Nemovitosti jsou výrazně předražené, uvádí Česká národní banka

Ceny nemovitostí určuje trh. A na tom se v posledních letech potkala extrémní poptávka a výrazně omezená nabídka. To logicky vyšroubovalo ceny do extrémních výšin. Podle České národní banky rostly ceny nemovitostí v Česku nejvíc z celé Evropy a navíc jsou aktuálně výrazně předražené.

Zákon nabídky a poptávky v případě nemovitostí určovalo v posledních letech několik faktorů. Před rokem 2015 se Evropa začala dostávat z ekonomické krize. Zároveň centrální banky držely nízké úrokové sazby. Ty mezibankovní byly mnohdy záporné. To samozřejmě vedlo k nulovým úrokům na spořicích účtech a naopak k velmi levným úvěrům. 

V Českých reáliích to znamenalo hypoteční sazby okolo dvou procent, někdy i výrazně méně. Okolo roku 2015 k tomu byly po krizi i docela levné nemovitosti, což uvádí i Česká národní banka. Podle ní byly okolo roku 2015 ceny nemovitostí nižší, než byla jejich reálná hodnota. 

Problém způsobily investiční nemovitosti

Tyto faktory samozřejmě vedly domácnosti k tomu, aby začaly řešit bydlení. Je to logické a rozumné řešení. Jenže na trhu se objevila ještě další skupina zákazníků, která vlastní bydlení už řešit nepotřebovala, ale měla úspory a i příjmy na to, aby své úspory nenechávala ležet v bankách. Peníze tam negenerovaly žádné zisky, naopak se jejich hodnota snižovala každoroční inflací.

V mnoha zemích světa je běžné volné prostředky investovat do akcií, fondů a podobných instrumentů. To za prvé v Česku v té době tak rozšířené nebylo a historicky se v našich končinách považují za bezpečný přístav nemovitosti. Vytvořila se tak velmi silná skupina zákazníků, kteří začali pořizovat investiční nemovitosti. Taková skupina zákazníků byla na trhu vždy, ale nyní se významně rozšířila do střední třídy. Jednoduše, kdo neměl finanční problémy, pořizoval investiční nemovitost. 

Okolo roku 2015 to mohlo být velmi levné, především pro toho, kdo se soustředil na levnější regiony Česka. Často tak nezůstávalo u jedné nemovitosti, protože třeba v severních Čechách to vůbec nemuselo znamenat milionové náklady. A i v Praze se v té době prodávala 2kk za tři miliony. Investovat tak mohl v podstatě kdokoliv se slušným příjmem a ani nepotřeboval vlastní úspory. 

Levné hypotéky takřka bez podmínek

Tehdejší hypoteční podmínky byly značně volné, stoprocentní hypotéky byly běžné a úrokové sazby nízké. Příjem z podnájmu u investiční nemovitosti snadno vyrovnával její měsíční splátky. Zmínit musíme i rozvoj krátkodobého podnájmu, například přes platformu AirBnB. To se týkalo především turisticky atraktivních míst, například Prahy nebo Českého Krumlova. 

Všechny tyto faktory vedly od roku 2016 k dramatickému nárůstu cen nemovitostí. Zákazníků bylo hodně, naopak nemovitostí docela málo. V Česku jsou dlouhodobě komplikovaná stavební řízení, které se u individuální výstavby často táhnou v řádu měsíců až let a hromadné výstavby nejsou výjimkou řízení táhnoucí se pět a více let. 

A jelikož faktor levných a relativně snadno dostupných hypoték trval až do konce roku 2021, tak se český nemovitostní trh značně přehřál. V posledních letech natolik, že investoři kupovali v podstatě cokoliv včetně dříve neprodejných ruin a neatraktivních pozemků. V rámci pandemie koronaviru se pak zájem přelil i do rekreačních nemovitostí, takže se zvýšení cen plošně rozložilo po celé republice. 

Dramatická změna situace, ale nemovitosti jsou stále drahé

Aktuálně je situace zcela odlišná. Pro hypotéky platí od dubna 2022 výrazně zpřísněná pravidla České národní banky. Ta jsou navíc pevně stanovená a ČNB je po bankách vyžaduje. K tomu dramaticky rostou úrokové sazby, aktuálně se blíží už sedmi procentům. Což jsou faktory, které celý trh razantně zchladily. Současně jsou ceny nemovitostí stále extrémně vysoké. Česká národní banka ještě loni odhadovala nadhodnocení o 20 až 25 procent, letos už uvádí nadhodnocení 40 procent. 

Banka zároveň uvádí, že růst cen nemovitostí byl v Česku za poslední dobu jasně nejvyšší mezi zeměmi Evropské unie. Za poslední rok ceny vyrostly o 25 procent, za tříleté období dokonce o 50 procent. Pro porovnání, nejméně v rámci Evropské unie rostly ceny nemovitostí v Itálii a to o tři procenta meziročně a o šest procent za poslední tři roky.