13.12.2022 10:55
Současná situace na realitním trhu vyžaduje především správné nastavení prodejní ceny. Pak se daří najít zájemce a v některých případech se podaří i cenu mírně navýšit. Naopak klienty, kteří trvají na nesmyslné ceně, je lepší odmítnout.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz si o současné situaci na realitním trhu povídal s Pavlem Zámečníkem, obchodním ředitelem M&M Reality, s Ondřejem Mašínem, výkonným ředitelem Bidli Reality a Robertem Hanzlem, generálním ředitelem Next Reality.
S podzimem přichází na realitní trh pokles cen nemovitostí. U drtivé většiny nemovitostí musí prodávající na situaci reagovat a netrvat na ceně, která by byla relevantní před rokem. Trh je navíc dost turbulentní a neustále se na něm něco děje.
Klienti musí reagovat, za měsíc může být cena zase nižší
Pavel Zámečník, obchodní ředitel M&M Reality si na začátek našel vhodné přírovnání: „Blíží se nám listopad, takže mě k tomu napadá přirovnání, že je to takový cenopád.“ Dál už pokračoval zcela vážně: „Doba, kdy ceny rostly, je pryč. Je potřeba, aby klienti reagovali a prodali za ještě rozumné peníze, než se to za měsíc zase změní.“
„Vidím to velmi podobně, vidíme pokles zájmu od jara, jak to klesá. Ten kdo chce prodat, se poradí s kvalitním realitním makléřem a nastaví spolu správnou cenu,“ říká Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli Reality a dodává: “Už to není takové, že se dělají prohlídkové dny a jsou desítky zájemců. Za měsíc dva zavolá třeba jen jeden, ale je to ten pravý a koupí. Pokud je ovšem cena nastavená nesmyslně, například v intencích minulého roku, tak je inzerce a propagace zbytečná a můžeme prodávat rok nebo dva. Klienti, kteří prodat chtějí, tak prodají a zase mohou třeba levněji koupit.“
Robert Hanzl, generální ředitel NEXT Reality vysvětlil, že jsme zažili velmi rychlý pád cen. Ještě do jara možná do června ceny spíš rostly. Pak byl předpoklad, že ceny budou stagnovat a teď nám dramaticky klesly. Ale nebudou klesat do nekonečna. Pokles byl rychlý a může přijít růst. „Takže je nyní dobrá doba na nákupy. Nabídka je dnes široká a ceny příznivé. Ale někteří majitelé ještě vzpomínají na ceny před rokem, před půl rokem. Nemyslím si, že je krize na straně poptávky. Kupující jsou, mají větší výběr a tomu je potřeba ten obchod přizpůsobit, dodal Hanzl.
Pozemky si ceny drží, je to nedostatkové zboží
Na trhu však existují výjimky, kterých se pokles cen netýká. Primárně to jsou pozemky, kterých je trvale nedostatek, takže není důvod, aby jejich ceny klesaly. Stejně tak se do spirály slev nedostávají některé specifické nemovitosti, které mají vlastní klientelu, která nemá problém sehnat na investici finance.
To potvrzuje Robert Hanzl: „Já bych skoro řekl, že pozemky si ceny drží, je jich obecně málo. Především na perifériích velkých měst nebo v Praze jich je tak málo, že to je nedostatkové zboží a není vůbec důvod, aby jejich cena klesala. A nové pozemky nebudou, zastavení výstavby bylo častou součástí kampaní v nedávných volbách do zastupitelstev. Ceny drží i malé rodinné domky. Domek po rekonstrukci bude stále žádané zboží.“
Specifické segmenty trhu představuje Pavel Zámečník: „Já si všímám stále ještě jedné věci. Chodí k nám klienti, kteří mají předschválené hypotéky z loňského roku a chtějí nakupovat. Ceny si drží i menší byty, což je rozdíl od větších nemovitostí – například pražských 100metrových bytů za 14 milionů, kde ty ceny už padají. Stále máme regionálně víc zájemců na jednu nemovitost a některé dokonce stále chodí do televizní aukce. Takže celkově ceny nepadají ve všech segmentech, ale drahé nemovitosti, třeba domy nad 15 milionů, stojí.“
„Jsou ještě dražší nemovitosti, což je takový luxusní segment, na což sice nejsme specialisti, ale i z reakcí kolegů je zde stále slušná poptávka,“ říká Ondřej Mašín a dodává: „Třeba po určitých komerčních nemovitostech nebo drahých penthousech je stále slušná poptávka. Investoři prostě někam chtěli dát peníze a dali to do těchto luxusních nemovitostí.“
Dnes za devět, za tři měsíce už jen za osm a půl
Realitní makléři potřebují přesvědčit prodávajícího, jaká je reálná cena jeho nemovitosti. Musí mu vysvětlit, že když to nyní místo deseti neprodá za devět, tak za dva měsíce to bude 8,8 a na jaře příštího roku třeba jen 8,5 milionu. Nikdo neví, kde je dnes cenové dno a zatím to vypadá, že se pokles cen všeobecně nezastavil.
„ Prodávající si musí uvědomit, že jarní cena byla nějaká a dnes nebude vyšší. A musí si uvědomit, že před několika lety byla naopak třeba o několik milionů nižší. Využíváme nástroje, jako jsou různé cenové mapy nebo výjezdy z katastru nemovitostí. A samozřejmě mu vysvětlujeme okolnosti, proč je situace na trhu taková, jaká je. Třeba že jsou vysoké úrokové sazby a podobně,“ vysvětluje Ondřej Mašín.
Pavel Zámečník je přesvědčený, že primárním aspektem je motivace klienta prodat: „Záleží klient od klienta, ale primární je to jeho motivace. Pokud ten klient řeší nějakou akutní životní situaci, rozvádí se, potřebuje akutně větší nemovitost, řeší dluhy a tak dále, tak situaci pochopí, protože má motivaci prodat. Pak je zde klientela, která to takzvaně jen zkouší a nemá tu motivaci prodat. A v tomto případě radím makléřům, ať je přesvědčí, že teď je lepší nemovitost pronajmout, než ji dva tři roky za tyto peníze inzerovat.“
Byty a rodinné domy mají jinou dynamiku
U bytů začaly ceny stagnovat už na jaře a přes léto už začal pokles. U domů je situace trochu jiná, až do června ceny rostly, mírný pokles přišel až od září. Dynamika poklesu cen je zde zjevně odlišná.
Robert Hanzl to vysvětluje: „Byty se všeobecně lépe porovnávají než rodinné domy. Díky cenovým mapám se u bytů docela rychle dozvíme, jak se ceny v lokalitě mění a dokážeme na to reagovat. U rodinných domů je to srovnání složitější a tak prodávající potřebuje víc důkazů, že s původně zamýšlenou cenou už nemůže počítat,“ a dodává: “To je opět práce makléře, aby prodávající přesvědčil o změně situace na trhu. Navíc prodej rodinného domu je pomalejší než bytu, a to řádově až o měsíce. Tak tomu alespoň bylo v normálních letech a tam se právě vracíme. Takže ty změny cen také dorazí o něco později.“
Obecně nabídka těchto nemovitostí vzrostla, připomíná Ondřej Mašín a doplňuje: „U rodinných domů je dojezd pomalejší, takže to s tím bude souviset. Ceny rodinných domů čekají tvrdší dopad. Takže o to více musíme poradit správnou cenu. Protože pokud tu cenu bude prodávající držet, a bohužel, u rodinných domů to tak často bývá, tak to může být bolestivé.“
„ Setkávám se s klienty, kteří chtějí prodávat rodinný dům. V případě těch movitějších nejsou často tlačeni nutností co nejdříve prodat a klidně si počkají na toho svého kupce,“ dává příklad z praxe Pavel Zámečník a dodává: „U jiných typů domků může být situace odlišná. Třeba refinancování hypotéky. Takže nelze hodnotit rodinné domy jako celek, ale spíš je rozdělit třeba na ty levnější a luxusnější.“
Makléři se musí naučit odmítat nabídky
Minulé dva roky byly extrémní, jak dokazuje statistika vyhledávání nabídek rodinných domů. Dnes je situace odlišná, ve vyhledávání jsme na číslech z přelomu let 2019 a 2020. Navíc to platí i pro poptávky. Takže se trh vlastně vrací do normálu.
Jenže to neplatí u cen, jak dokazuje RobertHanzl:“Do toho normálu, jaký byl v roce 2019, se v případě cen a to i přes všechny slevy, které klientům radíme, třeba 10 i 20 procent, tak se zdaleka ani neblížíme. Tenkrát, když jsme nabízeli nemovitost, tak makléř intenzivně pracoval s kupujícím. Což v posledních dvou letech nebylo možné.“
Změnu strategie práce makléře připomíná i Pavel Mašín: „Přichází doba, kdy makléř nepřežije, když bude mít tři nabídky, potřebuje tak čtyři nové měsíčně, aby jednu prodal. Dneska je potřeba mít 15 až 20 nabídek. Pracovat s cenou, naučit se říkat ne, a některé věci odmítnout. Nemá cenu investovat do marketingu nemovitosti, která se bude prodávat rok i dva.“
„My se pro zákazníka snažíme držet ještě stále maximální marketing a hledat poptávající na všech inzertních kanálech,“ říká Pavel Zámečník a dodává: „Ale stejně bude vše záležet na nastavení té počáteční ceny. Když je dobře nastavená, tak se často podaří najít dost poptávajících a tu cenu třeba ještě mírně navýšit.“
Mnoho dalších zajímavých postřehů z realitního trhu najdete v celém rozhovoru
Graf 1: Vývoj počtu nabídek s domy - leden 2020 - září 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf 2.: Vývoj poptávky po domech v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf 3: Vývoj hledanosti domů v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Celý přepis videa níže:
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu diskuzního na téma rozvoj realitního trhu a vývoj realitního trhu, který připravujeme ve spolupráci s projektem Realiťák roku. Reality iDNES a cenové mapy. Chtěl bych dneska přivítat naše tři hosty Pavla Zámečníka, obchodního ředitele M&M Reality. Ahoj Pavle.
Ahoj. Dobrý den.
Ondru Mašína ze společnosti Bidli, obchodního ředitele nebo výkonného ředitele Bidli reality. Ahoj.
Ahoj, dobrý den.
A Roberta Hanzla, generálního ředitele Next reality.
Ahoj a dobrý den.
Dobrý den všem.
Pánové, dneska je říjen, budeme bavit o tom, jakým způsobem ten realitní trh dneska funguje, jestli jsou tam nějaké změny nebo nejsou změny. Ta situace je zajímavá, protože na tom trhu se neustále něco děje. Z mého pohledu ten trh každou chvíli lehce klesá. Ten, kdo chtěl prodat před týdnem, tak dneska už bude prodávat možná o pár procent možná níž. Co si o tom myslíte? Možná začnu u Pavla nejdřív.
Tak blíží se nám listopad, tak k tomu tak trošku nahrává, že to je takový cenopád a de facto ty dny, kdy ceny rostly nahoru, jsou pryč. Dneska máme opačný trend na trhu, takže jak říkáš, každým měsícem ty ceny se posunují směrem dolů a je třeba, aby ti klienty včas reagovali na snížení nabídky, aby ještě prodali za rozumné peníze, než to za měsíc zase bude o pár tisíc níže.
Ondro, vidíš to taky tak?
Vidím to to velmi podobně. Vidíme ten pokles zájmu od jara, jak to klesá a v podstatě samozřejmě, jak s tím klesají ceny. Skutečně ten, kdo chce prodat, ten si nechá poradit od kvalitního realitního makléře, nastaví spolu správně cenu třeba pomocí (???) a ta cena, ta cena se najde, už to není takové, že organizujete prohlídkové dny, že jsou desítky zájemců. Často třeba po měsíci, po dobu zavolá jenom 1, ale je to ten pravý, kterému se ta lokalita líbí a koupí. Pokud ovšem ta cena je nastavená nesmyslně a je nastavená v těch intencích třeba toho loňského roku, tak je ta inzerce a ta propagace často zbytečná a můžeme prodávat rok, dva, takže opravdu je dneska potřeba rozlišovat. Klienti, kteří prodat chtějí, tak opravdu prodají a zase mohou třeba levně i koupit.
Roberte, něco dodáš?
Dodám to, že my jsme tady zažili vlastně velmi rychlý pád cen vlastně nebo to otočení vlastně toho trendu, kdy ještě do jara, možná do června ceny spíš rostly, pak jsme měli předpoklady takové, že budou stagnovat a ono se toho dramaticky otočilo. Teď nám ty ceny vlastně klesly. Já si myslím, že nebudou klesat do nekonečného. Ono jako v jiných trzích, třeba u investicí, kde to taky takhle vlastně rychle funguje, ty nemovitosti tím nebyly nikdy dotčený, to vlastně, když měly padat ceny, tak to bylo dlouhodobý, když rostly, tak dlouhodobě, tady ten strmý pád jsme nikdy nezažili, tak si myslím, že stejně tak dojde k tomu, že ceny zastaví a budou zase růst. Takže já bych možná doplnil to, co vlastně bylo řečeno v tom, že je velmi zajímavé období na nákupy nemovitostí, protože pokud prostě někdo chce koupit, má velkou nabídku dneska, široká nabídka na serverech a dobrý ceny. Samozřejmě někteří majitelé ještě rádi vzpomínají na to období před rokem, před půl rokem, když uvádíme zakázku do nabídky, tak přes realitního makléře se snaží jako vyzkoušet, zdali by to někdo koupil za nějakou vyšší ještě cenu. Ideálně se podívat na server a zkusit to prodávat výš. No, tak to byl trend před rokem. Dneska, pokud bude chtít někdo prodat tak, jak říkali tady vlastně kolegové, tak by se měl podívat a spíš tu cenu nastavit jakoby nižší a prodá. Není to tak, že by nám zmizeli kupující. Nechtěl bych se vůbec bavit o nějaký krizi na straně poptávky, ne. Lidé mají větší výběr, mají možnost koupit za zajímavý ceny, a je potřeba k tomu ten obchod přizpůsobit.
Možná než se podíváme na to, jak to vlastně funguje v těch možná nejkritičtějších věcech, bytech, domech, existuje podle vás nějaký segment, který si tu cenu neustále drží v tuhle chvíli?
No, já bych skoro řekl, že nebo skoro... Tak pozemky cenu drží, jo, myslím si, že vlastně pozemků je obecně málo, a když bychom vzali pozemky na periferiích velkých měst nebo vůbec třeba pozemky v Praze, tak vlastně to je tak nedostatkový zboží, že tam vůbec není důvod k poklesu ceny. A nové pozemky nebudou, teď jsme měli vlastně zpátky volby do zastupitelstev a já, když jedu jako po Praze, tak ještě ty billboardy potkávám dnes, kdy tam byly hesla - zastavíme novou výstavbu, a to je právě ten trend, kterej znamená, že když už má developer nějakou parcelu, tak jí nerozdělí na jednotlivý pozemky a umožní vlastně nákup pozemků, ale on jí přímo zastaví, protože bude chtít vydělat víc. Takže pozemků je obecně málo, tam si myslím, že tu cenu drží a já bych ještě řekl, že drží cenu prostě levný věci jo, levný rodinný domky, malej rodinnej dům, který bude po rekonstrukci, tak si myslím, že jako dneska nebudeme se bavit o tom, že má pokles ceny 10, 20 %. Ten se prodá, protože lidi budou právě chtít něco, co je spíš menší a třeba právě, jak říkám, po té rekonstrukci a na co vlastně budou mít peníze ještě.
No, pánové podle vašeho názoru tam ještě je něco jiného? Nějaký další segment, který by to ještě mohl držet nebo ten pád, částečný pád nebo návrat k normálu, jak jsme o tom bavili několikrát, možná minulosti, tohle neovlivní?
Tak já...
Klidně můžeš.
Tak, já slyšel ještě o jedné věci, ještě stále nám chodí vlastně klienti, kteří mají před schválené hypotéky z loňského roku, který jsou schopni a ochotni kupovat nemovitosti za vyšší ceny. Tak to je jedna věc. Za druhé všímám si, jak tady říkal kolega, jsou nemovitosti v určitých cenových kategorií, kde byly předtím, a jsou i dneska, kdy se to prodává naprosto běžně, poměrně rychle i menší byty, který byly vždycky cenově dostupnější. I tam sice zaznamenáváme už pokles cen, ale ne tak dramaticky jako u těch větších nemovitostí, kde ty částky stometrového bytu třeba v Praze šly do 14 000 000 a podobně, tak dneska tam to padá. Ale ty menší byty, menší domky, dál od Prahy, tak si ty ceny pořád držej. I my pořád zaznamenáváme v některých lokalitách, že máme více zájemců o jednu nemovitost, a ještě stále vlastně některé naše nemovitosti jdou do televizní aukce, jako je to takový překvapení, ale ještě pořád nám ten trend běží na některých nemovitostech stále dál. Takže nemůžu říct, že by to padalo úplně všude. Ale samozřejmě ty drahé nemovitosti a domy nad 15 000 000 Kč bych řekl třeba úplně stojí.
Tak, já bych ještě doplnil, že možná právě pak jsou ještě dražší nemovitosti, pak je luxusnější segment, tak tam na to úplně nejsme specialisti, ale pokud jsme něco takového měli nebo jsem se bavil s kolegy z branže, tak byla poměrně poptávka po takových zajímavých komerčních prostorech nebo nějakých dražších provozech, které se jako prodaly za vysokou cenu, protože ti investoři někam chtěli dát peníze a ukryli to do takových luxusních věcí. Takže není to něco, co prodáme běžně, ale tam ta cena tolik neklesla.
Jasně, to jsou specifický věci, které se vždycky někoho můžou najít, jsou tam nějaký zámečky, jsou tam nějaký polnosti a další, spoustu zajímavých věcí, který se na tom trhu najdou, a to není ten (???) toho byznysu, který tady ten realitní trh vlastně absorbuje. Když se podíváte na tu současnou situaci, jak moc si dneska klienti, to znamená ti, kteří to chtějí koupit, ne ti, kteří chtějí prodávat, říkají o cenu? O slevu, o slevu z ceny a jak vysokou si dneska jsou schopni vyjednat? Jestli máte nějaký alespoň základní data, kam vás ti klienti vlastně chtějí dotlačit už v tuhle chvíli? Protože před tím, před půlrokem vlastně to nebylo možný skoro žádnou slevu chtít. Cena 9 000 900 000. Buď rád, že to za 9 000 000 koupíš. Teďka. Dneska ta situace se malinko mění a ten trh se obrací a ty, kteří kupují, se dostávají do výhody, na koně, řekněme tomu, tak. O kolik si dneska říkají a kolik ten prostor tam vidíte, zda vůbec je?
Ano, je to určitě rozdíl v tom, kdy v loňském roce sleva bylo sprosté slovo, před loňskem a spíše se šlo do nějaké aukce nebo se ta cena ještě navýšila, což bylo pro prodávající samozřejmě zajímavější a výhodnější. Dneska ta situace nastává výjimečně u nějakých zajímavých nemovitostí, kde se to ještě opravdu schází, ale trh se stává více... Se otáčí na stranu toho kupujícího. Klienti si rozhodně o slevy říkají, jsou to slevy v řádu desítek až stovek tisíc, dokonce máme několik případů, kdy naši makléři teď zlevňovali třeba i o 1 000 000, jo. A někdy třeba i ten 1 000 000 ještě nezabral, že se zlevnilo o 1 000 000 a pořád na to nikdo nereaguje. Tzn. opravdu dneska ten klient má informace, není líný si přečíst, pohledat trošku, hledají ti lidé všude, už to není o tom, že by hledali třeba jen v nějakých velkých realitních serverech, ale opravdu se snaží vyšťourat, jestli něco někde ještě není. A říkají si. Takže dneska, když se budeme bavit o tom trhu, tak už to se dostáváme minimálně do těch desítek tisíc a u těch větších nemovitostí klidně stovek tisíc. Takovou slevu si řeknou, protože vědí, že už nesoupeří s tolika dalšími zájemci.
V podstatě, jak říkal Ondra, jenom bych doplnil samozřejmě, když se makléři nebo realitní kanceláři povede dostat na tu nemovitost větší množství poptávajících, tak ten prostor pro tu slevu je samozřejmě výrazně nižší, a to je asi náš cíl nás všech, abychom měli větší množství poptávajících všude. Nicméně je to celý zase o nastavení tý prodejní ceny hnedka v úvodu, v podstatě komunikace s tím klientem, kvalitní práce s cenovýma mapama a vysvětlení, jaká situace momentálně na trhu je. Neorientovat se vždycky jenom na tu nabídku, co je na internetu, ale spíš se řídit asi fakty, to je i převody na katastru, který jsou, a myslím, že to jsou jasně daný data, za kolik ti klienti reálně prodali, což používají naši makléři poměrně často. No a daří se nám zkrátka ty klienty přesvědčit na tu správnou cenu, já tomu říkám dneska taková cenová skluzavka na trhu, že pokud ten klient a ten makléř společně nastaví prodejní cenu správnou, tak po pár měsících ta cena zase může klesnout tak, když ten klient přijde na slevu třeba jenom o 100 000, tak pořád nechytil ten trend té skluzavky a takhle může slevovat donekonečna a neprodá. Proto se snažíme učit naše makléře si sednout na tu skluzavku hned, a ne až o pár měsíců, o půl roku později, a je to o neustálé komunikaci a neustálém refreshe i u těch cenových map a sledování toho vývoje toho trendu. Takže to je to důležité, je to ta práce makléře, myslím si, že je to obrovská výhoda pro všechny makléře na trhu, obrovská příležitost, protože teď se ukáže, kdo je opravdu kvalitní makléř, dokáže kvalitně pracovat s tím klientem. Myslím, že se teďka ukáže teprve přidaná hodnota makléřů pro všechny klienty, protože jako já už teda vnímám, jak kolegové řekli, lidé se už poměrně houfně ozývají sami na prodej své nemovitosti, jelikož se jim nedaří si to prodat sami tak snadno, jako v posledních třeba dvou letech.
No, ona jedna věc je sleva, ale samozřejmě ještě doplním to uvedení té zakázky právě na to světlo světa, kdy tam právě je hodně důležitý tím, jak samozřejmě dneska zakázek je relativně jakoby dost, ale poptávajících málo, tak ti poptávající si všímají. V tom svém regionu vybírají, mají čas, nepotřebuju spěchat. A v momentě, kdy se tam uvede zakázka za vyšší cenu tak, jak jsem tady popisoval na začátku, kdy prostě vidím ceny v okolí podobných bytů nebo rodinných domů, tak to zkusím prodat za víc, tak to právě může odradit ty zájemce, který zrovna teď hledají, jo. Tak tady předtím bych chtěl jako varovat a apelovat opravdu na klienty a makléře, aby hned od počátku, aby nic nezkoušeli, pokud opravdu budou potřebovat prodat v následující měsících, tak ať hned na začátku nastaví tu cenu opravdu rozumně, realitní makléři mají k tomu zdroje, s cenovými mapami pracují, vidí ty trendy a dokáží samozřejmě na to nějak reagovat. No a slevy, tak je to přesně o tom, jestliže teď budu prodávat byt nebo někde na sídlišti v paneláku, kterých tam dneska bude na serveru reality iDnes 50 3+KK nebo třeba ve Stodůlkách, dám příklad, nevím, jestli to tam je, ale myslím zrovna minulý týden jsem se tam díval, takže jich tam bylo relativně hodně, tak pak, pokud budu mít poptávajícího klienta zrovna na podobný byt, tak ten jako zřejmě bude žádat slevu, protože vidí, že ta nabídka je tam široká. Pokud ale budu prodávat pozemek tady někde v Troji, který bude jeden jedinej a prostě tam jinej není a už nikdy nebude, tak je logický, že tam asi o slevě se třeba bavit vůbec budeme a možná to dojde zase do té fáze, že naopak tam bude více zájemců a pak, jak to bylo ještě před covidem a ještě dávno před televizními aukcemi, zase klidně to může být prostě i forma nějaké licitace nebo se tady pojďme sejít a pojďme dát třeba i tu obálkovou metodu, už to nemusí bejt jakože a priori nabízený s tou aukcí, ale prostě v momentě, kdy se mi sejde vícero zájemců, tak prostě může tu zakázku získat ten, kdo dá nejvíc. Takže tohle to nám na trhu neskončilo, ale prostě bude to přesně o přístupu makléře ke konkrétnímu klientovi, ke konkrétní zakázce a umět také odhadnout, co se v té dané situaci mohu dovolit, že to není prostě plošně - vyinzeruji a ani nedělám prohlídky, protože už mám rezervaci jako. Teď prostě makléři musí, a to je ten novej trend, s tím souhlasím naprosto, prostě zase umět prodávat nemovitosti. My jsme nabírali nemovitosti, ale vlastně jsme neprodávali a penízky jsou hlavně z toho prodeje, takže je fajn, že se nám to teď trošku vyvažuje.
Já ještě, jestli můžu doplnit, tak možná ta rétorika těch realitních makléřů mohla být u toho klienta něco ve stylu - chtěl vyšší cenu, dobře, zkusíme a uvidíme a ono to dost často i zabralo, protože třeba to velmi rychle rostlo, jak přišla ta skluzavka, tak jim to šlo takhle a pak zase opačným směrem. A teď možná je nasnadě se toho klienta zeptat, jestli to chcete prodávat anebo prodat, což děláme na tom trhu víc než 15 let, takže to známe. Prostě pokud budu prodávat dlouho, tak naopak ještě s případným poklesem cen prohloupím, takže opravdu to správné stanovení ceny, ten efekt té novinky toho a případně nějaké výjimečné exkluzivní zboží a udělal kolem toho nějaké haló, tak to může pomoct tomu správnému nastavení a že ti zájemci přijdou relativně rychle a pořád můžou mít do měsíce nebo třeba u rodinného domu do tří měsíců prodáno, a mám spokojeného klienta, ale pokud budu prodávat půl roku a půjdu postupně pořád dolů a dolů a klienti sledují, oni každý, kdo dneska hledá rodinný dům, tak se nerozhoduje - teď si koupím dům a zítra ho koupím, oni to sledují v řádech týdnů, měsíců, mají naprosto perfektní přehled o tom, co se v té jejich lokalitě nabízí.
Možná jedna věc je tady důležitá, a to je to, že ti prodávající byli zvyklí poslední dobou říct si cenu, bavil jste se o tom všichni, přišlo tam několik realitních kanceláří, každá řekla a já to prodám o 200 000 dráž, a já 300. Ono to reálně potom nějak vyšlo, protože ta cena se k tomu nějak došplhala za nějakou dobu. Dneska, ale ten prodávající tam furt vidí tu variantu - ten můj krásný dům, tady vidím, prodával se za 10 000 000 a v březnu ještě na (???), tak jako já bych ho, teď už je přece jenom o půl roku později, tak aspoň 10,5. Jak mu vlastně vaši lidi, jako realitní makléři, které k tomu vedete, jsou schopni vysvětlit, že už ta cena už není 10,5, že bavili jste se o tom všichni, že je potřeba tu cenu správně nastavit, že už dneska to je možná 9, protože za měsíc to bude možná 8, 8 a na začátku února to bude možná 8,5. Jak mu to vlastně vaše lidi vysvětlují, co používají? Možná začnu Ondrou teď.
Tak před nějakou dobou ta cena byla 6 nebo 7.
Jasně.
Sám jsem prostě koupil rodinný dům za nějakou částku a po třech letech ho prodal jako skoro za dvojnásobnou, byť jsem tam neudělal žádnou rekonstrukci. Jenom jsem prostě trefil tu správnou dobu a ještě to, že se mi tam sešlo víc zájemců a někdo to prostě jako extra chtěl. Líbila se mu ta lokalita.
Ale jak to tomu prodávajícímu dneska vysvětlit, že už nemá cenu těch 10,5, ale už jenom 9, protože, když tohle neprodá za 9, tak to za 2 měsíce možná bude, když to prodá, tak to možná prodá za 8?
Tak i my už využíváme samozřejmě nástroje, různé cenové mapy, taháme si data z katastru. Ověřujeme ty reálné kupní ceny v té lokalitě, za kolik se prodalo a samozřejmě je tady nějaký trh a ten trh dneska znamená, že je nová situace, jsou dražší úrokové sazby. Máme tady nějakou bezprecedentní situaci za posledních x let, kdy je tady nějaký válečný konflikt, a tak dál. Ta situace v té společnosti byla částečně nestabilní, je tam vliv vysokých sazeb energií, tzn. prostě to množství těch klientů, kteří jsou teď jako reálně ochotni koupit, tak se zúžilo, tak to je a prostě v tu chvíli si nevybírám z toho rybníka. A já o ten rybníček soupeřím s dalšími prodávajícími, tzn. tohle to prostě ten makléř musí dokázat vysvětlit, že rozhodně nebudou přicházet jako desítky klientů, kteří budou chtít jeho nemovitost.
Pavle a chtějí to ti prodávající pochopit?
Tak samozřejmě je to kus od kusu a záleží samozřejmě na motivaci každého toho jednotlivého prodávajícího, protože pokud ten člověk řeší jako akutní životní situaci, rozvádí se nebo potřebuje nutně prodat nebo sehnat větší byt, protože ho čeká nějakej přírůstek do rodiny a podobně. Zkrátka těch variant je hodně, má dluhy a potřebuje je zaplatit, a tak dál, tak záleží, jak říkám, na vážnosti té motivace. Pokud vám přijde člověk, kterej na tom trhu jde tedy takzvaně jenom zkusit, prostě to tam plácnout, tak já radím našim makléřům, pokud je to člověk, kterej tu motivaci nemá, vlastně nemá potřebu to prodat, je to jenom taková zkouška, jenom taková srandička, tak navrhuji, ať tomu klientovi řeknou, že je lepší tu nemovitost v tu chvíli pronajmout, než jí tam 3 roky, 2 roky za tyhle peníze sušit jako inzerát, a počkat si na dobu, kdy ty ceny se zase otočí a ta skluzavka, která jede dolů, tak zase pojede na kopeček nahoru, takže někdy lepší teda vydržet, počkat, pronajmout na 4 roky, tak to je 1 varianta. Těm, co to nechtějí pochopit vůbec upřímně, protože si myslí, že to je zbytečnost a myslím, že jako i na tom internetu ty kupující to vidí, jo, protože všechny okolní nemovitosti jsou o 200, 300 000 levnější a tam něco je prostě úplnej úlet, tak o to nikdo nemá zájem, když je ten trh nastaven jako v dnešní době, takže jako většina těch klientů, kteří jsou motivováni z nějakýho důvodu, většina těch lidí prodávat tu nemovitost chce, tak jenom, abych to dokončil, tak je to o komunikaci toho makléře s tím klientem a jak dokáže zaprvé důvěrně mu představit ty informace a tu realitu na tom trhu. To si myslím, že je na těch obchodních dovednostech každého jednotlivce a zase, jak jsme se tady několikrát bavili o tom pracování daty, s reálnými daty, který dokážete tomu klientovi představit, nakreslit tu skluzavku, jak říkám, jako když na ni zrovna sedí a ukázat tomu klientovi i vývoj do budoucna, tzn. následující 3, 4, 5 měsíců, co se na tom trhu asi bude dít v rámci i jeho potřeby, jak dlouho to potřebuje prodat. No a vlastně spočítat, vymyslet s ním ten kalkul na to následující, tzn. když potřebuje něco důležitého koupit, tak mu vlastně tohle hraje do karet trošičku, tzn. když teď prodáš, než se to celý zprocesuje za 3 měsíce, ty dostaneš peníze, bum, ty nemovitosti zase i padnou kousek, takže na to můžete trošku vydělat i přestože ten trh padá dolů, takže uklidnit toho klienta, že nepřichází o jeho potencionální, v uvozovkách, částku, kterou si vysnil, která byla loni. Ale to už je jenom pocitová částka, to už není reálná tržní částka, tak to je to, co ti makléři musí tomu klientovi správě a citlivě vysvětlit, protože samozřejmě každá koruna je pro klienta bolístka, o kterou by měl pocitově přijít, takže je to takový neustálý dril, pracujeme na tom s makléři, myslím, že všichni na trhu momentálně nedělají nic jiného, než vysvětlují makléřům, jak správně klientovi vysvětlit, aby byli přínosem pro toho klienta, aby ten klient neprodělal spoustu peněz a narážíme na takový případy, kde se na to makléř vykašle a třeba už rok a půl prodává nemovitost, která už loni mohla být za úplně jiný peníze prodaná. A dneska je ta ztráta 4, 5 milionů korun, protože, a i třeba ten klient sám nechtěl, jo, trval si na té ceně, tak dneska ta doba je a musíme všichni se zapnout co nejvíce a čím víc se nám to bude dařit, tím rychleji se nám, řekl bych, srovná trh, protože tam se nám zase vyrovná ta poptávají vrstva, která chce kupovat v nějaký hladině, na kterou dosáhne a tam, kde padnou ty ceny, tak tam se nám to zase zastaví a půjde nám to pomalinku zase nahoru, a tak to funguje pořád dokolečka.
Děkuju a podíváme se na druhou část za chvilinku.
V první části jsme slyšeli, že vlastně realitní makléř je dneska strašně důležitá součást a vybrat si toho správného realitního makléře, možná to povede k tomu prodat efektivně a rychle a za tu správnou cenu svoji nemovitost. Možná v té druhé části se pojďme podívat na ten vývoj, vývoj trhu a vývoj cen jako takovej. My jsme v rámci exkluzivních dat v Projektu Realiťál roku ve spolupráci s Cermatem a iDnes zjišťovali, jakým způsobem se vyvíjejí nabídkové ceny, v minulých dílech jsme se bavili o tom, jak se pohybují ceny bytů, kde už od března bylo vidět, že ta cena zpomaluje a v posledních měsících se zastavila, a ten trend navíc u nabídkových cen začal klesat. U domů je to trošičku jiný. Tam ten trend v růstu nabídkových cen vlastně rostl až někdy do července. Tam až vlastně srpen byl první měsíc, kdy primárně to číslo se zastavilo a lehce pokleslo, červenec, srpen, srpen září už bude malinko dolů, ale ten pokles je tam výrazně pomalejší než u bytů. Proč si myslíte, že tomu tak může být? Možná Roberte, u tebe začneme.
To tady asi samozřejmě mě napadá to, že taková ta reakce na to dění na tom trhu samozřejmě těch rodinných domků, které nemají úplně přesné srovnání jako ty byty, kde ty výkyvy se dají opravdu velmi přesně se dál na ně reagoval právě i díky cenovým mapám a nabídkám, kde si to vlastně lze srovnat právě na realitních serverech a v momentě, kdy prostě opadává trošku poptávka, tak majitel, který chce prodat, tak okamžitě dokáže reagovat, protože se podobné byty prodávají v lokalitě u těch rodin domů. Takový srovnání není, respektive je, ale není tak přesný a logicky z toho důvodu samozřejmě je to pomalejší. Ono to taky možná souvisí s tím, že když si vezmete, tak máme statistiky, jak dlouho trvá prodej nebo nabízení a beru tu celou pro prodejní fázi u rodinného domu a bytu. U bytu je to samozřejmě kratší období. Vždycky jsme měli nějakou statistiku někde 3 až třeba 4, 5 měsíců prodej bytů. U těch rodinných domků, to bylo samozřejmě od nějakých čtyř, pěti do klidně devíti. Bylo to standardní období ještě před covidem, a tady se mi hodně líbilo, bylo to na začátku, je to návrat do normálu, tak pokud se dneska bavíme o tom, že se vracíme do normálu, tak zase ty lhůty budou takový. A souvisí to zřejmě i s tou reakcí vlastně toho trhu na to snižování těch cen. To znamená není tady možná to přesné srovnání, proto ti majitelé jako reagují trošku později. Samozřejmě rodinný domky, jsou to větší hodnoty. Ono, když slevíte 10 % u bytu, který stojí 2 000 000 Kč, tak je to 200 000, ale domek vám bude začínat někde na pěti, šesti, pak budou dražší. A tam desetiprocentní sleva je zásadní, to se majitelům moc nechce. Takže ti majitelé potřebují obecně více důkazů, to je ta práce těch makléřů k tomu, aby se vlastně přesvědčili o té slevě, potřebují nějaký čas na to, kdy klienti vlastně přestávají reagovat na tu aktuální cenu, potřebují data, data o tom, že se mění ceny v okolí a možná právě z toho důvodu je to zpoždění.
Ondro?
Nabídka obecně, ta nabídka těch nemovitostí zase vzrostla. Já jsem se na to díval, na ta reálná čísla, kde třeba plus mínus 80 000 nabídek bylo v nějaké období v dubnu 2020, když vlastně byly nějaké první lockdowny a klesala ta nabídka až k nějakým 64 000. A teď zase postupně roste, už jsme asi na 84, 85 tisících nabídka a pravděpodobně poroste dál.
V pondělí to bylo 89 000.
Dokonce, výborně, takže máš úplně nejčerstvější data.
Ještě doplním, vezměte si, kolik vlastně nájmů nám z toho tak vlastně vypadlo, kterých tady bylo v nabídkách během covidu relativně hodně.
Poptávka se výrazně přesunula do nájmů, s tím pádem nám bobtná ta nabídka těch nemovitostí na prodej. A určitě souhlasím s tím, co říká Robert, u těch rodinných domů ten dojezd je pomalejší, takže to s tím může souviset. A asi tím pádem teďka ty rodinné domy čeká tvrdší dopad, tzn. prodávajícím rodinného domu o to více musíme poradit se správným nastavením ceny, jinak prostě, pokud tu cenu bude držet, a bohužel to u těch rodinných domů tak bývá, že tam se ta cena drží déle, tak pak to může být bolestivé. Vzhledem k tomu, že spousta klientů samozřejmě má elektrické kotle, plynové kotle nebo jako samozřejmě někdo topí na tuhá paliva, spousta vlastníků dneska uvažuje o pořízení tepelného čerpadla, fotovoltaické elektrárny, případně kombinace, tak bohužel ty dodací lhůty tady těch technologií jsou velmi dlouhé, takže, kdo se teď rozhodl, tak může očekávat dodávku někdy za půl roku nejdříve. Kdo se rozhodl už dříve, tak možná teď mu ta technologie je dodávána. Takže ta zima pro některé vlastníky rodinných domů může být trošku krušnější, byť byly energií zastropovány, ale bude to znamenat výrazně vyšší výdaje na energie.
Jsou tam nějaké jiné faktory k tomu, proč domy by měly reagovat na ten cenový současný propad později než byty, Pavle?
Já poměrně chodím na schůzky s klienty, co prodávají rodinné domy, tak já musím říct, že zase je to klient od klienta jakoby jinak. Setkávám se samozřejmě s movitějšími klienty, které ten prodej zase tolik netrápí, jestli bude tak rychle, takže si vlastně v uvozovkách říkají, počkám si na toho svýho pravého kupce, takže někdy od určité zase výše cen, jsou tam movitější klienti, které to třeba tolik netrápí, mají zkrátka zásoby, a pak samozřejmě u těch menších rodinných domků, tam naopak může hrát roli zaprvý refinancování hypotéky, pokud to na ni kupovali, samozřejmě se jim zvýší úroková sazba, znásobí se jim splátka a k tomu ještě přichází dražší energie, takže pro ně to může být likvidační. A tam ten pokles... asi bych to nenazval jako globálně, že to je pomalejší, ale bude to od určitých vrstev a sort těch domů se to bude jednoznačně řešit, kdybychom si udělali statistiku levnějších domů a dražších domů, tak se nám ty grafy asi trošičku změní. A tam je vidět, že zkrátka to ten dopad má zase v závislosti na motivaci toho klienta. Jinak bych to jako asi nějak více nekategorizoval.
Když se podíváme na data, který ještě máme k dispozici, tak vlastně vidíme, že nabídka rodinných domů za poslední rok stoupla o 60 %, když srovnáme září versus září loňského roku, který byly na trhu. Loni, ten rok předtím to byl asi třicetiprocentní pokles. A co je zajímavá informace, je o tom, že jestliže loni vůči předloňsku nám rodinné domy byly ve slevách asi v šesti procentech, tzn. 6 % nabídek postupem doby někdy kleslo, tak vlastně za ten poslední rok ve srovnání, tak už je to12. Zase je to míň než v bytech, protože ono těch domů je relativně míň a drží hodnotu, ale jam prostě vidět ten trend, kdy i tak to roste. I ty slevy jsou prostě (???).
To dokládá to, že ty domy se tak rychle neprodávají, a proto jejich nabídka roste. U těch bytů, tam dokážou zareagovat rychleji, a proto mizí z toho trhu podstatně rychleji, takže to jako jenom dokládá to...
Přesně to, co říkal... Sleva na domě 10 %, to je úplně v jiných částkách, a pro toho klienta pocitově je to strašný balík.
Možná ještě doplnění vlastně. Tady hodně hrají roli investoři a taky, jak říkal Pavel, když jako ten motiv prodeje nemovitosti, jaký je, já jsem přesvědčený, že dneska je to v drtivé většině potřeba jo, protože samozřejmě z racionálního hlediska jako peníze do nemovitostí, a dlouhodobě se to jasně ukázalo, ochrana před inflací, zhodnocení tam bude, a když už dneska jdu prodat a nepotřebuju, tak je to divný. Ano, většinou je to ta potřeba. Jinak počkejte klienti, pronajmete a ony ty ceny zase porostou. Možná za rok touhle dobou se to všechno otočí a pak zase dalších 10 let se vám to bude 10 % ročně zhodnocovat tak, jak to bylo předcházejících 10 let. Není vůbec důvod, proč by to mohlo být jinak, ale dneska ten důvod toho prodeje u těch bytů, taky často to jsou třeba investiční byty. A rodinný domky se moc jako investice nekupujou. Když mám jako investovat a pracuju s penězma, a teď potřebuju třeba nějakou další investici do nějakýho jinýho projektu, protože nemovitosti nejsou zajímavý, tak mám potřebu prodat a zase velmi rychle reaguju vlastně na tu změnu tý ceny, takže to je možná jako jeden z dalších motivů, který vlastně v tom hraje jakou roli, proč rychle byty, a ne rodinné domky. Rodinné domky se prostě obecně na investice vlastně nekupují.
Já bych se tady možná dotkl i developerských projektů, protože my sami stavíme vlastně developerské projekty a prodáváme samozřejmě developerské projekty externích partnerů a skutečně investoři kupovali třeba i domy, byly za zajímavé ceny, chytli ještě ten růst a tam samozřejmě třeba přichází nová etapa, přišlo výrazné zdražení, výrazné zdražení stavebních materiálů za poslední roky. A obecně ten trh s tím stavebnictvím podle mě zažívá, nevím, jestli krizi, ale sehnat jako pořádnou stavební partu slušnou, je problém, ty termíny se protahují, samozřejmě materiály nejsou.
A je to velikej problém.
Je to veliký problém, ale řekl bych, že teď to ještě jako stoupá. A developeři v tuhle chvíli opravdu, skoro by se dalo říct, brečí, protože ty rodinné domy, byty se prodávají, ale v těch domech je výrazný pokles a nechtějí zatím zlevňovat.
Já tam mám ještě možná jednu zajímavou statistiku, a to je to, že jsme se podívali taky na to, jak se vlastně všeobecně na internetu hledá. Jak se hledají domy, jak se hledají byty. Dneska se podívejme na domy. My jsme vlastně v hledanosti domů dneska na úrovni nějakého začátku roku 2020, jo, tak konec 2019, začátek 2020, protože pak to byl nějaký nárůst i hledanosti, všichni chtěli kupovat. Ono to bylo spojený se vším možným, s covide, ale víceméně s hledaností jsme se pak dostali na začátek roku 2020, na konec roku 2019 a to stejný pak odpovídá i z hlediska poptávek, jo. Protože i z hlediska poptávek jsme dneska na úrovni opravdu z konce roku 2019, začátku roku 2020 po domech jako takových, tzn. to, co vlastně bylo mezidobí, tzn. těsně po covidu, v rámci covidu, lockdownu a dalších věcí, který tady byly, tak to byl obrovský nárůst. A teď se vlastně dostáváme někam, kde bychom primárně normálně měli být. Do normálu. Jaký je váš komentář k tomu?
No, tak jako do toho normálu, který byl, teď beru cenový normál, který byl před covidem, tzn. řekněme rok 2019 nebo začátek 2020, tak to ani při všech těch slevách, který dneska padají a který vlastně tady prezentujeme nebo radíme klientům 10, 20 %, tak se ani zdaleka nedostane na to, kde jsme byli vlastně na konci toho roku 2019. Tady by byli zajímavý čísla, kdyby se klienti nebo obecně jsme se mohli dočíst v médiích, jak to bylo versus, jak to je, jo. Ať si opravdu lidé uvědomí, jak vlastně zásadně se zhodnotily nemovitosti během toho období covidu, a tam se hodně mluvilo o tý cenový jakoby bublině, jestli někdy splaskne, tak malinko nám splaskává, ale zdaleka ne jako celá, a proto já jsem tady i na začátku vlastně řekl, že já si myslím, že nebude to trvat jakoby dlouho, kdy nám ty ceny vlastně se zastaví. Skluzavka dobrý, to se mi moc líbí, možná ještě malinko dolů pojede, ale někde se zastaví, a to je právě ta příležitost, kdy bych chtěl poradit všem, kteří se rozhodují investovat, aby nakupovali, protože přesně, je potřeba velmi rychle reagovat. A pak se to otočí, protože se zase rozšíří poptávka, půjde to nahoru. Je to o prvních pozitivních signálech, který tady přijdou, ať už z hlediska úrokových sazeb, ať už z hlediska inflace, lidi po nich jako prahnou a pořád ty nemovitosti jsou jako hodně oblíbený, takže v tomhle jsem se dotknul jakoby těch cen, ať jenom víme, kde jsme. A teď, co se týče poptávek. Tak tady tvrdím zase opět - vzpomeňme na to období. Tenkrát, když jsme nabízeli nemovitost, tak bylo úplně běžný, že makléř měl klienta, šel s ním dělat prohlídku, pracoval s tím kupujícím a chceš nějaký doplňující informace, pojďme jednat o slevě atd. třeba. Pak jsme si zvykli, že nám začalo chodit na ty prohlídky 10 klientů najednou a jeden jediný nám dneska možná přijde jako, že propad nebo něco jako zvláštního, ale je to vlastně standard, kterej tady byl v období 10 let před covidem a je to úplně normální. Takže tomu jednomu klientovi musíme tu nemovitost umět prodat, pro něj musí být atraktivní, zajímá hlavně z hlediska ceny, to bych jako chtěl znovu jako podtrhnout. Nejenom jí vybavit skvěle, zařídit všema možnejma věcma, jako vydesignovat, ale prostě dneska je to o cenách, no.
Vrací se doba, kdy realitní makléř se určitě neuživí s tím, že bude mít 3 nabídky. Potřebuje spíš tak 4 nové měsíčně, aby jednu prodal. A tak to je a prostě určitě si doufám, že se nevrátí doba, kdy pamatuji i bývalé kolegy, měli přes 150 nabídek, to byli extremisti, ale všechno neexkluzivně, a ještě tenkrát bez smluv a měli v tom hrozný maglajz. Nicméně v době, kdy ten trh akceleroval, tak stačilo 3, 5 nabídek a doplňovat je a vlastně pořád jste prodávali. Ti schopnější samozřejmě vždycky měli více, takže prostě teďka potřebuje pomálu 15 - 20 nabídek a opravdu pracovat s cenou a opravdu se zase naučit říkat ne a některé věci odmítnout, protože pokud jsme si zvykli, jako že jsme si všichni zvykli na tom trhu hodně investovat do kvality toho marketingu a do toho, jak ta nemovitost vypadá a odlišili jsme se třeba od takových samo prodejců, tak úplně nechceme s tím trendem jít dolů a že bychom řekli, tak si to vyfotíme sami zase na mobil, nebo... To asi ne. Nicméně investovat tisíce, někdy i 10 000 do nějakých dražších nemovitostí a prodávat rok, 2 nebo pak, aby to přebral po mně někdo jiný, to asi není účelem, jo. Takže opravdu bude to o efektivitě, o tom přesvědčit toho klienta a mít správné argumenty a prodat včas a efektivně prostě bez nesmyslných nákladů.
Možná na to navážu. Máte nějakou interní statistiku, kolik zakázek vaši makléři odmítnou, protože jsou tak předražené, že by je neprodali?
Podle mě je ještě příliš brzy, abychom tu techniku měli, ale možná kdybychom se o tom bavili na začátku příštího roku, tak už asi budeme moci hodnotit.
Mě to tak napadlo, když jsem vás poslouchal. Pavle, ty jsi chtěl něco říct.
Tak, jestli můžu ještě doplnit defacto k těm poptávkám, co tady říkali kluci, tak vlastně se vším souhlasím. My se teda snažíme ještě navíc pro toho klienta pořád držet jako maximálně marketing jeho zakázky a hledat vlastně poptávající nejenom na, když to řeknu, iDnes reality, sReality a vesměs to je celý, tak se snažíme hledat tu alternativu poptávek i jinde, protože jsme zjistili, že zkrátka ti kupující hledají poměrně ve velký míře i na jiných serverech. A fakticky třeba tam nehledají, třeba na sRealitách velká značná část našich poptávajících, takže to bylo pro nás třeba poměrně zajímavé zjištění v posledních dvou letech, kdy jsme objevili databáze poptávajících. Takže se snažíme i takto tam přivést co nejvíc, ale pořád to bude záležet na nastavení té počáteční ceny. Jak říkám, když se nám to daří, tak dokážeme naopak o to víc přivést poptávajících a díky tomu třeba ještě tu cenu malinko navýšit, takže se s tím snažíme neustále perfektně pracovat tak, aby ten klid byl maximálně spokojenej. A jak dlouho to půjde dolů a nepůjde dolů, tak to ovlivňuje několik faktorů, a to bychom tady měli všichni asi jako křišťálovou kouli, abychom mohli říct, že to bude za půl roku dobrý nebo za rok dobrý. Nebo 2 dobrý. To jako asi teďka nejde takhle říct i s ohledem na konflikt, který jsme tady nikdy neměli a jeho odraz vlastně do ekonomiky a do společnosti i do vnímání vůbec, nějaká jistota a nejistota a podobně, někteří lidé i honem prodávají prostě ze strachu, radši chci peníze a někam utéct, zmizet. To je taková paranoia. Na druhou stranu jiný lidi zase si uvědomí, k čem budou peníze při takovýhle inflaci, tak rychle chce nakoupit nemovitosti, protože ty chytřejší vidí, že i když cena je třeba trošku vyšší a možná to ještě bude padat, tak radši teďko koupí, když vidí, jak rostou ceny pronájmů. Jako, když vám dneska přijde 93 poptávajících na pronájem, tak je to přesně situace, jako nám chodilo 50 postávajících na prodej před rokem, jenom se nám ty lidi, který nám chodili na prodeje, tak teďka nám chodí na pronájem a zase se ta doba změní a otočí a zase to bude naopak, ale teď je právě skvělá možnost, že ta investice a návratnost z toho pronájmu je daleko větší, takže se to investorům a lidem, který mají přebytek peněz, než aby je sušili na účtě nebo je hodili do nějakých akcií a podílových fondů, tak jednoznačně tohle je nejlepší.
Možná jako reakce, já bych to zase přetočil na rodinné domy.
Jasně.
Často právě jako opomínají, já jsem tady jako mluvil o těch investorech, kteří vlastně se zaměřují hodně na to nájemní bydlení nebo na investice do bytů, a právě z toho výnos z nájmu, který dneska je samozřejmě zajímavější, než byl tady zpátky poslední 3 roky, takže to je určitě potřeba zvážit. A tady myslím, že ten segment těch investorů dneska ten trh vlastně začíná jako proudit, bude proudit víc, protože prostě velký problém naší země je to, že tady toho bydlení máme málo. Celý léta vlastně největší problém pořád poukazuje na to, že prostě byty nejsou a bydlení není, když si vezmu velký města, tak příliv vlastně lidí do těch měst, vlastně nová výstavba zdaleka neuspokojovala. A to byl vlastně ten největší důvod nárůstu cen. Vždycky se o tom takhle hovořilo. Dneska samozřejmě ten trh nájemního bydlení musí uspokojovat, v bytech jsou velký, jasný a zajímavý výnosy. Ale ty rodinné domy, v momentě, kdy nám ty ceny teď začínají padat a zřejmě ještě budou padat, protože je tady teda nějaké zpoždění, tak to může být velmi zajímavá jako komodita na investice, protože výnos, cena versus výnos z nájmu u rodinného domku na periferii Prahy bude zajímavější než z bytu. Každému bych doporučil, ať si tohle to spočítá, my jsme několik analýz takových teď prováděli a opravdu jsme klienta, které chtěl koupit byt, nakonec přechýlili na rodinný domek za nějaký kačky a ten nájem z toho byl skoro jednou takový. Jo, samozřejmě ano, je tam nějaká starost, je potřeba tam vytvořit nějaký fond na opravy atd. ale obecně si myslím, to je věc jako, která může být zajímavá, takže u těch rodinných domků tohle to by mohlo být třeba taky něco, co spustí, zase tu poptávku. Problém bude, a to vlastně tady ještě nepadlo, a chci určitě na to poukázat, je trend vlastně nebo jsou to velký rodinný domy s tou plochou někde třeba nad těch 150 m. Prostě já skoro někdy s oblibou říkám, že když dneska budu mít za částku třeba 15 000 000 Kč rodinnej dům, který bude postavený na stejném pozemku, stejný materiál, bude mít 150 m, a vedle toho budu mít úplně stejný, jenom bude mít těch metrů třeba 250 -300, tak já prodám spíš tenze stopadesátimetrový, protože samozřejmě z hlediska nákladů na údržbu a hlavně těch energií. Dneska lidi přemýšlejí o tom, kolik bude můj náklad, splátka třeba úvěru a samozřejmě následné náklady na energie. A tohle to nám vlastně snižuje ty ceny těch velkých domů jako zásadně.
A o tom jsme se bavili možná už na začátku, tam vlastně jakýkoliv dům dneska nad 10 000 000 paušálně, tak je neprodejný.
Nad 15.
Ano, v některých místech nad 15. Ale když vezmeme celou Českou republiku globálně, tak jako cokoliv nad...
Není neprodejný. Já bych ho říznul na těch 150 m třeba. Když jako budu majitelem, tek mu řeknu, já vám prodám těch 150 a tady máte 150 zdarma, protože takhle to je. Ty lidi ty plochy nechtějí. Taková ta doba tady těch podnikatelských satelitních městeček, které tady jaksi vznikaly, kde stavěly opravdu domky 300 m na 700 m pozemku. Prostě dneska už ten trend vůbec té výstavby takový není. A není ten trend to vůbec kupovat a uživit těmi energiemi. Skoro bych řekl, že v takových prestižních lokalitách tady, zažili jsme to v poslední době taky několikrát, hlavně v Praze, prostě pokud je tam dům, který je 15, 20 let starý, tak přišel zájemce, tomu se líbil ten pozemek a řekl ten dům bude pryč. Jako ten dům, ten měl opravdu hodnotu třeba desítek milionů korun, kde si majitel cenil hlavně dům a pozemek samozřejmě, a on řekl tohle má pro mě hodnotu jednoho pozemku, já to koupím za nějakou cenu, ale dům půjde pryč prostě. A dispozičně všechno si udělám jinak.
Možná jenom, omlouvám, že vám do toho skáču. Možná poslední otázka. Jak byste vy mně osobně jako malinko znalému člověku, který má možná nějaké peníze, který si chce koupit rodinný dům, ale vidí, že se situace obracela, že začaly ceny klesat, vysvětlit, že se má koupit teď a nemám čekat další 3 měsíce, než ta cena možná spadne nejníž. Možná spadne za půl roku, možná spadne za měsíc. Jaký by byly ty argumenty pro to, abych si to měl koupit dneska a nečekat?
Záleží, jaký typ klienta budeš, jestli to chceš pro vlastní potřebu.
Pro vlastní potřebu.
Já osobně třeba zase potřebuji vidět ten motiv, jestli máš nějakou nemovitost, jestli tě to tlačí, jestli máš rodinu a tak dál.
Jestli máš hotovost.
Každý obchodník tě zpovídá tak, aby prostě znal tu tvoji stránku, zjistil ty tvoje potřeby, aby prostě nemusel říkat 150 momentů, ale uhodil na hlavičku tak, že řekne 3 zásadní věci, protože ti dcera nastupuje do školy, příští týden manželka novou práci atd. a je lepší se přestěhovat teď než v průběhu školního roku, jo. TO jsou věci, které každý správný obchodník ovládá.
Politická odpověď.
A možná k tomu se vrátíme v některém dalším díle našeho vysílání. Pánové, já moc děkuju, to úplně stačilo. Pavel Zámečník, Ondra Mašín, Robert Hanzl, mějte se krásně. Děkuju.
Díky.
Ahoj.
Na shledanou.
