25.11.2022 20:12
Analýza vývoje realitního trhu v Moravskoslezském kraji a okresech za účasti zástupců TOP makléřů projektu Realiťák roku. Pozvání k rozhovoru přijali: Renáta Lokosová z Falcon reality, Jitka Biernatová z Reality Ideally, Roman Hulva z Bidli a Veronika Pustějovská Justovou z RE/MAX Actual a Ondru Hona z CeMap - cenové mapy.
Graf č. 1 - Vývoj poptávky po bytech v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 2 - Vývoj poptávanosti domů v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 3 - Vývoj hledanosti bytů v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 4 - Vývoj hledanosti domů v Moravskoslezském kraji dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 5 - vývoj cen bytů dle okresů v Moravskoslezkém kraji - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 6 - vývoj nabídky bytů v okresech v Moravskoslezském kraji - leden 2020 - srpen 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás ve třetí části naší diskuze o aktuálním stavu realitního trhu v Moravskoslezském kraji a jeho okresech. A to tentokrát za účasti nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku v roce 2022. Chtěl bych přivítat Renátu Lokosovou z Falcon reality, Jitku Biernatovou z Reality Ideally, Romana Hulvu z Bidli a Veroniku Pustějovskou Justovou z RE/MAX Actual. Zároveň máme připojeného Ondru Hona z CeMap - cenové mapy, který nám pomáhá ve spolupráci s Reality iDNES a projektem Realiťák roku s daty, které k tomu máme. Možná se k nám v průběhu vysílání připojí ještě poslední host, ale tohoto v tuto chvíli není k dispozici. Dobrý den. Dobrý den všem.
Ondra mi říkal, že nikoho nepustím ke slovu, a proto bych mu rád předal slovo, aby se na úvodní kolečko zeptal on.
Takže dobrý den, já vás tady vítám, díky Péťo, to jsem nečekal od tebe takovou velkorysost. Tak na úvod se zeptám trošku rozehřívací otázka než Péťa pustí nějaký grafy. Zažili jsme v roce 2020-2021 poměrně turbulentní dobu, kdy se víceméně prodalo okamžitě všechno, co se nabízelo. Jak to vnímáte ze své profese dneska? Musíte dělat víc, nebo jak obecně vnímáte tu svoji profesi v době rádoby, byť to slovo nemám rád, krize, o které se tady neustále mluví. Asi můžeme začít s Romanem, toho vidím jako prvního.
Tak samozřejmě ta situace na tom trhu je diametrálně odlišná od loňského roku. Tzn. možná výhodu mají ti lidé, kteří jsou na tom trhu déle, ti makléři, kteří třeba tu dobu zažili. Já jsem to zažil jednak v autech, ještě když jsem prodával auta, to jsem zažil v roce 2008-2009. Potom někdy 2014 to bylo sice ne v takovém množství jako teďka, takže ono chce tu práci trošičku více zefektivnit, trošičku více ji dělat jako - více předvídat. Více si proscrolovat ty klienty, abysme nechodili třeba na prohlídky s lidma, kteří nemají vyřešeno financování. A celkově jako ten způsob práce v tomto roce je diametrálně odlišný od toho v tom loňském roce. Já nevím teda kdo to vidí, jestli jako prozrazovat tady know-how nebo neprozrazovat. Já nevím, teda úplně přesně, kam směřuje teďka tady ten rozhovor, ale samozřejmě nějakých pár tipů na ty věci jako jak to dělat dál a rozumně se živit, jako bych sám měl, ale nevím, nevím, jestli to jako může pouštět nahlas.
Tenhle rozhovor směřuje vůči všeobecně trhu jako takovému, vůči realitním makléřům, budou to mít k dispozici novináři, tzn. je na vás, Romane, co řeknete nebo řeknete, my to potom jenom pustíme dál.
Tak já bych teda teďka začátek zůstal u toho, že teda bych to zjednodušil. Zpátky do montérek a pojďme prostě makat, protože už je třeba si ty prohlídky prostě zasloužit, už to nepůjde samo od sebe. Tak asi tolik za mě v tuhle chvíli.
Super, díky. Jitko, jak to vnímáte vy? Máte více času na rodinu, když je méně prohlídek nebo naopak se více věnujete připravě vlastně prodeje těch nemovitostí?
Tak já jsem na přípravy těch prodejů i náběrů těch nemovitosti vždycky připravovala důkladně. A já mám tu výhodu, že díky tomu, že dělám celý Moravskoslezský kraj, tak já tu rodinu dokážu spojit i s těma prohlídkama. To znamená, že když jsem třeba prodávala byt v Rožnově pod Radhoštěm, měla jsem tam prohlídkový den, děti se byly podívat v dřevěném městečku a po celém Rožnově a pak jsme šli ještě někam spolu do cukrárny nebo prostě když jsem skončila, tak tímhletím stylem. Takže já celou dobu tuhletu práci dělám jako koníček a celou dobu vlastně ji i umím skloubit se svojí rodinu.
Nevnímáte, že by se za poslední půl roku ta vaše práce diametrálně změnila oproti předchozím...?
Já si myslím, že ani ne, protože klienti neustále něco řeší, s čím jim jakoby můžu pomoct a buďto to skončím tím, že vyřeším ten daný problém, anebo v případě, že třeba to vede až k prodeji, tak u toho zůstáváme spolu. Takže od začátku až do konce.
Super. Díky. Veroniko, jak se u vás změnila doba nebo nezměnila stejně jako u Jitky?
U mě se doba změnila v tom, že samozřejmě v době, kdy bylo hodně poptávajících klientů, tak se řešily aukce. Prodávala jsem hodně v aukci, protože nemovitosti měly 20-30 prohlídek, takže to bylo vlastně příhodné v tu dobu, ale teď samozřejmě vzhledem k té proměnlivosti toho trhu a potřebě snižovat ceny, protože klienti ještě pořád jako si myslí, že prodáváme za staré ceny, ale ten trh se v posledních pár měsících změnil a už musíme zlevňovat, takže těch poptávajících je mnohem mnohem méně. To ale neznamená, že já bych měla méně práce. Naopak já si myslím, že mi té práce přibývá.
V čem vám přibývá práce?
No, klienti se hodně rozhodují, jestli prodají a nebo pronajmou a já mám teďko třeba poměrně hodně nájemních bytů v nabídce, takže pořád vlastně mám nové a nové zakázky, takže já si nemůžu stěžovat na nedostatek práce.
Super. Skvěle. Renáto, jak to vnímáte vy?
Dobrý den. Já to vidím tak, že před rokem to bylo tak, že před rokem jsem byla hodně na prohlídkách - prohlídkové dny a prohlídky od nevidím do nevidím a nyní je to tak, že (???) se připravují nemovitosti a vymýšlí se strategie toho prodeje, aby byla vůbec co nejlepší a ti lidé, aby dostali ten nejlepší servis. Ne, že by předtím ne, ale teďko to musí být o to dokonalejší a prostě pracovat na té přípravě co nejlépe. Dobře určit cenu, to taky zabere nejvíc času, aby ta cena opravdu byla prodejní, aby se nepřestřelila, aby ti klienti opravdu neprodávali třeba půl roku, aby se to prodalo co nejdříve.
Super, díky. Takže víc času vám zabere příprava toho samotného prodeje.
Ano, ano, ano, aby to bylo perfektní, aby to opravdu ty lidi dneska oslovilo, protože dneska si lidi vybírají, protože dneska je velká nabídka.
Super, děkuji. Péťo, je to tvoje.
Já myslel, že budeš pokračovat, já ti klidně to slovo ještě dál nechám. Já budu samozřejmě strašně rád.
Každopádně já tam dneska nasharuju jeden takový zajímavý graf, což je vývoj hledanosti bytů v Moravskoslezském kraji. Je to rozdělený na prodej a pronájem. Vidíte ten stav zase od ledna roku 2020 do 17. 9. tzn. je to stav chvilinku nazpátek. Můžeme vidět dva nebo jeden hlavní trend, a to je to, že v celém Moravskoslezském kraji podle dat, které máme k dispozici, se vlastně někdy od ledna tohohle roku - plus minus - odpovídá to tomu, výrazně narostl na internetu hledání bytů v pronájmu oproti bytům k prodeji. Ty byty pronájmů jsou ty červené, ty byty k prodeji jsou ty modré a ten rozdíl výrazně k tomu narostl. A dám tam ještě druhý graf, který na to navazuje samozřejmě. A to je graf poptávanosti.
Protože poptávanost víceméně následuje po hledanosti. Hledanost je to, jak lidé na internetu fungují, jaké filtry si dávají, co chtějí, jestli chtějí prodej nebo pronájem. Poptávanost je potom to, co už vlastně konkrétně poptají u jednotlivých realitních makléřů.
Tady ta poptávanost samozřejmě byla vždycky větší oproti prodejům, ale zase za posledních několik měsíců ten nárůst narostl a zvlášť poptávanost u bytů výrazně poklesla. Tohleto je trend, který je v Moravskoslezském kraji, celorepublikově je ten trend je malinko posunutý v čase, ale neodpovídá to tomu celému. Chtěl bych se zeptat jednotlivých z vás, jak to vidíte dneska u vás z hlediska počtu poptávek, z hlediska toho počtu a následně počtu prohlídek a počtu vážných zájemců o nemovitosti? A teď myslím u každého zvlášť. Já začnu Jitkou, protože zase Jitku mám první, takže uděláme změnu.
Tak já mám teďka momentálně v nabídce asi tři byty na pronájem a mám tam asi tři byty na prodej, čtyři. Takže určitě víc jakoby komunikuju s lidma ohledně těch pronájmů než kolem těch jakoby prodejů. A i je tam více jakoby prohlídek na těch pronájmech. Takže asi tak.
Mě zajímá (???), jestli opravdu už pociťujete ten, že se ten rozdíl, ty kleště mezi pronájmy a prodeji rozvírají, nebo jestli vy to ještě nepociťujete. To je to, co jsem já myslel.
Tak já si nemyslím, že se ty kleště až tak moc otvírají. Ono záleží jednak na tom nastavení té ceně, na té prezentaci, na lokalitě ve které to je a jaké potřeby ty byty v těch daných místech pro ty lidi, kteří hledají (???).
Děkuju. Roman, Romana vidím jako druhého.
Moje zkušenost je, že ten rozdíl je poměrně velký, samozřejmě těch pronájmů, těch poptávajících, co reagují z internetu, z infolinky je mnohem více. U těch prodejů teda mnohem mnohem méně. Troufám si tvrdit, že třeba třetinu mého pracovního času je to, že já třeba obvolávám neuspokojené klienty z loňského roku, když naberu nemovitost třeba v Porubě. Mám tam nemovitosti z loňského roku, tak obvolávám všechny klienty z loňského roku, jestli už našli nemovitost nebo ne. Pokud našli, tak jim poblahopřeju, pokud nenašli, tak jim pošlu odkaz na tu nemovitost, kterou jsem právě nabral. A poprosím o zpětnou vazbu, jestli je to zaujalo asi, jestli by chtěli na prohlídku. Takže jsem pozici, že nečekám na toho, kdo v podstatě nezavolá, (???) úplné minimum, ale snažím se sám jako vlastní aktivitou klienty na ty prohlídky najít tak abych pro ty majitele odvedl dobrou službu a prodal jsem v nějakém reálném čase.
Vy, Romane, působíte v Ostravě, jestli se nepletu, přímo. My jsme tam měli nějakou diskuzi ohledně toho, proč v Ostravě těch bytů narůstá jejich počet k prodeji ještě výrazně více než v ostatních regionech Moravskoslezského kraje. Máte nějaký, vy máte nějaké vysvětlení, proč je Ostrava specifická kromě toho, že je veliká?
Vysvětlení na to asi úplně není, ale myslím si,že co tady jako obecný jev je to, že tady je poměrně velký odliv mladých lidí směrem na západ. Tím myslím směrem k Praze za prací atd. Takže může to být jako určitý parametr, určitý ukazatel proč to prostě tak je. A zaznamenávám velký nárůst hlavně prodej družstevních bytů teď v Ostravě. Takže ty družstevní byty to mají ještě o něco málo složitější. Ti zájemci vlastně nebudou majiteli toho bytu, že v podstatě jenom (???)členských práv. Takže tolik asi k tomu. Já teda působím jako v rámci České republiky nebo i v rámci Moravskoslezského kraje. Ostrava je samozřejmě mi nejbližší, ale taková ta situace, tzn. opravdu pronájmy se dlouho neohřejí, já jich teda dělám minimum, protože tu nemám pouze byty investorů, kteří koupili nemovitost. Na pronájmy se úplně nespecializuji. A u těch prodejů prostě tam kdybych čekal jako na to, kdo zavolá, i když je to pěkně odprezentovaný, je tam nějaký marketing, jsou tam nějaké sociální sítě a další věci, co k tomu dneska patří, tak i kupující nebo ty zájemce na tu prohlídku opravdu spíš hledám já úplně z jiných zdrojů než je jenom inzerce.
Děkuju. Veronika.
Já už jsem zmiňovala, že já mám poměrně dost nabídek pronájmů a vidím to tak, že mám i hodně zájemců o ty pronájmy a bude to velice hodně souviset i s tím, co se na tom trhu děje, protože ty v mém okrese, který tady je, v Novojičínském, tak je tady dost automobilový průmysl a samozřejmě ten trh je ovlivněn vnějšími vlivy, jako je válka atd. Takže i tady tenhle průmysl byl ovlivněn a lidé, kteří tady pracují, tak dost často se v tuto chvíli stává vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám, že nezvládají se svými příjmy ufinancovat vlastně ceny nemovitostí. Proto razantně stoupla poptávka po bytech, které pronajímám a mám poměrně hodně prohlídek a pro klienty dělám výběrové řízení vlastně u těch pronajímaných bytů.
Děkuju. Renata. Mě tam ještě zajímalo Renato, dělala jste pronájmy ve větší míře v minulosti nebo jste se zaměřoval a hodně na prodej a teďko vlastně pronájem do toho padly, protože jich je - poptávka po nich je větší.
Kdysi v minulosti jsem pronájmy dělávala, potom jsem od nich ustoupila, protože to je úplně jiná klientela a úplně jiný styl jakoby práce a v současné době se k tomu vracím, ale jak říkal i kolega, víceméně dělám to jenom pro své bývalé klienty, kterým jsem prodala byty. Ano, protože je to hodně pracné, dám si záležet na tom, aby se tam dostali dobří nájemníci a aby to prostě mělo kvalitu tu práci, ano. A co pociťuju teďko v poslední době opravdu větší poptávku po pronájmech, volají mi klienti sami od sebe, jestli nemám takový nebo je jiný byt, opravdu chybí ty byty na trhu. Naopak se setkávám s tím, že investoři mi volají, že chtějí prodat své byty, které měly na investici, protože chtějí vyplatit svoje hypotéky a podobně. Nebo že jim končí fixační období a podobně. Takže tady tyhlety věci já pozoruji teďko. Jo, že ten pronájem je samozřejmě poptávka po pronájmu je vyšší než po prodeji. Ano, ale že i to, že ti investoři už prodávají své nemovitosti, jsou to teda investoři tady z té lokality, nejsou to z Prahy a podobně.
V čem se musí změnit práce realitního makléře v této době? Nebo jestli tam vůbec, jestli tam nějaká možnost změny nebo na co by se měl ještě více soustředit, než co dělal předtím? A začneme třeba Veronikou, ta začne první teďko.
Já si myslím, že záleží na tom, jaký standard měl ten realitní makléř nastavený předtím. U mě se toho moc nezmění, já se stále vzdělávám. Stále řeším kvalitu nabízených nemovitostí. Co se týká prezentace, je potřeba dělat kvalitní video prohlídky, už to tady bylo i zmíněno, že ta prezentace je velice důležitá, protože samozřejmě s přibývajícími nabídkami budou ti klienti více a více hledat a je potřeba prostě zprostředkovat tomu klientovi co nejlepší ukázku nemovitosti, aby na prohlídku přišel.
Zeptám se Jitky, jestli tam bude o něco větší tlak nebo práce zůstane stejná?
Já si myslím, že práce pro mě zůstane stejná, protože těm klientům pomáhá úplně se vším. Relativně vždycky je to o tom zjistit, co ten člověk opravdu chce, co potřebuje, co řeší, co hledá přesně, v jaké lokalitě a není to o tom nabídnout klientovi každou nemovitost, kterou mám, ale zjistit, co vlastně on potřebuje, co si tím chce jakoby vykompenzovat. A potom podle těch jeho potřeb, které on má, tak mu nabídnout přímo nějakou nemovitost.
Romane, vy jste říkal, že obvoláváte i zájemce, kteří měli o tu nemovitost zájem před nějakou dobu, když se vám něco nového objeví. Pracujete s těmi poptávajícími ještě více nebo bude tam ta činnost realitního zprostředkovatele dneska i směřovat? Jako víc se starám o ty, kteří poptávají? A zkusit zastupovat je?
No my na to dokonce máme v Bidli produkt, konkrétně jako dohodu o vyhledávání nemovitostí, takže my samozřejmě aktivně pracujeme na poptávajícími lidmi. Já bych to viděl jako tu změnu té práce na dvě roviny. Jedna rovina je práce s prodávajícím. Je to naprosto zásadní a správné stanovení prodejní ceny hned na začátku, protože když dneska naberete něco, co nemá úplně reálnou tržní cenu a ti majitelé zkouší, jestli někdo nabídne víc, tak se tím vlastně přímo odsuzujeme k tomu, že ten průběh bude velmi dlouhý toho prodeje. To je ad 1 - to je u těch prodávajících. Oni ještě stále si myslí, že dostanou podobné peníze jako byly loni, kdežto ta situace se vyvíjí tak, že bohužel už to není úplně reálné a není jednoduché to těm lidem vysvětlit, odargumentovat, připravit je na to, protože v podstatě vytahujete peníze z jejich peněženky, ale ta situace se posunula někam úplně jinam. Takže tam je to hlavně tady o tomto. A samozřejmě ukázat tomu prodávajícímu jakým způsobem potom tu nemovitost jsme schopni odprezentovat. Tzn. mít s sebou tablet nebo mít s sebou nějaké zařízení, kde mu ukážeme, jakým způsobem děláme videa, jakým způsobem děláme 3D (???), jakým způsobem děláme půdorysy s rozměry. Samostatný výběr nemovitosti, veškeré ty věci, který k tomu marketingu patří. Nějaké kampaně na sociální síti, nějaké prezentace na sociálních sítích. A dneska už si myslím, že to přelívá celkem tam. Přes ty inzerce je méně prodejnosti než sociálních sítí, aby oni věděli, že prostě si nabírají toho správného kolegu. A když to bude kdokoliv z nás, tak by ten makléř měl prostě dobře odvést tu službu, aby ta spokojenost toho prodávajícího byla maximální. A u těch zájemců, tam já hodně bazíruju na tom, abychom na těch prohlídkách potom těm lidem udělali adekvátní zázemí, takže úplně běžné, že třeba uděláme kafe na té prohlídce, nabídneme nějakou vodu, nějaké zázemí pro děti, pokud přijdou s dětmi, nějaký koutek, kde si děti mohou chvilku kreslit, ať mají rodiče klid na tu prohlídku. Je tam celá škála věcí, kterými to můžeme nějak vyšperkovat nebo obzvláštnit, aby se i ti prodávající i ti zájemci cítili s námi dobře a aby si mohli potom na základě podaných seriózních informací relevantně vybrat, protože... Jako my jsme loni dělali prohlídkové dny, kdy bylo třeba 7, 8, 10 prohlídek. Dneska ti zájemci se mi svěřují, že jdou prostě na 5-6 nemovitostí se podívat a tu práci je třeba odvést tak, aby si vybrali právě tu naši v té konkurenci těch ostatních nabídek. V lednu bylo na sReality 25 000 nabídek. Dneska je tam skoro 90 000, takže samozřejmě ti poptávající mají mnohem větší výběr a je třeba ty lidi něčím zaujmout, byť jenom úsměvem třeba nebo pěkným slovem nebo kvalitou podaných informací, takže to už je potom práce každého z nás, jak to, jak to podá, jak je v tom přímém kontaktu ať už s tím prodávajícím nebo s tím kupujícím.
Na závěr Renata.
Já si myslím taky, že jak říkal kolega, je nejdůležitější mít skvěle odvedenou prezentaci, věnovat se jak prodávajícím, tak kupujícím, vracet se k bývalým kontaktům, oslovovat je, zda už koupili. Přesně s tímhletím stejně souhlasím, s těmito názory.
Ondro, chceš se na něco zeptat? Já mám potom připravenou poslední otázku.
Já jsem se chtěl ještě trošičku vrátit k těm nájmům a vlastně cenám energií. Pořád jsme v Moravskoslezském kraji, kde ty nájmy třeba nejsou tak srovnatelné jako v Praze nebo tak vysoké,a dost často v některých regionech se stává, že vlastně nájem je 1:1 k cenám energií. Jak vlastně na to reagují vaši klienti nebo potenciální zájemci o ten nájem? Potkáváte se s tím problémem a jak to případně řešíte? Protože i historicky, že jo, každý nějaký výkyv na tom trhu, kord když ty ceny takhle rostou, znamená, že je rostoucí delikvence vlastně v neplacení nájmu atd. Jak to vidíte vy? Tak začnu asi u Romana zase, protože ho vidím jako prvního.
No tam jsou dvě roviny. Jedna je platba nájemného jako takového tomu majiteli a druhá rovina samozřejmě platba energií. Dneska si troufám tvrdit, že - a sám to těm majitelům navrhuji, aby ti nájemníci měli na přímo smlouvu s dodavatelem energií, tzn. pokud se tam vytvoří nějaký závazek nebo nějaký dluh, tak ten dodavatel energií bude nahánět toho nájemníka a ne toho majitele. Takže tím by to měli ti majitelé vyřešený. Co se týče toho platby toho nájemného, tak tam je třeba udělat dobrou lustraci toho nájemníka, jako při vší úctě, říkám, ať to neberou ti lidi zle, že to je prostě přání majitelé a (???) majitele, je třeba ty lidi jako jemně prolustrovat v tom, jaké mají zázemí, jestli má pracovní smlouvu na dobu určitou neurčitou, jak mají práci, jak mají příjem, aby ten majitel věděl, že to riziko s tím konkrétním nájemníkem, s těmi platbami, bude minimální.
A nezpůsobí ten přepis energie vlastně to extrémní zdražení? Třeba v případech, kdy ten majitel ty energie měl nějakým způsobem fixované a teďko to vyskočí násobně, nepotkáváte se s tím?
No, stát se to může. Nicméně nejčastěji se pronajímají byty a tam ten skok jako není tak dramatický, jo. Tam ta spotřeba není tak velká jako třeba v rodinném domě, takže u toho přepisu....Je to na zvážení, je to na volbě toho majitele, jestli prostě přenechá jako že platí on za energie a fakturuje to potom tomu nájemníkovi, aby zůstala fixovaná cena, anebo teda se dělá předpis s tím, že ten nájemník platí novou, většinou teda vyšší cenu. A ta už je většinou potom spotová cena, tam už potom dneska málokterý dodavatel chce fixovat tomu novému odběrateli cenu.
Super děkuju, Jitko, jak to vnímáte vy?
Já u těch majitelů pronajímatelů mám teď momentálně dva, kteří chtějí energie nechat u sebe s tím, že se ty zálohy poměrně zvýšily. A u toho jednoho, tam prostě je to striktně, že si chce nechat ty nájemníky, aby si převedli energie na sebe. Vždycky je to na posouzení toho majitele, který chce mít jakoby jistotu, jestli je to zaplacené anebo zase že se bojí, že tam budou dluhy.
Super, děkuji. Veroniko?
Tak já vidím dva pohledy tak, jak teďko zmínila Jitka v tom, že jsou pronajímatelé, kteří chtějí si nechat energie na sebe a nebo nechtějí, ale další rovinu vidím v tom, že strašně záleží na tom, když se bavíme o bytech - jaký zdroj tepelný mají ty byty - čím se topí. My tady v mojí lokalitě máme poměrně hodně bytů, které mají teplo z teplárny, nemají svoje kotle - plynové, elektrické a tak dál. Pokud samozřejmě jsou ty byty takové, že mají svoje vytápění i ohřevy vody, tak v takovém případě jsem se už potkala s tím, že klienti byli nadšení z té nemovitosti - z bytu, ale bohužel prostě museli odmítnout, protože ty zálohy, které jím vlastně řekli - oni si volali na jednu nejmenovanou společnost, kolik by měli zálohy a jenom za ten plyn by měli přibližně 7000 plus elektrika, internet a další věci. Takže to samozřejmě za rok jsou poměrně velké peníze pro ty lidi. Takže ti bohužel odmítli, byt je pronajatý, ale pro lidi, kteří samozřejmě tady s tímto počítali a mohou si to dovolit.
Třeba stálí nájemníci, co jste měla na bytech, ozývají se, že už nezvládají vlastně to navýšení nájmů? Jak tady zaznělo, že nájmy rostou, do toho několikanásobně vzrostly energie, stává se vám, že nájemníci vlastně opouštějí nějak ve větší míře ty byty, nebo to ještě zvládají?
To se mi nestává, ale je pravda, že komunikuji s klienty, kterým pronajímám těmi pronajímateli a ptám se jich na platbyschopnost jejich nájemníkům. A musím říct, že nevím, jestli to zaznamenávají i kolegové, ale já mám i dost klientů, kteří třeba nechtějí řešit zvyšování na základě inflace u těch cen nájmů a že si prostě stanoví s těmi lidmi pevnou cenu a mají ji tak jako dlouhodobě.Takže těm klientům se to potom nestává a opravdu v mojí lokalitě je hodně těch nemovitostí, které mají ty tepelné zdroje z těch tepláren, takže tam je poměrně velká úspora vlastně v těch nákladech. Prozatím, samozřejmě nevíme, co se bude dít dál.
Děkuji. Renáto, jak to vnímáte vy, případně vaši klienti?
No, zatím ty pronájmy, co se týče energií, je to tak, že nepociťujeme nějaké navýšení, to teprve teďko se asi odrazí a myslím si, že až ve vyúčtování momentálně nemají s přepisem, s tím, že máme tady dálkové topení převážně u bytů, které já pronajímám, takže o topení tam nejde, jde jenom prostě čistě elektřinu a plyn, která je na vaření a na osvětlení. Takže ty náklady nejsou až tak příliš vysoké, proto ani to navýšení zatím nepožadovali ti energetičtí dodavatelé tak vysoké. Spíš pozoruju při prodeji, že se lidé čím dál víc dívají na energetickou třídu té nemovitosti, která se prodává. Tak tam vidím, že se hodně na to ptají a hodně dívají, jaké jsou náklady, chtějí detailní popis nákladů a podobně.
Super, děkuji.
No já mám poslední otázku víceméně. Kdo se přihlásí, tak může odpovědět. Budu rád, když se potom do toho zapojí všichni.
Dneska situace na trhu je taková, že ceny nemovitostí lehce klesají, možná stagnují, možná lehce klesají. Bohužel ty, kteří prodávají, tak o tom ještě úplně nechtějí slyšet. Kdo chtěl prodávat za nesmyslné peníze březen-duben, tak teď mu to tam visí možná už šest měsíců. Během té doby ta nemovitost ztratila dalších několik procent na své hodnotě. Jak to vlastně vysvětlujete prodávajícím, že by měli opravdu prodat, když potřebují prodat, tak mají proto teď hned a za už normální cenu, která odpovídá dnešní tržní. Nečekat, nezkoušet jestli náhodou neprodají o 15 %, 20 % dráž. Ale prodat za tu správnou cenu, protože když neprodají teď, tak za měsíc ta cena nemovitosti může klesnout o několik desítek - set tisíc korun? Mě by zajímal váš názor, jak to vysvětlujete. Jak to těm klientům říct?
Jestli můžu?
Určitě.
Tak já jim to kreslím v grafu. Ideálně a ideální, když si ten papír donesou domů, aby ho viděli a aby si to mohli prostě potom doma ještě probrat, srovnat, protože samozřejmě, jak tady bylo řečeno - pokud zlevní teď tu nemovitost a zlevní málo, tak ten trend jde stále níže v moji lokalitě na Novojičínsku. Nevím, jak to mají kolegové. Tak zlevníme málo, tak je nějaká ztráta a pokud budeme čekat další měsíc, dva, tři, tak ta křivka jde dolů a ta ztráta může být mnohem mnohem větší. Takže já to vysvětluju takto a pokud ten klient opravdu jako si to umí spočítat, tak na tady tohle slyší většinou.
Já se omlouvám, ještě do toho vstoupím, než se někdo další přihlásí. My jsme na to přišli, když jsme byli na výjezdu poroty Realiťáka roku minulý týden. Nebo přišli - potvrdili jsme si to. Protože vlastně většina nemovitostí, na kterých jsme byli, tak byla v nabídce - nebo makléř ji získal do nabídky právě v období únor, březen, duben. A doteďka nebyla prodaná a těch zájemců o tu nemovitost tam nebylo tolik a těm majitelům prodávajícím nám makléři tvrdili, že je strašně těžké vysvětlit, že vlastně by měli zlevnit. A když už zlevní, tak nezlevní o tolik a zase se tam čeká další měsíc, žejo.
Někdo chce reagovat?
Tak si vezmu slovo teda já, jestli můžu, ať tady není dlouhé ticho.
Určitě.
Není to jednoduché. Na rovinu není to jednoduché. Ti majitelé mají někdy tvrdou hlavu. Já nabízím vždycky několik scénářů, ať se ti majitelé vyberou, v kterém se budou cítit nejlépe. Úplně jsem zavrhl scénář teda budeme něco zkoušet, to vůbec není na místě v tuhle chvíli. Pozoruju to někdy od dubna, od května. Raději tu nemovitost nenaberu, než abych ji dával za nesmyslnou cenu na trh - nechci mít prostě v nabídce ležáky, tak to je. A druhá varianta je - dejme prostě reálnou tržní cenu, přinesu nějaké cenové návrhy, odsouhlasíme si to a prodáváme. Samozřejmě doba prodeje se prodlužuje, takže na to majitele upozorním. Uděláme adekvátní prezentaci a jdeme s tím na trh. Třetí varianta je to spíš taková zkouška, lehce podhodnotit, vytvořit více seriózních zájemců a pokusit se ještě znovu o to (???) nabídkové řízení, abychom potom třeba tu cenu tomu majiteli vytáhli nahoru. Povedlo se mi to v tomto roce. Je to zajímavý postup, nikdo s tím asi moc nepracuje, každý jako spíš chce jako slevovat. Ale když to na ten trh umístíme za nižší cenu s touto strategií, tak opravdu těch nabídek je potom nebo těch poptávek je potom více a dá se udělat to nabídkové řízení, kde potom ti lidé, co mají o tu nemovitost zájem, navyšují tu cenu tak, že potom pokud majitel s tím souhlasí, tak se to dá potom o ty navýšené peníze prodat. Takže je tam několik scénářů a samozřejmě úplně klíčová věc je vyjednat si s těmi majiteli nějakou strategii u toho cenového dna. Protože pokud nemáme vyjednané cenové dno a budeme třeba snižovat u domů o 50-100 tisíc, tak to většinou nestačí, jo? Ty tlaky na tu cenu jsou mnohem větší u těch zájemců, takže je velice dobré si udělat - za co to inzerujeme, jaké je cenové dno, abychom se potom při tom jednání do těch parametrů vešli, aby nám to potom obě strany odsouhlasily. Pokud to není vyjednaný, tak potom ty jednání většinou ztroskotají a neprodá. Takže tak to vysvětluju já. Samozřejmě ta mediální masáž je taková - já spíš jako pozoruju to, že lidi jsou strašně vystrašení ze všeho, že prostě zuří válka, znova nabíhá COVID. Ti lidi v podstatě neslyšeli dva roky nějakou pozitivní formaci v médiích, takže není jednoduché s nimi mluvit, mají své starosti ti lidé a oni ani nejsou jako moc schopní vnímat. Takže důležité je na té náborové schůzce mít hodně času na ty lidi, uklidňovat je spíš, vysvětlovat. Je to mnohem více práce, ale ta práce se potom vyplatí, pokud ty lidi dostanou nějaké zóny komfortu a umíme jim vysvětlit ty souvislosti, a to proč se tak vlastně děje. Tak potom většinou kývnou. Pokud si s tím tu práci nedáme, tak oni mají pocit, že je chceme stáhnout z ceny, což není vůbec ku prospěchu ničeho potom, jo. Takže dát si na to dost času a trpělivě s těma lidma pracovat na tom, aby sami tu situaci pochopili, protože pokud ji nepochopí, tak nám to většinou neodsouhlasí.
Renáta, Jitka? Jestli chcete něco říct, nemusíte.
Dobře, nechcete. Ondro, máš něco na závěr úplně?
Asi nemám. Jenom bych poděkoval za vaše názory, za to, že jste se podělili s dalšími o to, jak tu práci děláte i v této době a to je všechno asi.
Já bych chtěl taky poděkovat. Poděkovat vám všem, že jste si udělali chvilku času na nás. Díky za vaše názory, bylo to skvělé. Já myslím, že velmi inspirativní pro ostatní lidi, kteří si to můžou poslechnout. Nejenom pro lidi z Moravskoslezského kraje, ale i pro celý zbytek republiky. Díky moc. Sledovali jste aktuální stav realitního trhu v Moravskoslezském kraji a jeho okresech za účasti nejlepších realitních makléřů projektu Realiťák roku 2022. Mějte se krásně a všem na shledanou.
