19.10.2024 10:40
Realitní trh v České republice se na podzim 2024 nachází ve fázi růstu, kdy ceny nemovitostí dosahují rekordních úrovní. Přesto je tento trh ovlivňován nejen ekonomickými faktory, ale také mimořádnými událostmi, jako jsou přírodní katastrofy. Nedávné povodně, které zasáhly Jeseník a Opavu, poukázaly na důležitou roli realitních makléřů nejen jako obchodníků, ale i jako členů místních komunit, kteří musí reagovat na krizové situace.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v České republice se na podzim 2024 nachází ve fázi růstu, kdy ceny nemovitostí dosahují rekordních úrovní. Přesto je tento trh ovlivňován nejen ekonomickými faktory, ale také mimořádnými událostmi, jako jsou přírodní katastrofy. Nedávné povodně, které zasáhly Jeseník a Opavu, poukázaly na důležitou roli realitních makléřů nejen jako obchodníků, ale i jako členů místních komunit, kteří musí reagovat na krizové situace.
Povodně v Jeseníku a Opavě ukázaly, jak výrazně může být činnost realitních makléřů ovlivněna krizemi. Ondřej Mašín, zástupce BIDLI reality, popsal situaci ve své oblasti: „Kolegové v Jeseníku měli během povodní zastavenou většinu obchodních aktivit. Nabíraní nových nemovitostí se odložilo, neboť řada z nich byla poškozena. Klienti měli jiné starosti než kupovat nebo prodávat nemovitosti,“ říká Mašín. Zároveň dodává, že povodně zpomalily trh v postižených lokalitách, což vyvolalo i spekulace o možném poklesu cen nemovitostí v těchto regionech.
Pro makléře je v takových situacích důležitá schopnost přizpůsobit se. Jiří Mayrich z JAROŠ & Partners Real Estate upozorňuje na to, že v mnoha oblastech se kvůli povodním stal zákaz stavby nových nemovitostí. „Spousta domů byla nenávratně poškozena a lokalitám, kde byly, hrozí, že se stanou nezastavitelným územím,“ dodává Mayrich. Pro realitní makléře to znamená potřebu nalézt nové investiční příležitosti a lépe rozumět rizikům spojeným s danými lokalitami.
Kromě znalostí trhu a obchodních dovedností hraje v krizových situacích důležitou roli empatie. Makléř musí chápat, že se jeho klienti nacházejí ve složitých životních podmínkách, a jeho úkolem je nejen vyjednávat obchodní podmínky, ale také pomoci jim se zorientovat v nových realitách. „Empatie je klíčová vlastnost, kterou musí každý dobrý makléř v krizích postavit do popředí,“ zdůrazňuje Mayrich.
Ondřej Mašín dodává, že v těžkých časech si makléři často oblékají „pomyslné montérky“ a zapojují se do pomoci místní komunitě, kde sami žijí a pracují. To znamená, že kromě běžné práce makléře se stávají i důležitými pomocníky, kteří odloží obchod na druhou kolej, aby pomohli lidem zvládnout následky katastrof.
Jedním z hlavních problémů, který povodně odhalily, je otázka pojištění nemovitostí. „Řada domů, které byly zasaženy, byla podpojištěna nebo nebyla pojištěna vůbec. Někteří klienti bohužel zjistili, že jejich nemovitost není dostatečně kryta, což vedlo k velkým finančním ztrátám,“ uvádí Mašín. Z tohoto důvodu apelují odborníci na důležitost pravidelné revize pojištění nemovitostí, zvláště v oblastech ohrožených přírodními katastrofami.
Jiří Mayrich doplňuje, že i zde se makléři mohou stát cennými poradci, kteří pomohou svým klientům pochopit význam pojištění. „Každý realitní makléř by měl klientům vysvětlit, jak důležité je mít nemovitost řádně pojištěnou, a jakým rizikům se vyhnout. Je to klíčové nejen při koupi, ale i při prodeji nemovitosti,“ říká.
Navzdory krizovým situacím trh s nemovitostmi v České republice nadále roste. Podle dat z října 2024 dosáhla průměrná cena bytů v celé republice historického maxima 82 464 Kč za metr čtvereční, přičemž nejvýraznější růst je patrný v bytech. „Ceny bytů rostou ve všech regionech, zatímco u domů sledujeme pozvolný návrat k růstu po mírném poklesu v předchozích letech,“ komentuje situaci Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.
V Praze se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje kolem 140 000 Kč, zatímco v Ústeckém kraji jsou ceny nemovitostí zhruba pětkrát nižší. Tento nepoměr odráží velkou regionální disparitu, která je dlouhodobým fenoménem českého trhu s nemovitostmi.
Povodně v Jeseníku a Opavě ukázaly, jak důležitá je role realitních makléřů nejen při prodeji nemovitostí, ale i při pomoci komunitám v krizových situacích. Zároveň upozornily na význam řádného pojištění nemovitostí, které se stává stále důležitější součástí realitního trhu. Navzdory těmto výzvám český trh s nemovitostmi nadále roste a odborníci očekávají, že s poklesem úrokových sazeb dojde k dalšímu zvýšení poptávky po bydlení.
Zde je detailní rozbor a klíčové myšlenky z rozhovoru:
Role realitních makléřů v krizových situacích: Makléři se stávají důležitými osobnostmi v komunitě, kde působí. Pomáhají nejen s prodejem a pronájmem nemovitostí, ale i v krizových momentech jako jsou povodně, kdy poskytují podporu a pomoc místním obyvatelům.
Vliv povodní na realitní trh: Povodně měly značný dopad na trh v zasažených oblastech. Mnoho nemovitostí bylo poškozeno, což vedlo ke zrušení nebo odložení transakcí. Rovněž došlo k přehodnocení investičních příležitostí a potřebě pojistit nemovitosti.
Empatie jako klíčová vlastnost makléřů: V krizových situacích je důležitá empatie vůči klientům, aby makléři mohli lépe porozumět jejich potřebám a obavám.
Vývoj cen nemovitostí: Byty v České republice dosáhly nejvyšších nabídkových cen v historii, zatímco ceny domů se postupně zvyšují, ale nedosáhly ještě vrcholu. Byty se prodávají rychleji než domy, což je dáno i vysokou poptávkou po menších jednotkách.
Regionální rozdíly: Výrazné rozdíly jsou mezi regiony. Praha zaznamenala velmi vysoké ceny bytů, zatímco Ústecký kraj má nejnižší průměrné ceny. Středočeský kraj začíná dohánět Jihomoravský kraj v cenách nemovitostí.
Pronájmy jako rostoucí trh: Poptávka po pronájmech je velmi vysoká, zejména v univerzitních městech, což vede k růstu cen nájmů. Pronájmy jsou považovány za důležitou součást realitního trhu, a to i pro začínající makléře.
Kvalita realitního trhu: Diskutující zdůraznili potřebu zvyšování kvality služeb na realitním trhu a potřebu profesionalizace makléřů, což se postupně daří díky vzdělávacím programům a iniciativám jako projekt Realiťák roku
Komletní přepis videa:
Dobrý den. Dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu analýzy vývoje realitního trhu s lídry trhu. Jsem velmi rád, že tady mám dva milé hosty. Ondru Mašína z Bidli. Ahoj Ondro.
Ahoj, dobrý den.
A Jirku Mayricha z Jaroš & Partners Real Estate.
Je to tak. Děkuju.
Dneska se budeme bavit o tom a jelikož je začátek října 2024, jak se podařilo září, jaká je situace na tom realitním trhu jako normálně a zároveň se trošku pobavíme o tom, jaká je role vlastně realitních makléřů v nějakých krizových situacích, protože měli jsme tady povodně. Chvilinku jsme se o tom předtím bavili, jak to vypadalo v Jeseníku, protože vy tam máte, vy tam máte taky lidi, tak jenom mě zajímalo, co vlastně se vlastně z makléře stává, když je nějaká takováhle situace? A možná to otočíme a začneme rovnou tímhle tím, protože už hned po těch povodních je to velmi zajímavý. Pánové, co si myslíte, že vlastně se z makléře stává v okamžiku, když je nějaká krizovka. Teď byly povodně, ty se strašně rychle objevily, spláchlo to víceméně Jeseník, proteklo to Opavou. Byl jsem se tam podívat za pánama a teď, když jsme měli výjezd poroty projektu Realiťák roku, co vlastně, co se vlastně z makléře stalo, co vlastně makléř v tu chvíli dělal?
Máme pohoťku teda v Jeseníku i v Opavě, ten Jeseník byl zasažený jako nejvíc. S kolegyní třeba z Jeseníka, když jsem si volal, tak samozřejmě je to pak znát i na tom byznysu, že má nabírat nějaký nemovitosti, teď se to odloží, protože i třeba z toho důvodu ty nemovitosti poškozené, takže samozřejmě jsou, ty lidi mají úplně jiný starosti. Do toho samozřejmě rozjednané třeba rezervace nebo i podepsané rezervace i klienti zvažují odstoupit, anebo prostě teď to nakupovat nebudou, protože třeba spekulujou na to, že ta cena bude třeba nižší, protože tam teď nebude takový zájem. Takže určitě to má jako velký vliv. Myslím si, že jako nikomu to nebylo příjemné, že to bylo jako náročná situace, která ještě za mě jako dopadla relativně dobře, byť dopadla s katastrofálníma určitě dopadama, s velkýma škodama, ale naštěstí to jako nepostihlo jako celou republiku a nemělo to třeba takový jako dopady jako v roce 97 nebo potom ty předchozí povodně, zaplaťpánbůh. A snad v těch lokalitách, kde se to stalo, tak snad se jako i podaří těm samosprávám prosadit řešení, aby jako tohle už nenastalo, protože prostě tyhlety věci budou přicházet. A zaplaťpánbůh žijeme ve střední Evropě, a sice nemáme moře, nemáme velehory. Tak máme tady, lidi můžou nadávat na cokoliv v Čechách, ale máme se tady skvěle, máme tady skvělý podmínky. A když se podíváme na to, co se teď dělo, Severní a Jižní Karolína, Georgia, tady máme golfovýho fanouška, tak určitě jako s pláčem poškozený golfový hřiště na Master v Augustě, tak prostě nemáme žádný hurikány a takovýhle přírodní katastrofy, takže to jsou jako relativně drobný věci, byť samozřejmě s velkýma dopadama na žití těch lidí. A zpátky k tomu. Ten makléř samozřejmě, když tam žije, je i známej, tak prostě v uvozovkách vezme montérky, jde pomáhat a v tu chvíli odloží ten byznys, protože to prostě je pro něj i ta komunita, kde on žije. A s nějakým odstupem samozřejmě. Nejsou to třeba tak bohaté lokality, ten Jeseník, tak jako musí řešit tu situaci a musí se teď trošku i přizpůsobit a třeba holt vycestovat i dál, začít nabírat i, já nevím, na Olomoucku, Ostravsku, protože teď toho obchodu bude mít prostě podstatně méně, než se to zase rozjede.
Já jen doplním. To bezpochyby znamená i přizpůsobit se, co do znalosti toho místního trhu, protože ze spousty lokalit se tady tou situací bohužel staly lokality, kde se už nebude dál stavět nebo se tam smět stavět. Spoustu domů šlo k zemi, ze spousty lokalit se staly v podstatě už nezastavitelný území, takže bude to pro něj i bezpochyby o tom naučit se vyhledávat jiný investiční příležitosti nebo jiný příležitosti k bydlení jinde. Zcela klíčovou roli podle mě tady v té situaci a mně to nebo nás to díky naší poloze nebo našim pobočkám tohle to samozřejmě jako míjí. Já to znám z trošku jinýho pohledu, protože jako jsme aktivní skauti, takže zase znám tu pomoc z druhé strany, sami jsme nějakou sbírku pořádali pro svoje kamarády na Jesenicku. Ale zcela klíčová vlastnost, která v tu chvíli nastupuje podle mě do popředí u realitních makléřů, je empatie. Protože přesně jak říkal Ondra, najednou vznikají nový situace, jsou rozjednaný obchody, podepsaný rezervace, rozjetý obchody, který spousta nemovitostí samozřejmě byla v průběhu toho obchodu nenávratně poškozená. Viděli jsme X případů v televizi a v jiných médiích, kdy vlastně nemovitosti byly, už ty obchody byly zprocesovány a ty nemovitosti nebyly pojištěný, takže tam bezpochyby nastupujou nějaký v uvozovkách spory o to v průběhu toho obchodu. A empatie podle mě je klíčová vlastnost, kterou ten makléř musí postavit do popředí a snažit se prostě vcítit do té lokality. Pokud je ten makléř lokální, lokálně známý, tak to pro něj asi nebude těžký, ale pro nás tady si to asi neumíme úplně představit, co tam ty lidi potkalo, protože ty snímky a ty záběry z těch lokalit jsou jako katastrofální. To je ve své podstatě jako. Co si budem povídat, není to nic hezkýho.
Nebude ta role toho realitního makléře možná potom ještě víc důležitější v rámci těch nových obchodů a těch připravovaných věcí? Aby vlastně lidem vysvětlil, že je potřeba to pojistit, aby je připravil na to, že vlastně bohužel žijí v lokalitě, kde nějaká padesátiletá, stoletá voda může být. Ať se na to připravujou rovnou. Neměla ta, ta informace vlastně by měla vlastně zaznívat možná i vůči těm jak kupujícím, tak prodávajícím. A ty makléři podle by měli se stát vlastně ještě daleko většími poradci vlastně v rámci toho celýho procesu a možná oni jsou, ale ne všichni, který prodávají nebo kupují, si to vlastně uvědomují, že ten realitní zprostředkovatel je vlastně člověk, který by jim měl pomoct i se vším do budoucna a ochránit je vlastně před tím, co se vlastně bude dít. Minimálně radami, které by měl znát.
Je toho hodně, co ten realitní makléř jako teoreticky má obsáhnout, my možná máme výhodu v tom, že máme víc divizí. Tu finanční divizi, kde samozřejmě to jsou jako finanční produkty, pojišťovací produkty, hodně jsme se na to samozřejmě začali jako orientovat více a více i třeba s tou hypoteční krizí. Dneska máme finanční plány a další věci, vlastně momentálně i třeba ve spolupráci s CeMapem, tak jsme vlastně udělali na naše nemovitosti online oceňování, to znamená, že vlastně máme takovou klientskou zónu, budem posílat klientům newslettery a vlastně jim budeme posílat, jaká je jejich aktuální hodnota nemovitosti, pokud ji přes nás koupili, pokud ji vlastní. A i s odkazem právě na to, aby se přepojistili, aby vlastně, protože ta hodnota nemovitosti roste. Sám jsem taky nedávno dělal vlastně změnu pojistky na svůj dům třeba, a ta hodnota, kterou máte v době, kdy tu nemovitost kupujete, pak ji zhodnotíte, děláte zahradu, postavíte, přistavíte zahradní domech nebo něco nebo zrekonstruujete, ale hodnota je jiná, ale zapomenete pojistit. Je to častý a pak se stane nějaká havárie a vy najednou zjistíte, že pojišťovna plní do úplně jiný hodnoty.
Spoustu nemovitostí je podpojištěných, což je samozřejmě jako velký problém. Zrovna tady u těch případů, u kterých jsme slyšeli, že ty lidi si prostě brali hypotéku kupovali ty nemovitosti a nestihli je dopojistit. Tam já trošičku jsem zbystřil, protože samozřejmě víme, že součástí čerpání úvěru je zpravidla to, že ta nemovitost musí být pojištěná, ta pojistka musí být /nesrozumitelné/, takže tam osobně úplně moc jako nerozumím tomu, jak mohla nastat situace, že si třeba lidi koupili nemovitost, která nebyla v tu chvíli, kdy ji, nebyla pojištěná, ale tak to je spíš trošičku jiná story, ale přesně, jak říkal Ondřej. Tak to podpojištění nemovitostí sami vidíme, máme před sebou víc grafů, dlouhodobě ty nemovitosti sledujeme, víme, že ty nemovitosti rostou, mnohdy jsou lokality, kde rostou dvouciferným procentuálním jakoby výsledkem a málo lidí hlídá to pojištění. To je věc druhá. A další věc. S čím se jako já i potkávám hodně ve svých branži, je to, že spousta lidí má tendence ty nemovitosti podpojišťat, anebo je nepojišťovat úplně kvalitně. Protože je velký rozdíl u pojištění nemovitosti za 6 000 Kč a za 12 000 Kč, velký rozdíl a sledujeme to jako opravdu velmi často a naše role je i taková, že asi to samozřejmě děláme všichni. Těm lidem je potřeba opravdu vtloukat do hlavy, že na pojištění se nevyplatí šetřit, extra v lokalitách, který hrozí nebo historicky třeba byly nějakým způsobem poškozený přesně 50letou, stoletou vodou. Tam ta pravděpodobnost, že se to vrátí, viděli jsme to 97, viděli jsme to 2002. Tam to bylo po pěti letech, teď jsme měli 22 let pokoj a v podstatě se to tam vrátilo znovu. Takže ta pravděpodobnost, že se zase někde tam něco stane, je poměrně vysoká. A druhá věc je, ta krajina se mění se velmi dynamicky a přináší to právě i to, že se kolikrát ta povodeň nebo respektive ta velká voda chová trošku jinak, rozlívá se do území, který třeba historicky nikdy nezaplavila. Někde počítali s tím, že 2002 byla voda půl metru, ale zrovna jsem slyšel, že letos to bylo 1,5 metru při v podstatě stoletý vodě. Takhle to bylo, takže na to je potřeba myslet, na to pojištění, speciálně jako apelovat na to, aby bylo prostě aktuální a není to jenom u nemovitostí, je to u aut, je to v podstatě u všeho, takže ty rizika se mění, ty hodnoty se mění a je potřeba na ně flexibilně reagovat.
Já doufám, že realitní zprostředkovatelé jsou natolik velký profíci, že to těm lidem budou ještě víc vysvětlovat a budou s nima víc pracovat. Protože ta voda se nám vrací jako relativně velmi často v poslední době a možná to do budoucna v rámci klimatických změn, jestli nějaké jsou, se bude vracet ještě rychleji.
Těch případů v televizi bylo tolik, že předpokládám, že každýmu jednomu člověku i tady u nás jako došlo, že mít nepojištěnou nemovitost, na kterou mám notabene ještě nějaký úvěr, jako může být do budoucna velký problém.
Pánové, pojďme se podívat zpátky na realitní trh, na to, co se tam vlastně děje, co se tam neděje, protože podle čísel, které máme ve spolupráci s CeMapem, s Valuem, s /nesrozumitelné/, ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj, /nesrozumitelné/ týdně, vlastně vidíme, že z hlediska nabídkových cen dneska cena bytů v celé České republice je na tom nejvýš, co kdy byla. Dostali jsme se na úroveň 82 464 Kč za metr čtvereční v celé České republice v rámci celého trhu, a to jsme na bytech. U domů ta situace není, nejsme ještě na nejvyšších cenách, ale pomalu se tam zase začínáme blížit. Dokonce i u domů se nabídkové ceny začaly zpátky růst, ale třeba oproti lednu už jsme zase o 2,7 % víc. V bytech o 7,9, v rámci nabídkových cen. Jak vnímáte vy, nejdřív se podíváme na domy, Protože domy vždycky byly nebo v poslední době domy jsou, jsme se vždycky bavili o tom, že se ještě neprodávají, že to není tak ještě tak, kde to bylo, že se prodávají ty levnější, ty dražší víceméně vůbec ne. Vnímáte tam nějaký malý posun teďko i v domech?
Ne nějak zásadní, ne nějak zásadní. U těch domů je ta reakce toho trhu vždycky pomalejší. Když jsme tady seděli před dvěma lety a vlastně tady ty ceny klesaly, tak vlastně ta reakce na ty byty byla jako okamžitá, protože máte s čím srovnávat, je velká nabídka, a to velmi rychle, jak ti klienti reagovali. U těch domů byl daleko delší doběh a zase ten návrat k tomu růstu cen taky trvá déle. My to třeba sledujeme z pozice developmentu, kdy jako prodáváme developerské projekty, neprodáváme, soustředíme se na menší lokality, kde máme šanci se prosadit a dostat se k tomu, udělat ten development jako zajímavě. A prodáváme nejčastěji jako troj dům, to znamená dům s třemi jednotkami bytovými a třeba když jsme někde tam jako prodávali na samostatné pozemky nebo domy, tak se to nehýbalo, pokud se nám třeba povedla změna, že z toho je dům o třech jednotkách, tak už ta cena může být nižší a už ty lidi na to jako reagují lépe.
Domem o třech jednotkách myslíš trojdům nebo jeden baráček a jsou tam 3 jednotky uvnitř.
Je to jako trojdům.
Trojdům.
A vlastně u těch bytů přece jenom, když tady třeba, já nevím, prodáme second, jako spolupracujeme s těma developery, máme třeba tady bytový dům Mechanika na Žižkově, na hranici Žižkova a Malešic, tak tam třeba ty lidi, ten zájem je velký. Protože to pořád jsou to lidi, který to kupujou investičně s cílem to pronajmout. A tam, když je zajímavá nabídka, tak se lidi hlásí, chtějí být u těch zajímavých jednotek nebo chtějí využít třeba nějakou lepší cenu, než to vzroste. U těch domů i v těch projektech, tak tam pokud ten projekt začíná, ty lidi vyčkávají, protože toho je furt dost, je tam furt dost pozemků, je tam furt dost domů a proč bych to teď kupoval, když jsou teď ty hypotéky vysoko? Já si ještě počkám, až ty hypotéky klesnou, takže tam samozřejmě ta situace je. Jako trvá to.
Zajímavý, v podstatě máme na to asi velmi podobný názor, co se týče domů. My jsme spolu naposledy, Petře ,mluvili před pár měsíci, když jsme diskutovali, tak já jsem tvrdil jednu věc, která stále platí. Je problém, co se týče prodejnosti domů, zejména se starými domy, se starými domy, s nízkou energetickou nebo s vysokou energetickou ztrátou. A je problém takový domy prodávat, takže my jsme se jako přetransformovali, ještě trošičku jsme pojali jako jiný pohled na ten realitní trh, že automaticky ke každýmu starýmu domu nebo staršímu domu nebo domu před rekonstrukcí, chceme-li, zpracováváme dotační posouzení a pracujeme s nějakým budoucím stavem toho domu, pomáháme těm klientům vyřizovat dotaci na rekonstrukci toho domu v rámci programu Nová zelená úsporám. A ukazujeme jim na těch prohlídkách, jak vlastně reálně se dá ta nemovitost, odkud se vlastně dají reálně načerpat peníze na rekonstrukci té nemovitosti a tak. Tohle musím říct, že funguje. Jinak obecně trh s domy velmi pomalu, velmi pomalu, tak jak bych řekl jako standardně plyne. Co ale sleduju a Ondra už na to narazil. Poměrně zásadně se dům, trh s domy přetransformoval přesně do tady tý fáze stavby domů, buď dvoudomů, trojdomů. Chcete-li řadových koncových prostě jako bloků. Anebo přesně, dům je o více bytových jednotkách. Je to takovej kompromis mezi bytovou jednotkou v nějakým bytovém domě a rodinným domem jako takovým, protože v rodinném domě standardně máme samozřejmě k tomu nějaký kus zahrádky, podíl na zahrádce a podobně. Co je ale zase trošičku potřeba těm lidem vysvětlovat, ten dům se technicky, pokud se jedná o bytovou jednotku v rodinným domě, chová trošičku jinak, jsou tam nějaký povinnosti těch spoluvlastníků a tak. Ale troufám si říct, použiju trošičku slangovou terminologii, že se roztrh pytel přesně se stavbama o více bytových jednotkách, v lokalitách, kde se standardně šlo stavět dvojdům, to znamená, každá z těch nemovitostí měla vlastní přípojky, každá z těch nemovitostí, ten vlastník měl 1/2 pozemků, 1/2 domu domu jasně definovanou, se dneska dostáváme do pozice, kdy má bytovou jednotku v rodinném domě a podíl na pozemku, respektive podíl na celý budově. Je to trošičku, trošičku s tím souvisí vlastnický a hlavně jako lidský vztahy v okamžiku, kdy tu nemovitost nabydete, takže je tam hodně dotazů na to, kdo už to koupil, co tam je za souseda, jak, protože ta nemovitost má typicky jednu třeba přípojku vody, jak potom s různou jako fakturací a podobně. Takže je tam daleko víc věcí, který je potřeba těm lidem vysvětlit, nicméně je to určitě cesta k tomu bydlet v domě za velmi rozumný peníze z pohledu na byty, protože asi víme všichni, byty rostou, když se podíváme na ty data, rostou velmi rychle. Předpoklad je, asi se na tom shodneme, že s klesajícími úrokovými sazbami ty ceny půjdou ještě nahoru, zvedá se poptávka po pronájmech. A konkrétně naše Kladensko. Ještě, Petře, ptal jsi se na září, v září velmi milé překvapení, ale absolutně se vymykal všemu srpen, nevím, jak jste to měli vy v rámci sítě, ale.
Srpen říkali všichni, že byl extrémní.
Neuvěřitelný. Jako srpen byl suverénně nejsilnější měsíc jako v historii naší společnosti jako takový. Ty čísla, který přicházely, jsme jako museli trošičku zamrazovat, protože jsme jako nevěřili, jestli to jako opravdu takhle může být. Ale srpen bylo opravdu jako na to, jaký bylo počasí, na to jako obecně ty prázdniny ne vždycky jsou tak silný, tak srpen a i teda související s tím září, protože ten obchod vždycky trošku přehoupne, tak výsledkově jako velmi nadprůměrný.
Když se podíváme na čísla, ale vlastně když se podíváme na domy, tak tam nabídka ještě roste, to znamená, to je vidět, že se vlastně tolik neprodává, protože nabídka začala růst. Od Nového roku vlastně stoupla skoro o šest nebo skoro o 7 %, ale samozřejmě v bytech nabídka začíná klesat. To je přesně ten krásně, krásně porovnání toho rostou ceny, klesá nabídka, protože se prostě vyprodává, co tam je. Pánové, byty, byty nám rostou hezky, ceny jdou nahoru, prodává se skoro všechno. Je to tak?
Prodávají se i ležáky teďka. Ono těch bytových ležáků není tolik jako u rodinných domů, ale i tak samozřejmě nějaký ležáky tam jsou, kdy ty majitelé si na tom třeba tvrdošíjně trvali. Byť prostě už na tom třeba prodělávají, nemají to pronajatý a tak dál, z různých důvodů, ale zaznamenali jsme, a to sleduju i třeba z toho, že tam děláme realitní marketing. Máme tam ať už videoprohlídku, /nesrozumitelné/, půdorys, nějaký fotostaging a tak dál. A vlastně my jsme měli nějaký počet rezervací v tom srpnu, nebyl velmi vysoký. Asi. Potvrzuju to, co říkal Jirka. A měli jsme vlastně velký počet rezervací, kde jsme dělali ten realitní marketing, že se nám ta služba rozběhla, lidi to využívají, pomáhá to tomu prodeji. A pak jsem tam sledoval ty čísla, že tam bylo i hodně nemovitostí, který jsme vlastně ten realitní marketing třeba dělali před rokem nebo někde před dvěma lety. A teď k tomu prodeji došlo, protože jsem to právě přesně analyzoval a říká, musím jít do detailu.
Je to tady.
A je to tady a najednou se ty jako věci rozběhly, takže teď se jako prodalo hodně věcí, který tam v té nabídce byly i dlouho.
Takže se stalo takový to, že když nabíráme nemovitost za ne úplně tržní cenu, ale vyšší. A ten prodávající.
Tak nás cena doběhne.
Ona ta cena nás doběhne a my jim tvrdošíjně vyprávíme, že úplně nás to nedoběhne, vyplatí se počkat mnohdy teda rok a doběhne nás to.
Ale vyplatí se, nevyplatí se, zkrátka na tom ten majitel samozřejmě prodělal, když se na to podíváme čistě ekonomicky.
Ale ten jev se stane. Já to slyším dnes a denně velmi často, poslouchám, že ta cena, dáme to trošičku vyšší, zlevňovat nebudeme, protože ta cena nás doběhne. Je teda pravda. Je potřeba spočítat si ty náklady na vstupu, pokud na tu nemovitost platím hypotéku a další služby a není ta nemovitost pronatá, tak nás teda oficiálně může doběhnout, nicméně v reálný ekonomický výsledek může být záporný.
Jako koufám, že v okamžiku, když tam člověk bydlí, že jestli to nevadí, může to prostě prodávat o rok později, tak je to relativně v pořádku.
A jeho to relativně.
A jeho to relativně nic nestojí a nemá ty peníze kam investovat.
Je tam potřeba si říct jednu zásadní věc, jestliže prodám nemovitost za delší dobu, to znamená v době, kdy ceny, tak zase dražší koupím. A to je prostě ruku v ruce, to spolu prostě jde, takže. A pak je otázka, jestli bydlím v kategorii bytů 2+1 chci koupit 4+1. Z těch dat mimochodem vyplývá, že i velký byty 4+1 a 5+1 začaly růst, ale nejsou to zase nižší jednotky procent, naopak vyšší jednotky procent. Což je taky zajímavý, protože obecně poptávka po velkých, starších bytech třeba byla jako dosud velmi slabá, ale teď vidíme, že už i ty starší velký byty se relativně rozbíhaj.
Co se budem povídat, tak dneska žádný developer nestaví 4+1, pět KK. Čtyři KK je maximum, a to ještě jako není tak časté, pět KK se jako nestaví, ale potom máme ty rodiny s třemi dětmi. Měl jsem sám klienta, vlastně kamaráda z dětství, prodával tady byt v Praze, respektive uvolňoval byt v Praze, dal ho do pronájmu a chtěl by v Hradci Králové. Šel ve finále do paneláku, vlastně do takový jedný relativně z nejhorších lokalit ne s dobrou pověstí u nás. Benešova třída, takový jako komunistický jako samý paneláky, ale chtěl, hledal by 5+1. Sice nekoupil 5+1, koupil 3+1 se čtyřma balkonama, ale stometrový. Kde už se s tím přece jenom dá něco dělat. A když máte tři děti, tak to řešíte, že potřebujete 4+1, 5+1, případně velkou 3+1, kde si to ještě nějak jako vymyslíte. A šel jako do toho paneláku a těch bytů není tolik.
Malý trh, ale malá klientela na to relativně.
Víceméně ceny podle velikostí u bytů vlastně rostou všude, víceméně skoro stejně. Mezi, já nevím, 4 - 8 procenty v letošním roce, ale rostou všude. Pojďme se podívat lehce na nějaký regionální specifika. Praha, secondhandový byty nebo byty dohromady. Už jsme se dostali skoro na 140 000 za metr v průměru. Ono tam máme samozřejmě jak developerské projekty, tak secondhandový byty, takže ta cena roste, když vezmu oproti loňskému září, kde to bylo 125 000, tak vlastně jenom za ten rok nám to stouplo skoro o 15 000 za metr. V Praze. Praha je největší segment, Jihomoravský kraj druhej. Středočeský kraj začíná dobíhat Jihomoravský.
Ale Jihomoravský kraj 10 procent. To je meziročně.
Tady vycházíme z nabídkových cen, nebo z transakcí?
To je nabídková cena. Protože transakční dostaneme malinko později.
Dostaneme ex post potom.
Ale primárně když vezmeme rozdíl mezi 140 000 v Praze a 32 000 na Ústecku, trošku už nepoměr?
Je to velký extrém.
Ta Praha utekla, Praha utekla všem. Dlouhodobě roste, poroste, asi víme, 140 000 Kč za metr, je doba, je cena, za kterou se kdysi před pár lety zpátky prodávaly.
Luxusní nemovitosti v top lokalitách.
Top lokality. Sám si pamatuju novostavbu na Ořechovce, 170 000 Kč metr, ale projekt Maison Ořechovka, nádherná, prostě nádherná lokalita. Dneska 140 000 Kč průměrná cena, za 140 000 Kč jste mohli mít krásný byt v Karlíně, na Vinohradech. Dneska se tady v tý cenový relaci pohybujeme už méně, řekněme, v méně populárních lokalitách, když dám 140 000 Kč za Háje.
Tak my třeba právě někde pod 150 000 za metr prodáváme ty byty v těch Malešicích, tam se to liší, tam to je jednotka, není tam jednotná cena za metr, takže někde možná i 160, ale je to velmi dobrá cena na nový projekt, na development.
Kam to bude se posouvat?
Kam se to bude posouvat. Je stále poptávka, prostě pořád tak vidíme ty problémy, teďka sledujeme problémy ve vládě, máme nový stavební zákon od 1. července, digitalizace v nedohlednu.
Už jsme zase s digitizací, už zase jedeme analogově, řekněme.
Ano, už zas jedeme analogově, takže jsme se zasekli a zatím jsme se jako nerozjeli, takže prostě bohužel tady to jako.
Je nedostatek bytů.
Tohle je velký problém, je to jasný signál pro ty developery a pro ty investory, že ta situace tady není stabilní, oni nevědí, s čím můžou počítat. Těžce se plánuje cash flow, těžce se plánují nějaký prostě projekty a samozřejmě proto nám ta cena roste a velmi pravděpodobně poroste dál. Těží z toho přilehlý okolí. Vidíme Středočeský kraj, 80 500 Kč za metr. Za to ve své podstatě v Kladně prodáváme novostavby.
Kdybychom se možná potom podívali. Ty čísla tady nemáme, máme trošku jinde, na jednotlivý města, třeba ve Středočeském kraji, tam ten rozdíl bude obrovský.
Než jsme začli vysílat, bavili jsme se tady jenomc krátkosti s Ondrou. 80 000 na celý Středočeský kraj je úplně obrovský číslo na to, když vezmu, jak je ten kraj velký, jak jsou rozmanitě rozházený. Těžko se srovnává Kladno s Kolínem, Nymburkem a podobně, ale i ta cena je prostě vysoká a dělá to ta Praha, prostě ty lidi. V Praze ufinancovat to bydlení je problematický. A stěhujou se nám do těch přilehlých lokalit. Já mám dneska velkou poptávku po lidech, který se směrujou směrem Slaný a směrem na Louny. To do budoucna bude velmi zajímavá lokalita taky. Směrem do Roudnice nad Labem, je tam plánovaná vysokorychlostní trať, takže to budou lokality, který podle mě do budoucna budou trošičku jako vítězové tady toho, tady tý situace, která tady je.
Pojďme lehce nakousnout ještě pronájmy bytů, jestli k tomu máte informace. Pronájmy neustále taky rostou. Jasně, vrátili jsme se, nabídka pronájem bytů, pronájmu klesá. Dneska sehnat pronájem v univerzitních městech je skoro jako neuskutečnitelné. Sami jsme měli nějaké zkušenosti s tím, že se nás známý ptali, jako že by potřebovali fakt něco pronajmout, že jde dcera studovat, že to za ni budou platit. Jako na prohlídce asi 25 lidí, každý to z nich chtěl. Jak to vidíte vy?
Pronájem je úplně jinej sport nebo jiná disciplína než prodej. Jak se vlastně jako udržuju v kontaktu, že prostě občas nějakých pár korun za rok udělám, teď mám na starosti řízení celý realitní kanceláře jako celorepublikově. Tak jsem šel do toho, že jsem si udělal dva pronájmy, ten první jsem měl v tom mém městě, v tom Hradci a byl to opakovaný, po třech letech se tam vyměnil nájemník nebo po třech a půl letech byl stabilní. Cena se samozřejmě zvedla a vyzkoušel jsem si to, jaké to je v roli makléře dát ten inzerát. Měl jsem asi 40 zájemců.
Je to drsný.
Jako samozřejměm jak chci být jako důsledný a jít příkladem, tak jsem všem zavolal, ale prostě je to náročný. Říkám to ne, asi příště už to radši někomu nadělím. A měl jsem třeba, vyfiltroval jsem to třeba na osm nebo 10 zájemců po 15 minutách, kdy jsem i dopředu je jako informoval, jaký jsou podmínky, že tam bude nějaký pojištění nájmů, něco, aby to pro toho majitele bylo co nejvýhodnější. Některý odpadli na tý prohlídce, ale pořád bylo na výběr třeba ze třech, čtyř stabilních nájemníků, kdy jsme vybrali nějakou, řekněme, jednu singl paní, která byla jako totálně splňovala, zaměstnání, spolehlivá, všechno. A vlastně, co mám ty zprávy od majitelky, je spokojená, platí v pořádku, ale vlastně vy tím docílíte pro toho majitele lepší služby v tom, že mu seženete jako lepšího nájemníka a s lepší garancí a za vyšší cenu. A pak jsem si k tomu hodil jako paralelu v menším městě, v městě jako v obci Rodov, která spadá pod Smiřice, kde máme ten projekt, ale není to v tom projektu, je to ve starším cihlovém domě. Kde to byl pronájem s nějakým ale, možná to bude jenom na půl roku, protože ten byt se pořád prodává. Je to něco jiného. Jenom čtyři jednotky. A prostě s tím ale my stejně volalo jako víc než poloviční, jako víc třeba než 20 lidí, daleko méně prohlídek, ale i tak prostě nebyl problém velmi rychle pronajmout. Říkám s tím ale. Já bych třeba do toho nešel za tady těch podmínek, ale lidi, jako ta poptávka po těch pronájmech je obrovská.
Máš můj obdiv, Ondro. Pustit se na pole pronájmu. Já mám nebo respektive my máme v týmu dvě kolegyně, který se specializují na ty pronájmy, umí to, umí v tom chodit, umí jednat s těma lidma, jednat s lidma, kterým mi prodáváme nemovitost, chodit na prohlídku na koupi je trošičku něco jiného. Na ten pronájem jsou ty lidi v lehkým presu, trošku frustrovaný, nemůžou sehnat, zpravidla mají nějaký jako lehký, řekněme, znevýhodnění, který pro nás znevýhodnění nemusí být, ale pro toho majitele je. Jsou to silní kuřáci, mají, psi, mají víc dětí.
Přesně. To jsou oni.
A to jsou věci. A ta odezva tady těch lidí je podstatně drsnější. Když vám někdo zavolá na prohlídku, že si chce koupit byt za 5 milionů, tak je ten hovor, zpravidla vypadá trochu jinak. Tady ty lidi volají ve stresu, teď, když se jich doptáte na pár věcí už do telefonu, už je to, už tam je lehká nervozita. Cítí, že už je jako v uvozovkách škatulkujete, snažíte se je někam si zařadit. Měl jsem, nemám praktickou zkušenost z poslední doby, ale jsem velmi často u hovorů mých kolegů a je to jako síla. Ta poptávka u nás na Kladensku je extrémní, vysoce, vysoce převyšuje nabídku. A samozřejmě byl jsem zase velmi překvapený, když jsme si po nějaký době dělali jako orientační nějakou tabulku ceny pronájmu bytů v Kladně. Je to jako, zase to poskočilo. Dneska není problém dostat za 2+1 v Kladně 18 000 Kč plus poplatky, což je velmi, velmi vysoký číslo.
Jako u těch pronájmů taky velmi výrazně to některých oblastech ovlivnili povodně, protože třeba v Opavě mi říkal Ondra Hon, s kterým jsme teď byli na kontrole v rámci projektu Reali'ták roku, že ze 120 volných bytů jsou tři v celé Opavě. Protože prostě tam ty lidi prostě nemají kde bydlet.
Sháněj cokoliv, jasně.
Shání cokoliv, tam ta nabídka celkově na pronájmy taky klesá v tuhle chvíli, to znamená, už není z čeho si vybírat. A já chápu ty lidi, že prostě jsou frustrovaný, protože lidi už přes tři pronájmy jim utekly.
Tam je okamžitá responze, protože vlastně, jak jsme třeba byli zvyklí, jsme vydali v roce 21 inzerát, hned vám někdo volal. Nebo i dříve a těch reakcí bylo hodně a pak najednou jsem vydal inzerát právě před rokem a něco na ten byt, který jako pomalu neprodejnej a teď se teda po roce prodá, tak najednou nikdo nevolá, říkám, máte to taky? Nikdo nevolá. Týden a oni, to si zvykej. To tak teď je, a to byla úplně jiná doba. A to jste mohli mít sebelepší marketing. U pronájmu je ta, jako ta odezva je okamžitá, vy ten inzerát dáte na Sreality nebo na kterýkoliv server na iDNES. Samozřejmě, proč jsem řekl Sreality, už mě sem nezvěte. Dáte ho na iDNES, na tyhle realitní servery a za pár minut už vám lidi volají, jak máme třeba call centrum, chodí mi esemesky, jak ty lidi volají. Okamžitá odezva.
Ale pánové, je strašně zajímavý, jak vždycky řeknete první Sreality, skoro.
Ty lidi to mají jako v hlavě, ale.
Když se podíváme na čísla, tak Sreality teď měly jedna 1,4 milionů unikátů. My jsme měli 1,2, počet nabídek máme asi o 3000 menší.
Přišla k tomu zajímavá statistika, chystal jsem se potom jako po odvysílání lehce pogratulovat, protože ty čísla jsou jako neuvěřitelný, který dosahujete .
Já potvrzuju, že těch odezev si nesu jako hodně, vidím to v těch mailových. Zpátky k tématu. Takže ta odezva je tam velmi rychlá a teď je to, je to jako. Není špatný si to fakt vyzkoušet, uvědomíte si jako. Zaprvý tam je teda jako velký prostor, ten potenciál toho obchodu, vyplatí se ty pronájmy dělat třeba pro nováčky. Rozhodně prostě jako určitě, proč to nedělat, nemusí to dělat zkušený makléř, ten to třeba dělá jako doplňkovou službu. Za druhé se nepodceňovat a vzít si tam tu provizi, ať už je to, jestli to bude dvojnásob, dva nájmy nebo prostě to už je na vás, ale je s tím práce, je s tím práce, jsou to rychlejší peníze. Ta doba mezi, mezi nějakým vystřelením toho inzerátu, nějakou rezervací, podpisem nájemní smlouvy, kolikrát prostě dva týdny, tři týdny do měsíce, to znamená i ta, jako ta fakturace toho makléře je rychlá a když ty peníze třeba začíná, potřebuje, je to pro ně velmi dobré a zároveň to jako není jednoduchý, jako opravdu jsou to někdy tvrdě vydělaný peníze, proto se jako je potřeba nepodceňovat a říct si o ně. A ano. A prostě spoustu lidí vám fakt nereaguje, domluví se na prohlídku, neomluví se, je jim to úplně jedno. Je to úplně jinej typ klienta než u toho prodeje. Jsou daleko víc ve stresu. Jak říkal Jirka a vy jste takovej, vy jste, vy děláte až takový ten výslech, takový ten vyšetřovatel po telefonu, ale vy musíte. A já jsem jako velmi systematický člověk, dělám si vždycky zápisky, kdo mi volá, já mám v tom nějaký přehled. U těch pronájmů se najednou dostanete do situace, že nestíháte, si třeba musíte udělat tabulku nebo nějaký ty poznámky. Nebo jim poslat tu esemesku, ať vám ty dotazy zodpoví. Prostě máte domácí zvíře a teď to je pejsek malej, velkej, ale on je malej, ale on je hodnej, ale jsou tam podlahy, ale co když je rozškrábe, ale on je hodnej, ale máme dva, velkýho psa, kočku a ty ptáčky, papoušky, hady. A teď se dozvíte jako spoustu zajímavých informací. Je to fakt zajímavý.
A primárně pak je na vás to doporučení.
Ale primárně vás si ten majitel vybral zvlášť ještě, pokud vám třeba i platí tu provizi nebo, nebo už prostě to je opakovaně a vy mu tam prostě jako chcete nasadit klienta, který bude spokojenej. Anebo holt teda, když mu dávám klienta s těma pejskama, s nějakýma nevýhodama, tak prostě ať ten nájem je dražší, ať se to někde vykompenzuje, protože ta pravděpodobnost, že třeba může skončit, může něco poškodit, je větší a musím tomu dát větší garance, větší buď kauci, nebo jistotu. Nebo prostě to pojištění nájmu, prostě něco, čím jako tomu majiteli to zajistím. Samozřejmě pořád tady máme u těch pronájmů jako velký množství cizinců, jsou to samozřejmě hodně klienti z Ukrajiny, ale nejenom z Ukrajiny. I jiný a tam je ta situace dost taková. Já volám, ale není to pro mě, je to pro někoho, oni mu teď teprv ta rodina přijede, tam je to jako velmi časté.
Neumí pořádně česky.
Neumí česky. Přesně tak.
Nebo neumí vůbec česky. U toho pojištění zase, jako jestli někde platí opravdu jako vytesat do kamene pojištění, tak u těch nájemníků. Ten nájemník, když jde, musí mít pojištění odpovědnosti, protože přesně, stát se může cokoliv. Viděli jsme jako desítky zdevastovaných bytů, potom je třeba opustili nájemnici. Mnohdy jako po poměrně krátký době, že si řeknete, že to vlastně ani nejde stihnout. My samozřejmě. Mně je lidsky velmi nepříjemný bránit těm lidem nebo respektive vybírat je na základě toho, jestli mají, nebo nemají psa. Nebo mají, nebo nemají kočku, ale je potřeba, aby se ty lidi na to koukali tak, že to není můj byznys, to je byznys toho majitele, ten majitel má, dá nějaký zadání a já ho musím splnit, ten majitel mě platí, najal si mě na to, když by to nechtěl, tak bohužel si to, může si to udělat sám.
Pánové, díky moc za tuhle diskuzi. Mohli bychom pokračovat relativně hodně dlouho dneska. Ale to už se na to už vůbec nikdo nekoukal, tak takhle, takhle těch nějakejch šest nebo 8000 lidí se na to ve finále teďko už podívá, což je fajn. Díky moc za vaše postřehy, protože to bylo velmi zajímavé. Já jsem strašně rád, že jsme se k tomu dostali, že jsme tu příležitost měli a věřím, že do konce roku, že se to tady prostě bude neustále hýbat. Jediné, co hrozí, je, že prostě nebude co prodávat, protože prostě ta nabídka nám klesá, ale věřím, že ty lepší realitní makléři, realitní zprostředkovatelé prostě budou mít vždycky co na práci, protože to dělají dobře tu práci. Strašně bych si přál, aby ten trh se ještě víc, jak to říct, oprostil od těch nekvalitních.
Zkulturnil.
Zkulturnil. Protože to je to, o co se v rámci projektu Realiťák roku snažíme taky dělat, a to prostě nám ještě chybí. Ještě nějakou dobu to bude trvat.
Pomalými krůčky se to ale děje. Díky za to, díky za vaši práci, že se na tom takhle podílíte. A prostě já jsem letos oslavil 20 let na tom realitním trhu a je to znát, když se ohlédnu, je to obrovsky znát. Ta kvalita toho trhu a těch makléřů je nesrovnatelně lepší, ať už inzerce, přístupu, komunikace, digitalizace, tak ještě to nějakou dobu bude trvat, ale říkám, pomalu tam míříme a zlepšujeme se.
Je to v rámci mýho působení a v podstatě vyučování v Realtním vzdělávacím institutu a v Realitní akademii vidím ten zájem těch lidí, který na ty kurzy chodí. Ta připravenost i začátečníci, lidi, který nemají v podstatě s realitama zatím nic společnýho. Jdou do toho s nadšením A jdou do toho i s nějakou elementární znalostí. Je to znát. Bohužel se potom občas na trhu objeví, jací si prostě jako spekulanti a podobně, to je zase asi na nás, respektive na vás, abyste přes příslušný lidi, kteří jsou schopni to ovlivnit, trošičku zatlačili na to, aby se upravila legislativa. Narážím trošičku třeba na vrácení zpět předkupních práv u podílu nemovitostí a podobně, to vnímám jako velký problém a tam ten trh je, to je hodně šedá zóna pro mě. Nicméně určitě by stálo za to do budoucna si popovídat třeba o pozemcích. To je, je to moje parketa a tam ten trh s pozemkama je taky velmi dynamickej a taky velmi zajímavej. Každopádně díky za to, že můžeme o tom vůbec diskutovat. Díky za to, že tuhle tu činnost, práci děláte, protože myslím si, že je určitě důležitý těm svým, našim kolegům ty data přinášet. A uvidíme se na Realfestu nejspíš.
Díky moc. Ondra Mašín, Bidli. Jirka Mayrich, Jaroš & Partners Real Estate. Díky moc za dnešní debatu, mějte se krásně a sledujte nás i nadále, na shledanou.
Na shledanou.
Nashle.
Petr Makovský