6.3.2023 13:36
V dalším pokračování rozhovorů s kapitány českého realitního trhu se podíváme na to, jestli už ceny dosáhly svého dna a pokud ano, jak na to realitní makléři reagují. Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz si o těchto tématech povídal s Pavlem Zámečníkem, obchodním ředitelem M&M Reality, Tomášem Jelínkem, CEO Century 21 a za iDNES Reality to je obchodní ředitel Vít Konopa.
Na začátku ledna 2023 se podle dostupných dat trh náhle změnil. Zákazníci začali nemovitosti vyhledávat, poptávat a i kupovat. “Za nás mohu stoprocentně tuto změnu potvrdit, trend se otočil a chodí opravdu mnohem víc klientů,“ říká Pavel Zámečník z M&M Reality. Souhlasí i Tomáš Jelínek, podle kterého také v jejich kanceláři Century 21 stoupl zájem o prohlídky nebo vyhledávání v nabídkách. „Otázkou je ten důvod. Ten hledáme, protože se vlastně na trhu tolik nezměnilo,“ doplňuje Tomáš Jelínek a dodává: „Jednou z věcí je zřejmě to, že zákazníci pochopili situaci na trhu, tou druhou pak stabilizace cen energií a v neposlední řadě část nemovitostí už má reálné ceny.“
Většina klientů iDNES Reality hlásí, že ke změně došlo, především v porovnání s posledním kvartálem roku 2022 a cítí jakousi vzpruhu. „Je víc poptávek a na prohlídky začíná chodit víc klientů,“ dodává Vít Konopa.
Dobrý makléř dokáže správnou cenu prodávajícímu předestřít
Nabídka nemovitostí je dnes zhruba o sto procent vyšší než před rokem. Samozřejmě jsou mezi nimi rozdíly, ale v případě cen jsou zde už nemovitosti, které jsou reálně naceněné. A teď je otázkou, jestli právě tyto nemovitosti, s kterými už makléři dobře pracují, už dosáhly cenového dna. „Je to potřeba rozdělit na dvě věci. Jsou makléři, kteří dokážou s klienty dobře pracovat a tak nastaví cenu nemovitosti správně. Pak ovšem ještě záleží, jakou další péči makléři nemovitosti poskytnou v rámci marketingu,“ říká Pavel Zámečník a dodává: „Vidím na trhu nemovitosti, kde mají makléři cenu správně nastavenou, ale nedostatečně pracují s marketingem a propagací.“
„Pokud makléř za posledního půl roku správně vnímal situaci na trhu, nastavil reálná očekávání s klientem, tak tam už jsou ceny nastavené správně,“ vysvětluje Tomáš Jelínek a popisuje, že i v jejich nabídce se objevilo několik nemovitostí, které po převzetí bylo možné prodat za očekávanou cenu, ale předchozí makléř jim nedokázal dodat potřebnou marketingovou podporu. „Je prostě nutné k tomu přistupovat profesionálně. Možná někteří vzpomínají na minulá období, kdy stačilo nemovitost nafotit mobilem, nahodit ji na nějaký inzertní portál a do týdne bylo dost poptávek. Tahle doba je pryč,“ dodává Tomáš Jelínek.
Kdo chce moc, může inkasovat ještě méně
Otázkou je, zda se většina prodávajících už dokázala smířit s tím, že současné reálné ceny jsou někde jinde, než za kolik se obdobné nemovitosti prodávaly v roce 2021 a ještě na začátku roku minulého. „To je práce makléře. Ten musí být tak dobrý, že přesvědčí klienta, že právě taková cena je reálná,“ říká Tomáš Jelínek a dodává: „A pokud klient trvá na své výrazně vyšší představě a to jsou často miliony korun, nikoliv nějaké desítky či stovky tisíc, tak může nakonec inkasovat ještě méně, protože ceny budou dále klesat.“
Jak má však prodávající poznat, že má proti sobě profíka, který mu dává ten správný realistický odhad? Když totiž obejde několik makléřů, tak je pravděpodobné, že mu každý předestře jinou cenu a klient si logicky vybere tu nejvyšší. „To je bohužel na trhu docela častá situace,“ říká Pavel Zámečník a dodává: „My když jdeme za klientem, tak máme dostatek podkladů, na kterých můžeme ukázat, že náš odhad ceny je realistický a odpovídá datům pro danou nemovitost a oblast, kde se má prodej realizovat.“ Pavel Zámečník se snaží s klienty dobře pracovat a dokázat jim, že odhad jeho kanceláře odpovídá situaci na trhu a zároveň se mu snaží ukázat, že s případným poklesem cen v regionu může naopak dostat ještě méně.
Dvojsečná zbraň médií
Média v poslední době často píší, že ceny nemovitostí klesají. Což prodávající může motivovat k reálnějšímu vlastnímu odhadu ceny nemovitosti. Zároveň však pro kupující to může být signál, že s koupí ještě nemusí spěchat a mohou se pročekat k lepší ceně. Problém samozřejmě je, že predikce médií a situace na trhu se v současné době již nepotkávají. „Jistě jsou ještě lokality a konkrétní nemovitosti, které ještě čeká cenová redukce, ale se správnou cenou není problém prodávat už dnes,“ doplňuje Tomáš Jelínek.
Specifickou skupinou zákazníků, která byla v době boomu velmi významná, jsou investoři, kteří kupují nemovitosti nikoliv pro svou okamžitou potřebu ale pro budoucí zisky. „Sondují, obcházejí, ale ten boom z minulých let tu ještě není,“ říká Tomáš Jelínek. Pavel Zámečník si všiml, že zatím se nevrátili investoři s bankovními úvěry, ale ti, kteří mají dostatek vlastní hotovosti, už na trhu příležitosti hledají. „Zajímají je především větší celky, klidně celé činžovní domy. S poklesem cen energií je možné zvýšit výnosy a to je pro ně zajímavé,“ dodává Pavel Zámečník.
Nůžky mezi developery a secondhandem se rozvírají
Samostatnou kapitolou jsou developerské projekty. Ti tvrdí, že s cenou dolů hýbat nemohou a tak se snaží nabídky vylepšovat různými bonusy nebo takzvaně dotovanými hypotékami. „Ano, chodí k nám zástupci developerů a snaží se vymyslet, jak rozjet prodeje svých projektů. Je potřeba je rozdělit na ty, kteří mají projekty zafinancované bankou a tíží je úvěry a na ty, kteří využívají vlastní prostředky. Takže je to značně individuální a někde například radíme, aby to předělali na menší byty, které se budou prodávat lépe,“ vysvětluje Pavel Zámečník. „Jejich očekávání jsou zatím často nad nějakou hranicí,“ dodává Tomáš Jelínek a myslí si, že developeři si budou muset vybudovat, stejně jako v zahraničí, vlastní prodejní sítě. Minimálně pro ty velké by to mělo platit.
„Dnes je už docela výrazný rozdíl mezi cenami novostaveb a secondhandových nemovitostí ve stejné lokalitě. Proto je logické, že zájem o nemovitosti z druhé ruky je dnes mnohem větší než o novostavby,“ říká Pavel Zámečník a Tomáš Jelínek ho doplňuje: „Určitý cenový rozdíl je logický a férový, ne jako před časem, kdy se za podobné peníze jako novostavba dal prodat letitý panelákový byt.“
Graf č.1: Vývoj trhu s byty - leden 2020 - leden 2023 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.2: Vývoj trhu s byty - leden 2020 - leden 2023 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.3: Vývoj poptávky po bytech (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č: Vývoj poprávky po bytech (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.6: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.6: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu ohledně aktuální situace na realitním trhu pohledem zástupců a lídrů trhu. Dneska tady máme Pavla Zámečníka z M&M Reality. Ahoj Pavle.
Krásný dobrý den všem.
A Tomáše Jelínka z CENTURY 21. Ahoj Tomáši.
Ahoj, krásný den.
Samozřejmě je tady se mnou i Vít Konopa z reality iDNES, dneska nahrazuje Honzu Štohanzla, který včera volal, že onemocněl, jeho děti, on padnul sám, to znamená, aby jsme tady měli podporu, tak tady máme Vítka. Ahoj Víťo.
Zdravím.
No tak za nás můžu stoprocentně říct, že se ten trend té poptávky otočil a chodí daleko víc.
Musím říct to samé, u nás stouply prohlídky. Zájem je o nemovitosti, samozřejmě i návštěvnost je vidět daleko větší. Je samozřejmě otázka, co je ten důvod, protože ten hledáme, protože se vlastně tolik zase nezměnilo.
Nezměnilo se nic primárně, ale máme nový rok.
Myslím si, že se vyřešila řada věcí. Lidi pochopili, že situace je nějaká na tom trhu, to je první věc. Druhá věc je, že se nějakým způsobem stabilizovaly energie a dneska, když se podíváte, tak třeba plyn už se vlastně obchoduje levněji než jsou ty limity. Takže to je určitá naděje pro řadu lidí, že ty energie vás nesežerou a v neposlední řadě řada nemovitostí už začíná mít reálné ceny.
Možná k reálným cenám se za chvilku dostaneme. Víťo, z hlediska čísel, které máme, to vypadá, že poptávky rostou nahoru, že i hledanost začíná, začíná být. Máš i signály z dalších realitních kanceláří, že vlastně se začíná realitnímu trhu, realitním makléřům a realitním trhům zase nazpátek dařit?
V tuhle tu chvíli ano, protože většina našich klientů v tuhle chvíli říká, že oproti tomu poslednímu kvartálu cítí takovou vzpruhu na tom trhu, a že těch poptávek je víc, a že začínají chodit i na ty prohlídky víc, než tomu bylo předtím jo, protože v tom čtvrtém kvartálu nám spoustu těch klientů říkalo, že neví, co budou dělat. Teď to vypadá, že se to vrací, nebo že ten trh se nějak usměrňuje tak jak se tady zmínilo.
Pánové, ceny nemovitostí, vždycky to rozdělujeme možná na nějaký dvě věci. První věc je nemovitosti, které dneska profesionální realitní makléř, realitní kancelář bere do nabídky v současné době, k tomu se za chvilku dostaneme. A pak ceny nemovitostí, které na tom trhu už nějakou dobu jsou, protože samozřejmě nabídka v minulém roce stoupla možná o 100 procent, o 100 procent nahoru, je tam víc možností vybrat a ne všechny ty ceny nebo ne všechny ty nemovitosti jsou, jak to říct, přeceněné, nemají tu správně nastavenou reálnou cenu. Ale pojďme se bavit spíš o tom, ty, které jsou už nastavené správně, kde ten makléř realitní kancelář dělá tu práci dobře a pracuje s tím klientem. Dosáhly tyhle ty nemovitosti u makléřů, kteří s tím opravdu pracují, jak to říct, svého dna a jsou už zajímavé pro kupující, pro investory? Pánové podělte se, je to jedno, kdo začne.
Kámen, nůžky, dobře vyhrál jsem.
Dobře teď si vyhrál ty, Tomáš vyhraje další kolo.
Já bych to určitě rozdělil, jak si to rozdělil i ty jo. Jsou opravdu makléři, kteří pracují profesionálně a dokázali klientům vysvětlit včas, že ta cena, kterou si třeba vysnili nebo představují, je příliš vysoká a dokáží s tím naprosto precizně pracovat. A tím pádem nastavili správnou cenu. A druhá věc je, jaký marketing a jakou péči o tu zakázku který makléř nebo realitní kancelář má. Já za nás můžu říct, že díky tomu, že de facto velmi hodně peněz investujeme do propagace a marketingu jednotlivých zakázek, ať je to klasický vaše realitní servery nebo hodně investic do Facebooku, rádia i televize, že zkrátka každou tu naši zakázku se snažíme vypropagovat co nejvíc, aby jsme našli maximální počet těch klientů a kupujících potenciálních. Tak můžu říct, že i vidím na tom trhu obrovský rozdíly, že někde zkrátka neinvestují do propagace té zakázky a i když mají tu cenu relativně správně nastavenou, tak není prodaná. Teď se nám několikrát stalo, že k nám přišel klient, který prodával třeba někde jinde nebo s nějakým menším zprostředkovatelem a zkrátka my jsme si tu nabídku vzali, zainvestovali jsme do kompletní propagace, jak jsem říkal Facebook, rádio, televize a prostě všechno a dokonce se nám povedlo v naší televizní aukci tu nemovitost prodat o 300 000 dráž. Takže zásadní je, aby každý realitní makléř nepolevil na investici do té zakázky. Všichni jsme do toho dali maximální množství prostředků, protože za mě ceny už tam, kde to ti makléři umí, kde to zvládli, jsou nastavený správně a naopak bych řekl, že dokážeme tu zakázku prodat třeba i o trošku dráž.
Tady nelze než souhlasit. Je to doopravdy o tom, že pokud makléř opravdu za posledního půl roku vnímal tu situaci, začal pracovat samozřejmě s tím správně, nastavil správná očekávání s klientem, tak tam ty ceny už jsou nastaveny dobře. A taky souhlasím s tím, že je potřeba odpracovat marketing a jsme na tom velmi podobně, máme několik nemovitostí, které byly jenom pouze špatně prezentovány a dokázali jsme je prodat za očekávanou cenu u toho klienta. Takže je to o marketingu, o tom dělat tu práci profesionálně. Není to žádná změna. Ano, asi je tady hodně lidí, kteří vzpomínají, loni mně stačilo to nafotit mobilem, hodit to na nějaký portál a za týden jsem měl jako plno poptávek. Tahle doba je pryč. Je potřeba se smířit s tím, že opravdu profesionálně musíme odvést tu zakázku, od začátku musíme profesionálně odvést komunikaci s majitelem, jasně nastavit očekávání všech stran a jasně odpracovat ale i ten marketing, udělat tu nemovitost opravdu atraktivní tak, jak odpovídá té nemovitosti. A pak i dobře inzerovat Facebook, krásný nástroj, rozhodně jsou další nástroje, kde se dá dneska propagovat, ale to patří k tomu a je to prostě jenom o tom pokračovat v dobré a kvalitní práci.
Chápou dneska vůbec prodávající, že ta cena, kterou měli vysněnou, když se podívají na to, jakým způsobem se prodávalo v roce 2021, na začátku roku 2022, že už je pryč, pro tuto chvíli, ne, že je pryč do budoucna, jako samozřejmě ty ceny nemovitostí dál porostou na úroveň roku 2022, na začátku roku se zase brzo dostanou. Jsme ve standardní křivce. Ale chápou to, že dneska je ta doba trošičku jiná, a proto aby prodali, prodali efektivně, prodali rychle, tak ta cena musí být trošičku jiná?
Tohle je práce makléře.
To víme.
Tohle je práce makléře. Makléř má být natolik dobrý v té argumentaci, že přesvědčí toho klienta, že je nějaká reálná cena, za kterou se to dá prodat a samozřejmě musí mu také nastínit to, že když on trvá na své, dejme tomu, výrazně vyšší ceně, bavili jsme se tady před začátkem toho rozhovoru, že leckdy to jsou miliony na zakázkách a ne desítky nebo stovky tisíc, tak si musí uvědomit, že pokud na ní trvá a pokud v dané lokalitě třeba ještě ty ceny malinko budou klesat, tak on bude vlastně klesat i o to níž, že vlastně celý ten proces si vlastně podstřelí a výrazně vlastně znehodnotí nemovitost. Kdežto kdybych v tuhle chvíli nastavil správně, tak to prodá pravděpodobně velice dobře, protože jak jsme řekli na začátku, poptávka rozhodně vzrostla a rozhodně je vidět, že se vrátil apetit kupujících investovat do nemovitostí. Takže je kde brát vlastně klienty, kteří kupují a samozřejmě ty kupují to, co má reálnou cenu.
Ale samozřejmě já chápu kupujícího a prodávajícího, který dneska přijde a řekne, prima, Karle, za kolik mi to prodáš? Ivano, za kolik mi to prodáš? Terezo, a další. A ten řekne, a já to prodám za milion, já to prodám za milion a půl, já za dva. Samozřejmě jako nezkušený, v uvozovkách, prodávající, bych si vybral to, kdo mi řekne, já ti to prodám za 2 miliony a ne za jeden. Co se na to dá vůbec říct, jako jak ten prodávající má vůbec poznat, že má proti sobě profíka, který mu řekne tu správu a neznehodnotí mu tu jeho nemovitost, o čem jsi mluvil Tomáši?
Tak rozumím. Tohle je vždycky hodně těžký na trhu, protože se s tím setkáváme asi všichni, že my nastavíme nějakou správnou cenu a přijde někdo jiný a řekne, já ti to prodám o milion dráž a tím de facto dostává toho klienta do potíží i do problémů, protože pokud řeší nějakou životní situaci ten daný klient a potřebuje, aby nějak vyšel s těmi penězi, aby to v nějaký dohledný době zoperoval celý ten proces, tak samozřejmě pokud tam přichází makléř, který tam vystřelí něco od boku a nemá to podložený materiály, dostatečným množstvím dat jo, protože myslím si, že my, co se tím zabýváme hodně dlouho, tak chodíme ke klientovi připraveni, máme dostatečný množství informací, dat, reálných převodů na katastru, zkrátka používáme nejrůznější cenový mapy a nástroje z vlastních interních systémů, realizovaných věcí a tak dál. Takže když přineseš dostatečný množství když to řeknu důkazů pro toho klienta, jaká je realita na tom trhu a seš skvěle připravený, což by měl být dneska každý profík, tak toho klienta dokážeš přesvědčit. Samozřejmě pro něj bude vždycky ten hlavní motiv ta cena. Jako hele, ale on mi fakt řekl o milion víc a já to tam zkusím. Vždycky toho klienta se snažím upozornit na ty rizika. My jsme na to připravili takovou cenovou skluzavku, vlastně kolega to tady teďka před chvilkou tak trošku popsal, kdy vlastně s vývojem času může ta nemovitost jeho ještě třeba trošku klesnout, a pokud by šel teďka na tu správnou cenu, tak teď to prodá, ale za půl roku, za tři měsíce to může být trošičku jinak. Takže se snažíme s těmi klienty hodně pracovat, někteří to dokáží pochopit. Taky to závisí na té motivaci, kterou ten klient má, protože pokud mu to je úplně jedno a nespěchá, nic neřeší, jenom to tam tak vystřelil, no tak to bude spousta nemovitostí, který nám tam ještě předražený budou viset za rok jo, a nic se s nimi nestane a někteří makléři si na tom akorát vylámou zuby. Ale OK, jejich věc. Nicméně snažíme se s tím klientem pracovat a není to vždycky jednoduchý, protože ta cena je jako limitní pro každého člověka, ale věřím, že každý schopný makléř, který je vybavený dostatečným množstvím reálných argumentů, má to podložený, tak zkrátka ten klient to dokáže vyhodnotit už dneska a myslím si, že nám i hodně pomohly média, kde už poměrně dlouho koluje, že ceny nemovitostí spadly dolů, padají dolů. Takže na spousty schůzek, kde člověk přichází, už si ti klienti uvědomují. Zrovna včera jsem byl a ten říká, no já jsem to tam jenom tak vystřelil prostě o dva, tři miliony výš než je reálná cena, takže už to začíná jako fungovat velmi dobře.
Skočím ti do toho. Jako média sice říkají, jak krásně ceny padají, ale jako to je přesně to, co už dneska není pravda a já zase slyším od spoustu lidí, kteří hodlají koupit a jsou nezkušení a říkají jako v médiích je psáno a říkají nám, jak ceny ještě budou padat. Já si počkám.
No to je.
To je přesně proti tomu jo.
Souhlasím s tebou, jde si to naproti sobě. Ale vlastně všecko má svůj doběh jo. Takže samozřejmě spousta klientů, kteří tam visí ještě s vysokou cenou, která je nereálná, tak ty to přesvědčí jo. Jak jsme se bavili o tom, ti makléři, kteří už na podzim tu dobu chytli a dokázali ty nemovitosti přecenit, nacenit, tak normálně prodávají, protože ty kupující tady jsou, oni nikdy nezmizí, tenhle ten náš segment trhu je postavený na potřebách klientů a lidí, kteří se musí stěhovat, rozvádějí se, rodí se jim děti atp. Takže ty kupující tady vždycky jsou. Jenom je otázka, za jakou cenu. A za mě a vidím to v našem systému, už se dneska dostáváme do momentu, že některý věci nám jdou do televizní aukce, to znamená prodáváme je dráž, protože už ta cena je nastavená na ten segment té poptávky, kde ten balík lidí je, to znamená se ti ozve víc jak, ne jeden, ale prostě 5-6 lidí a ty zkrátka vysoutěží ještě lepší cenu. Takže za mě pro všechny, vzkaz pro všechny kupující je jasný, tam ty ceny už máme nastavený správně, nebojte se, jděte do toho, protože nemyslím si, že to nějak významně ještě spadne dolů, možná lokálně ale.
To je asi to zásadní doplnění. Určitě jsou lokality a nemovitosti, které ještě zažijí své dno, ale když bylo řečeno, pokud dobrý realiťák nabral na podzim, tak si myslím, že nemá problém v tomhle prvním kvartále udat tu nemovitost a prodat.
Pánové, z vaší zkušenosti vrátili se už na trh investor, investoři do nemovitostí? To znamená ten investorský boom, který tady byl, lidi, kteří skupují nemovitosti z hlediska investice? Vrátili se už nebo ještě furt ne. Je to docela slušný indikátor toho, protože ty nám řeknou jako první primárně, že si spočítají, že už je to správný, a že už vlastně má smysl kupovat.
Jako už obcházejí, neřekl bych, že by se vrátil ten boom, který tam byl historicky, ale už se nám objevují na prohlídkách lidi, kteří jasně deklarují, že to je investice.
Jenom můžu souhlasit. Ono je s tím spojený vlastně i snížení cen energií, který je, tak vlastně dává i možnost lehkého zvýšení cen nájmů, který v loňském roce v podstatě nebyl možný. Tím pádem ta návratnost a výnosovost začíná být zajímavější i pro ty investory, což je ten hlavní ukazatel, kde ti investoři se začínají objevovat. A já musím říct, že k nám začínají přicházet investoři na větší celky, to znamená.
To je pravda.
Ti začínají chodit, protože už začínají cítit tu příležitost, protože investoři, kteří jsou zvyklí pákovat bankou, tak mají trošku problém, ale ti investoři, kteří mají hotovost, tak se s nimi teďka, řekl bych, skoro až roztrhl pytel a chodí a skupují, skupují zajímavý objekty i činžovní domy i soubor činžovních domů. Teďka máme rozjednanou velkou věc a máme tam prostě dokonce několik investorů, kteří se nám teďka o to trošku začínají přetahovat. Takže za mě investoři začínají se vracet.
To je ta základní, základní informace. Prostě člověk, lidi, kteří si to umí spočítat, tak když v tuhle chvíli začínají koukat po tom, že by koupili, tak vlastně je to správně. To tomu trhu pomůže a posune to, posune to dál. Kam to může směřovat, jaký bude, bude trend v následujících několika týdnech, měsících? Nebavme se o nemovitostech, který jsou prostě špatně naceněný. Prostě máme, máme, protože těch tady je spoustu, budou v té nabídce a říkali jste to oba, budou v té nabídce ještě následujících několik týdnů, měsíců, možná roků, než si ten majitel uvědomí, že možná ten realitní makléř nebo ten, s kým prodává, jestli si to možná, možná prodává sám, prostě nedělá svoji práci správně, anebo nepotřebuje prodat tak rychle, prostě má nastavenou nějakou cenu, kterou chce a je jedno, jestli to prodá za rok, za dva nebo za deset. Ale ty ceny jako takový u nemovitostí, specificky bytů, bytů se v rámci second handu jak rychle zase začnou růst?
Tak to je těžká otázka. Já si myslím, že začnou tak dramaticky růst, já myslím, že v tom následném pololetí nás čeká stagnace těch cen, protože přiznejme si, že to, co tady bylo řečeno, ti investoři mají nějakou kapacitu finanční, dneska se opravdu soustředí spíš na jako nákup velkého celku několika bytů, kde docílíte ideálního poměru vlastně výkonu, a to je to, co je dneska na tom trhu hodně cítit. To, co může změnit a to, co jediné jako vyeskaluje ty ceny nahoru, bude samozřejmě zpřístupnění hypoték a jestliže dneska vidíme, že jestli se nepletu, tak v prosinci se uzavřelo za 6,6 miliardy hypoték, což je zhruba 60 % toho, co v roku 2019 jo, to znamená je to čtyřicetiprocentní pokles.
A to byl prosinec.
Prosinec, prosinec jo.
Ještě si pojďme říct, co bylo mezi tím.
Přesně. To jako vynechám mezi tím.
Ještě srovnat tohle a ten propad 70 %.
Vždycky když se dívám na ty čísla, tak říkám, pojďme si zmáznout ten covid a podívat se na ty křivky, ale všichni vlastně zjistí, no jo, ale ono to vlastně furt roste, furt ty ceny rostou, jenom prostě tam byl nějaký výkyv a teďka děláme korekci vlastně na to, abychom se srovnali do normálního stavu. Takže to je to, co si myslím, že tam teďka v tuhle chvíli bude a ten průměr nám budou kazit ty nemovitosti, které byly špatně naceněny. Pokud se budeme dívat na ty reálné nemovitosti, které se dobře prodávají, tak tam si myslím, že tam budou ceny stagnovat, protože pořád nebude dostatek těch kupujících, co přináší hypotéky, protože nevím samozřejmě, jak to je v ploše, my těch kupců na hypoték máme míň než je obecně na trhu, ale pořád to je třeba 30 % toho našeho segmentu.
Ve finále z čísel, že jo, který zase máme my, tak vidíme, že ceny, nabídkový ceny se dostaly na úroveň začátku roku 2022. To znamená po nějakým růstu, který tam byl v roce 2022 cca do nějakého března, dubna, někde června, tak se vlastně nazpátek vrátily na to, kde byly. A když se podívám vlastně do historie, tak vlastně když jenom přesně, když pomineme covid, škrtneme ho, tak ten vývoj tam prostě neustále je ten stejný. To znamená primárně malinko, malý, malý růst nemovitostí, který tam je. Víťo?
Já bych se chtěl tady v tomhle tom jenom zeptat vlastně ještě na development, jak teďka v tuhle tu chvíli vnímáte, protože to, o čem se tady bavíme, je samozřejmě ten trh jako globál, ale co se týká toho developmentu, tak byly ty signály, že vlastně nemají vlastně kam jít s cenami jako níž. Jak je na tom teďka tenhle ten trh, tahle ta oblast a oslovují vás, co tam řeší případně?
Ano, to je vždycky, klasická doba přichází, když začnou klasický raritní kanceláře oslovovat developeři, tak je na trhu něco špatně, protože zkrátka už si neví rady, tak jasně, chodí k nám poměrně velký množství developerů, řekl bych, zas bych to rozdělil na developery, kteří pákují bankou, financují ty projekty z půjčených peněz a též je tam samozřejmě nějaký úrok. Na druhou stranu zase jsou jiní, kteří mají vlastní prostředky a můžou si s tím hrát s tím daným projektem a můžou nějakou dobu třeba i vyčkat, přečkat tu dobu nebo případně ten projekt celý rozpronajmout a nějakou dobu těžit třeba z pronájmu a podobně. Takže jako těch variant je tam hodně a chodí a chodí a ptají se, co s tím. Ale vlastně taky chodí s tím, že ale nemůžeme jít pod tuhle tu cenu prostě a za měsíc už nemůžeme jít ani pod tuhle cenu, protože už nám ten náklad tady zkrátka letí nahoru a jsou v takový jako cenový pasti malinko nákladový hlavně především. Takže, takže se to snaží vymýšlet, někde dokonce dáme doporučení třeba předělat to na menší byty, aby se rychleji prodali a tak dál. Záleží na tom opravdu projekt od projektu. Takže chodí, chodí, což znamená, že zkrátka někteří jsou v problémech a ty problémy budou muset řešit. Ale předpokládám, že to dopadne jako vždycky, že nakonec ty menší schlamstnou ty větší a zase se pojede dál jo, protože to vždycky vyčistí trh, stejně jako trh v realitách, spousta makléřů, kteří tu práci nedělají kvalitně, neinvestují do zakázky, nedávají tam ten správný marketing a nepostarají se o toho klienta, dokonce jsem slyšel, že někteří inzerují jenom tři dny v týdnu a ty mi potvrdíš, že vidíš, že někteří realitní makléři a realitky najednou stáhnou inzerci, což je za mě úplně špatně, tak i od toho věřím, že se ten trh vyčistí, protože my máme poskytovat všichni komplexní služby klientovi a investovat do toho peníze než naopak je ubereme a klienta znevýhodníme. No a stejně tak to mají ty developeři, to znamená ti, co na to nebyli připraveni, neměli polštář, jeli na krev, tak samozřejmě přijde někdo větší, toho projektu se ujme, udělá to jinak a zkrátka to prodají. Takže tak asi za mě, taková klasika, kterou jsme tady měli a není to nic nového.
No není to nic nového. Pravdou je, že developeři nás oslovují asi jako všechny velké společnosti, protože samozřejmě přiznejme si, že přece jenom potřebujete určitou sílu, masu lidí, která nabízí ten projekt, potřebujete leckdy i třeba značku, aby zaštítila třeba méně známého developera a podobně. To jsou věci, které jsou známé. Pořád ty jejich očekávání jsou jako nad nějakou hranicí, ale chápu, ta ekonomika je neúprosná, tak bohužel z tohohle pohledu tam nedošlo k tomu pozitivnímu vývoji, protože pro ně se zdražily všechny vstupy včetně peněz, a to je znát prostě na té konečné ceně. Ale na druhou stranu pro spoustu lidí to může být i tou odpovědí, co vlastně budou dělat ty nemovitosti secondhandové, protože já vždycky říkám, pokud developer prodává dneska budoucí stavby za 160 000 za metr, tak je velmi asi nepravděpodobné, že by ceny klesly na 20 000 za metr v dané lokalitě jo. Protože zvlášť když tam je třeba dominantní ten nový, ta nová výstavba jo. Takže tam ten fakt je takový, ale myslím si, že to je i o tom, to, co není standardem tady na tom trhu, že ty největší nejsilnější developeři v zahraničí mají svoje realitní kanceláře, mají svoje doopravdy prodejní sítě, protože vědí, že k tomu je potřeba prostě dělat i ten obchod se vším všudy, a že je třeba pryč ta doba, že to vystavíte a dřív než to vystavíte, tak máte zájemců a pod tím ještě pořadník. To tak je. A to, co Pavel zmínil, je i to, že řada developerů si připustila, že musí změnit koncepci, že musí změnit to, jak budou ten dům používat a výnos z nájmu pro ně pak může být zajímavější než okamžitý výnos z prodeje.
My se s developery bavíme taky velmi často. Nakoupili za nějaké peníze a od té doby jim vlastně všechno zdražilo. Říkali jste to oba dva. A oni primárně nemají kam jít jo, ta ekonomika je fakt jako dohnala.
Takhle, mají, ale ne výnos, který si představovali.
Tak jako primárně, aby aspoň tam byl nějaký výnos. No možná někdy je lepší to prodat s lehkou ztrátou, protože...
Než s velkou ostudou.
Než s velkou ostudou. Ale primárně je to otázka, otázka, otázka na ně, z mého pohledu fakt nemají kam jít. Můžou hledat nové cesty, kde prodávat, jak prodávat, skrz koho prodávat.
Pojďme si to říct na rovinu. Ty pozemky nelevní vůbec, takže developeři nakupovali drahé pozemky, mají drahé pozemky pod těmi stavbami a jestliže kupujete za 16 000 m, postavíte stavbu bez daně za 50 v téhle velikosti.
A to jsme rádi. To můžeme být velmi rádi.
To jsou velmi efektivní. Potřebujete tam mít nějakou hodnotu peněz. A přiznejme si, že start a začátek je 10 let, tak tyhle tři věci, když se vám do toho promítnou, tak nejste nikdy jako dostat pod tu cenovku, kterou jsem tady říkal. Bavíme se o Praze samozřejmě.
Koneckonců je to vidět, že jo, když se podíváš na trhu dneska si vyfiltruješ novostavby jakoby od developerů, tak jsou úplně jiný ceny než vlastně byty secondhandový v daný lokalitě a v podstatě teď jdou na dračku, proto jdou i na dračku ty secondhandový byty, protože tam ten rozdíl cenový už začíná být poměrně dost jako markantní a pro tu mladou rodinu nebo pro kohokoliv si pořídit, tak logicky sáhnou po nižší ceně a nepůjdou po něčem drahém.
Férové je říct, že jako ten rozdíl má být. To, že tady před rokem panovalo to, že vlastně můžu prodat panelákový byt za téměř cenu novostavby nebo rozdíl byl 5000 na metru, tak to není zdravé, to je prostě fakt jo.
Ale říkám, myslel jsem to tak, že ten rozdíl je tak markantní jo, že už to nepopisuje přesně to, co říkáš, že by tam ten rozdíl měl být, ale ne tak dramatický.
Pánové, finální doporučení pro lidi, kteří chtějí dneska koupit nemovitost. Co byste jim dneska doporučili?
Ty si to definoval, pokud chcete koupit nemovitost, já jsem to říkal loni, pokud chcete nebo potřebujete koupit nemovitost, tak to udělejte, protože...
Potřebuje něco jiného, potřebujete, tak musí koupit kdykoliv.
Protože a myslím, že i Vítek mi potvrdí, že vždycky když se spekuluje s tím, ještě to půjde níž, nebo něco co se stane, tak vás to vždycky vlastně doběhne. Je dobré ty rozhodnutí, pokud jsem rozhodnutý a vnitřně, že to chci udělat, tak to udělej, udělejte protože to je vaše správné rozhodnutí a jestliže to poklesne o pět procent v horizontu tří let, koho to bude zajímat, pěti, deseti, jo, to není vůbec podstatný pokles jo. To znamená i v kontextu třeba ceny té hypotéky, spousta lidí říká ano, ale oni jsou drahé ty hypotéky, ale podívejte se na to za A, jaká je inflace, za druhé přece si nemusíte brát hypotéku na 10 let fix a ta situace nebude 10 let takhle stejná, ale a za to mě hypotékáři nenávidí, říkám, že přiznejme si, že zdravá ekonomika je taková, kde se bavíme, že inflace je okolo tří procent a logicky hypotéky se prodávají okolo pěti procent, to je zdravá ekonomika. A to, že si tady někdo pamatuje, že měl hypotéku 1,0 jo nebo dokonce 0,007 jo, tak to byl úlet, to byl exces, zapomeňme na to a vraťme se do normální reality jo. Hypotéka, zdravá hypotéka je mezi 4-6 procenty.
Já bych řekl, že je to malinko víc možná, protože ta ekonomika jde nějakým způsobem a...
A ty to znáš ze Spojených států, že jo, tam kde jsem si stěžoval a říkal jsem, teďka je u nás sazba sedm.
Normální, to je super.
Přesně.
Na tohle reagují u nás lidi, když se zas podíváš na západ od nás po Evropě, tak tam jako pro tu klientelu je to nepochopitelný, protože oni vidí, že tamhle mají tři procenta a my máme sedm jako jo.
Zatím tam mají tři.
Takže dá se to pochopit, že ty normální klienti tohle to nechápou, ale kdo si vzpomíná rok 2009 - 2010, tak to byly naprosto standardní běžný úrokový sazby a trvalo, než se to dostalo pod tu hranici čtyř procent, jako to bylo několik let, než to kleslo dolů a potom vlastně vláda, která chtěla podpořit, že jo, ekonomiku a nákupy a všechno, tak se snížily úrokový sazby a tak to dopadlo no. Takže tak to je jako, to je furt kolotoč dokolečka.
Prostě doporučení je jasné.
Kupujte hned.
Ceny jsou dole, kupujte, investoři se pomalu vracejí, to znamená ceny těch zajímavých nemovitostí určitě budou stoupat a v dlouhodobém horizontu nikdy neproděláte, nikdy neproděláte. Pánové, děkuju moc za váš čas.
Taky díky moc.
Brzy na viděnou a těším se.
Díky moc.
Díky za pozvání a mějte krásný den, ať se vám dobře prodává a nakupuje.
Taky, nashle.
Nashle.
