8.2.2023 16:09
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu seriálu analýza stavu realitního trhu. Dneska s dalšími třemi hosty. Jsem velmi rád, že tady můžu přijít Pavla Zámečníka, obchodního ředitele M&M reality, Radka Sechovce, generálního ředitele Evropa realitní kancelář a Michala Součka, spolumajitele realitní skupiny QARA
Graf č. 1: Vývoj cen nájemních bytů - leden 2020 - říjen 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č 2: Vývoj trhu s pronájmy - byty - leden 2022 . říjen 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 3: Vývoj poptávky bytů k pronájmu v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 4: Vývoj poptávky bytů k pronájmu v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 5: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 6: Vývoj nabídky v celé ČR - leden 2016 - září 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu seriálu analýza stavu realitního trhu. Dneska s dalšími třemi hosty. Jsem velmi rád, že tady můžu přijít Pavla Zámečníka, obchodního ředitele M&M reality. Ahoj Pavle.
Krásný dobrý den, ahoj.
Radka Sechovce, obchodního ředitele nebo generálního ředitele Evropa realitní kancelář. Ahoj.
Hezký den přeju, ahoj.
A Michala Součka, spolumajitele realitní skupiny QARA. Ahoj Michale.
Ahoj, děkuju za pozvání.
Dnes se budeme bavit o dvou věcech. V první části se budeme mluvit o tom, jakým způsobem probíhá a měl by probíhat školení realitních makléřů. Co by měli znát, co měli vědět, jak by mělo bejt pravidelné a tak dále. A ve druhé části se pak podíváme na pronájmy, jakým způsobem se v tuto chvíli, to znamená na konci listopadu pronájmy vyskytují. Jak jsou drahé, jaká je, jaký je, jaké jsou počty nabídek a tak dále. Pojďme v tuhle chvíli na první část. Pánové, školení makléřů a jejich vzdělávání a další věci. Jak to děláte? Možná se zeptám nejdřív u Pavla, jak to děláte u vás? Jak se školí makléři v M&N realitách a jak pravidelně?
Tak v podstatě každé realitní makléř v naší společnosti musí projít nějakým cyklem školení. Nějaký začíná takovým vstupním školením, seznámením. Pak máme nějaký oblasti typu právo 1, 2, 3, kde se věnujeme různým oblastem práva, který probíhá v obchodě. No a pak máme nějaký obchodní dovednosti, přípravné kurzy na zase realitní zkoušky a podobně. Takže těch, těch školení je tam poměrně hodně. Plus (???) školení a tak dál. Prostě těch, těch školení je obrovský množství včetně různých nadstavbovejch typů, moderní makléř, práce, já nevím, se sociálníma sítěma, sebeprezentace, propagace makléře a podobně.
Jak to je v Evropě?
V Evropě to je podobně. S tím, že na západě toho, že je v platnosti realitní zákon, zákon o realitním zprostředkování, tak se měnila situace nových zájemců, kteří chtějí pracovat v realitách. Protože se stalo vázanou živností. Vlastně nejde to bez toho, že by měl odpovídající vzdělání vysokoškolský typu. Anebo, že by si udělal autorizovanou zkoušku odborný způsobilosti. My jsme přímo autorizovanou osobou pověřenou ministerstvem pro místní rozvoj. Takže u nás se tyhle ty zkoušky dělají. A zároveň máme celý přípravný kurz jo, který k tomu spěje a který připraví toho, kdo chce tuto zkoušku realizovat. Aby jí pokud možno úspěšně i zakončil. A ono bez vzdělávání a bez toho, že by se tomu svědomitě věnovali už od počátku, tak ta zkouška udělat nejde. To je velmi specifická, je přísná. Je přesně zákonem daná. Musí být tříhodinová. Máte tam tři čtvrtě, máš tam třičtvrtěhodinovej test. Minimálně dvě a čtvrt hodinou zkoušku. A už to samo by mělo nějaký síto, aby se ten člověk uvědomil, jestli to chce dělat vážně, nebo ne. I proto, že si to samozřejmě platí. Jo, není to služba, která by byla zdarma.
Michale, je QARA nějakým způsobem v tomto jiná?
Možná je a není. My těch vrstev máme, zase jak říkal Pavel. My těch vrstev máme spoustu, protože jinak se chováme k úplným začátečníkům, jinak se chováme k nováčkům nebo k juniorním makléřům. A jinak se chováme k těm, k těm zkušenějším makléřům, který jsou na trhu poměrně dlouho. A teda mnohem víc než třeba právo nebo na takový ty administrativní věci, tak se, tak se, tak se zaměřujeme na obchod, vyjednávání, prodej, prostě marketing. Tak a ty věci, který ten makléř jako potřebuje v tom, v té svojí práci možná častěji. Samozřejmě jako právní věci, daňový věci, zákony to jakoby měl umět taky. Ale po nich úplně nechceme, aby šli úplně do hloubky. Protože na to zase máme tým lidí, kterej, kterej se o makléře stará. Takže, když potřebujou radu k aktuální situaci ohledně legislativy nebo daňovýho poradenství, tak tak mají kam, kam sáhnout. Ale to je strašně jako komplexní otázka. Já si myslím, že dneska v těch velkých společnostech toho bez toho vzdělání prostě nejde. Pro nás je třeba vzdělání jako úplně základní hodnota, která, která je podle mě jako nejdůležitější. To si myslím, že se jako všichni shodneme. Takže, takže asi, asi tak. Myslím si, že všichni, všichni, všichni jako víme, že to vzdělání je prostě jakoby mělo bejt na jednom z prvních míst vůbec.
Možná se vrátím k Radkovi, když makléř složí zkoušku, získá živnostenské oprávnění nebo živnost na to a možnost provozovat realitní činnost. Stačí mu to do konce života?
No, dle zákona stačí /souzvuk zvuků/, což je chyba obrovská, ke který došlo. Za mě došlo ke dvoum chybám. Jedna ta, že nemusel zkoušku dělat každý. Byť se v tom, byť jsou v tom rozdíly v tomhle tom názoru. A osobně si myslím, že jakmile začal platit zákon o realitním zprostředkování, všichni měli prokázat, že mají odpovídající znalosti a ne pouze maturitní vysvědčení a odpovídající dobu praxe. To je první chyba, ke který došlo. Další si myslím, že by mělo docházet po nějaké době. My bychom se všichni na tom shodli a měl by se přezkoušet znova makléři. Protože se vyvíjí realitní trh, vyvíjí se prostředí, ve kterém podnikáme. A bez toho, že by byli i nuceni se vzdělávat, tak ne všichni jsou ochotni na sobě pracovat. Jo, kdyby všichni na sobě byli ochotni pracovat, tak to prostředí v realitním, na realitním trhu úplně jiné. To znamená, že určitě to nestačí. My stejně tak jak tady kolegové dbáme na to, aby všichni se vzdělávali a dovzdělávali. Určitě je velice důležitý obchodní dovednosti, který si myslím, že o makléři potom rozhodujou. Jo a je to základ toho, jak a samozřejmě nějaká serióznost, etika a tak dál, to jde ruku v ruce. Ale bez toho, že by na sebe dál pracovali. A ty staří pardálové nechtějí. Oni si myslejí, už to dělám dlouho, jsem nejlepší. Jo klienti mi sami volají, tak co, co bych na sobě pracoval. To je ta největší chyba, ke který potom dochází.
Je tam ještě chyba taky nějaký v tom, že vlastně makléř ani vlastně není, jako to říct trestně, možná říct trestně odpovědný za to, že špatně poradí. Protože vlastně dneska můžeme, nebo dneska makléř rozhoduje, spolurozhoduje společně samozřejmě klientem o tom, jestli koupí, prodá nemovitost. A teď je tam, může špatně nacenit. To je celkem, celkem běžná, běžná záležitost. Klient přijde o nějaké peníze primárně. A ten makléř za to vlastně, jak to říct nenese odpovědnost. Protože tam nemá žádnou sankci. Michale, je to tak?
No, já jsem se nesetkal jako s případem, že by, že by za tuto odpovědnost nesl. Pravděpodobně to asi není ani možný, aby se to stalo, protože ve chvíli, kdy prostě klient podepíše kupní smlouvu, tak vlastně jako souhlasí s tou cenou a souhlasí s tím, s tím procesem jako takovém.
Já ti do toho možná skočím. On sice souhlasí, ale on tomu nerozumí primárně.
Jasně.
On neví, neví to, že tu nemovitost mohl prodat o 400 tisíc dráž. Nebo, že tě tu nemovitost před šesti měsíci, pěti měsíci, když jsi podepsal s makléřem tu zimní smlouvu, tak vlastně už v tu chvíli byla špatně naceněná. A dneska ten, ten trh to nese strašně dolů. A ty, ty peníze, které tam ten klient může ztratit, můžou bejt relativně veliké.
No, já jsem se pídil po nějakých po judikátech, který by, který, který by vlastně mi odpověděly na tuhle tu otázku. Jestli, jestli jako už nějaký klient se snažil postihnout realitní kancelář nebo realitního makléře a nepřišel na na, žádnej. To znamená, buď to nejde, anebo se jako nic takovýho nikdy ještě jako v posledních dvou, třech letech nestalo. Ale říkám, já si to v praxi nedokážu úplně dobře představit. Ale samozřejmě vnímám to, že se to bohužel stává no.
Mimochodem tady bych jenom doplnil co je určitě postižitelný a s tím máme zkušenost nebo víme už o nějaký rozsudcích, který proběhly. Když například máte v prohlášení vlastníka jako metráže bytu a makléř to inzeruje. A fakticky potom přijde odhadce z banky, tam zaměří ten byt a zjistí, že je to 4 metry menší. Tak na to už se klient může obrátit a může i požadovat snížení ceny. Samozřejmě za to částečně nese odpovědnost i ten makléř jo.
Jo.
V tomhle tom případě, že na tohle máme přímo rozsudek takže a ten makléř de facto nic špatně.
Jasně.
Ten chtěl jenom podotknout, že si vybral ty, ty data ze zdrojů vlastně oficiálních a i přesto to byla jeho, jeho chyba, že si to nezkontroloval a nepřeměřil ten byt jo přesně. Což nás teda jako zaskočilo.
No, je otázka, jak by k tomu přistupoval soud. Pokud by nedošlo k dohodě, takže jestli by mi jako vlastně nebylo, nebylo.
To je rozsudek soudu.
To je rozsudek soudu přímo.
To už právě proběhlo celým soudním řízením. Takže, takže taková, taková situace nastala. Tak jenom upozorňuju všechny, všechno si radši dvakrát přeměřte a dvakrát zkontrujte.
Dvakrát měř, jednou řež.
Přesně, protože tady to bylo příklad, kdy člověk řekl, tady za to makléř nemůže. To je vlastně prohlášení vlastníka. Tam je přece oficiální údaj, když to někdo zpracovával a nikoho nenapadlo, že ten údaj se může tak třeba o 4, 5 metrů lišit oproti skutečnosti. Že to někdo prostě odflákl. Klasicky to jenom napsal horkou jehlou. No a takže chtěli slevu 5 m² zkrátka z kupní ceny, anebo vrátit peníze a všechno uvést do původního stavu. Takže, takže tam došlo k nějaký dohodě slevy z kupní ceny no.
Pavle, ještě se zeptám, proč se podle tebe nechtějí makléři celoživotně vzdělávat někteří? U vás musej.
U nás, u nás jako se musí, protože k tomu tlačíme, vedeme. Ale samozřejmě, jak tady říkali kolegové, ty starší pardálové, kteří, kteří už se ty borci, kteří to dělají 10 let, tak samozřejmě ta ochota k nějakým dalšímu vzdělávání je menší a menší.
Ale vždyť ten svět se neustále mění a ty zákony se mění. Nové postupy jsou tady. To co platilo před 10 lety, tak vlastně dneska už, vlastně se dá říct, že neexistuje.
My se samozřejmě snažíme i volit modernější formy proškolování těch lidí a snažíme se dělat ty různý webináře a podcasty pro ty lidi. Protože už jsou i línější někam dojet, že jo na nějaký školení. Takže je pro ně pohodlnější si sednout doma a kouknout se na to. Takže my se to snažíme do nich dostávat všema možnejma cestama a směrama, jak to jenom jde. Teď jsme měli třeba webináře na AML poměrně rozsáhlý. Takže, aby věděli co a jak. Takže jako snažíme se no všema cestama. Problém je spíš tam, kde ty makléři, nechci říct jakoby u nás u velkejch, kde se staráme, si myslím, že problém není. Ale takový ti samostatní makléři, tak ti tu, pokud to není opravdu borec, kterej to má v sobě a chce se posouvat dobou, tak tam si myslím, že prokrastinace je ještě 3× rychlejší. Na tom trhu samozřejmě škodí i nám všem ostatním. Pokud ten makléř se nevzdělává, nejde s dobou a konkrétně nemá zázemí, jako my, že máme právníky, který těm makléřům poraděj, daňaře a tak dále a všechny odborníky. A jede si to sám, tak samozřejmě tam těch chyb a problémů může vznikat desetinásobně víc.
Je to přesně ono. Tam musíme ejt prokrastinace a on prostě nemá kde.
Nemá kde jasně, no a šetří, že jo protože pro ně každá služba je nějaká koruna navíc. A kolikrát je to i důvod, proč dělá třeba sám, že nechce, že se nechce třeba někdo dělit. Tak potom těch problémů vzniká a nejenom, že se nemá kde zeptat, ale kolikrát třeba ani nechce. Protože mu to přijde jako zbytečná ztráta času. Zkrátka má pocit, že už to dělá dobře, takže.
Určitě a lidi, co se chtějí vzdělávat sami, jenom protože rostou, tak je třeba kolem pěti procent jo v tý, v tý republice. A když nejsou tlačeny právě tím, že jsou nějaká pravidla pod značkou, pod kterou podnikají. Tak sami to dělat nebudou. Jedině, že by to pro ně znamenalo, že růst kariéry, vyšší výdělek.
Přesně tak.
Tak to je ten důvod, proč se asi vzdělává obecně jo, lidi vzdělávají. Ale jenom proto, že bych toho víc věděl, to si myslím, že ne. To jsem přesvědčenej o tom, že budou radši doma. Dosáhli už nějakých peněz, nějakýho postavení, to jim stačí. A taková ta pohodlnost a stereotyp potom už vítězí. Takže buď dělat pod někým, kdo vás posouvá, protože ty požadavky jsou firemní rány. Anebo holt musí být veliká vůle potom se vzdělávat sám.
Byli byste proto, Radek už to říkal, aby se vlastně realitní makléři znovu certifikovali? A když, tak jak dlouho, jak dlouho, jak dlouhá doba by měla být mezi těmi, těmi cykly? Michale, začnu u tebe.
Hele určitě ano. To si myslím, že stejně jako to je ve financích, tak si myslím, že by to mohlo, mohlo fungovat v realitách. A možná tam jako dospějeme. Ono by stačilo, kdyby byl nějakej dohledovej orgán, který by, který by zaštiťoval. Myslím si, že by to stačilo jednou za 2, za 3 roky. Ale hlavně si myslím, že ta zkouška by měla být přísnější ještě než je teďka jo. Měla jako, pokud jako chceme, aby ten zákon opravdu ochránil spotřebitele, ochránil, ochránil klienta tím, že makléř bude pracovat s větší kvalifikací a kvalitou. Tak bychom to měli opravdu vyžadovat podle mě. Jako za mě určitě opakovaná zkouška, jako to je jedna z věcí, která by k tomu mohla pomoct.
Pavle.
Tak určitě souhlasím s dvouma kolegama, že nějaká ta pravidelnost, ta refresh pro ty lidi je důležitej. Aby se udrželi a stejně jako u finančníků, tam je to doslova nutnost, že jo. A taky ta kvalita. Dbá se tam na vysokou kvalitu poskytované služby. A to si myslím, že by měli platit i v našem oboru, takže jednoznačně souhlasím.
Radek už to vlastně řekl.
Já jsem to řekl a myslím si maximálně 5 let.
To je takovej strop.
3-5 let, protože se mění. Mění se to hodně. Však tam vlastně při té zkoušce se prokazuje nejenom to, že znám právo, že znám realitní zákon. Ale bavíme se o marketingu. Bavíme se o sociálních médiích, který jsou na vzestupu obrovským způsobem. Většina makléřů vůbec neumí se tímhle způsobem nějak propagovat. A je potřeba je dovzdělávávat. Což samozřejmě jde zasuplovat jo. Ale už jsme to říkali, ty co nejsou nuceni, tak ztrácí v tuhle chvíli kontakt, ztrácí dech a i ta kvalita je tam potom trošku nižší.
Možná se zeptám všech obcí, jaký je podle vás ty dnes, v dnešní době ty nejdůležitější typ školení, které, kteří makléři, realitní makléři by měli dneska dostat? Mají, mají základ, jasně mají zkoušku, mají nějakou certifikaci. Ale v čem by se měli primárně v dnešní době vzdělávat, Michale?
Za mě je to nějak jako obchod, prodejní dovednosti, vyjednávání.
Pavel.
Přesně tak obchodní dovednosti, nějaká psychologie prodeje, etika, etika toho obchodu.
A kvalita prezentace, potom marketing. Jo, tam jsou obrovské změny a jinak souhlasím s kolegama.
Takže víceméně jsme se shodli na tom, že je potřeba se vzdělávat, neustále se vzdělávat. Já jsem tady nic jinýho samozřejmě od vás nečekal takže.
Jsme se domluvili.
Ne samozřejmě největší, největší problém, který dneska samozřejmě vidíme, je ty lidi, kteří podnikají sami na sebe. O tom jste sami mluvili. Nemají vlastně důvod, když nechtějí sami, tak nemají důvod se vzdělávat. A pak ty jednotlivé klienty můžou i nějakým způsobem poškodit. My jsme se vrátili s Michalem teď z Havaje. Tam ta zkušenost je jednoznačná. Prostě jakmile udělá realitní makléř sebemenší chybu tak ztrácí, ztrácí doživotně licenci. Nikdo se s ním, nikdo se s ním nepárá. U nás se vlastně nestane nic?
To bych řekl, že trošku chybí u nás jako v legislativě nějakej orgán, kterej by mohl říct, opravdu tady to bylo závažný pochybení toho makléře a zkrátka už by v tý činnosti neměl dál pokračovat.
Tak a v zákonu je jasně dáno, třeba jedna skutečnost, která se porušuje napříč Českou republikou a to je zprostředkovatelská smlouva. Je tam jasně definováno, že musí být vlastně písemně sepsána. V případě, že zprostředkoval dělá za úplatu svojí činnost. Za úplatu peněžní za provizi. Jenomže to nikdo nekontroluje. Takže věřím tomu, že my to všichni kontrolujeme. Dbáme na to, aby zprostředkovatelská smlouva byla. Aby byl chráněn prodávající zájemce o služby realitní. Ale kdo kontroluje ty, co nad sebou nikoho nemají. No a potom dochází k tomu, že vzhledem k tomu, že není a teď nebudu jmenovat, jestli malá, velká, samotné jsou 4. Ale nemá moc co nabídnout, nemám silnou značku, nemám marketing. Tak řeknu dobře, tak a podlehnu tomu a já to pro vás udělám bez smlouvu, což se nesmí. Obecně se to nesmí. Ale nikdo mu nevezme licenci. Nikdo to nezkontroluje a nic se vlastně neřeší. A obecně se tohle to porušuje a je nejvíce poškozovánej majitel nemovitosti v tu chvíli.
Zase na druhou stranu, když bude majitel, jak to říct, chytrý vyčůraný, dalo by se tak vlastně, na základě toho nemusí zaplatit žádnou provizi. Já vím, není, není smlouva.
Musí.
Až do rezervační smlouvy teda.
Jasně, jasně.
Nemusí nic.
Pánové, nějaké finální slovo ke vzdělání, vzdělání makléřů, ještě Radek.
Jenom, že bude čím dál tím větší tlak právě ze strany majitelů nemovitostí i kupujících na to, aby makléři dávali a dodávali kvalitní služby. A to bez vzdělání celoživotního nepůjde.
Pavel.
Já si myslím, že i dnešní doba na trhu, která je, poměrně dobře vytřídí ty kvalitní mekláře a ty nekvalitní. Věřím, že to jak to za poslední dva roky šlo de facto úplně každému bez kvality práce a vzdělání, mohl prodat každej cokoliv. Tak věřím, že teď se, teď to bude hodně zaměřený na tu kvalitní práci těch jednotlivých makléřů. A teď se ukáže, že nám to trošku vyčistí trh. To je jedna věc. Což si myslím, že je fajn jakoby pro celej ten realitní byznys. Ale to je jenom důsledek toho, že pokud se ty lidi nevzdělávají, neposouvají se, tak zkrátka v tý době, kdy se tlačí právě na to, chceš kvalitní obchodník, jak to dokáže zprocesovat, jak dokáže skvěle nastavit cenu toho klienta pro tu danou dobu. No, pak tyhle ty věci nezvládáš a prostě si to jenom tak nějak střílel od boku, tak tam nemáš co dělat. A to je ukazatel, pokud se nevzděláváš, neposouváš se, hledáš si data, informace, tak na tom trhu nemáš co dělat.
Michal.
No, to zase jako poměrně rozsáhlá, rozsáhlá věc, ale jasně celoživotní vzdělávání je strašně důležitý v každém oboru podle mě. Člověk se chce prostě posouvat pořád. Nechce vyhořet, chce prostě jako pokračovat vlastně s tou, s tím, s tím trhem a s těma, s těma klientama. Tím, že vlastně jako naši klienti jsou teďko rok od roka vlastně chytřejší.
A náročnější.
A náročnější a je to správně. Pokud jako já spolupracuju s gramotný klientem, který si udělá výběrový řízení. Já ho vyhraju, tak je to pro mě nějaká známka toho, že prostě to dělám pravděpodobně jako dobře. A těch výběrových řízeních je minimálně v těch velkých městech jako přibývá, což je za mě jako taky dobře. A jak říká Pavel, prostě teďka se pravděpodobně pročistí trh. Myslím si, že je potřeba edukovat makléře v tom, že teď je potřeba investovat do sebe. Ať už jako do vzdělání nebo, nebo do propagace, aby byli vidět. Aby prostě ta práce jim stále přicházela. A ne šetřit, tak to vnímám teďka u makléřů. Prostě se zatáhli a čekají jako, co bude. A já jsem přesvědčený, že jako v blbý době, která teďka možná v uvozovkách pro někoho nastala, tak je potřeba naopak jako udělat ten odvážný krok a jít do toho. Aby ten člověk byl vidět.
Souhlasím.
A v tom je musíme podporovat.
Investovat do marketingové zakázky, protože spousta makléřů.
Tak, tak.
Teďko úplně oškrtá náklady.
Jo, přesně tak.
Tak, tak vlastně do toho neinvestujou nic a i ta kvalita tý prezentace začíná lehounce lokálně upadat /souzvuk zvuků/ na mobil radši, než abych tam pozval profíka jo. A tohle to se samozřejmě na tom trhu začne dít v daleko větší míře jo. To tak je, musíme to podpořit.
Pánové, díky moc za tuhle první část. A my se dostaneme druhé, to jsou pronájmy, tak si dáme krátkou pauzu. Tak jsem tu nazpátek. Máme druhý, druhou část našeho pořadu. Tentokrát se budeme věnovat pronájmům. Hosté tady zůstali stejní. Možná k pronájmům, já to nějakým způsobem lehce uvedu, pak nechám komentář na vás. Podle čísla, které máme dle exkluzivních data projektu Realiťák roku ve spolupráci (???) iDnes. Vidíme, že ceny nájmů v průběhu roku rostly. Teď v posledních už dvou měsících se relativně zastavily. Stejně jako nabídka tím, že nebylo k dispozici, klesala, klesala. V tuhle chvíli se nějakým způsobem stabilizovala. Jak to vidíte z hlediska pronájmů vy? Začnu možná s Radkem v tuhle chvíli poprvé.
Děkuji slovo, nejlepší je mít první, ten všechno řekne /souzvuk zvuků/. Je to, je to, v podstatě to vychází z trhu a ze stavu i ekonomiky a vůbec ze stavu v České republice jako teď je. Zvýšily se a celou dobu se zvyšovaly ceny nemovitostí. Do toho se zvýšily úrokový sazby. Do toho se zvýšila cena energií a zvýšila se cena inflace. To všechno dohromady vytvořilo tlak na to, že jestliže si chci dneska pořídit vlastní bydlení. A dám příklad, jednou jsem si to načítal, než jsem sem šel. Jeden příklad, 7,5 milionu byt na Jižním Městě. 1,5 milionu po mně chce banka, abych měl minimálně a 6 milionů bude splácet. Jestli si dám hypotéku na 30 let, tak potom ta splátka s úrokovou sazbou někde 6, 8, 7 se pohybuje kolem 36 tisíc měsíčně. Když si k tomu dám 10 tisíc ještě náklady na bydlení, tak jsem 46. Uvažuju tak, že na to nemám, protože to tam vidím 30 let budu platit 36 tisíc. To sice není pravda, protože úrokový sazby se určitě zhoupnou zpátky dolů. A už si to zafixuju na rok maximálně 3. Tak je to záležitost ve splátkách pouze roční nebo tříletá. Pak se mi to změní. Ale já tak daleko nevidím. A řeknu si, na to opravdu nemám. Musím tu situaci, která teď nastala vyřešit nějakým nájmem. To znamená, začnu se pídit, poptávat po nájmu. Takových lidí bylo spousta. Bylo jich velmi hodně a tím pádem se s obrovským způsobem zvýšila poptávka po nájemním bydlení. To jsme, to vidíme na všech grafech. Vidíme to na ceně jako takový. A ta cena se vyšplhala v Praze někde kolem 400, dokonce na Praze 1 kolem 500 korun za metr čtvereční, což je opravdu obrovská částka. Na druhou stranu musíme uvažovat tak, že buď na to mám jako klient, nebo na to nemám. To znamená, nemůže to růst donekonečna. Protože se mi vysčítají všechny ostatní náklady a já zjistím, že ty peníze prostě nemám. Jakmile se zastaví poptávka, tak v tu chvíli samozřejmě, i kdyby byla nabídka sebevětší nebo sebemenší naopak, tak už to nahoru prostě nemůže jít. Abych vám něco nechal, pánové.
/souzvuk zvuků/ protože málem jsme vyčerpali kompletně dnešní téma během první odpovědi.
To stačilo úplně. Hele já vnímám to, že se to jako pozastavilo nebo zastavuje, tak za prvý to může být ročním obdobím, kdy se blíží Vánoce. Lidi nemají úplně tendenci se teďka jako stěhovat. To může bejt taky jeden jako z důvodů, ale, ale spíš to vidím v tý ceně těch energií. A v tom, že prostě doby, kdy cena energií dělala pár procent z tý celkový, z toho celkovýho nákladu na bydlení. Protože ten rozpočet je jako pořád vlastně jako stejné, akorát se hejbou ty jednotlivý složky. Tak to může bejt ten zásadní, zásadní důvod. Tak teďka vnímám teda, že se i vlastně trošku proměnily, proměnila kvalita těch zájemců. Kdy ještě před měsícem, dvěma chodili opravdu jako poměrně kvalitní zájemci o nájemní bydlení. A teďka už je to jako výrazně horší. Takže asi je spousta lidí prostě teďka hledá. A díky tomu teda došlo k nějaký stabilizaci. Jak ty jsi říkal toho, toho nájemního trhu. Ty ceny zatím ještě zůstaly vysoký. Je otázka, jestli to do budoucna půjde trošku níž no.
Pavle.
/souzvuk zvuků/ ale, ale tak v podstatě můžeme se spíš kouknout na ten výhled, kterej by mohl bejt. A bude to celý zase záviset za prvý, jak od války na Ukrajině, které k tomu udála ve spoustě věcech hodně velký špatný tento. Tak věřím, že když to v příštím roce končí, skončí, všechno se trošičku uklidní, stabilizuje. Třeba malinko klesnou úrokové sazby. Už dneska ty banky se snažejí vymejšlet zuby, nehty co s tím uděláte jo. Tak se ten trh třeba trošičku oživí. A co se týče nájmů, teď to bude stát a padat na cenách energií jednoznačně, protože ty lidi věděj. Uměj si spočítat a i ty klienti, který dneska chodí, jakkoliv tam jsou prostě energie na tom bytě. Aha, tak my jsme čtyři, potřebujeme 3+1. Vejdeme se do 2+1. Už přemýšlejí i tak, že půjdou do menšího bydlení. Někde se i lidi rozhodli, tak vrátím se k rodičům prostě holt tu dobu nějak společně vydržíme. Zkrátka ta doba je teďka taková. Necháme se překvapit, co se stane po Novém roce a já věřím, že ty výhledy budou doufám lepší a ten trh, trh bude zase, zase v pohodě.
Ještě můžu jenom k tomu, to je zajímavá ještě ta válka na Ukrajině, která ovlivnila tu uprchlickou vlnu. Že ovlivnila v některých regionech, ne všude v České republice. Obrovskou poptávku po nájemním bydlení. Pak tam byly ještě nějaký příspěvky od státu. A dneska už vnímám to, že taková ta solidarita obrovská, která na začátku byla, byť neskončila, tak trošku opadla. A lidi si vybíraj i třeba mezi těmi uprchlíky si vybírají, jestli má status uprchlíka, to znamená nějaký roční, roční pobyt tady. Nebo jestli je to perspektivní člověk, který nebo neperspektivní. Omlouvám se, perspektivní v tom, že tady zůstane. To znamená, že to bude dlouhodobější klient jejich. Takže i tady v tom se trošku mění právě trh s nájemním bydlením, protože si víc vybírají klientelu a víc to zvažujou.
Je pravda, že třeba jsme zaznamenali jako na zakázkách třeba i v Praze, že nám přišlo 50 poptávek na nemovitost a 25 z toho byli vlastně Ukrajinci.
Hm jasně.
25 z toho byli mix klasickejch klientů, ale jako víc jak polovina často, často byli právě uprchlíci z Ukrajiny. Proto jak jsem říkal, že to hodně ovlivnilo ten trh i ta válka na Ukrajině.
Rozhodlně.
Jestliže doufáme, že skončí, jakože doufejme, že skončí, tak v tu chvíli se spousta z nich vrátí zpátky.
Přesně tak.
Jo nezůstanou tady všichni.
I když samozřejmě ty, co tady sehnali zajímavou práci, tak ten trh práce.
Můžou bejt motivováni tady zůstat.
Věřím, že jo, protože samozřejmě ty příjmy tady a na Ukrajině jsou diametrálně úplně jiný.
Možná by to bylo vlastně pro náš pracovní trh i dobře, protože to potřebujeme.
Stoprocentně by to bylo oživení, kdyby tady x lidí zůstalo a drželi vlastně práce, který klasickej české člověk už.
Nechce dělat.
Nechtějí dělat no.
Vnímáte, vnímáte v těch pronájmech nějaký regionální jako změny nebo spíš rozdělení jinak, že rozdíl, záleží hodně na regionech? Jakým způsobem se ten trh s nájemním bydlením vyvíjí?
Stoprocentně tak je to tak, že nejvyšší ceny jsou v Praze a v Brně jo. A ono to vždycky vychází o zaměstnanosti v tom daném regionu a výš příjmů obyvatel, který tam je. Tady už jsme se bavili o tom, že buď na to máme, nebo na to nemáme. Jestli na to nemám, tak může být v nabídce cokoliv, já si to nevezmu. A jestliže mám odpovídající příjem a mám zaměstnání a neprocházím žádným schvalováním v bance. To znamená, můžu si to dovolit jenom na základě toho, že ty peníze mám. Tak můžu jít do dražšího a tím pádem se i zvýší cena nájmu v tý daný lokalitě. Ale pak jsou lokality, jako je třeba Ústí nad Labem, kde ta cena meziročně vzrostla kolem 9-10 %. A ty nájmy jsou tam nejnižší k tomu i krajský město z celý Český republiky.
Ale, když se podíváme vlastně na čísla, tak Praha, Jihomoravský kraj a Středočeský kraj tvoří skoro většinu trhu s pronájmy. Jo víceméně z velkých čísel vidíme, že vlastně, když vezmu tyhle 3, 3, 3 kraje, tak vlastně je i snaha ostatních toho moc nezbývá. Takže ono i potom z těch faktických čísel jsou možná daleko, je složitější z toho něco vypozorovat, co myslíte?
Tak ono přirozeně vyplývá z toho, že ty velký města větší počet nemovitostí a je tam větší počet spekulantů, který mají nakoupený nemovitosti na pronájem, na kšeft takzvaně. Takže je tam i větší, větší dispozice takovéhle nemovitosti než v menších městech. Zkrátka toho tolik není. Za další to ovlivňuje i trh práce, kterej je velkých městech daleko stabilnější než v těch menších městech. Tam, když přijdeš o práci, těžko tam něco budeš hledat. A spousta lidí naopak stále má tendenci prchat do těch větších měst za lepším takzvaně, byť je tam.
Vysoké školy, prostě studenti a tak dále.
Důvodů je tam spousta.
Já mám největší poptávku teďko vlastně věkově někde 25-30 let. Jo co jsou lidi, co přicházejí. Tak dříve by si vzali hypotéku na 30 let a asi by i prošli. A dneska to řešej nájmem no. Ale ty choděj přesně, jak říká Pavel, ty choděj prostě do větších měst za prací. Těžko se budou stěhovat na menší město, že jo, když se chtějí někam posunout.
Ono, když se podíváme vlastně na čísla, tak velký rozdíl mezi jednopokojovým a dvojpokojovým a třípokojovým skoro není. Jo, když se vlastně všechno hejbe relativně, relativně stejně. V jednu chvíli, v jednu chvíli samozřejmě ty dvojpokojáky těch bylo nejvíc na tom na tom trhu, tak ty samozřejmě nejvíc klesly. Dneska podle těch čísel zase, zase rostou, protože už o ně není tak velkej zájem.
Byla to taky zlatá střední cesta. Jakoby oni zmizely díky tomu, že právě spousta těch lidí, než platit trošku dražší nájem ve větším bytě, tak, tak volila tyhle ty, tyhle ty střední, střední velikost. A díky tomu zmizeli a zase se to srovnalo na tom trhu no. Bylo, byl větší výběr, byly levnější, šli do nich.
Jo, bydleli jako jeden člověk ve 2kk. Dneska je to, co my máme jako čísla, tak, tak se tam sestěhovávají zase studenti zpátky 2-3 prostě, aby, aby a 2+1 ideální prostě třeba, tak se sestěhovávají zpátky, aby na to dosáhli.
Čtyři studenti do 2+1 úplně normální stav.
Všechno to vychází z té obavy jo. Teď jsme vlastně masírovaní v médiích každý den. Já ať si otevřu jakoukoliv aplikaci, co mám na mobilu, tak všude čtu špatný zprávy. Těžko se dovídám, že se něco lepší. Ale ono to není navěky. Jo tam věřím tomu, že jak je teď pozvolný pokles, tak zas v okamžiku, kdy se sníží úrokový sazby, skončí válka na Ukrajině. Tak ten nárůst zase bude strmý jo. Tam si myslím, že ten, to odražení, že tam bude výrazný a.
Jako přestanou se stavět, že jo, jako ten, nebo jako zastavily se nový projekty jako.
Tak úplně.
To bude mít taky dopad za 5 za 7 let jo. Takže tam, tam jde o to, že to je úplně normální situace na trhu. Akorát prostě tam jako média to poměrně dost řešej a samozřejmě to jako na lidi dolíhá no.
Ta mentalita v Čechách lidí je taková, chci něco vlastnit jo. Teď jsme v takovým zvláštním meziobdobí, že vlastně ne nemůžu, ale netroufám si to dovolit. Tak to logicky zvyšuje poptávku a nájemním bydlení. Ale já jsem přesvědčen, že tohle to se nezmění, že jakmile bude dostupný, dostupná hypotéka, tak si to zase začnou brát. A v tu chvíli to bude. Teď vlastně zlevňujou, teď se musejí zlevňovat. Jo abyste nemuseli do nějaký životní situace. A potřebuju /souzvuk zvuků/, ale jestli to nepotřebuju prodat, tak čekám. Zase naopak nepotřeuju koupit, tak čekám. Takže jsme v nějakým meziobdobí. Ale a můžou na tom vydělat ti, kteří mají cash, který mají hotový peníze. Tak přijdou a řeknou, že 7,5 milionu fajn, dám vám 6,5 teď hned. Anebo budete čekat tady 2-3 měsíce. Uvidíte, kam se dostanete. Takže ono jakmile se tohle to otočí, jakmile klesnou úrokový sazby a začne být pozitivnější nálada. Tak jsem přesvědčenej, že ceny nemovitosti začnou zase stoupat.
To asi čekáme všichni, protože není důvod, aby ty nemovitosti primárně v dlouhodobém horizontu klesaly.
Jako souhlasím, protože zase jak jsi tady už nakousl ty Michale, vlastně stavební zákon, který pořád není vlastně kvalitně vyřešenej v naší republice. A je to brzda, která bude trvat dalších možná 5-10 let. Jestli se to vůbec někdy změní k lepšímu. Tak zkrátka stejně nebudeme stíhat trend v dostavování nových nemovitostí. A tohle asi ten tady bude pak ještě hroznou dobu jako jo. Který pořád bude tlačit svým způsobem ty ceny nemovitostí nahoru. To co to zastavilo tý výstavby, tak je samozřejmě ceny materiálu, který radikálně vylítly. A ty developeři a všichni měli nějakým způsobem naceněnou ekonomiku, za kterou se jim to vyplatí. Takže si teďka momentálně některý radši nechávají ten pozemek prázdnej, než aby na tom začali sypat, i když už mají třeba vyndaný stavebních povolení.
Přesně tak no.
Tak čekají, protože čekají, co se stane, jak se ta situace uklidní. Bude trošičku pozitivnější trend. Zas bude přebytek všeho možného zboží. A v tu chvíli se bude levně nakupovat matroš a vyděláš. Ten pozemek ti hodnotu neztratí. Samozřejmě problém mají ty menší developeři, který mají pákováním bankou, nakoupili a podobně. Kde musejí splácet. Tak už dneska vnímáme ten trend, že choděj. Určitě jste to zaznamenali taky. Pojďte nám pomoct, my nevíme co s tím. A tak to se nám za poslední 3 roky nikomu nestalo, protože nás měli úplně jako nalepený na botě jo. A teď jsme jakoby dobrý jo. Takže i tohle je příležitost samozřejmě je to zas o cenách objednávání a tak dál, kam až můžou spadnout.
To je u nás, já myslím, že těch příležitostí bude čím dál víc.
Je a ve všech, ve všech oblastech. Teďka zase jak říkám, jak jsem řekl na začátku, můžeme ukázat, že jsme ten platnej hráč na tom trhu, že máme tady smysl a přínos pro, pro, pro všechny klienty. A věřím, že ten kredit si zase společně zvýšíme o kousíček víc. Vždycky takovéhle období aby.
Kdy jindy.
Aby nám, přesně nemáme jindy, jindy šanci jo. Protože, když ten trh, jak říkáš, se otočí a poletí to nahoru a ty lidi si zas budou střílet sami, protože to půjde samo v uvozovkách. A i když se jim snažíme vysvětlit, že i když to budou prodávat snáz, pro nás snažím, že jim stejně získáme víc peněz. Protože dokážeme přivést víc zájemců, protože dokážeme udělat třeba aukci. Dokážeme zvýšit cenu. Tak samozřejmě to ty lidi teprve učíme jo. To jsou věci, s kterými se začalo před dvouma rokama a víc se na to tlačí.
A dobře ještě i z pohledu toho, že si makléři začínají víc vážit teďko poptávajících klientů, což dřív vůbec nebylo.
Zaplať pán bůh /souzvuk zvuků/.
/souzvuk zvuků/ my sháníme sháníme někoho, pak ho seženeme. Pro toho majitele ten jeden to koupí, deset to nakoupilo a těch deset nás přestalo zajímat v minulých letech, protože se našlo dalších 40, ani jim nezavolali. Ale teď je ta situace úplně jiná. Takže i pro makléře nastává období obrovský změny. Kdy si váží víc klientů na obou stranách. a bude opravdu velmi záležet na tom, jak se naučí pracovat s těmi poptávající, s tím potenciálními kupci.
Což je strašná škoda, protože už to dávno měli umět.
Já s tebou souhlasím. My jsme tohle to do nich tloukli vlastně 3-4 roky zpátky, neustále na denní bázi. Ne voláme všechny, nejenom ty první 2 co řeknou beru to prostě a tím to skončilo. Takže na to jsme vyvinuli i nějakej tlak. My tam samozřejmě máme nějakej mechanismus třeba nějakých bonusových procent za referenci od lidí. A pokud tam přijde na tom obchodě všeobecně nějaká negativní reference. Tak o ten bonus přichází jako. Takže i snažíme se ty makléře tímto způsobem motivovat, aby opravdu fakt komunikoval, protože to je základ. Když budou všichni komunikovat správně na tom trhu. Tak ti klienti řeknou wow, ty realitky jsou super. Tohle má smysl jakoby jim zavolal. Oni se o mě postaraly, oni mně daly informací.
Tak a ještě si myslím, že by to mělo přinést kvalitnější zájemce o práci makléře. Realitní zákon, kterej začal platit. To znamená, nemůže to dělat každý. Dřív to bylo tak, nemám co dělat, jdu do realit. Ale dneska už to tak není, protože musí udělat zkoušku. Musím i zaplatit nějaký peníze /souzvuk zvuků/. Což bylo vlastně nesmysl, protože my vlastně potom spravujeme nějakých 80-90 % majetku toho všeho, co ten klient má. Že k tomu má nějaký úspory a má auto, které průměrné stáří je 15 let v České republice a k tomu má za 5 milionů nemovitost. Stejně si to chce prodávat sám. Takže mělo by to přinést kvalitnější zájemce a tím pádem by se měla zvýšit prestiž toho zaměstnání, toho povolání realitního makléře. A nejspokojenější by měl být ten klient na konci. To, co jsme vlastně celou dobu tady říkali. Je obrovský tlak na to, aby ten makléř na sobě začal pracovat, tahle ta doba.
Dostali jsme se trošku od pronájmu dál. Zase zpátky k práci realitního makléře. A to je myslím v tuhle chvíli strašně důležité. Pánové, já bych vám chtěl poděkovat za účast dnešní debatě. Díky moc, věřím, že teď se budeme směřovat lehce k Vánocům. Takže bude, lehký lehký klid. Ale, že se zase rozjedeme nazpátek od ledna dál, aby ten trh se posunul tam kam asi, asi směřujeme a chceme. Díky moc za účast a mějte se krásně, krásný Vánoce, kdybysme se neviděli.
Hezký Vánoce.
Děkujeme za pozvání.
Díky moc a zůstaňte pozitivní.
Mějte se.
Přesně tak.
Na shledanou.
Na shledanou.
