Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?

Černé stavby dlouhodobě představují problém nejen pro stavebníky, ale i pro majitele nemovitostí, realitní makléře a kupující. Nový stavební zákon přináší od 1. července 2024 zpřísněná pravidla pro jejich legalizaci. Jaké změny se týkají dodatečného povolení černých staveb a co to znamená pro realitní trh? S odborníky z projektu Realiťák roku jsme se zaměřili na to, co by měl každý vlastník a zájemce o nemovitost vědět.

Co je černá stavba a proč představuje problém?

Černá stavba je objekt, který byl postaven bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním. Může jít o novou stavbu, přístavbu nebo nástavbu již existujícího objektu. Taková stavba často není evidována v katastru nemovitostí, případně je evidována nesprávně. Tento stav přináší řadu komplikací:

• Získání hypotéky: Banky často odmítají financovat nemovitosti s černými stavbami.
• Pojištění: Pojišťovny mohou odmítnout pojistit nelegální stavbu nebo ji vyjmout z pojistného krytí.
• Riziko pokuty: Za černou stavbu hrozí vysoké pokuty, které mohou dosahovat až milionových částek.
• Odstranění stavby: Pokud stavba nesplňuje podmínky legalizace, může být stavebním úřadem nařízeno její odstranění.

„Černé stavby představují nejen právní, ale i finanční riziko. Prodej takového pozemku nebo nemovitosti je často problematický a může negativně ovlivnit celkovou hodnotu majetku,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zároveň realitní makléřka společnosti ReDeMa.

Nový stavební zákon: Přísnější podmínky legalizace

Zákonodárci reagovali na problémy spojené s černými stavbami zpřísněním podmínek pro jejich dodatečné povolení. I když byla původní verze zákona velmi přísná, konečná podoba přinesla několik úprav, které proces legalizace mírně usnadňují, ale stále kladou důraz na ochranu veřejného zájmu.

Hlavní změny a podmínky legalizace:

1. Pokuta za přestupek: Legalizace černé stavby je podmíněna zaplacením pokuty. Výše pokut může být značná, což zvyšuje náklady na dodatečné povolení.
2. Nepovolitelnost výjimek: Černé stavby, které vyžadují výjimku, například kvůli umístění v chráněném biotopu nebo nedodržení minimálních odstupů, nebude možné legalizovat.
3. Souhlas souseda: U staveb, které nesplňují minimální odstupy, bude legalizace možná pouze se souhlasem dotčených sousedů.

Jak se nový zákon dotkne realitního trhu?

Prodej nemovitostí s černými stavbami se stává ještě složitějším. Kupující mohou čelit zvýšeným nákladům na legalizaci a nejistotě, zda bude stavba vůbec možné povolit. To může odradit zájemce a snížit atraktivitu dané nemovitosti.

„Pro realitní makléře je klíčové upozornit klienty na rizika spojená s černými stavbami. Dobře informovaný makléř může významně přispět k řešení situace a ochraně klienta před případnými problémy,“ dodává Monika Lukášová.

Jak se vyhnout problémům s černými stavbami?

Aby se vlastníci nemovitostí i kupující vyhnuli komplikacím, je důležité jednat rychle a pečlivě. Následující kroky mohou pomoci předejít budoucím problémům:

1. Prověřte stav nemovitosti: Před koupí si ověřte, zda stavba odpovídá záznamům v katastru nemovitostí a má platné stavební povolení.
2. Zajistěte legalizaci: Pokud vlastníte černou stavbu, obraťte se na stavební úřad a zjistěte, zda je možné stavbu dodatečně povolit. Počítejte s nutností zaplatit pokutu.
3. Konzultace s odborníky: Spolupracujte s právníky a realitními makléři, kteří vám pomohou s přípravou dokumentace a zajistí hladký průběh transakce.

Význam projektu Realiťák roku pro řešení černých staveb

Makléři z projektu Realiťák roku jsou připraveni pomoci klientům s řešením situací, které zahrnují černé stavby. Díky jejich zkušenostem a znalostem nového stavebního zákona mohou klientům nabídnout cenné rady a asistenci při legalizaci i prodeji nemovitostí.

„Projekt Realiťák roku podporuje zvyšování standardů na realitním trhu. Makléři zapojení do projektu jsou vybaveni znalostmi a dovednostmi, které klientům pomáhají zvládnout i ty nejnáročnější situace,“ uzavírá Monika Lukášová.