8.3.2022 9:56
Poslední dva roky na realitním trhu rozhodně nebyly tuctové. Na jedné straně výrazně rostly ceny samotných nemovitostí a na straně druhé tento růst cen vůbec nereflektovaly nájmy, které se mnohde propadly na dlouholetá minima. Tomu je však teď konec.
Realitní šílenství posledních dvou let zřejmě zaregistroval každý. Banky vydávaly rekordní počet hypotečních úvěrů, ceny nemovitostí rostly o desítky procent. Na druhou stranu nájmy podle lokalit buď stagnovaly, nebo mnohde i razantně klesaly. Vše samozřejmě má své důvody, které se nyní pokusíme popsat.
Růst cen nemovitostí byl primárně způsoben levnými hypotékami a samotným nedostatečnou nabídkou na trhu. Navíc se zde sešla i rostoucí míra úspor domácností, které s ohledem na nízké úrokové sazby hnaly spořitele právě do nemovitostí. Především v loňském roce to vedlo k nákupům v podstatě čehokoliv, co nemělo nějaké zásadní vady a cena nebyla absurdně přestřelená.
Pandemie do bydlení výrazně zasáhla
Nájmy z toho určitou dobu také profitovaly, protože množství zakoupených nemovitostí nesloužilo k vlastnímu bydlení, ale bylo předmětem investice a tudíž většinou hned po koupi směřovalo na trh s nájemním bydlením. To by za normálních okolností na ceny nájmů asi žádný zásadní vliv nemělo, jenže poslední dva roky nebyly okolnosti normální.
Od března 2020 tu s námi je pandemie koronaviru a snad až nyní se koukáme na její konec. Pandemie v částech posledních dvou let doslova paralyzovala život, z čehož vyplynula téměř nulová mobilita. Zmizeli turisti, vysokoškoláci nemuseli do škol, výrazně se omezila pracovní mobilita. A to vše vedlo k výraznému snížení nájemného.
Samozřejmě že ne všude byl pokles tak výrazný, jako v některých částech Prahy nebo v turisticky obtěžkaném Českém Krumlově. Tam ceny nájmů klesly klidně o desítky procent, jednoduše nebyl nikdo, kdo by tam jel a chtěl se tam ubytovat. Samozřejmě že u turistů se jedná o krátkodobé ubytování, jenže když nejsou turisté a dlouhodobě to ani nevypadalo na změnu, tak majitelé byty vrhli na trh dlouhodobého bydlení, což samozřejmě ovlivnilo ceny na celém trhu.
Zdražují byty a hypotéky, začínají zdražovat i nájmy
Aktuální situace je však už jiná. Sice ani u krátkodobých podnájmů ještě zdaleka nejsme na předkovidových číslech a ani v dalších oblastech trhu s nájemním bydlením se nedostáváme na čísla z let před rokem 2020. Trh se rozjíždí pomalu, ale rozjíždí se. Což je jeden z indikátorů růstu cen nájmů. Tím dalším je razantní zvyšování úrokových sazeb. Mnoho nájemních bytů jsou byty investiční, zakoupené často primárně za úvěrové peníze. A koho čeká nyní refinancování úvěru, tak se určitě nespokojí s původními příjmy za nájem.
Sazby hypoték totiž meziročně stouply už teď skoro na trojnásobek a mohou ještě růst dál. To může znamenat zvýšení měsíčních poplatků na obsluhu hypotéky v řádu mnoha tisíc korun. A tyto náklady se pronajímatelé budou snažit převést na nájemníky. Ten růst hypotečních sazeb je způsobený extrémní inflací, jaká tady desítky let nebyla. Je to vlastně rekce na dobu kovidovou a je to záležitost celosvětová.
A se samotnou inflací se pojí růst cen nájmů. Někdo může mít takový růst podchycený už v nájemní smlouvě, takže nájem meziročně vzroste o inflaci automaticky. Další pronajímatelé se to budou snažit upravit v nových smlouvách.
Ceny energií
Nemá cenu se uklidňovat zprávami o tisícovkách volných bytů po celé republice. I když takové jistě jsou, je obvykle důvod, že jsou prázdné. Majitel je prostě z nějakého důvodu pronajímat nechce. Ostatně, takových volných bytů je nejvíc v Praze a tam stoupají pronájmy už od loňského podzimu, kdy ještě nebylo tak horko ani na hypotečním trhu, o růstu inflace se teprve mluvilo a kovid řádil v podzimní vlně.
A pak je zde ještě jeden důvod a tím je zdražování energií. Jejich ceny rostou výrazně, po prvním masivním zdražování loni na podzim teď přichází další vlna. A to vše se logicky v cenách nájmu propíše. Na druhou stranu, s ohledem na aktuální ceny nemovitostí a úrokové sazby hypoték, jsou pro mnohé i dražší nájmy logičtější a výhodnější volbou bydlení než pořizování vlastní nemovitosti.
