Koupě nebo nájem? V Praze aktuálně spíš to druhé

Koronavirová pandemie má vliv na skoro celý náš život, nemovitosti nevyjímaje. Ale důsledky na jednotlivé segmenty nemovitostního trhu jsou odlišné.

Loni v březnu málokdo tušil, že krize potrvá déle než rok, což je nyní už zcela jisté. Stejně tak málokdo správně odhadl, jaký vliv bude krize mít na nemovitosti. Třeba Česká národní banka raději zrušila omezení některých hypotečních pravidel, aby se trh zcela nezhroutil. 

Po roce už jsme chytřejší a vidíme, že loňské jarní predikce byly zbytečně pesimistické. Tedy v případě prodejů nemovitostí. Zájem totiž vůbec neustal, v podstatě se udržel na křivce posledních let a růst ještě akceleroval ruku v ruce se snižujícími se úrokovými sazbami hypoték.

 Na druhou stranu měla a stále má pandemie vliv na pronájmy. Primárně proto, že téměř ustal turistický ruch a v místech, kde plno bytů majitelé využívali pro krátkodobé pronájmy, byl tento propad velmi významný. Sekundárně na pokles trhu nájemního bydlení mají vliv i zavřené školy a další omezení.

Praha se průměru republiky zcela vymyká

To se samozřejmě netýká celé republiky, ale primárně turisticky exponovaných míst jako je především Praha. V druhém sledu pak jde o města s vysokými školami. Na trh dlouhodobého nájemního bydlení se tak dostaly tisíce nemovitostí, což samozřejmě mělo vliv na ceny nájmů. V Praze je to velmi markantní a nůžky mezi prodejní cenou nemovitostí a nájmem se tak dramaticky rozevřely.

Podívejme se na příklad z periferie Prahy, což jsou Stodůlky. Sice na kraji města, ale s dobrou občanskou vybaveností a na metru. Je zde docela dost nových bytových projektů, v kterých najdete jak byty na prodej tak i na pronájem. Výběr na prodej není velký, ale pro porovnání to postačí.

Za vzor si můžeme vzít menší byt s dispozicí 2+kk s podlahovou plochou zhruba 45 metrů čtverečních. Pokud bychom takový byt v novostavbě chtěli na Stodůlkách koupit, tak budeme potřebovat 5,5 až 6 milionů korun. Metr čtvereční tak vyjde v nejlepším případě na 100 000 korun, spíš však zaplatíme víc. Pod magických 100 000 korun za metr čtvereční se pohybují jen byty v panelových domech a navíc nikterak markantně.

Pokud se podíváme na pronájmy, tak je výběr výrazně bohatší a ceny se pohybují od 14 000 do 20 000 korun měsíčně plus poplatek za služby. Ty bychom však museli platit i ve vlastním, takže je pomineme.

Koupě nebo pronájem?

V případě koupě bytu za 5,5 milionu korun při 80% hypotéce na 20 let a současných nízkých úrokových sazbách jsou celkové náklady na pořízení zhruba 6,5 milionu korun. S tím, že na hypotéku musíme dosáhnout a samozřejmě těžko si zajistíme fixaci nízkých úrokových sazeb na víc jak polovinu doby.

Stejně tak u pronájmu těžko můžeme očekávat, že budeme platit stejnou cenu v dlouhodobém horizontu, pro zjednodušení tak budeme počítat s nejdražším nájmem, tedy 20 000 korunami měsíčně. V tomto případě se dostaneme na náklady hypotéky po 27 letech.

Co z toho plyne? Prakticky to, že kupovat v Praze za současné ceny a s ohledem na nájmy byt jako investici se příliš nevyplatí. Samozřejmě můžeme spekulovat na samotný růst cen nemovitosti a jakýkoliv nájem nám část nákladů amortizuje, ale už to prostě není zdaleka tak zajímavé jako před pár lety.

Těžké dilema

Pokud však řešíte vlastní bydlení, je otázkou, zda je aktuálně vhodné za každou cenu nemovitost kupovat. Křišťálovou kouli samozřejmě nikdo nemá, takže těžko odhadovat, jak se ceny nemovitostí budou vyvíjet, ale když se například podíváme na predikce České národní banky, tak ta současné ceny nemovitostí v Praze považuje za nadhodnocené o 20 až 25 procent. Což je hodně.

Nabízí se tak strategie vyčkávání a zatím řešit bydlení nájmem, které jsou aktuálně cenově příznivé. Na druhou stranu, to samé si leckdo mohl říkat už před třemi čtyřmi lety, už tehdy se ceny nemovitostí v Praze zdály příliš vysoké. A přitom z dnešního pohledu byly skoro za hubičku.