16.6.2023 16:27
V dalším pokračování rozhovorů s osobnostmi českého realitního trhu se podíváme na situaci na realitním trhu. Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz si o tom povídal s Michalem Součkem, zakladatelem realitní společnosti QARA a aktuálním Realiťákem roku, s Pavlem Rakoušem, vedoucím realitní činnosti na Ministerstvu pro místní rozvoj a Janem Štohanzlem, spolumajitelem G8 Reality.
Aktuální krize na trhu není ani první, ani poslední. Předchozí velkou krizí si trh prošel v roce 2008/2009, ale tenkrát byl průběh jiný než dnes. „Rozdíl je především v digitalizaci, přeci jen je zde patnáctiletý vývoj. To, že se cena, a to platí všeobecně nejen o realitách, propadne nebo vzroste, se člověk dozví mnohem dřív. Šíření špatných i dobrých zpráv je mnohem rychlejší. Tehdy ta krize byla velmi dlouhá, nyní může dojít k odrazu od dna mnohem rychleji,“ říká Pavel Rakouš z Ministerstva pro místní rozvoj a dodává: „dalším faktorem je energetická krize, která pomůže nemovitosti roztřídit na ty úsporné a na zbytek, který se dnes bude prodávat obtížně.“
Někteří makléři si hledají vedlejšák
Michal Souček z QARA Reality vidí ještě jednu rovinu krize. Podle dat, které má k dispozici, se mění i samotný trh makléřů. „Někteří úplně mění profesi a někteří si k práci realitního makléře přidávají ještě jinou práci, aby vykryli ztráty v příjmech. Pro plno lidí už není realitní makléř ta hlavní práce, ale až ta druhá,“ říká Michal Souček. Trochu jiný názor má Jan Štohanzl z G8 Reality, který se pozastavuje nad samotným označením situace jako krize. „Trh byl v posledních letech extrémně rychlý a nyní došlo k jeho zpomalení. Když pomineme nedávnou extrémní situaci během jednoho a půl roku, tak ten trh vlastně pokračuje v předchozím tempu,“ dodává Jan Štohanzl.
Téma realitních makléřů, kteří skončili s touto prací, rozebírá Pavel Rakouš. „Podle dat z našeho ministerstva z Ministerstva průmyslu a obchodu, nekončí s prací realitního makléře mnoho lidí. V rámci velkých realitních sítí se stovkami makléřů to jsou jednotky, maximálně desítky lidí, kteří buď ukončily, nebo pozastavili činnost, případně ukončili povinné pojištění,“ vysvětluje Pavel Rakouš. Potvrzuje to Jan Štohanzl, který říká, že po čtyřletém výrazném nárůstu počtu makléřů ve společnosti G8 Reality k žádné výraznější redukci makléřů nedošlo.
Ideální doba na výměnu bydlení
Jan Štohanzl připouští, že makléři si loni nevydělali tolik jako v roce 2021, ale to byl rekordní a extrémní rok a dodává: „Průběžná data za začátek roku ukazují, že došlo k docela zajímavému oživení. Vlastně je dnes ideální doba vyměnit bydlení. Kdo potřeboval v minulých letech extrémního růstu nové bydlení a zároveň prodával to staré, tak se často dostal do pasti. Staré sice prodal dobře, ale u nového nebyl velký výběr a ceny rostly každý měsíc, takže to byl závod s časem, aby cena nevylétla klidně o půl milionu nahoru.“
Ve společnosti QARA Reality podle Michala Součka také nedošlo k úbytku makléřů. „V posledních čtyřech pěti letech roste počet našich makléřů až o 20 procent ročně a na tom se nic nezměnilo. Ale samozřejmě makléři přichází i odchází. Nyní se musíme postarat o to, aby se naši makléři na tom trhu udrželi,“ říká Michal Souček a dodává: „Souhlasím i s tím, že kupující má dnes mnohem širší výběr, ale přesto na trhu chybí opravdu kvalitní nemovitosti. Ty se prodávají stále velmi dobře.“
Trh se dnes vrátil na úroveň zhruba roku 2020. V podstatě je tam, kde by byl, kdyby nepřišla covidová pandemie, rusko-ukrajinský konflikt a energetická krize, které celý trh vystřelily o desítky procent nahoru. A to jak co se týče cen, ale i počtu obchodů. V podstatě se dá očekávat, že trh by měl dál růst, ale přirozenějším tempem. „Já si myslím, že ceny ještě klidně klesat mohou, ale ne výrazně. Pro mnohé může být třeba dvacetiprocentní pokles cen dramatický, ale když by se protáhla křivka od minulé krize, tedy od roku 2012/13, tak budeme na přirozeném růstu. Navíc dnes prodává málokdo, kdo kupoval na vrcholu v roce 2021, většinou se setkáváme s lidmi, kteří nemovitost drželi déle a prodávají za násobky toho, za kolik ji pořizovali, vysvětluje situaci na trhu Jan Štohanzl.
Oživení přišlo na přelomu roku
Podle dat Realiťáka roku se od 28. prosince loňského roku trh změnil. Lidé začali nemovitosti mnohem více vyhledávat a zároveň i poptávat. S tím souhlasí Jan Štohanzl, který se ale zamýšlí, jestli to bude dlouhodobý trend a přidává zajímavý postřeh: „Z historického pohledu, tedy za 20 let dat, víme, že když je v zimě teplo, tak zájem o nemovitosti stoupá. Teď také teplo bylo, tak je to možný výkyv. Ale podmínky k oživení na trhu jsou. Pokud se porovná vysoká cena nemovitosti a nízké hypoteční sazby a nižší cena s vysokými sazbami hypoték, tak se ty nabídky velmi přibližují. Navíc vysoké sazby tady nebudou navždy.
S oživením souhlasí i Michal Souček, který to dává do souvislosti s dobrými zprávami, které se v lednu objevily a to především ohledně energetické krize. Zima byla teplá a zásobníky plynu byly stále dostatečně naplněné. A jak upozornil Pavel Rakouš, hned několik dodavatelů energie už začalo nabízet plyn i elektřinu pod vládou nastavenými cenovými stropy. Další oživení pak může nastat podle Michala Součka s případným poklesem úrokových sazeb, protože ty byly podle něj jedním z hlavních motorů růstu trhu v posledních letech.
Graf č. 1: Vývoj trhu s byty - leden 2020 - leden 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č.2: Vývoj trhu s byty - vývoj ceny v krajích - leden 2020 - leden 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 3: Vývoj trhu s byty- vývoj nabídky - leden 2020 - leden 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 4: Vývoj poptávky po bytech dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 5: Vývoj poptávky po bytech dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 6: Vývoj hledanosti bytů v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 7: Vývoj hledanosti bytů v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 8: Vývoj nabídky - leden 2016 - leden 2023 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu Analýza realitního trhu pohledem lídrů. Tentokrát jsme na začátku února 2023 a já jsem rád, že tady můžu přivítat tři milé hosty. Začnu hned vedle mě - současného "realiťáka" roku a spolumajitele realitní kanceláře QARA Michala Součka, ahoj Michale.
Ahoj, děkuji za pozvání.
Pavla Rakouše z Ministerstva pro místní rozvoj.
Děkuji za pozvání, ahoj.
A Honzu Štohanzla z G8 reality, ahoj Honzo.
Ahoj.
Dneska se bude mluvit o dvou věcech. V první části rozebereme aktuální situace na trhu, možná pak ve druhé části se podíváme na aktuální vývoj cen bytů a nabídky. Ale možná začnu úplně prvně tím, že jsme se tady předtím než jsme úplně začali, bavili o tom, že ten průběh, v uvozovkách krize nebo návratu k normálu, je trošku jiný, než byl v roce 2008 - 2009. Pánové, zkuste vysvětlit váš pohled, proč je to jiné, jaké jsou tam rozdíly. Kdo z vás se toho ujme první je mi celkem jedno.
Já si troufnu říct, trošku jsme se o tom bavili i s lidmi, co dělají třeba pro některé firmy v bankovním sektoru, tak jsme to trošku zkoušeli analyzovat. Reakce na nějaký nedostatek nebo nadbytek na trhu čehokoliv, nejenom nemovitostí, v současné době probíhá trochu jinak, protože jsme se posunuli o 15 let v digitalizaci. To znamená rychlost informace, kdy ten člověk se najednou dozví, že se cena někam propadla nebo nepropadla, zastavila, posunula, se k těm lidem dostane mnohem dřív. Takže takové to šíření těch špatných i dobrých zpráv, je mnohem rychlejší. Takže možná ta odezva nebo ta reakce na to, když dochází k nějakému propadu, jako že asi dochází k cenovému a množství obchodů, tak ten odraz od toho dna může být mnohem rychlejší. Ta krize tehdy byla hodně dlouhá, v podstatě skoro tři roky trvala. Taková, nechci říct mělká, ale prostě ta vanička se pomalinku zvedala. Strašně dlouho to trvalo, za čtyři roky se teprve ty ceny srovnaly na tu úroveň, co byla na přelomu roku 2008 - 2009. Já si myslím, že to teď může být rychlejší. Jedna věc a druhá věc, že současná energetická krize vytřídí ty nemovitosti do skupin a bude úplně jiný průběh té krize, co se do cen a do obratu a zájmu týče odlišovat u nemovitostí, které mají relativně slušnou energetickou náročnost. Jsou to "áčka", "béčka" nebo nějaké to "c plus" a ty, které prostě tohle nemají. Už to bylo vidět teď na podzim, jak prostě v Praze se staré panelové zateplené byty na Jižním Městě v některých křídlech prostě absolutně nepodařilo prodat a nejde i když se šlo dolů s dvaceti procenty. Pořád to tam visí a leží to tam, nikdo to nechce, protože to je jeden z hlavních dotazů těch klientů na energetickou náročnost. Takže to jsou z mého pohledu dvě odlišnosti.
Michale.
Já tam možná kromě těchhle věcí vidím ještě jednu rovinu navíc a k tomu se asi taky dostaneme a to je vlastně trh s makléři, kdy mi přijde, že spoustu nebo podle našich nějakých dat a komunikace s makléři, kteří třeba nejsou v QARA reality, tak jsme začali zjišťovat, že buď úplně jako mění profese a nebo si přidávají, jak jsme se o tom bavili před začátkem, tak si přidávají ke své práci a profesi realitního makléře ještě další činnosti tak, aby vykryli nějakou ztrátu v těch příjmech, což je asi jako naprosto logické a normální. Ale pro mě osobně bylo největší překvapení vlastně, když začínáme teďka zjišťovat, že spousta makléřů na trhu, a to i v Praze, nejenom v regionech, že to pro ně i jako třeba od půlky loňského roku už nebyl jako ten "full-time job". Spousta lidí to dělá jako druhou profesi a nebo jako přivýdělek.
Honzo.
Ten trh byl extrémně rychlý. Nikdy jsme tak rychlý trh nezažili. On jako zpomalil, prostě zpomalil vlastně na relativně slušnou rychlost. To znamená, že kdybychom jako nezažili tu předchozí zkušenost toho roku a půl, dvou kdy to skutečně sprintovalo, tak prostě ten trh jede vlastně dobře. Jako já tam jako nevidím vlastně znaky nějaké velké krize. Jasně, cena klesla. Někde klesla o 15 %, někde o 20 %, ale předtím zase během jako dvou kvartálů o ta samá čísla bláznivě stoupla a sešlo se pár nějakých negativních zpráv. Takových, které lidi poplašili, dostali je do nejistoty a do strachu, jako jsou energie, válka. A prostě lidi, když se bojí, tak dělají prostě blbě rozhodnutí. Ale jako i ta čísla, kdybychom je tady měli od velkých realitních sítí v Čechách, tak za ten rok ani za to druhé pololetí nebyly nějak tragická. Prostě byla pomalejší, ale srovnatelná s roky, které nejsou zas tak dávno. Takže jako já bych to viděl na zpomalení, hlavně tam nevidím vevnitř ten fundament pro to, aby ta krize vlastně byla. Nic mi neříká, že by měla být. Jasně, jsou dneska drahé peníze, to se upraví, to nebude dlouho trvat a neupraví se to na procento, ale upraví se to prostě na čtyři a všichni to předpovídají, asi se to prostě stane. Můžou přijít nějaké další jobovky, kterými nás svět bude zásobovat, ale jako bydlení tu víc moc nebude. Souhlasím s Pavlem, že prostě jako tam asi budou lidi víc koukat na ceny, protože to tady prostě strašně dlouho nebo nikdy to tady nebylo tenhle pohled, ale jako o nějaký velký krizi bych jako vlastně vůbec nemluvil, protože prostě je to jenom nějaký návrat do pomalejší rychlosti trhu.
Možná se Pavle zeptám tady v té souvislosti - pozorujete na Ministerstvu pro místní rozvoj nějaký úbytek makléřů za poslední období, za poslední dva roky?
Koukám. Mě to baví a mám statistiky rád, takže koukám na čísla z hlediska pojištěných a přes MPO zjišťuju ty registrace, to znamená vázané živnosti. Ten úbytek nijak velký není. To jsou jednotky ze stovek makléřů pod jednou firmou, třeba jeden, dva, tři odešli nebo odešlo jich 15 a přišlo jich jenom 12, třeba. Takže prostě je tam jako ten záporný přírůstek. A já to přisuzuju tomu, že jednak když už tu živnost má, tak proč by ji pozastavil. Čeká, že třeba náhodou obchod, který mu tam sice půl roku visí nedopadl, dělá něco jiného. Ale ono se to třeba na jaře podaří nebo na podzim to uzraje, tak holt bude inzerovat rok stejnou nemovitost. Takže proč by rušil živnost, a to pojištění je relativně tak levné, že odhlášek od pojištění máme skutečně naprosté minimum. To jsou lidé, kteří opravdu definitivně s tou živností skončili a těch máme, když to vezmu jednotky denně nebo možná jednotky týdně, tak to nejsou prostě žádná obrovská čísla. Tak jestli se nám jich za leden odhlásilo, řeknu 50, 80, definitivně, že skončily s živností. Možná ani to ne, možná ještě menší číslo. Takže tak to úplně není, ale přesně to, co už jsme tady, nebo co tady kolegové říkali, oni tu práci teďka dělí nebo ten svůj čas dělí, že v té realitní oblasti zpomalili nebo čekají na ukončení nějakého obchodu a mezitím samozřejmě musí se snažit sehnat práci nějakou nebo přivydělat si nějakým jiným způsobem. Nic proti tomu, když to je podobná práce, blíží se to k těm nemovitostem. Máme tam lidi, kteří třeba dělali znalce, tak se zase začali tomuhle věnovat. Mám tam lidi, kteří pracovali pro advokátní kanceláře, tak se tam zase vrátili. Máme někoho, kdo třeba začal dělat hypotéky nebo dřív je dělal, vrátil se k nim. Ten trh je takový pestrý, a to lidi hledají, nějaké uplatnění, naprosto logicky. Nevidím zatím dramatický propad. Někdo předpovídal loni v srpnu, že do půl roku budeme mít o 2000 makléřů méně, tak to se nenaplnilo.
To jsme předpokládali i při zavedení nového realitního zákona (???) zprostředkování, to se také naplnilo a ta čísla stoupla. Pánové, tohle jsou velká čísla, jak to je u vás v sítích?
Tak já můžu mluvit za nás. My jsme ten rok vlastně uzavřeli dost jakoby (???) po těch čtyřech letech prudkého nárůstu počtu makléřů, kdy jsme makali na náboru a zaškolování nových lidí. Asi ti z hlavy neumím říct právě ten plus minus kolik je to absolutní číslo, z toho odlivu a přílivu, z čeho ta jako absolutní 0 pramení. Ale jako nepoklesli jsme s počtem lidí a zase vlastně i ten byznys vypadá těch jednotlivých lidí jako třeba 2-3 roky zpátky. To znamená nedosáhli ti jednotlivci v průměru těch rekordních hodnot roku 2021. Udělali trošku míň transakcí na osobu, ceny nerostly v průběhu roku. To znamená, že to nebylo hnané tím, že ty provize byly vyšší a vyšší. Ale zase si vždycky říkám, že budu těžko brečet z čísel, kterým jsem před 2-3 lety jako bláznivě plácal a říkal jsem: "To je prostě rekord.", takže za mě to byl fajn rok a ukazuje se už teď v lednu, v únoru, že prostě ten rok začal zase dobře.
Začal velmi výrazně lépe, než možná mnozí čekali.
Dokonce bych řekl, že nějaké oživení, ale zase jako těch dat je málo. Ale když jsme se bavili o tom, co je v tom podhoubí, tak prostě, když píšeš někde 20 % ceny, tak ty banky sice jsou pořád nastejno, ale prostě víc lidí se kvalifikuje, těch hypoték je víc a navíc, co si budeme říkat, je to po dekádě zhruba ideální doba, kdy změnit bydlení, protože z hlediska té poptávky to bylo strašně těžké. Představ si, že jsi s nějakou rodinou hledal nějaké větší bydlení a nebo pak už ti vylítli děti z hnízda, hledal jsi menší bydlení a na trhu, který bláznivě stoupá každý měsíc o x procent, se to dělá hrozně blbě. Prostě pak nevyhraješ tři aukce a najednou máš ten byt, který chceš koupit, o půl milionu dražší. Navíc si tam nemůžeš dát žádné parametry toho, co vlastně chceš na tom přehřátém trhu. Takže dneska bych řekl, že je vlastně naprosto ideální doba zarezervovat svoji nemovitost, protože já nevidím velkou krizi v poptávkách, prostě dá se prodat dobře. No a pak mám určitý čas na mírně klesajícím trhu vybírat a těch nabídek na tom trhu je hodně. Takže dneska vlastně ten poptávající si může nadefinovat, kde teda chce třeba po dalších 15, 20 let bydlet a jak bude vypadat jeho rodina. Takže za mě dobrý stav po 10 letech.
Je to něco, co si mnozí nepamatují.
No a myslím si, že by jsme to měli říkat těm poptávajícím nebo vůbec všem lidem, aby se zamysleli, jestli nebydlí špatně. Jestli by vlastně neměli využít tohle okýnko, protože se nám pak může zase stát, že to kalupem půjde nahoru a vrátí se to. Tak jestli není dobrá doba nad tím přemýšlet a prostě změnit to bydlení prostě na nějakou další životní etapu.
Michale, jak jste dopadli vy v počtu makléřů na konci roku?
My rosteme každý rok zhruba o 15-20 % a bylo to stejné vlastně i v loňském roce. Já už jsem se smířil s tím, že makléři odcházejí a přicházejí a vlastně ta konstanta je pořád zhruba stejná posledních, já nevím, 4-5 let. Takže to dopadlo vlastně dobře pro nás. Teď musíme pracovat na tom, aby se právě kolegové na tom trhu udrželi, což je samozřejmě potom složitá věc, pokud tam přijdou nějaké výkyvy. Ale vlastně to, co říkal Honza je strašně zajímavé, protože já mám jako z jedné strany podobnou zkušenost, když pracuju pro kupující. Takže ta nabídka je sice široká teď, ale já tam pořád nevidím možnost, když si někdo chce opravdu koupit kvalitní nemovitost a má nějaké trošku víc specifické parametry, tak těch kvalitních nemovitostí je pořád na tom trhu relativně málo. A to pro mě svědčí o jedné věci, že kvalitní nemovitosti se pořád prodávají velmi dobře. To je další pohled navíc k tomu, ale jinak souhlasím s tím, co pánové říkali.
Když se podíváme vlastně na vývoj nabídky na tom trhu, který tady byl, tak vlastně teď jsme se dostali někam na úroveň roku 2020 plus minus, v cenách dejme tomu taky. To znamená, to je to, co koresponduje tomu, co jste říkali. Víceméně ten trh se teď vrátil po korekci někam na úroveň toho, kde by měl být, kdyby nebyl covid, nebyla rusko-ukrajinská krize a ceny energií. To znamená, primárně jsme se dostali někam, kde jsme měli být. To znamená, to očekávání toho, že by to mělo znovu stoupat, by tady asi mělo být velmi rychle. Tady není důvod, aby to padalo níž, než to bylo, co si myslíte?
Hele padat to ještě klidně může. Ale jak jsem říkal už předtím, já tam nevidím moc vlastně důvod, proč by to mělo padat nějak razantně. Samozřejmě, že pro jednotlivce se může zdát číslo 20 % na ceně jako strašná tragédie, ale když bychom viděli průběh toho grafu těch cen, tak zkrátka to období, kdy vlastně byly dražší, než teď, bylo neskutečně krátké. Takže kdybys protáhl tu křivku někam za tu dekádu třeba z roku 2012-2013, tak tam vidíš pořád jako strmý nárůst a jestli to ještě pár procent udělá dolů - žádné drama. Málokdo z těch klientů, kteří koupili tu nemovitost na tom vrcholu, tak teď prodává. To znamená, většinou jsme konfrontovaní stejně s lidma, kteří to drželi delší dobu, teď jsou pořád v násobcích ceny. Když se těch lidí zeptáš: "Kdy jste to koupili?, tak oni řeknou, jako koupili jsme to tehdy a tehdy za 50 000 a teď to prodáme za 100 000, tak to asi není důvod k nějakému pláči, jako že jsem to loni mohl prodat trošku dráž. Jako jasně, ale pořád to není žádné drama. Pořád to není o tom, že bych nedoplatil z toho hypotéku třeba nebo prostě dostal se někam na okraj společnosti díky prodeji nemovitosti. Většina z těch lidí je na tom velmi dobře pořád. Nevím, jestli sleduje Pavel třeba víc statistiky, ale asi by nám to tady řekl nějakým způsobem nějaký developer nebo někdo, kdo se tím zabývá. No, tak nečekají nás tučná léta v přílivu těch kvalitních nemovitostí, prostě naopak bude vyschlo. Těch zahájených staveb je strašně málo, a sice teď se nějaké dokončovaly, protože to byl nějaký doběh těch tučných let a stalo se nám vlastně, že se neustále rozšiřovala geografická oblast, kde se vyplatilo něco postavit. A tahle doba vlastně udělala zase to, že se ta lokalita smrštila, takže v některých městech, kde se sotva začalo stavět nové kvalitní bydlení, tak už se zase nestaví, protože se tam do toho ten developer prostě jednoduše nevejde. Takže ten tlak na ceny bude dál z hlediska tohoto obrovský, protože ten nedostatek kvalitního bydlení je prostě obrovský.
My jsme se tady bavili v několika posledních pořadech, že ty nemovitosti, které prodávají realitní makléři, kteří jsou kvalitní a profesionální, tak vlastně ten vrchol toho poklesu ceny možná už nastal, protože ty už dokázali tu nemovitost ocenit, přecenit na takovou míru, že vlastně odpovídá tomu současnému stavu. Samozřejmě na trhu je spoustu ještě nemovitostí, u kterých to lidi neudělali. To je spíš o tom, jak možná ty realitní makléři pracují nebo spíš, jak se jim daří přesvědčovat ty prodávající, že ta nemovitost už nemá hodnotu 10, ale možná 7,5 milionu v rámci tohohle. Takže otázka je, že samozřejmě, když se bavíme o trhu, tak ten trh není jeden, že jo, těch trhů je tam spoustu. Každá ta nemovitost má nějakou svoji hodnotu u developerů, když se s nimi člověk baví, tak prostě nemají kam zlevňovat. Tam prostě není šance zlevnit, protože prostě nakoupili a staví. Musí stavět za to, co nakoupili a ceny všeho ostatního rostou dramaticky nahoru. U secondhandu, prostě ten nezdravý stav, kdy cena secondhandu se blížila skoro stavu novostavby, je taky absolutně nezdravý. To znamená, tam ten pokles musel nějaký nastat. Ale makléř, který dělal svoji práci dobře, tak reálně podle mě už přecenil tu nemovitost a domluvil se s tím prodávajícím, že už ta cena je úplně jinde.
Když mě pozvou na nějaké školení, tak vždycky říkám, že realitní makléř začínající se může prohlásit za zkušeného nebo za někoho, kdo už opravdu to dělá tehdy, kdy je schopen odmítnout. Vzít prostě do nabídky něco, co se mu prostě nelíbí. Nemyslím jako vzhledově nebo typově, ale prostě není schopen se dohodnout, protože je mu jasné, že za tyhle peníze to nepůjde prodat. A ona ta inzerce a to všechno okolo něco stojí, tak prostě nebudu nabírat nemovitost, když dopředu vím, že s tímhle majitelem se nedohodnu, tak řekne: "Je mi líto. Se mnou to asi nebudeme realizovat. Doporučím vám někoho jiného. Rozejděme se v dobrém, ale prostě tohle bych neuměl prodat za tyhle peníze. Já mám jinou představu." Mně se to, nechci říct líbí, ono to není možná pro ně mnohdy příjemné, ale prostě začínají ty prodávající vychovávat. Ono se jim postupně trošku zužuje to pole těm prodávajícím, protože samozřejmě, když jim někde stojí nějaká nemovitost, kterou chtěli prodat, platí tam, já nevím, minimálně energie nebo musí temperovat atd. Takže inflace postupuje, znehodnocují se peníze, takže ono časem jim to dojde a budou muset prostě s tím něco dělat. A já bych v jedné věci maličko nepatrně oponoval s tím, jak je to skvělé, když při refinanci někdo, kdo měl před pěti lety nemovitost, která je dneska o 40 %, dražší, teď má refinanci, na kterou nebude mít, protože se mu zdražila hypotéka. Do toho prostě ještě mu vzrostly energie, takže to je vlastně skvělé. On to prodá, poplatí všechny dluhy a ještě mu zbude, já nevím, 200 000, protože ten rozdíl třeba o 40, teďka o 20 dolů, takže vlastně plus 20 % je v pohodě. My jsme jako národ vlastnický. Vlastnické bydlení milujeme a prodat nemovitost, protože jsem nebyl schopen splácet hypotéku, je považováno za osobní prohru. Takhle se umí chovat lidi, co nakupují investorsky. Ty to vyhodnotí suše, ano, plus minus jednoduše prodám, jdu dál. To jsou ti, kteří se na tom trhu dobře zorientují a přesně vědí, kde ty ceny jsou, ale člověk, který tu nemovitost vlastní, se do poslední chvíle snaží udržet. To prostě taková zvláštní česká povaha, že prostě pro nás je to prohra prodat nemovitost, kterou jsem si vzal na hypotéku, protože mám najednou finanční problémy. To považují pomalu za osobní bankrot. To, co ve světě je naprosto běžné, že prostě nedám hypotéku, prodám a jdu do jiného. Takže v tom bych úplně nesouhlasil, že to je tak skvělé, že teď vlastně ta cena o tolik vyskočila, že to je jedno, že prostě najednou na to splátky nemám. Myslím si, že to lidi vnímají trošičku jinak.
Možná proto máme tak dobrou platební morálku jako Češi.
Máme. Absolutně nejlepší snad vůbec. V EU není země, kde by měli tak málo klasifikovaných hypotečních úvěrů, protože ti lidé si odepřou všechno možný, ale prostě snaží se tu hypotéku vždycky zaplatit. Prostě skládají se tetičky, babičky, strýčkové, aby prostě to mohl synovec splatit.
Já doplním pana Rakouše možná v tom, že já vnímám na tom trhu trošku ještě, jak jsme se bavili o počtu těch nabídek, které samozřejmě vystoupali zase na hodnoty, které jsme tady dlouho neměli, tak já si právě naopak myslím, že makléři s tím ještě úplně neumí pracovat. Ale začíná se to dít, to jako bez diskuze. Ale na trhu je spousta nabídek, které právě tam jsou ještě proto, že jsou předražené, podle mě. Protože pokud bychom měli čísla z realizovaných transakcí, tak oni ty propady v určitých segmentech, neříkám ve všech, a v určitých regionech můžou být prostě vysoké. Včera jsme se bavili vlastně na klubu s Renatou, která je z Havířova tuším, že jim se zlevnily nemovitosti natolik, že teď přiběhli pražští investoři a začali ve velkém skupovat levné byty, které popadali o 30, 40 %. Ono je to prostě v každém regionu a v každém segmentu maličko jiné a my strašně těžko to umíme posoudit vlastně jako obecně, protože to by jsme se fakt museli věnovat podle mě jednotlivým segmentům.
Tak jsme tu druhé části našeho pořadu Analýzy vývoje realitního trhu. Je pořád začátek února. Pánové, něco se stalo na konci prosince, protože podle dat, které máme ve spolupráci s projektem Realiťák roku a s ceny cenové mapy a Reality.iDNES, tak vlastně vidíme, že od 28. prosince najednou ten trh se úplně obrátil. Začalo být výrazně víc poptávek, začalo ještě víc lidí hledat, než hledalo normálně a možná jsme se dostali na úroveň loňského ledna nebo začátku loňského roku, speciálně ledna, kdy to ještě běželo. Jak to vidíte u vás z hlediska realizovaných věcí, případně rezervací a dalších? Co k tomu můžete říct? Honzo, začni ty nejdřív.
Já to můžu potvrdit. Vedou k tomu nějaké logické věci. Ovšem je otázka, jestli to bude dlouhodobé. Jako jedna z tezí je, že bylo teplo a nebyl sníh, takže lidi nebyli na horách. To prostě sledujeme celých 20 let, že prostě, když je teplo v zimě, tak se jako obchoduje líp. Když je hrozný mráz, tak ty lidi prostě zatuhnou, takže nevíme. Je to jeden měsíc takového nějakého oživení a já už jsem o tom mluvil. Prostě ty ceny, když spadnou, přiblíží se to financování jako kdyby sis dal nějakou bilanci, že si mohl koupit drahou nemovitost za dobré úrokové sazby a nebo levnější nemovitost za vyšší sazby, tak ono se to prostě přibližuje. Navíc konec těch vysokých sazeb je někde v dohlednu, takže prostě za pár let refinancuješ. Určitě to povzbudilo investory, kteří zas můžou nakupovat za dobrý peníze v laciných lokalitách toho severu, ať už Moravy nebo Čech a to tady zas nebylo. Když se koukneš, já nevím přesně kolik by to číslo nám hodilo, když by ses kouknul na malé byty v Ústí nad Labem, tak jich tam prostě najednou jako přibylo hrozně moc a vyklesaly opravdu hodně, takže je to najednou atraktivní a ten poměr cena-výkon tam vychází jako tradičně velmi dobře. Takže asi tohle bude důvod. Že prostě, když má někdo hotovost, tak jestli si jí má nechat sežrat inflací a nebo jestli má koupit pár bytů v Ústí, tak jako je to asi jasná odpověď. Takže těch důvodů může být hodně, ale prostě jako počítejme to po únoru a březnu a budeme chytřejší. Ale rok začal dobře, jako za mě dobrý, ale já jsem nebyl moc pesimistický ani předtím. Bál jsem se jenom chvíli.
Pavle, ty jsi říkal, že bankéři k tomu přispěli.
Přispěli spíš v diskuzi s bankéři si řekli možná jeden takový důvod. Jak se říká, když Elon Musk si v přímém přenosu odkašle nebo vysmrká do kapesníku, tak akcie Tesly okamžitě spadnou o 10 %. Prostě takové ty nálady, prudké reakce na dobré a špatné zprávy, to prostě vždycky u té veřejnosti, která investuje je tak vždycky. Jestliže se 7. ledna poprvé objevila zprávička o tom, že kapacita zásobníků plynu v České republice je úplně v pohodě, že je teplo, za další týden se to zopakovalo a za další týden znovu, v podstatě skoro do konce ledna, teprve poslední týden v lednu byl hodně studený a teď začátek února. A vlastně došlo k takovému opakovanému ujištění veřejnosti, že energetická krize se nás nedotkne tuhle zimu a k tomu přispělo to, že dvě velké energetické společnosti už přišly s tím, že nabízí cenu pod tím stropem, který garantuje vláda. To si myslím, že je tak úžasné sdělení pro tu veřejnost, pro ty investory a pro lidi, co se prostě báli. Prostě špatné zprávy se rychle šíří, dobrými se to těžko napravuje, ale prostě i tohle se projevilo. Já si myslím, že to může být taky důvod, že najednou vlastně ty lidi říkají, no, tak furt jsme nevěděli co s penězi, ale nikdo neví, co bude a teď se to najednou ustálilo. Ty lidi už nemají tolik děsivých zpráv a přesně, jak říkal Honza, prostě teď je potřeba se zamyslet, co s penězi, pokud je někde nějaké mám. A jeden velký nejmenovaný realitní guru vždycky říká:" Realitní trh nemůže zamrznout, protože lidi se rodí, umírají, rozvádějí, dělí majetky, spojují majetky, vznikají spoluvlastnictví, které musí vypořádat, takže prostě ten realitní trh nemůže zamrznout nikdy úplně." Teď jde o to, jak to bude dlouho trvat. A teď já nevím, jestli to oživení zase, jestli jsme říkali, to připodobnění k té gumě - stáhnout, roztáhnout. Ono to tak jako může být, že prostě chvilinku se ty lidi zase realizují. Může nastat zase nějaké malinké zpomalení a tak, ale prostě ten trh nějak pojede dál. Prostě bude reagovat na to, co se okolo něj děje. Ale trvám na tom, že budou se investoři chovat významně odlišně k různým typům nemovitostí. Že to, co jsme do roku 2019 tolik nepoznali a to teď bude a budou se muset jasně i realiťáci si velmi dobře roztřídit nemovitosti podle energetické bilance.
Michale, co se stalo v lednu?
V lednu určitě byl nárůst poptávek a já si myslím, přesně jak říkali pánové, že je to těmi dobrými zprávami, které vlastně přicházejí. A jeden z hlavních motorů realitního trhu v posledních letech jsou úrokové sazby. Jako ve chvíli, kdy ještě se sníží vlastně úrokové sazby, tak si myslím, že ten trh se oživí ještě víc. A to právě mohl být ten důsledek toho, že investoři, lidi, kteří ty peníze mají, tak začali takhle přemýšlet, protože si říkají:" Tak když se zlevňují energie, když máme dostatek ropy, dostatek plynu, dostatek elektřiny a ty ceny půjdou dolů, tak možná ta inflace se sníží a možná půjdou úrokové sazby prostě někdy v půlce roku dolů. A tím vlastně velká většina lidí, kteří hledají nemovitost na bydlení, tak dosáhne prostě na peníze a ty ceny zase se můžou prostě začít vracet nahoru. My to samozřejmě nevíme dneska, ale může to být jeden z důvodů.
Co nás ta, v uvozovkách krize, návrat k normálu nebo poslední dva roky vlastně může pro realitní byznys, realitní profesi vlastně naučit? Co nám to přineslo? Co z vašeho pohledu nejvíc přineslo realitní makléřům, co se tady vlastně za ty dva roky stalo a speciálně za posledních možná devět měsíců, Michale?
Mně přijde, že občas realitní makléři mají paměť jak zlatá rybička. Takže oni si jako moc z těch dobrých časů a z těch špatných časů toho moc nepřinesou, ale pokud jo, tak doufám, že si vzpomenou, až to nastane někdy znovu nebo až nastanou ty opravdu zase jako normální časy, tak že si mají tvořit rezervy. Že mají se ke každému klientovi chovat s úctou a že si mají budovat dlouhodobé vztahy s klientama. To si myslím, že jsou jako základní tři věci, které jsou strašně důležité a pak je úplně jedno, jestli je trh nahoře nebo dole.
Honzo?
To se ukázalo. Že vlastně ta zkušenost toho realitního makléře je malá průměrná. Když to srovnáváme s těmi vyspělými ekonomy, tak jsou to vlastně pořád nováčci. A vzhledem k tomu, že od poslední nějaké jako redukce cen, což je 15 let, tak jako to drtivá většina lidí na tom trhu nezažila. Aspoň se naučili, že to je normální a my s tím můžeme dál pracovat. Ty firmy nějak vedeme a těm lidem říkáme, že se to může chovat takhle, musíš změnit své postupy a přístup k poptávajícím například. Že už to jako není to nechtěné, čeho máš strašně moc, ale najednou to hrozně chceš a platíš za to. Takže tohle nás to naučilo určitě. Bylo tam krásně vidět, když se to začalo lámat loni někde v půlce roku v tom období, tak že ti zkušení makléři najednou jako přepnuli vypínač a najeli do toho módu 2008 - 2009 a ta masa těch lidí prostě, která to nezažila, tak tápala. A dokonce bych řekl, že firmy tápali, protože tam neměli nikoho třeba, kdo to zažil. Takže ta zkušenost byla velmi cenná. Teď se to naučil celý trh, někoho to možná proselo a přestal to dělat, protože se na tom nezorientoval. Pro makléře, kteří jsou obchodníci, tak nastala skvělá doba, protože prostě ten byznys je najednou strašně zábavný. Najednou se obchoduje, vyjednáváš s tou cenou, něco děláš, hledáš nějaké výhody, nějaká kreativní řešení. Musím říct, že ty poslední roky byly takové jako v tom obchodě hrozně placaté. Bylo to takové jako nabízení a když jsi to nabral, tak si věděl, že jsem v pohodě. Pamatujeme doby, a o tom taky tady pánové vlastně mluvili, že tady začínají ležet nějaké nemovitosti. Prostě jsou tu firmy, jejichž filozofie byla nenabízet, ale prodávat. Hlídali jsme vždycky v dobách, kdy to nebylo normální, to skóre prostě těch nabraných a prodaných nemovitostí a chtěli jsme se vždycky přiblížit té dokonalosti k těm 100 procentům, což se blbě trefuje. Pak tady byly sítě, které prostě na to z mého pohledu jako zjevně nedbaly a prostě bylo jim to vlastně jedno a nabraly masu a ono to popadalo. Tak třeba se naučil ten trh s tím pracovat a třeba z další krize vyjdeme jako celý obor kvalitnější, protože kdyby ti klienti viděli to skóre toho trhu, že jsou tady firmy, které prodají 3 z 10 nebo 5 z 10, to pak je těžké nám říkat profesionálové. Asi by jsme se měli hýbat někam výš. Velké poučení.
Chtěl bys k tomu něco říct Pavle?
Všechny důležité věci byly řečeny. Mě snad napadají jenom dvě ještě drobné věci. Myslím si, že se makléři dříve moc nezaobírali otázkou vůbec jako toho finančního státu. Že se naučily číst i takové věci, které jim jako zprávy nepřipadaly důležité. Právě třeba, co se děje s cenami energií, co se děje na bankovním trhu. Jsou ochotni zvednout telefon a zeptat se kolegy, který jim běžně dělá hypotéku a zeptat se :"Co se děje u vás? Jak to vypadá? Co ta vaše banka chystá do budoucna nového?" Prostě naučili se o tom finančním pozadí, protože to s tím je spojené a měli by o tom něco vědět. Ne, že to musí dělat, ale měli by se o tom něco naučit, což je jedno poučení. A druhé, to je moje oblíbené téma. Tvrdím, že by si každý realiťák měl čas od času vyzkoušet i to, čeho se hrozně dlouho báli a nechtěli to do loňska vůbec dělat a to jsou pronájmy. Každý realiťák by si čas od času měl vyzkoušet i pozici zprostředkovatelé pronájmu, protože to hrozně poučné. Protože najednou vidí, jak vlastník musí jednat a vyjednává a jaké jsou starosti s nájemníkem a jaké nejsou, protože to už je to pasivní zhodnocení nemovitosti. To není ta flipová obrátka, že koupím a za dva roky prodám. Ale je to opravdu to, že to někdo cíleně, dlouhodobě bude pronajímat a když tohle se ti realiťáci naučí, tak pochopí vlastně filozofii těch investorů, protože ti pak vlastně jsou těmi pronajímateli. A to si myslím, že by ti realiťáci si měli vyzkoušet a v této krizi jich to řada vyzkoušela a říká :" Já jsem nikdy nájmy nedělal, teď jsem to začal dělat. Je to malý obchod, ale je to velmi poučné." A to, když jsem slyšel, tak jsem měl radost.
Bohužel z technických důvodů se posledních 10 minut našeho rozhovoru s kolegy nenahrálo, tudíž bych se za to chtěl omluvit a popsat vám vše nejlepší. Děkuji, že se díváte a mějte se fajn, sledujte nás příště. Na shledanou.
