14.5.2021 10:45
Koronavirovou pandemií prošel český realitní trh vcelku dobře, tedy ten rezidentní. Zájem o nemovitosti je větší než jejich nabídka, takže ceny meziročně vzrostly témě o deset procent.
Čerstvě vydaný dokument Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí uvádí, že ceny bytů jsou nadhodnocené průměrně o 17 procent, v oblastech s vysokým podílem investičních bytů jsou ceny nadhodnocené dokonce až o čtvrtinu. Obsáhlý Trend Report 2021 uvádí i další zajímavé informace.
Důvod situace na trhu je poměrně jednoduchý. Poměrně dlouhý nepřetržitý růst cen nemovitostí z nich dělá stále velmi atraktivní investiční zboží. Od roku 2013, kdy byly ceny na dně, vzrostly o 60 procent. Což je hodně a vysoce nad jinými běžnými investičními aktivy běžného investora. Dalším podstatným důvodem je výrazný pokles úrokových sazeb hypoték za poslední rok a i často zmiňované snížení limitů úvěrových ukazatelů.
Rekordní hypoteční rok
Trend Report 2021 uvádí, že situace na rezidenčním trhu nemovitostí je odlišný od dalších segmentů. Je zde vysoký optimismus kupujících, kteří i přes rostoucí ceny jsou ochotni na sebe brát rizika vysokých úvěrových splátek a možné korekce cen. Z těchto důvodů roste zájem o hypotéky, které v roce 2020 představovaly většinu úvěrů pro domácnosti. Nové úvěry (včetně navýšení stávajících) loni představovaly 217 miliard korun. Při započítání i dalších forem úvěrů na bydlení, činil celkový objem vypůjčených peněz loni 250 miliard korun. To je o 60 miliard více než v roce 2019.
Česká národní banka pečlivě sledovala dodržování úvěrových ukazatelů. Ty loni sice částečně zrušila, přesto analyzovala jejich dodržování. Banky se jimi podle České národní banky řídily, situace se zhoršila až v druhé polovině roku a to u ukazatelů, které Česká národní banka přestala vyžadovat. Přesto je celkově ČNB se situací spokojena, ale bude ukazatele pečlivě sledovat a to především u úvěrů, které slouží pro investiční nákupy.
Zbytek republiky dohání Prahu
Zvýšil se i zájem o refinancování hypoték a to meziročně o 68 procent. Ale tyto úvěry již nemají vliv na růst cen nemovitostí. Všeobecně se uvádí, že nejvíc rostou ceny nemovitostí především v Praze a také v Brně a několika dalších velkých městech a vybraných oblastech. Ale třeba ceny v Praze už loni rostly méně než ve zbytku republiky. To je samozřejmě dané nadprůměrným růstem v předchozích letech. Přesto se růst cen nemovitostí nezastavil ani v Praze a zřejmě se zatím neblíží bodu zlomu, kdy by ceny začaly stagnovat nebo klesat.
Pandemie koronaviru měla a stále má vliv i narůst rekreačních nemovitostí, což nemusí být jen vyloženě chaty a chalupy, ale aktuálně v podstatě všechny residenční nemovitosti v atraktivních oblastech, nebo v dobré dostupnosti velkých měst. Základní důvod je jednoduchý, koronavirová situace omezuje cestování do zahraničí, takže lidé hledají lokální alternativy. Ale ve velké míře se zde projevuje i investiční stránka věci, rekreační objekty mají solidní výnosový potenciál. Což je v zajímavém kontrastu s komerčními rekreačními nemovitostmi (včetně hotelů), což je pandemií nejvíce zasažený realitní segment.
Málo nových bytů
Jedním z negativních dopadů pandemie na realitní segment je omezení výstavby bytů. Podle Reportu se v druhé polovině loňského roku začalo v Praze stavět jen zhruba 1 000 nových bytů. To představuje jen přibližně 40 procent poptávky obvyklé poptávky. Což je další důvod růstu ceny nemovitostí. Novinkou loňského roku je setkání poptávky institucionálních investorů a developerů. To může znamenat další růst tlaku na ceny nemovitostí. Roste i poptávka po pozemcích pro rodinné domy, naopak trh s již postavenými rodinnými domy je stabilní.
