29.6.2024 9:41
Realitní trh v Karlovarském kraji vstupuje do roku 2024 s jasnými známkami oživení, zejména ve zvýšené poptávce po bydlení. Tento trend je zřetelný napříč regionem, s vyšším zájmem o byty než o rodinné domy. Experti z realitního sektoru diskutují o současném stavu trhu a předpovídají budoucí vývoj vzhledem k aktuálním ekonomickým podmínkám.
Grafy ve videu jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v Karlovarském kraji prochází obdobím oživení, s viditelným zvýšením poptávky, která začíná znovu naplňovat trh po období stagnace. Významným hlasem v diskusi o stávajícím stavu trhu je Miroslav Škurla, zkušený realitní makléř ze společnosti M&M reality, který poskytuje důležité postřehy zejména o segmentu rodinných domů a bytů.
Jak poznamenává Škurla, začátek roku přinesl zvýšenou aktivitu na trhu, což signalizuje pozitivní změnu ve srovnání s předchozími lety. Poptávka se soustředí hlavně na byty, zatímco trh s rodinnými domy zažívá pomalejší růst, což může být dáno neochotou vlastníků snižovat požadované prodejní ceny.
Data Cenových Map, která prezentuje Zdeněk Pouba, ilustrují, jak se ceny bytů a domů vyvíjely od roku 2015. Přestože domy zaznamenaly v posledních letech pokles, byty si udržely svou hodnotu s mírným nárůstem. Diskuse poukazuje na nerovnoměrnost cenového vývoje mezi různými částmi kraje, s výrazně nižšími cenami v Sokolově ve srovnání s Karlovými Vary či Chebem.
Zajímavým fenoménem je proměna demografické struktury kupujících. Zatímco dříve dominovali ruští investoři, nyní se na trh více tlačí čeští investoři a mladí lidé hledající první bydlení. To souvisí s postupným snižováním úrokových sazeb, což činí hypotéky dostupnějšími.
Prognóza pro trh v Karlovarském kraji je optimistická. Očekává se, že s dalším poklesem úrokových sazeb se zvýší počet transakcí. Investoři a první kupující by měli hrát klíčovou roli v budoucím růstu trhu. S ohledem na geografickou blízkost Německa je předpoklad, že zahraniční investice budou nadále významně ovlivňovat lokální trh.
Karlovarský realitní trh ukazuje známky pozitivního vývoje, které by mohly vést k jeho dalšímu rozkvětu v nadcházejících letech. Zatímco bytový trh nabírá na dynamice, segment rodinných domů vyžaduje flexibilitu cen, aby mohl sledovat obecný trend. Jak poznamenal Škurla, příležitosti pro investory a prvokupující jsou výraznější než kdykoliv předtím, díky příznivému ekonomickému klimatu a přístupu k financování.
Komletní přepis videa:
Tak dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Karlovarském kraji a jeho okresech. Jsem velmi rád, že mohu dneska přivítat jednoho hosta, čímž je realitní makléř Miroslav Škurla. Dobrý den.
Dobrý den, děkuji za pozvání.
Zároveň za CeMap - Cenové Mapy se připojil Zdeněk Pouba. Dobrý den.
Taky všechny moc zdravím.
Budeme se dneska bavit o Karlovarském kraji, o tom, jakým způsobem dneska vypadá stav na realitním trhu. Možná, Miroslave, řekněte nám, jak to zatím, jak vidíte, jak vnímáte začátek letošního roku?
Tak začátek vnímám velice dobře, ten trh začátkem roku trošku obžil trošku víc, teďka už zase víc, takže začaly chodit víc poptávky ve větším množství, takže ten realitní trh pomalu ožívá zpátky, jak jsme to znali. Ale míň je to ohledně těch bytů, míň ožívá na ty domy, jo, ale jako je znát, že ten trh ožil.
Vidíte ten problém u těch domů nebo na co ti lidé čekají z vašeho pohledu?
U těch domů, tam pořád lidi si nechtějí uvědomit to, že například ta cena domů není skutečně, když vezmeme CeMapy a uděláme si cenovou mapu nemovitostí, víme, co bylo prodáno, tak pořád si neuvědomuju, že ta cena jejich je neprodejná, jo. Takže pořád drží ty ceny nějak vzhůru, nechtějí pouštět ceny dolů, přijde poptávka, tak oni si myslí, že už se to prodá. Takže přišla poptávka, zlevňovat nebudeme, jo. U bytů je to, je to dobrý. Tam se nastaví cena hnedka od začátku, dejme tomu, popřípadě trošku vyšší, když nejde ten prodej, tak ty klienti automaticky sníží, jo. Takže tam ten prodej jako běží a ten trh je fakt oživený.
To znamená, ti majitelé nereflektují trošku tu situaci na trhu a pořád..?
Přesně, u těch domů, u těch domů ne. U těch domů fakt, tam to trošku brzdí ten prodej, ta cena, jo. Takže říkám, tam si nedají nějak víc poradit, nedají si poradit, jo. Takže asi tak.
Já tam schválně pustím na úvod jednu takovou obrazovku. Podíváme se na vývoj bytů a domů z hlediska cen od roku 2015. Jsou to vždycky data k prosinci toho příslušného roku. Vidíme, že za celý Karlovarský kraj už v roce 2023 nabídková cena bytů vzrostla o 3,5 %. Od začátku roku pak o další 1,5. Domy v loňském roce zaznamenaly pokles 11,3 % a od začátku roku nám lehce, lehce, lehce narostly. Co se týká nabídky, tam nabídka víceméně v posledních pár měsících je stabilní primárně od roku 2015 neustále klesají byty, v rámci krize lehce narostly a znovu pomalinku se nějakým způsobem stabilizují. Vnímáte to, Miroslave, tak, že už ty ceny dosáhly dna v rámci celého Karlovarského kraje v rámci bytů, teď se bavíme o bytech, nebo tam ještě jsou kategorie, které neustále klesají?
Já si myslím, že tady v Karlovarsku ta cena je nějak ustálená, jo, že už poměrně vidíme i malinký nárůst těch cen u některých bytů, jo, že už nepadají, ale pomaličku se zvedají. Vidíme to i na těch poptávkách, když to inzerujeme, tak když začnou lítat ty poptávky, tak prostě víme, že ta nemovitost se prodá rychle. Já bych řekl, že jsou, že jsou stabilní teďka ty ceny, jo. Karlovy Vary určitě, ještě ten Cheb, možná Sokolov by byl taky asi stabilní, že ty ceny jsou tam poměrně tak nastavený, že to už takhle jde poměrně trošku i nahoru, se to zvedá.
Zeptám se, kdo je dneska primární kupec v rámci teď, bavme se třeba jenom o Karlových Varech, protože to je taková specifická oblast, kdo je takový standardní kupec, kdo dneska kupuje ty nemovitosti v rámci Karlových Varů?
Tak investoři z Prahy, z Prahy, ale jsou tam, jsou mezi nimi i lidi, který na bydlení, jo. Hodně mladých lidí poptává teďka byty, takže. Už jak ty úrokový sazby trošku klesly, tak už si uvědomujou, že teď by byl ten správný čas nakupovat. U některých je to první bydlení, u některých druhé, jo, ale už nabíhají na to, že ty ceny jsou dobrý, takže už i mladý lidi nakupujou ty byty, nejenom investoři.
Jaká je situace vůbec s ruskou klientelou. Protože Karlovy Vary byly typické v tom, že spoustu nemovitostí tam vlastně vlastní ruští, ruští občané. Jak to vlastně dneska vypadá, co se tam děje?
Tak některý ty ruský nemovitosti stojí, neprodávají se, ale ruská klientela pořád tady nějaká je, která tady zůstala, neodcestovali zpátky do Ruska. Je ruská klientela, která lítá přes jiný státy, jezdí sem pořád do Český republiky, jo, chodí na prohlídky taky Rusové. Takže. Ale není to v takovým množství, jak to bylo, jo, je to fakt hodně míň. Víc teď jezdí na prohlídky Ukrajinci. Hodně Ukrajinců, který utekli před válkou, hledají bydlení, nájmy, jo. Takže teďka je tady momentálně víc těch Ukrajinců.
A ruští občané se zbavují těch nemovitostí nebo si je už teď, už v poslední době nějaký, určitě se jich chtěli zbavovat ve výrazné většině, ale teď?
Jsou tam nějaký nabídky od Rusů, dávají do prodeje, ale není to, aby bylo hromadně, aby se zbavovali nemovitostí, jo. Tam to není až takový, aby rychle prodat, zbavit se, jo. Nepociťujeme to.
No, v rámci Karlovarského kraje tam jsou relativně velké rozdíly, protože samozřejmě město Karlovy Vary je samo o sobě to nejdůležitější. Pak tam máme okresy Cheb a Sokolov, které jsou velmi, řekněme, velmi specifické a ty se pohybují skoro v Sokolově na polovině toho, co je v Karlových Varech.
Přesně tak.
Proč tomu tak je?
Proč tomu tak je?
Proč zrovna Sokolov je tak levný, řekněme tomu tak.
Sokolov, Sokolov je levný z důvodu asi toho obyvatelstva tam, co je. Je tam víc těch míň přizpůsobivých v některých částech, takže tam ty ceny padají dolů. V Karly Varech to tak není, ty Karlovy Vary si drží ceny poměrně delší dobu, zhruba plus minus, ale Sokolov Sokolovsko, tam ty ceny lítají, prostě padají dolů a prodává se jako levně. Dneska tam, když chcete prodat, já nevím, tři jedničku, tak je horko těžko prodat za 2 miliony, jo. Tam to je prostě velký problém, 2 - 2,5, to je takový strop, si myslím, u těch bytů v Sokolově.
A není tam naopak jakoby velký hype ze strany těch investorů, protože to jsou lokality, které jsou vyhlášené tou návratností, že jo, prostě nízká cena, zájem samozřejmě taky je nižší, ale ne o to, a ta návratnost je tam průměrná.
Říkám, tam návratnost je rychlá, jako je dobrá, když to takhle vezmeme v Sokolově, ale zase která lokalita, jo. Tam fakt jsou lokality, kde nechtějí ani ty investoři kupovat, jo. Tam to je prostě rozdělený na dobrou část a špatnou. Tak proto i ty ceny takhle tam v tom Sokolově jsou nestabilní, jo, padají dolů. Takže si myslím, že je to tím osazenstvem toho Sokolova a co je kolem, jaká je tam pracovní příležitost, takže kvůli tomu si myslím, že to je tak.
Když se podíváme třeba na domy v rámci Karlovarského kraje, tam vlastně nějaká průměrná cena domů, když vezmeme srovnání celý rok, tak vlastně začala opětovně lehce růst. Prodávají se domy?
Prodávají se, ale těžko, prodávají se těžko. Tady bych ani neřekl, že ta cena u těch domů stoupá, tady bych řekl, že trošku padá dolů, protože když se prodá nemovitost, ten dům, když se prodá, tak se prodá za nižší cenu, jak šel do nabídky, jo. Takže záleží na tom, v jakým zase stavu je a v jaký lokalitě. Ale z mé zkušenosti, tak nikdy se dům neprodal za ty peníze, za který se začal nabízet.
Když se podíváme do tabulky, tak vlastně v Karlovarském kraji nějaká průměrná cena byla do 44 800 za metr čtvereční, to byl celý Karlovarský kraj, samozřejmě Karlovy Vary samostatně víc. Cheb je, Cheb někde lehce pod tím a Sokolov zase vidíme výrazný, výrazný rozdíl.
Rozdíl o polovinu pomalu. Takže jako.
Máte nějakou zkušenost i s Chebem, s Chebskem jako takovým?
Mám, jezdím hodně do Chebu. Aš, Cheb, tam mám prodeje, jako hodně prodejů tam mám. Taky jo, záleží, ten Cheb se taky dělí na nějaký části, který, který jsou lepší, který jsou horší. Takže ty ceny taky jsou rozdílný. Takže jako neprodává se tam špatně, ale musí to být za rozumný peníze, jo.
Proč si to tak vysvětlit, že víceméně jedu z Karlových Varů, přejíždím přes Sokolov a pak dojedu do Chebu. Sokolov, to jsme si vysvětlili a Cheb se vrací, vrací cenově nebo je relativně velmi vysoko. Je to tím, že ty lidi všichni nebo většina obyvatel tam pracuje v sousedním Německu?
V sousedním Německu hodně lidí nakupuje, teďka začalo nakupovat blíž k Německu ještě, co se týče Aš hranice, jo, tam začali nakupovat byty. I když ta lokalita není moc lukrativní, ale prodává se tam dobře v tom Aši. A říkám, tam ten Cheb, hodně lidí jezdí do toho Německa, takže asi tak.
Ono i v rámci Chebu je zajímavá ta varianta, že tam relativně velmi stouply i ceny bytů pronájmu. V Karlových Varech je to plus minus stabilní, tam se za poslední rok nezměnilo vůbec nic. V Sokolově lehce, to je zanedbatelný, ale v rámci Chebska to stouplo tolik, na Chebsku se staví nějaké továrny nebo proč tam ty lidi by... Cena znamená, že je tam o to větší zájem. To znamená primárně i na Chebsku teďko poklesla nabídka skoro o polovinu bytů k pronájmu. To znamená, je tam nějaký, jsou tam nějaký možnosti..?
Já si myslím, že víc těch možností je do toho Německa, že je blízká dostupnost do toho Německa. Jsou mladý lidi, co já potkávám na prohlídkách, když přijdou a baví se o tom, jestli fakt ho budou kupovat, nebo jestli nepůjdou do toho nájmu, jo. Hodně lidí mi říká, že nechce hypotéku, nechce svoje bydlení, raději půjde do nájmu, jo. Takže mladý lidi hodně na začátek, mám klienty, který před rokem pronajali si byt a až za rok šli do té hypotéky, jo. Takže taky koukají na tu hypotéku a hlavně na ceny, jaký jsou. Když se dá fakt pořídit dobrej byt v Chebu za dobrý peníze, i když je trošku vyšší, tak se pronajme.
Čekáte nějakou změnu v letošním roce u vás v Karlových Varech? Co by mohlo způsobit to, že by se mohlo prodávat víc nebo hůř?
No, já počítám, počítám s tím, že když teďka ještě padnou ty úrokové sazby trošku dolů, tak ten trh poroste ještě nahoru, jo. Tady hodně hraje roli ta hypotéka, ta výše té hypotéky. Takže já si myslím, že když trošku ještě klesnou, klesnou hypotéky, tak to poroste, ty prodeje porostou, určitě. Tady hodně mladých lidí čeká na to, že ta hypotéka ještě padne, ale říkám, už jsou lidi, který, který si uvědomujou, že je ten správný čas, ten byt si pořídit i za úkor toho, že ta hypotéka je teďka, nevím, 5,30, dejme tomu, nebo 5,23, že jim to dají, nebo když naši hypoteční dokážou nějak jim zařídit lepší hypotéku, tak do té koupě jdou. Ale počítám, že vzroste teďka poptávka po nemovitostech i tady ve Varech, jestli bude co prodávat.
A primárně čekáte, že to budou ty místní lidé nebo že se tam ještě vrátí nebo přijdou zase investoři další?
Já si myslím, že přijde i hodně investorů, jo. Z větší části asi to budou investoři a ty mladý lidi možná, že začnou nakupovat víc, kvůli těm hypotékám. Já si myslím, že investoři a mladý lidi, že začnou nakupovat.
Zdeňku, chcete se ještě na něco zeptat?
Já možná se zeptám. Díval jsem se právě taky na ty pronájmy a tam mě zaujalo, že Cheb v podstatě má podle našich čísel vyšší cenu nájmů než Karlovy Vary.
Říkám, má vyšší cenu, protože říkám, jak tam ty mladý lidi nechtějí do té hypotéky, tak raději si vezmou dražší ten byt k nájmu a jezdí do toho Německa, jo. Takže tohle to může být zásadní. A je tam i hodně málo těch bytů, jo. Takže když se objeví nějaký byt a oni tam nastřelí si majitelé nějakou cenu nebo přes realitku, tak on se pronajme.
Takže ten investorský je zajímavý, ceny jsou nižší.
Je zajímavý.
Ale nájmy pomalu ještě vyšší.
To samý máme i tady v Ostrově. Když investor koupí byt, tak je za pár dní pryč, je pronajatý.
To odpovídá i s mým druhým dotazem, co jsem měl vlastně právě na vývoj počtu nabídek nájmů, kde v posledním roce je vidět velký pokles právě v tom Chebu z nějakých 215 na 103, to samé i Karlovy Vary z nějakých 340 skoro na polovinu v podstatě.
Těch nájmů je fakt teďka málo, i když nakupujou ti investoři, tak pořád je jich málo, jo. Takže je větší poptávka jak nabídka k těm nájmům. To samý je i v Ostrově. Ostrov, Cheb, těch nájemních bytů je málo, co by se mohly pronajímat. Takže asi tak.
Super. Za mě jsme zvládli úplně všechno. Ono víceméně v rámci toho, když diskutujeme s jedním, s dvěma lidmi, tak je to výrazně rychlejší, proberme úplně všechno, ale ve velmi rychlejším čase. Pánové, jestli už nic nemáte, je to na vás.
Ne.
Taky ne.
Tak já to ukončím, nebudeme to zdržovat. Moc díky za účast.
Děkuju za pozvání.
Doufám, že se vám bude letos dařit ještě lépe než loni. Ta situace na tom trhu tomu nahrává, doufejme, že to tak zůstane. Ceny nám lehce porostou, nabídka se sice zmenšuje, ale poptávající se ozývají výrazně víc.
Určitě.
Což je fajn, aspoň máte čas nebo máte ne čas, ale máte výrazně víc lidí na prohlídkách, což je dobře, že jo. Každý člověk, který přijde na prohlídku, je potenciální klient, což je fajn. Hurá na ně, zobchodovat je, ať se dá, ať se dá hezky pracovat. Držím palce a mějte se. Děkuju. Na shledanou.
Děkuju mockrát za pozvání. Nashle.
Mějte se hezky. Na shledanou.
Petr Makovský