pár let nazpátek, ale prostě ten nárůst, nárůst tam je. Jak to vidíte, z vašeho pohledu?
Z naší části 4finu je nárůst zhruba o 45 % na hypotékách. Takže to je opravdu jako skok a bavím se o prvním kvartálu a teď to teprve jako narostlo, takže ten trh se oživuje. My celou dobu tvrdíme, že ta úroková sazba je jenom číslo a nerozhoduje vlastně ta číslovka té úrokové sazby, ale rozhoduje ta nemovitost, rozhoduje vaše rozhodnutí a vlastně pokud dobře uvažujete nad nemovitostí, tak vás nemá odrazovat úroková sazba, jestli je 4,5 nebo 5,5 nebo 6,5, ale má rozhodovat opravdu ten součet a ten váš záměr. A to se snažíme ty klienty učit. A snažíme se je to učit už více jak rok intenzivně a myslím si, že spíš dopadá to ta edukace, že řada lidí pochopilo, že lépe koupit nemovitost dobře za dobrou cenu s vyšší úrokovou sazbou, kterou můžou v čase měnit, než se zaměřovat opravdu na součet těchto dvou věcí, které se nám prostě nikdy v čase nepotkají. Řada lidí, řada klientů si pamatuje 3 - 4 roky zpátky vlastně úrokovou sazbu sice úžasnou 1 %, ale nemovitosti o 30 % dražší. Tak jako kde jsou?
Tak jestli teda můžu na to reagovat. Souhlasím s většinou, ale zase z mého pohledu, když vidím tu... nebo sledujeme to hodně a naše divize, co děláme jako objem hypoték, tak vidím nárůst podobný kolem 50 %, jako je to, je to hezký číslo. Na druhou stranu malá srovnávací základna z minulého roku. Takže zase se nějak jako přibližujeme normálu, ale tam je ta inflace, která teďko probíhala a ty různý další jako negativní vlivy spolu s těmi drahými nemovitostmi je prostě tak velká brzda, že spoustu lidí už akceptovalo i to, že byly 6,5 % sazby, teď už začínají čtyřkou a už je vidět, že jako už přestává být bariéra toho, že to není jedničkou, už to začíná, ale čtyřka už je vyhovující. Dost lidí je jako překvapených, že už je to čtyři, že je to dobrý, ale prostě na to cenově nesáhnou, no. Protože cena nemovitosti, kor s těmi domy, mladá rodina nebo mladší rodina s dvěma dětma, když chce barák u Prahy, aby jako žila hezký život, tak to prostě něco stojí, takže celkově.
Musíte mít bohaté rodiče. Sama to většinou financovat nezvládne.
Takže vždycky jako je to věštění z koule, že jo, co tady říkáme pokaždé, ale dokud to buď příjmová rodina nevzroste, trochu ta cena peněz ještě neklesne a případně ty ceny nemovitostí malinko neklesnou, tak tohle má velký vliv ta sazba jako to číslo jako takový. Jakmile to bude začínat trojkou, tak si myslím, že když budou zase nemovitosti třeba předražený, tak spoustu lidí to vrhne na ten trh, což není dobře zrovna, protože cena nemovitostí bude o 30 % dražší například než teď. Takže ekonomicky to nedává smysl, jo. Je lepší si vzít teď za 6, za 5 % s diskontem dvacet...
Není to spíš pro ně taková ta psychologická úroveň vůbec, jo, jakože když to bylo 6 % jako takový, začínalo to šestkou, potom to začínalo pětkou, tak jako nebyla to spíš jenom ta psychologická, psychologická část toho, že ty lidi prostě najednou říkali, ježíšmarja, teď ty úrokový sazby, nebo úroková, nebo hypotéka se dala pořídit za 1,5 - za 2 % a teď najednou jsme na šesti. To je strašný, do toho nejdu. Nebyla tam spíš ta psychologie, než, protože finanční gramotnost českého národa je velmi nízká, co víme, na tom se asi shodneme všichni, že ve finále si to lidi neumí spočítat, co je vlastně pro ně ta správná varianta. Já naprosto souhlasím s Tomášem, je to prostě součet toho všeho.
Ta psychologie tam funguje, určitě. To je jako v každém byznyse, že jo. Proč mají ceny 4,99 a tak dál. Takže v momentě, kdy ty lidi podle mě byli zvyklí na 1,99 nebo na nějakou hypotéku, a teď jim to naskočilo, tak se zděsili a zasekli. Já si pamatuju, když jsem si dal hypotéku před 20 lety 6,67 bylo normální procento.
Přesně tak.
A vůbec jsem se nezastavoval. A před podpisem mi banka řekla ještě, my jsme vám to museli o desetinku ještě zvýšit, co už jsem měl dělat, tam už se stavělo. Takže, takže prostě to takhle bylo a dneska, když jsou takhle (???), tak ten nárůst byl velký, ale v momentě, kdy to fakt klesá pod nějakou psychologickou hranici a ty lidi měli čas na to zpracovat ty vysoký procenta, tak teď jsou rádi za každý, za každý půl procenta, který to klesne a zvlášť, když se řekne, hele, nižší už to nebude, jo, teďko ta banka prostě říká, že už by to snižovat asi neměla, tak najednou oni se rozhýbou a vždycky podle mě ty kupující zvažujou výši splátky, kolik jsou schopni splácet. V momentě, kdy to bylo za 1,99, tak si řekli, hele, mámo, vezmeme si co nejvíc, koupíme si co nejlepší. Najednou, když to vystoupalo, tak najednou nemají na to splácet, protože byli na hranici. Souvisí to s tou finanční gramotností, jo. Nenechali si rezervu. A to je další moment, který si myslím, že přispěl ke zvyšování nabídky, protože tyhle ty lidi zrovna jako v roce 2010, 2011, začali ty rozestavěné nemovitosti prodávat a už se to rozbíhalo.
Co je podle vás, pánové, taková zdravá výše úrokový sazby nebo výše spíše hypotečního úvěru? Úroková sazba velmi podobný, ale spíš, co je taková jako zdravá výše pro ten trh jako takový, teď myslím pro ekonomiku, aby tady byla, protože já, když se třeba bavím s Rayem Prosekem, jedním z porotců projektu Realiťák roku, říká jako 6,5 - 7 % v Americe je u nás jako naprosto v pohodě, jo. Je to možná ta zdravá, zdravá, zdravá výše, která tam pro ně je, která ten trh a ten byznys jako takový posouvá celý dál, že jo.
Já myslím, že ideální by bylo, kdyby to spadlo třeba pod čtyři a pak to vystoupalo do té reálné výše pěti postupně. Protože podle mě, když zůstane ta hranice někde takhle vysoko, tak ta psychologická síla u těch kupujících je strašná, jo, a bude to... oni na to přijdou časem za dva roky, ale v tu chvíli to bude stát, nebudou kupovat, jo. Takže si myslím, že tam by bylo potřeba psychologicky tomu pomoct malinko níž, ať si ty lidi zvyknou, tak pomalinku to zase vyšroubovat kolem těch 4,5 - 5, si myslím, že i dál.
Tak trh to vždycky absorbuje. Trh jsou lidi a peníze. V Čechách, to můžeme se o tom bavit dlouho, díky inflaci už teď, ale takže více inflace, takže my jsme pokročili jako společnost. Na druhou stranu...
Každý jsme ztratili 25 % svého majetku.
Je to vlastně nějaká kombinace, že čím vyšší úrok, tím víc jsou nuceni lidi si naspořit. Takže čím vyšší úrok, je to bezpečnější pro ten trh trošku. Na druhou stranu 6 % už tady trochu brzdí ten trh dlouhodobě. Takže když se budeme bavit třeba jako za mě optimální, tak je to někde kolem čtyřech procent, 3,5 až 4,5 % si myslím, že není špatný pro naše jako prostředí na to, aby ty lidi měli vlastní zdroje a na to, aby prostě nebylo 1,99 - 1,55, to už zase jako.
Já bych jenom doplnil. Hlavně, ať jsou to procenta, jaký jsou, ale aby byly stabilní, aby to nelítalo nahoru dolů. To škodí taky.
Tomáši.
No, ona ta ekonomická definice pro ty úroky by byla jasně řečená, ta se odvíjí od nějakých sazeb ČNB (???) a samozřejmě to, že na tom ty banky musí nějak vydělat. Takže hodnota peněz, k tomu nějaký zisk té banky. Naše banky mají největší zisky na světě, to je férový si přiznat a mají to právě z toho, že naše klientela je velmi konzervativní, má peníze v bankách, málo investuje, málo vůbec pracuje s penězi jako s hodnotou. Takže kdybychom uměli pracovat s penězi, tak klidně akceptujeme 6 %, ale protože to neumíme, tak pro nás je vlastně nepochopitelné, že to je o tolik víc než inflace, že vlastně ta logika je vždycky taková, že to musí být víc než ta inflace, že jo, aby to dávalo smysl všem na tom trhu. Takže to je jako velice složitá rovnice tady v Čechách, protože hraje hlavně s tím, že my neumíme opravdu s těmi penězi pracovat a myslím si, že tendence ČNB nebude jako snižovat sazby, protože ta budoucnost není úplně jasná, není taková, tak optimistická, vývoj celosvětový je taky nějaká stagnace ekonomiky plošně na celém světě a od toho se všechny odvíjí a ta nálada prostě se propadne až do české koruny. My jsme bohužel jako pořád v české koruně, což já jsem toho velký nepříznivec, protože nás to trefuje na spoustě věcech a obyčejné občany právě na těchhle úrokových sazbách, ale prostě jsme závislí na euru, jsme závislí na celém světě, takže musíme respektovat to, že díky tomu, že na tom světě ta prognóza není jenom optimistická, takže ty úrokové sazby dolů příliš nepůjdou.
A je potom možná úplně jiná diskuze o tom, jestli je dobré být závislý na euru nebo na dolaru, nebo na něco jiného, protože ty názory jsou relativně, relativně různé, ale...
Jsou jenom dvě další optimistické měny, že jo...
Ale cena peněz, když do toho skočím, tak cena peněz ale teď šla bohužel nahoru díky mnoha vlivům, samozřejmě. Takže ta cena peněz, jako úroky hypoték není úplně přímo úměrná ceně peněz nebo vlastně nějaký úrokový hladině, kterou vydává Česká národní banka, že banky mezi sebou obchodují a ty určují, jaký budou sazby. Tzv. (???), jsme se o nich bavili už třeba dříve, tak ty rostou nahoru. To znamená, že ten jako scénář není úplně optimistický na nějaký střední horizont nebo kratší. Takže jsme se jako zmlsali, že to furt jako klesá, že to je dobrý. Hodně lidí čekalo. My si počkáme, až to spadne zase na tři, ale najednou může přijít ťafka, což si myslím, že paradoxně pro ten trh může být dobře, že se konečně jakoby lidi proberou, že asi to nebude za 1 % zase za rok.
Že už s tím musí něco začít dělat, líp už nebude.
Přesně tak. Je pravděpodobné, že k žádné změně nedojde. Teďka ty ceny nemovitostí jsou někde, že už začínají stoupat byty rozhodně. Ty domy zatím ne ani pozemky, ale třeba to může být ten správný impuls pochopit, že vlastně ta váha, kdy cena nemovitosti a ta úroková sazba jsou fér, je právě teď, jo. Neříkám, bylo by krásný, kdyby ceny byly tyhle a měli jsme dvouprocentní úrokovou sazbu.
Ale ta situace velmi pravděpodobně nenastane, prostě není ekonomický důvod k tomu, aby se k tomu dostalo. Nikdy se tomu nestalo a nestane se tomu ani do budoucna. To znamená primárně doporučení pro ty, kdo chtějí koupit, kupte, kdo chcete prodat, prodejte, protože vždycky je to na vás. Cena peněz je v tuhle chvíli relativně nízká, oproti tomu, co by mohlo nastat. Cena nemovitostí je taky ještě furt relativně nízká. I když už začala, začala poptávka výrazně narůstat, jak jste říkali všichni, a cena nemovitostí nebo minimálně bytů začala růst. To znamená, je možná zase ten správný okamžik pro ty, kteří chtějí, neprováhat na to ten čas. Pánové, já bych vám chtěl moc poděkovat za účast v dnešní diskuzi, díky moc Liboru Urbanovi, díky moc Petrovi Čajanovi a díky moc Tomáši Jelínkovi. Díky moc. Sledujte nás na sociálních sítích, LinkedInu a dalších platformách. Mějte se krásně a zase někdy na viděnou. Na shledanou.
Na shledanou.
Na shledanou.
Na shledanou.
Petr Makovský