15.4.2024 9:32
Vítejte u našeho nejnovějšího článku a videa "Analýza vývoje realitního trhu" s Petrem Makovským z Reality.iDNES.cz a speciálními hosty. Diskutujeme o nejnovějších trendech, vývoji cen, ovlivňujících faktorech trhu a slyšíme osobní názory a předpovědi od lídrů v realitním sektoru. Zajímá vás, jak se realitní trh vyvíjí v reakci na globální události jako je válka na Ukrajině, jaké jsou perspektivy pro kupující a jaké faktory mohou ceny nemovitostí v nejbližší době ovlivnit?
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Příchod jara 2024 značí na realitním trhu v České republice nové trendy a změny. Po období nejistot vyvolaných globálními ekonomickými a politickými událostmi se trh zdá být na cestě k stabilizaci a otevírá dveře jak investorům, tak developérům a běžným kupcům. Jaké jsou nejnovější trendy, co trh ovlivňuje a co nás čeká v následujících měsících? Na tyto otázky odpovídají přední experti v oblasti realit.
Na realitním trhu v České republice se v poslední době objevují pozitivní změny, především ve východních částech země. Michal Pitucha z BO! reality pozoruje obrat trendu již od konce loňského léta, což přináší oživení trhu s rostoucími cenami a poptávkou při klesající nabídce. Pavel Zámečník z M&M reality holdingu upozorňuje, že zatímco růst cen rodinných domů je pomalejší, bytový segment zažívá znatelné oživení. Tento vzestup je podpořen sníženými úrokovými sazbami, což stimuluje zájem o koupi nemovitostí.
Důležitý vliv na trh mají nové legislativní úpravy, například připravovaný stavební zákon, jak upozorňuje Pavel Rakouš z Ministerstva pro místní rozvoj. Tyto změny ovlivňují zejména nové makléře, kteří vstoupili na trh v roce 2021 a nyní se musí vyrovnávat s normalizujícím se trhem.
Hypoteční trh vykazuje pozitivní signály, díky rostoucímu počtu hypoték, jak zmiňuje Pavel Zámečník, což je důsledkem poklesu úrokových sazeb. Michal Pitucha zdůrazňuje, že ti, kteří investovali do nemovitostí za nižší ceny v minulých letech, nyní vidí výrazné zhodnocení svých investic. Zvýšená dostupnost financování nadále stimuluje trh a otevírá možnosti pro nové kupce.
Diskuze odborníků rovněž poukázala na potenciální rizika a výzvy, jako jsou dopady nových zákonů o sdílené energetice a změny ve stavebním zákoně, které mohou způsobit nejistotu mezi investory a majiteli nemovitostí, což by mohlo negativně ovlivnit trh.
Realitní trh v České republice prožívá období plné výzev a příležitostí. Změny na hypotečním trhu a legislativní úpravy významně formují tržní dynamiku. Odborníci zdůrazňují nutnost sledovat nejen současné trendy, ale také se připravovat na možné budoucí výzvy. Vzhledem k pozitivnímu vývoji a oživení trhu mohou jak investoři, tak běžní kupci očekávat v nadcházejících měsících zajímavé příležitosti.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy situace na realitním trhu pohledem lídrů na trhu. Tentokrát bych chtěl přivítat další tři milé hosty. Začnu, kdo přijel nejdál. Michal Pitucha z BO! reality. Ahoj, Michale.
Ahoj.
Pavel Rakouš, Ministerstvo pro místní rozvoj. Ahoj, Pavle.
Ahoj.
A další Pavel, Pavel Zámečník M&M reality.
Krásný dobrý den, ahoj.
Máme začátek dubna. Včera byl pro Michala Smutný den. Hrála tady Třinec na Spartě. Zapíjeli jste žal nakonec?
Bohužel ano. Osm vteřin před koncem to vypadalo, že budeme zapíjet slávu, ale nakonec to bylo naopak.
Takhle je potřeba zapíjet aspoň.
A vlastně hnedka dvakrát po sobě, že jo, jakoby ne?
Ano, děkuji, Pavle.
No, nám to nevadí, viď? Pavle.
Ne, ale nebudeme se bavit o hokeji, protože se to může strašně rychle otočit. Třinec vyřadil Spartu několikrát za sebou, takže snad se to neotočí. Jsme v Praze v tuhle chvíli, když budeme v Třinci, budeme mluvit trošku jinak.
Rád bych připomněl, že jsme čtyřikrát za sebou mistři.
No, to se nepočítá už.
Stávají se horší věci, ale nevadí. Ne, pojďme na realitní trh, protože bavili jsme se chvilku před zahájením, že to vypadá, že zase jsou jenom, skoro jenom pozitivní zprávy. Možná poprosím Michala na začátek tvojí úvahu o tom, co se vlastně na letním trhu je. Jak to vlastně dneska vypadá, protože ten pohled z Dálného východu České republiky, je taky důležitý.
Na Dálném východě to vidíme následovně. Řekněme, že nějaký zlom na realitním trhu, nevím, jestli mně kolegové potvrdí, nebo vyvrátí. Jsme začali vnímat někdy koncem prázdnin loňského roku. To znamená srpen, září, kdy se začal ten trend obracet. Vlastně prvním impulsem byla válka na Ukrajině, že ano, s tím to šlo všechno dolů. Ceny poptávky, úrokové sazby, dále inflace a všechny další vlivy, které, které to ovlivňovaly. No, a srpen, září byl, bych řekl, takový zlomový, kdy se to postupně začalo oživovat. Začala se oživovat poptávka. No, a tak, jak to v těch krizích bývá, zažil jsem vlastně 128, 29, 210. Tak jako první to opět schytaly byty. Kdy počet bytů začal klesat na trhu, ceny začaly stoupat, poptávka výrazně rostla. No a nyní můžu říct, že všechny segmenty zažívají oživení. A že ten trend od prázdnin loňského roku nadále pokračuje. A myslím si, že bude pokračovat dál. To si asi nechám na později.
Prima. Možná, Pavle, doplníš něco pohledem.
Já už jsem to tady de facto komentoval, myslím v listopadu, když jsem tady byl.
Možná v listopadu, přesně tak.
Asi už jsem tak trošku predikoval, co se bude dít. A jsem rád, že jsem se nespletl protože.
Opět.
Zase, přesně jako Michal, zažil jsem taky už jednu velkou krizi na realitním trhu. A já bych řekl, že všechno teďka oživuje, možná až na ty rodinný domy, který bych řekl, že se ještě stále držej tak nějak přibližně v průměru, někam to extra neroste, ale u bytů už vnímáme postupný nárůst cen, když se začínáme vracet nahoru s cenama. Takže trh ožívá. Lidi, poptávek chodí hromada. Lidi zase mají chuť kupovat. Jsou pozitivní zprávy, že budou klesat a klesat úrokový sazby, inflace je dole. Takže zatím to vypadá opravdu jenom na pozitivní výhledy.
Pavle, mluvili jsme se těsně před začátkem, že taky něco negativního, nebo nějaké možné negativní, ale možné hrozby, které nás možná čekají.
Takhle především je potřeba trošičku varovat ty mladé makléře, kteří začínali v roce 21. Kdy bylo něco, co se normálně na trhu neděje. Já bych řekl, že když se v letošním roce, v druhé polovině tohoto roku dostaneme na takzvaný normální stav. To znamená na běžný růst realitního trhu, tak to bude v pořádku a budeme spokojeni a budeme pozitivní, ale nemůžeme čekat, že se dostaneme do situace, kdy se opravdu, já s oblibou říkám, prodala každá psí bouda. A to i tomu, kdo to neuměl prodat, se to podařilo. Takže tak úplně optimisticky k tomuhle návratu, myslím, se dlouho nevrátíme, jestli vůbec někdy. Ale standardní pozitivní vývoj určitě ano. A potvrzuju, proto jsem si dělal v uplynulých 2,5 měsících podrobný průzkum přes všechny realitky, nechal jsem si od nich posílat, jak to vnímají s poptávkou, jak to vnímají s prodejností jednotlivých segmentů po krajích. Velká města, malá města a tak dále. Protože statistická data vždycky dostaneme s tříměsíčním zpožděním, než se to prostě zrealizuje, ta rezervační smlouva, než se podepíše hypotéka za vklady. Tak abych měl ty data co nejčerstvější. Já to vidím tak, že byty naprosto přesně potvrzují. Obrovsky narostla poptávka o byty. A i relativně slušně i ten odbyt. To znamená, ne každá poptávka končí samozřejmě uzavřením smlouvy. Ale hlásíme některé realitky, že nasadily cenu u bytu, který byl nedávno dán do prodeje relativně výš, než a měly během týdne 17 poptávek. Tak tento trend je. A u rodinných domků, tam to trošku, tam jsou takové ty reminiscence. To, že ti vlastníci prostě to o rok a půl teď nabízeli a každý v té vesnici a v té ulici ví, za kolik to prodával. On není ochotný přiznat, že musí dolů s cenou. Ono mu to stejně dřív či později dojde, ale ještě to bude mít možná půl roku zpoždění, než to některým dojde. Možná to někteří nakonec z toho prodeje stáhnou, protože prostě si nebudou chtít udělat ostudu, ale takhle to vnímám. Já bych to podpořil čísly ještě z hypotečního trhu, který by nám to měl jasně dokumentovat, že tam ten přísun je. Tak tam to taky není tak obrovská sláva, jak by se mohlo zdát, že klesly úrokové sazby. Ano, poskytujeme, měsíčně se poskytuje dvakrát víc hypoték, než bylo v loňském roce touhle dobou. To jo, to bylo 1700, 2000 hypoték na celou republiku. Teď jsme na 3,5-4 tisících. Ale opět, když to porovnám s dobou před covidovou, kdy bylo 9-12 000 hypoték měsíčně, tak zdaleka těm číslům se nepřibližujeme. Ale předpokládám, že někde na přelomu roku 24, 25 by se mohlo měsíčně poskytovat okolo 5–6000 hypoték, což je podle mého názoru standard, standardní trh, a to bych si přál.
Možná to plánuje rovnou, naváž by to měla být nějaká další část tý diskuze. Což právě byla ten hypoteční byznys, který tam je, a financování nemovitostí. V loňském roce hypotéky a v roce předtím víceméně se dostaly skoro na nulu. Nedávaly se. Jak to vnímáte vy z hlediska financování? Vracejí se hypotéky po tom zlevnění úrokových sazeb částečně. Oni se vracely už v průběhu loňského roku, protože lidi si na to zvykli. Ale jak to vnímáte vy z hlediska těch velkých čísel. Pavle, možná Pavel začne tentokrát.
No, já teď budu mluvit za naši druhou divizi jakoby M&M finance. Tak musím říct, že i tam je viditelný nárůst. Zkrátka ta produkce na hypotékách letí nahoru už vlastně od, jak říkal Michal, od oživení toho trhu od loňského roku. A ty jednotlivý snižování úrokových sazeb tomu jenom pomáhají. Doplním, jak říkal Pavel, jasně, nejsou to objemy, který byly třeba v roce 2020, 2021. Ale ty objemy už radikálně rostou oproti předchozímu a tomu roku předtím. Takže ten pozitivní výhled je velkej a tlačí se to společně. Takže já to vnímám velmi pozitivně. A i říkám, s vývojem inflace v České republice a s postupným uvolňováním a snižováním ty úrokový sazby od České národní banky to bude jenom lepší.
Michale.
Tak vidím to podobně, s těmi hypotékami to loni nebylo úplně růžové. Ale musím říct, že byli mezi nima lidi, kteří byli prostě chytří, protože věděli, že i když mají hypotéku o 2-3 % dražší, což je teda dost, ale když koupí o mnoho levněji nemovitost, tak se mu to prostě vyplatí. A hypotéka klesne. Ta se vyvíjí, úrokové sazby postupně klesnou. Takže z mého pohledu ti, kteří si loni vzali, i když vysokou sazbu, ale třeba některé byty jsou o 800 000, třeba byly levnější, tak na tom vydělali. Teď vnímáme ten nárůst a pomáhají tomu samozřejmě média. Prostě, když se píše, hypotéky klesají, úrokové sazby klesají. Tak lidé se chovají stádovitě. A ty hypotéky, jejich počet a objem pomalu roste a myslím, že poroste dál, protože předpokládám, můj odhad je, že pribor na konci bude 3,5 procent. Jsou nějaké takovéto predikce. Takže si myslím, že zase ti, kteří můžou počkat ještě, tak si řeknou, ještě chvíli počkám, protože ty sazby za 2, 3, 4, 5 měsíců budou zase o minimálně půl procenta nižší. Takže, ale zase na druhou stranu ruku v ruce s tím, pomaličku rostou ceny nemovitostí. Zvláště bytů, takže uvidíme.
Doplňující otázka, bude tam ta nabídka ještě? Když si lidi počkají 4-5 měsíců, bude tam ve finále, co si vybrat, co si koupit? Že pamatujeme v minulosti, co se dalo, tak to se prodalo. Ta nabídka byla velmi omezená. Teď se podle čísel, který máme ve spolupráci s CMAPem, tak ta nabídka bytů začala relativně klesat, ale klesá už od poloviny minulého roku dolů.
Ano, bude to problém. Budou mít sice levnější hypotéku, ale nebudou mít co koupit, nebo to bude dražší. Já to uvedu třeba na ostravském příkladu. Krajské město, když bylo, v uvozovkách, nejhůř, což bylo někdy, řekněme, leden loňského roku třeba, nebo ten přelom. Tak bylo v nabídce, nedávno jsem se na to díval, 1350 bytů v Ostravě. A dnes je to 450, jo. Takže to hovoří samo za sebe, že ty byty prostě šly z trhu pryč.
Dobrá zpráva pro developery, že jo, protože.
Ano.
Teď se dostávají, tak mají jistotu, že bude příjem.
Jenomže, když tady koukám třeba do čísel, které máme, Moravskoslezský kraj v Ostravě a tady vidím Moravskoslezský kraj celý. Vlastně na konci nebo v lednu 2023, 3000 nemovitostí, bytů v nabídce. V lednu 2004 1660. A v březnu už jenom 1530. Takže vlastně.
Polovina.
Polovina, polovina bytů, když se podíváme na ty čísla, je to relativně velmi podobné. Praha z 8000 je dneska na 5500. Jihomoravský 3100 na 2300. To Moravskoslezský byl možná úplně nejmarkantnější z těch čísel, které máme. Ale máš k tomu nějaký komentář? Teď myslím Pavla Rakouše.
Potvrdím to, co se pravděpodobně teď děje u developerů, jak tady Pavel předeslal. Oni rok a půl ty ceny drželi někde, i dokonce za cenu sankcí pozastavili stavby. Prostě byli ochotni i stavební firmě dát nějaké odstupné. Jenom prostě, že prostě věděli, že odbyt nebude. Ale jestliže v loňském roce bylo nejméně zahájených bytů za posledních 20 let v České republice, tak letos bude nejméně dokončených bytů. Jestliže bude tak málo dokončených nových bytů a k tomu je relativně malá poptávka bytů na sekenhandovým trhu, tak to jedině může těm developerům pomoci, že se prostě zbaví všeho. Prodají to, co teď rok a půl drželi a teď to postupně můžou uvádět na trh. Ti, kteří to vydrželi a přežili. Taky víme o některých developerech, kteří se dostali do velmi vážných finančních problémů. Ale ti velcí to ustáli. A minimálně na pražském trhu se očekává, že se prolomí ona bariéra 200 tisíc korun za metr čtvereční.
Bude to ještě k prodeji reálně pro normálního člověka?
Ta poptávka bude tak velká, že si to svého kupce najde.
To si asi najde vždycky. Otázka, jak dlouho to bude jenom trvat. Pavle, teď na tebe. Domy, o těch jsme se bavili, že domy ten nárůst cen vlastně skoro ještě nepostihl. Tam se možná to stabilizovalo. Možná ještě v některých oblastech to klesá, spíš bych řekl.
No, já bych řekl, že se to ještě nepotkalo, jo. Že ta cena, která, nebo ta kupní síla, která má nakupovat ty nemovitosti typu rodinných domů, tak ještě nedozrála do těch cen, v kterých momentálně ta nabídka je, jo. A jak říkáš a jak říkal Pavel. Buď si lidi ještě počkají třeba půl roku, rok, než tam ten trh nějakým způsobem dospěje a ta kupní síla už bude mít chuť za tyhle ty peníze ty nemovitosti kupovat. No, anebo ty klienti budou muset v některých případech jít ještě s cenou dolů.
Já vím, že ty domy začaly klesat velmi postupně. A po ve velkém zpoždění po bytech začaly klesat dolů. Ty trhy jsou, nebo zprávy z trhu, které se ke mně dostávají, jsou o tom, že domy nad 10 milionů. Teď nepočítejme Prahu a blízké okolí. Kde ta cenová hladina je to samozřejmě vyšší. Vlastně skoro stojí nebo stály, tak ještě v minulých několika týdnech, jo.
Tak to vlastně napříč celou republikou, když vezmu teda Prahu a blízký okolí, tak to bylo 15 milionů a vejš. Tak to bylo v podstatě hodně velká náhoda. Jo, a v těch okolních lokalitách, co zas bylo nad 10 milionů, už byl zase problém jo v těch menších městech a obcích. Tak tam zas nebyla kupní síla, jo. Takže tak to je. A musím říct, že teď už bych to v Praze posunul třeba do 20 milionů. Přece jenom i ten trh s domama se trošičku začal hýbat. Takže už vnímáme, že se prodávají rodinné domy do 20 milionů relativně jednodušeji. Ale co je nad 20, tak pořád stojí a ta nabídka je příliš velká na tak málo kupujících na takovouhle nemovitost. A to myslím, že platí plošně po celý Český republice.
Určitě ano, na Moravě bych možná, až na Brno, Olomouc tu hladinu snížil na 6-7 milionů. Kde se toho láme a kde ta poptávka už je potom menší. Ale myslím si, že jak bude vysychat nabídka s byty, tak potom spousta lidí si řekne, tak to si radši pořídím dům. Hypotéky budou levnější. A je to i dost regionální záležitost, bych řekl, u těch domů více než u těch bytů. No a samostatným tématem potom jsou pozemky, ale k tomu se asi dostaneme.
Já se na pozemky možná, hned jsem se chtěl zeptat, jestli tady máme v datech, ale Pavel chce ještě něco říct.
Já tady u prodeje bytů a domků už poslední dva měsíce, kde chodím a kde mě někdo zve na semináři, tak se všem přiznávám, že jsem byl velmi špatný vizionář. A omlouvám se za svůj odhad rok a půl starý, kde jsem předpokládal, že mnohem významnějším faktorem při prodeji bytů, bude energetická bilance té nemovitosti. Ono se ukázalo, že to nadále zůstává naprosto minoritním. Na šestém, sedmém, osmém místě žebříčku, podle čeho se kupující rozhodují. My jsme předpokládali, že byty zejména na starých domech panelových, že prostě ty ceny spadnou hodně, protože prostě je to energeticky nevýhodné. Teď okolo někdo topí, nebo netopí. Neovlivním úplně tolik, jestli prostě tam mám teplo, nebo naopak. Ty domky, tam si buď zavřu, nebo nezavřu ventil, nebo kotel na půl roku odstavím. jsem říkal, tam by se jich to nemuselo tolik dotknout. Vůbec nebo téměř všechny realitní kanceláře a jejich technici, co dělají ty přípravy těch prodejů z hlediska právě toho, těch technických problémů. Říkají, my jsme se na to chystali ve velkém. Ty data, abysme měli co nejlepší o tom, jak je to. Ale ono to je až na xtém místě. Ten poptávající se na to sice zeptá, ale není to vůbec rozhodující faktor. A to mě teda překvapilo, řeknu ne nemile, ale prostě neměl jsem v tomto směru pravdu, že to bude poměrně důležitý faktor. Není to tak.
A nebylo to, pánové, zeptám se vás dvou, spíš jako v okamžiku, když ten problém s cenama energií tam vlastně byl vidět. Tak to já jsem měl tu informaci, že to bylo vlastně první informace, první věc, na kterou se ty lidi ptali.
Já si troufnu říct.
Určité období.
Že tam se sešlo v tenhle moment několik věcí naráz a cena energií byla jedna z nich, jo. Který vlastně to se stalo všecko nedostupný pro ty lidi, protože vysoká splátka do toho, prostě vysoká cena energií, všechno se to sečetlo, jo. Ale stabilizovaly se ceny energií, klesají ceny energií. Nikdo to neřeší. Stádo už spí. Jak říkal Michal. Takže v podstatě to nikoho netrápí, jo. A v tu dobu, když jsi to predikoval, tak to byla jeden z aspektů, jo, kterej vlastně nedával příležitost těm lidem tu nemovitost koupit z ekonomického hlediska.
Toho se báli možná.
A báli se, samozřejmě se na to ptali, kolik tady budu platit, když už někdo šel kupovat, jo. Ale ve finále, hele, zvládá něco zastropovala. Lidi si na to po pár měsících zvykli. Co si budeme povídat. Český národ si relativně rychle zvyká na všechno. To už je historicky daný. Takže vlastně se to povedlo a ty ceny energií klesají. Dneska já jsem se nesetkal s tím, že by někdo jako říkal, cože tady se platí prostě 4000 elektrika. Vůbec, jako to vůbec nevnímáme.
Ale vnímali jste to. Ale vnímali jste to ve velkém, jako podle mě v jeden okamžik.
Já si myslím, že jsme jakoby vnímali soubor všech těch faktorů.
Jasně.
A ty lidi fakt řešili všecko, jo. Kolik budu splácet. Sakra, kolik ještě budou platit energie. Teď, když si to nasčítali, tak zjistili, že by si na ty splátky museli ještě od půlky rodiny půjčit, jo.
Taky nenaplnili se ty černé scénáře energetické, o kterých hovořili, jaké se budou platit faktury. Kdyby ano, tak ta situace by byla jiná.
Jo.
Pánové, pojďme k pozemkům, protože to byla dobrá vsuvka. Pozemky podle dat to nemáme je dneska k dispozici, ale měli jsme je v minulosti, se vlastně přestaly prodávat. Už se ta situace změnila?
Moc ne.
Proč ne?
Něco ano, ale ne nějak zásadně. Musím říct, zrovna letos tento měsíc je to 20 let, co jsme v realitách. A poprvé se přestaly prodávat pozemky.
Všechno nejlepší k dvacetiletýmu výročí.
Děkuji.
No, já teda musím říct, že tady bych to zase navázal na víc faktorů. Třeba u těch pozemků. Zaprvý jsou to dražší vstupy při výstavbě. To znamená ceny všech surovin, dovoz, materiál, stavba, práce na stavbě. To všechno vylítlo nahoru. A ten trh se cenově tak nahoru neposunul. A to je celej problém, jo, kde se to nepotkává. A proto ty pozemky teďka opravdu, jak říká Michal stojej. Což bylo vždycky komodita, která měla jistou stabilní cenu. A v podstatě vždycky to bylo relativně dobře likvidní. A najednou jsme ve fázi, že i já, když takhle řeším nějaký pozemky, tak ty lidi říkají. No, já bych chtěl těch, já nevím, 15-20 000 za metr. A to ti nikdo dneska nedá, jo. Protože každý, kdo počítá tu ekonomiku a chce mít nějaký výnos, když si tam něco postaví i ty developeři, investoři. Tak zkrátka to pro ně teďka není zajímavý téma, anebo ten pozemek musí jít s cenou dolů.
Tam se to prostě seběhlo v tom loňském roce několik faktorů najednou. A ty pozemky to vlastně schytaly. Hovořil jsem vlastně i s bankama v posledním roce a půl, dvou. V podstatě neposkytovaly nové úvěry na bydlení, na výstavbu. No a důvody byly jasné. Tak za prvé se to všechno potkalo. Vysoké úrokové sazby a do toho lidé četli v novinách. Cihly šly o 100 procent nahoru. Polystyren šel o 100 procent nahoru. Všechny stavební materiály. Takže ty stavby se výrazně prodražovaly. A proto to všichni, kdo mohl, tak to stopnul. Jo, a proto se pozemky neprodávaly. Ale za mne si myslím, že je to odložená poptávka.
To bude muset být.
Která se projeví. A zase u pozemků, kvalitních pozemků, i když dneska je to o něco lepší, ale pořád jich je málo. Územní plán je prostě omezený. Zasíťování je čím dál tím komplikovanější. Takže až se to rozběhne, tak ty pozemky zase rychle vyschnou. A proto já všem říkám, že pokud někdo chce koupit pozemek, tak ať ho koupí teď. Protože za prvé ty ceny, ne, že by nějak zásadně klesly, ale minimálně se zastavily a je z čeho vybírat teď trošku aspoň, jo.
Když má někdo nějakou hotovou, připravenou, tak je dobré do toho investovat a počkat si.
Já tam u těch pozemků trošku odlišuju, jestli jsou to pozemky jako pohromadě více pozemků, kde to cíleně kupuje nějaký investor, developer už s připraveným projektem. Ví přesně, že už má ruce, jo, pozemk, anebo ví, že jo, prostě získá v dohledné době. Tak tam se to, řekněme, na konci loňského roku už zase malinko tu a tam některé překvapivě, kde už jsem považoval ty dohody za nemožné, v některých prostorách, v Praze (???). Najednou se to prodalo menšímu developerovi a on opravdu letos asi zahájí stavbu. Ale ty individuální pozemky, kteří hovoří o, pánové, potvrzuju, to mi všichni říkají. No, ti, co nám to dali do nabídky, a pokud nejsou ochotni výrazně, výrazně jít dolů s cenu, tak zatím to budou držet a nemáme šanci to prodat.
Ale víš co je zas výhoda, že u těch pozemků v podstatě až na daň z nemovitosti nemají žádný jakoby náklad, jo. Nic tě tam nedrtí, takže pro spoustu lidí, pokud nejsou v nějaký tíživý finanční situaci. Tak přesně, pokud si půjčí. Takže ty si ty nemovitosti držej, protože to tak jakoby zvykově funguje po generace, že držíš prostě pole. Ono se to jednou bude hodit. Takže ty lidi, když si opravdu počkají. A já si myslím, že i dalším faktorem je válka na Ukrajině. Pokud by se skončila, budeme si to všichni přát, aby byla co nejdřív pryč. Tak samozřejmě se nám zlevní i pracovní síla, jo. Protože ta nám tady taky z velký části chybí, levnější pracovní síla. A to nám taky významně prodražuje stavby, jo. Takže to je další faktor, kterej to ovlivňuje poměrně výrazně.
Ono vlastně od roku, od července 2021, kdy bylo těch pozemků nejmíň na trhu, to jsme se dostali do fáze, kdy jich je absolutně nejvíc od ledna 2002, 2016.
Ano.
Jo, pozemků je vlastně dneska absolutně nejvíc od nějaké rozumné doby, kdy se začalo sledovat, kolik těch pozemků vlastně na tom trhu je.
Jsou pozemky, které tam jsou třeba rok a půl. Některé pozemky už tam po roce a půl je tam vidím pořád. Mají už čtvrtou cenu, od té doby ale pořád jsou neprodejné.
Přitom ten cenový výkyv není až tak, bych řekl, zásadní, že by klesly jakoby ty.
Ne.
Ale myslím si, že to je dáno i tím, že ty pozemky, ty volné pozemky z velké části drží lidé, kteří nejsou nějakým způsobem finančně tlačeni a dokáží si počkat.
Vědí.
Dalším tématem, možná dneska posledním, abysme to neprotahovali úplně, budou nájmy. Protože nájmy se taky nějakým způsobem vyvíjí. Nájemní bydlení začíná být možná daleko víc očekávanější tím, jak nebyly dostupné nemovitosti. Jak vidíte trh s nájemním bydlením dneska v České republice nebo v oblastech, kde působíte? Možná začnu Pavlem pohledem ministerstva na to.
No, ono to s tím uplatňováním služeb pro zprostředkování nájmu u realitních kanceláří se zase, bohužel, musím říct, vracíme trošku k tomu trendu, že v době, kdy nebylo co prodávat, tak se mnozí makléři znovu přeučili nebo si obnovili, oprášili své znalosti, jak se zprostředkuje nájem. A teď mě ti samí říkají, já se vracím zase k prodeji, nájmy už dělat nebudu. Takže ten zájem klesá. Nechává se to. Je to pořád taková trošku, nechci říct, Popelka, druhořadý segment. Proto já vždycky, když mluvím třeba i s menšími kanceláři, říkám, tak tam aspoň jednoho člověka podporujte jako organizačně a všemožně. Udržte si tam jednoho odborníka na ty nájemní byty, ať mezi váma 5-6 lidma je jeden, kdo fakt se specializuje na ty nájmy, protože se vám to časem vyplatí. To jsou dlouhodobé kontakty, dlouhodobé prostě zdroje informací. A když někomu pomůžete k nájmu, ty lidi se vrací. Ale je to prostě běh na obrovsky dlouhou trať. Obávám se, že prostě ty nájmy se zase dostávají do systému Bazoš, do systému, kde všude se to prostě nabízí a prodává, zprostředkuje. Realitkám je to jedno. Nemají ani o to zájem, o mnohé si ty byty si je vzít. Anebo když to vezmou, tak to kolikrát dělají lidi, kteří ne úplně dobře to umí zpropagovat, nabínout. Ten boom, který byl na konci roku 22 nájemní, kde to šlo nejvíc nahoru. Tak ten už v loňském prvním pololetí šel výrazně dolů podle mého názoru. A teď je situace taková, řekněme, byla chvíli vyvážená, ale teď už opět se v Praze stává situace, že se uveření jeden byt přes realitní kancelář a oni mají během 24 hodin 10 poptávek na nájmy. A nevědí, podle čeho vybírat, jak to dělat, jestli budou nějakou aukci nebo něčeho podobného. Takže zájem by byl. Jenom bych rád, aby se zase realitním kancelářím to rozložilo v hlavě, že to není špatný segment.
Michale, je to pravda, že se tomu nechcete věnovat?
Michale.
Teď myslím jako realitní kancelář, jo.
Tak, že ta přidaná hodnota je trošku menší než u těch prodejů. A samozřejmě bere to tomu makléři docela dost času. Těch nájmů děláme hodně. Hlavně teda, když budu mluvit za Sting, který má 27 let tradici. Ti lidé jsou zvyklí hlavně na Moravě na něj obracet. A těch nájmů, které teď zprostředkujeme, je opravdu hodně. Ten cenový nárůst byl přibližně 20. Moravskoslezský kraj až 20 %.
Jo.
Teď se to uklidnilo.
No a myslím si, že teď jsme v takové stabilizované fázi. O nájmy zájem je, ale není to nějak, bych řekl, moc přehřáté.
Já když vidím ty čísla, tak vlastně nájmy vlastně neustále rostou. Rok od roku se to zvyšuje. Relativně lineárně by skoro řekl, kromě toho jednoho skoku, který tam byl. A ten se potom reguloval nazpátek. Takže, když se podíváme na data, který máme, tak vlastně je to nějakým způsobem nárůst, možná za poslední rok ten nárůst byl vyšší než ty roky předtím procentně, jo, že tam nějakým způsobem to naskakuje. Pavle, vy tam máte, jako nájmy v nabídce, má to taky spoustu z nich.
Já musím jako říct, že jsem překvapenej, protože nám to třeba dělá 20 % celýho obratu, jo. Takže to není úplně jako marginální záležitost pronájmy. A pravdou je i to, co říkáte vy dva, že jsou makléři, a to už si myslím, že to bude jako hodně individuální záležitost, kterým si řeknou, mně se to nevyplatí, tady někdo pobíhá. Já si radši udělám jeden pořádnej prodej, než abych tady třeba udělal 7, 6 pronájmů. To tak je to. To samozřejmě takový makléři jsou. A tak to holt v životě chodí. Každý si vybere, co chce dělat a co ho víc baví. Na druhou stranu já musím říct, že u nás je spousta makléřů, který se pronájmu věnujou, dělají je. Myslím, že jim to přináší poměrně zajímavý výdělky, jo, ale je to fakt hodně individuální záležitost. Co se týče vývoje pronájmu, tak to už se tady vlastně řekli, ať to nemusím opakovat. Ale myslím, že pořád ta nabídka spíš klesá teďka jako jo. Což já bych naopak očekával a s tím nárůstem, že se nám to podle mě v brzký době během třeba půl roku začne jako srovnávat. A naopak bych řekl, že čím větší možnost bude kupovat vlastní bydlení, tím menší zase zájem bude o nemovitost, že ono se to vždycky takhle jako vyměňuje, jo, v těch dobách. A jak vidím, jak roste ta poptávka, tak si myslím, že v budoucnu zas budou přibývat nájmy. A i ta cena, která bych řekl, že je teď stabilizovaná, možná třeba za rok i malinko bude už haprovat, že nebude tak vysoká.
Když dáte nabídku, tak nabídka klesla za poslední docela o 50 %, jo, jako nájemního bydlení, které se vyskytují.
Proto ty ceny šly nahoru logicky, jo. Ale jak říkám, jakmile ty lidi budou mít na to kupovat si vlastní bydlení, ta masa, která v tom pronájmu je, si bude moct pořídit. No, tak v tu chvíli vlastně se ti začnou uvolňovat ty byty. Neříkám, že jich máme dostatek jako pro všechny. Furt nám tady chybí obrovský množství nemovitostí. A pořád bude hromada lidí bydlet v podnájmech, ale já už jsem tu dobu zažil několikrát. A vím, že se to prostě tak hezky střídá. A jakmile ta tržní síla na ty, na koupi těch nemovitostí bude větší a větší, tak to vždycky oslabujete ty pronájmy zkrátka. Tak uvidíme, nechci věštit z křišťálový koule. Když to bude postupný, tak se nic moc extra nestane. Ale pokud ten zájem bude enormně vyšší, tak logicky to ovlivní ty pronájmy.
Ale, no.
Já bych úplně nesouhlasil. Vy všichni tady hovoříte o tom jakoby standardním trhu, o tom, co umí reality iDNES nebo Sreality nějakým způsobem zmapovat, co kde probíhá. V době, kdy ty nájmy šly nahoru nejvíc na konci roku 22, tak se řada těch pronajímatelů najednou začala obracet. Jednak šly mimo realitní kanceláře a jednak prostě začaly využívat toho, že se pronajalo skoro všechno, nabízely to ne úplně, řeknu férovým způsobem. A od konce roku 22 do začátku roku 24 se zvýšila nabídka nájemních bytů na Bazoši a na dalších podobných prostě serverech, které já nepovažuju za férové realitní servery. A to není nic proti tomu, kdo ten inzertní prostor proslul. Oni to říkají, nesete si za to zodpovědnost. Budiž, to jako není nic proti tomu, kdo ten inzerát poskytuje, ale já bych osobně byt nekoupil, natož ani nepronajal přes Bazoš. Ale to je jiná věc. A tam k nám chodí bohužel čím dál tím víc špatných příkladů, kdo se to prostě nepotkalo. Nechci říct, úplně podvodné inzeráty, podivné ceny, podivným způsobem počítané a tak dál. Čili to, co běží nějak oficiálně přes ty oficiální realitní servery a udělají to realitní kanceláře, tam ten trend může být, jak říkáte. Ale já mám trochu obavu z toho, že se naučili někteří pronajímatelé prostě to nabízet úplně jiným způsobem jinak. Co nejméně dosledovatelně, když to řeknu, odkud, kde co je a objevuje se nám dost v nájmech jako docela velké množství inzerátů, velmi podivných, nechci říct podvodných. Bych musel předložit důkazy, já je mám, ale nemůžeme úplně přesně říct. Ale ty zprávy k nám chodí a není to moc příjemné čtení.
Tak já souhlasím. Máme několik případů, kdy si klienti stěžovali, že takhle nenarazili. A tak je to asi hlavní sdělení pro klienty, kteří chtějí do pronájmu, aby využívali služeb zkrátka kvalitních inzertních serverů a realitních kanceláří, kteří tu danou nemovitost zkrátka prověří. Je to stejně tak s prodejem, tak s pronájmem. A já si myslím, že tak by to mělo být.
Pánové, možná poslední otázka pro dnešek. Jaké očekáváte hrozby pro realitní trh v následujícím v nějakém krátkém období tříměsíčním třeba? Může tady být něco, co ten trh dneska vypadající, že se vrátil pomalu k normálu, začal pomalu růst, jak ceny klesá nabídka. Může to něco ohrozit? A teď nemyslím konflikt mezi Ruskem, Ukrajinou se promítne do celé Evropy. Myslím to, co je jakoby očekávatelné spíš.
Jako, že třeba v létě budou dovolené, takže lidi teďka budou víc utrácet za dovolený, protože si chtějí koupit dostatečně dopředu.
Napadá vás něco?
Já teda za sebe všechny parametry, které se teď snažíme nějakým způsobem předvídat, tak jsou pozitivní. Nevidím nic, co by mělo ten realitní trh ohrozit. A za mě tedy jediné, co by mohlo ohrozit, je něco, o čem teď nevíme, něco zvenčí. Něco prostě s ekonomikou, anebo válka, covid.
Cokoliv o čem dneska nevíme. Pavle.
Na ten trh se dostane nebo na trh, na realitní dění, ne na ten vlastní trh. Se dostanou dvě nové věci, o kterých teďka nevíme přesně, co to pro chování vlastníků nebo případně investorů do nemovitosti přinese. Jednak je to od 1. 7. změna stavebního zákona. Ale to je dlouhodobá záležitost, kde se to nějak postupně bude promítat, uvidíme. Ale je to například i přechod na tu velmi volnou formou sdílené energetiky. A to třeba u některých bytových domů prostě už teďka vytváří problémy. Určitá napětí mezi těmi starousedlíky v tom domě, těmi novými, co chtějí budovat tu novou komunitní energetiku, kterou si budou nějakým způsobem vylepšovat své bydlení. Budou to, já nevím, posílat kamkoliv. Tak jenom doufám, že se prostě v druhé polovině, to říkám, jako doufám, že se nenaplní tato moje slova. Malinké takové ohrožení, že by se prostě ti lidé více věnovali investování do těchhle těch produktů, než aby se věnovali tomu, jestli tady bydlí kvalitně, případně jestli teda koupili něco, o čem dlouhou dobu přemýšlí, aby to neodložili jenom kvůli tomu, že teď budou vidět tahle ten trend. Na trh vběhly dvě obrovské energetické společnosti, které nabízí prostě panely zdarma pomalu, já nevím, co všechno. Až mě to děsí. Co jsem slyšel o tom, jak jsou naplněné sklady různých dodavatelů těchhle panelů nejen v České republice, i v zahraničí. A čekají všichni, že to sem budou valit.
Dobrá zpráva.
Tak mám, no dobrá zpráva, otázka, jestli na to je ta infrastruktura vybudovaná. To je jiná věc, ale trošičku není mi úplně jasné, jak se to na tom realitním trhu projeví. Třeba nijak. Jenom nějaká drobnost, která prostě bude malinkou skupinu lidí zajímat, ale to je jedna z věcí. No a mluvil jsem na jedné konferenci nedávno o tom, že máme zprávy ze zahraničí. Zejména z Německa, kde ten trh vlastně pátý, šestý kvartál za sebou mírně klesá. Některé nemovitostní fondy měly problémy, někteří developeři. Ale historicky vzato do 20 let dozadu, nikdy se nestalo, že by dění na nemovitostním trhu v Německu, případně i v Rakousku mělo nějaký dramatický dopad na nás. Kromě nějakých pendlerů přeshraničních, kteří prostě trošku vnímali ceny nemovitostí za hranicemi. Tak doufám, že se tam u nás toto neprojeví. Nicméně je to v tuto chvíli celoevropsky považováno za největší realitní hrozba jako na evropském realitním trhu. Takže to je jediná drobnost, ale říkám, byl bych zatím klidný, myslím si, že to u nás takový dopad mít nebude.
No, já si troufnu ještě reagovat na to, co říkal Pavel. Já věřím tomu, že vlastně tvůj druhý bod s tou energetikou sdílenou a vlastně tím, že si lidi budou házet všichni solární panely na střechy a podobně. Tam bych to neviděl nějak tragicky, že by to měl mít nějaký negativní dopad, to vůbec. Naopak si myslím, že to může jít ruku v ruce a může to mít velmi pozitivní dopad, protože výdaje za tu nemovitost budou pak logicky nižší, což může jenom posílit prodejnost těch daných nemovitostí, což mi přijde naopak pozitivní změna, kterou věřím, že to ještě trošičku víc nabustuje ten trh. A nebudou to všichni, samozřejmě každý na to nebude mít prostředky, ale ti chytřejší si s tím budou umět pohrát. No, co se týče krizí v Německu a těch fondů, o kterých si mluvil. Jo, to se může samozřejmě stát kdykoliv, kdekoliv po celém světě, v kterýkoliv zemi může zkrachovat kterýkoliv fond i kterýkoliv developer, který má špatně nastavenej, nastavenou ekonomiku, blbě předvídá. To se může stát de facto kdekoliv, jo. Nemyslím si, že by to mělo mít nějaký vliv přímo na nás to, co se děje v Německu na realitním trhu, protože, jak říkám, my jsme exportní země, my jsme spíš závislý na tyhle těch makroekonomických ukazatelích a na nějaký výměně, kterou máme. Česky teda řečeno. A tam já si myslím, že to pro nás nehrozí. U nás je teď, jak říkám, souhlasím s Michalem následujících třech měsících já fakt nevnímám, že by fakt všichni chtěli odjet na dovolenou jako celá republika na drahý dovolený.
Ještě jeden fakt jsou.
Anebo ještě velký peníze jsou prostě naspořený, no.
4,3 bilionu.
Ano, je na účtech.
A to i vnímat právě, že ten trh roste. A ještě nám nerostou tolik hypotéky, tak je vidět vlastně ten poměr, kolik ještě pořád chodí v hotovosti. To je neskutečný.
No a bude, protože ty 4,3 bilionů, které mají lidé na účtech, tak ano. Někteří to mají na běžném, ale mnozí to mají prostě ti, kteří trošku o tom investování něco víc, tak my jsme klientům v loňském roce ukládali peníze garantovaně, v podstatě do 100 tisíc euro za 6,5 %. Proč bych měl kupovat byt a pronajímat ho, když v Praze jsem rád za 2 %, na Moravě 4,5, a v bance dostanu 6,5 a ještě se nemusím starat, jestli mi nájemník platí, nebo neplatí.
Přesně.
Takže s postupně klesajícími sazbami bude růst motivace.
Kupovat.
Ty peníze dávat jinam. Češi nejsou zvyklí investovat do dluhopisů, akcií a podílových fondů.
T se taky zlepšuje, teda, musím říct. I když to sleduju na číslech, třeba u nás v divizi jakoby investiční. Tak je vidět, že to roste. Ale máš pravdu, jsme konzervativní národ poměrně jasně. A ta cihla je cihla a lidi to valí tam. A jak říkáš, klesají úrokový sazby. Menší zhodnocení na účtech. A tím pádem ty lidi to budou potřebovat vyinvestovat do nemovitosti.
Na tu nemovitost se můžu podívat, že jo.
Hlavně, ať se podíváš, já nevím, od který roku dál, tak stejně to kontinuálně ty ceny nemovitosti rostou. Takže to zhodnocení tý nemovitosti máš, ať chceš, nebo nechceš. Pořád tam ten nárůst je. A když ti vyroste ta cena jednou tolik za 10 let, tak hele.
I ty, kteří koupili tentokrát v loňském roce za tu nejvyšší cenu, co vlastně byla. A teď si drbou, že na tom už 25 % ztratili, tak ve velmi krátké době.
Zase získají.
Do nějakého plusu.
Přesně tak.
Pánové, děkuju moc za dnešní povídání. Chtěl bych poděkovat Michalovi Pituchovi, Pavlovi Rakoušovi a Pavlovi Zámečníkovi. A vy ostatní, dívejte se na nás a těšíme se na další setkání. Mějte se hezky, na shledanou. Děkujeme.
Díky moc, mějte se, ahoj.
Na shledanou. Díky za pozvání.
