Není hypotéka nad mé možnosti? Musíte si to dobře spočítat

Aktuální nízké úrokové sazby hypoték lákají k pořízení vlastní nemovitosti. Na druhou stranu ceny bytů a domů jsou aktuálně dost vysoké, nájmy naopak stagnují.

Podle statistik je vlastní bydlení v Česku velmi populární. Jestliže skoro polovina obyvatel Německa bydlí v nájemním bytě či domě, tak v Česku je to zhruba jen čtvrtina obyvatel. Pokud patříte právě mezi tu čtvrtinu a chcete se připojit k většině, máte výhodu v aktuálně nízkých sazbách hypoték. Ovšem to je v tak zásadní investici, jako je koupě nemovitosti vlastně jen drobnost.

Aby také ne, když obvyklá doba fixace hypotéky je pět let, po kterou platí uzavřená úroková sazba. Jenže hypotéka je závazek obvykle na mnohem delší dobu, klidně až třicet let. A jaké budou sazby za deset, patnáct, či dvacet let, to neví nikdo. A vždy je lepší být připravený na nejhorší, tedy že sazby porostou, čímž poroste i splátka. Výhodou je, že velmi pravděpodobně poroste i inflace, což může rozdíl eliminovat, ale to je už spíš filozofická debata.

Máte dostatečný příjem?

Zkusme příklad. Žijete v nájemním bytě 2+kk v Praze a platíte nájem 14 000 korun bez poplatků. Ty počítat nemusíme, ty budete platit i u vlastního bydlení. Pokud nechcete platit víc, tak při splácení hypotéky po dobu 30 let a úrokové sazbě přibližně dvě procenta si můžete půjčit zhruba 3 600 000 korun. Za to budete dnes v Praze shánět byt spíš obtížně, taková suma odpovídá cenám bytů v panelových domech.

Jenže pokud si chcete půjčit 3 600 000 korun, stejně budete potřebovat mít našetřeno zhruba 700 000 korun, banky obvykle nechtějí půjčovat víc než 80 procent sumy. Lze se dostat i na vyšší hodnotu půjčky, ale není to standardní, počítejme tedy s 80 procenty. Spolu s vlastními financemi tak můžete hledat nemovitost s cenou až 4 300 000 Kč, což už stačí i na 2+kk v levnější novostavbě. Celkově však s ohledem na ceny nemovitostí v Praze raději počítejte, že byt může být menší, než by byl byt, který byste si za stejnou sumu (měsíční splátky hypotéky) pronajímali.

Musíte splnit podmínky

Jenže vlastní úspory nejsou jedinou podmínkou, aby vám banka hypotéku poskytla. Jsou zde další parametry, které banky sledují. Dříve jim to přímo nakazovala Česká národní banka, dnes jsou z její strany pravidla volnější, ale banky je často stále dodržují. Řeč je o parametrech DSTI a DTI. V prvním případě platí, že měsíční splátka hypotéky nesmí překročit 50 procent všech splátek úvěrů klienta. V našem případě by tak měl stačit čistý měsíční příjem zhruba 30 až 35 tisíc korun. A toto pravidlo je stále vyžadováno.

Parametr DTI, který aktuálně Česká národní banka nevyžaduje, pak určuje, že celková hodnota hypotéky by neměla přesáhnout devět ročních čistých příjmů žadatele. V našem případě by to bylo zhruba 33 000 korun čistého příjmu měsíčně. Výhodou je, když o hypotéku žádáte v páru (ideálně manželském), pak se příjmy sčítají. Nevýhodou je často žadatel podnikající, pro ty mají banky přísnější pravidla. Ale to je na samostatný článek, problematice se budeme věnovat.

Buďte sami na sebe přísnější než banka

Pokud tedy máte dostatečné pravidelné příjmy, tak je určitě na zvážení, jestli platit stejnou sumu za nájem, a nebo platit to samé za vlastní bydlení. Samozřejmě musíte počítat s tím, že vaše příjmy nemusí být stálé, můžete přijít o práci, nebo partner či partnerka zůstanou doma na mateřské dovolené. U nájmu to lze relativně rychle vyřešit přestěhováním do levnějšího, u vlastní hypotéky to sice je možné také, ale je to mnohem složitější a nepůjde to tak rychle. Proto je velmi důležité mít nějaké úspory.

Bez auta se pár měsíců asi obejdete, když bude nejhůř, ale bydlení potřebovat budete. Vedle úspor je tak vhodné nejít při pořizování nemovitosti a tím pádem i hypotéky „na krev“, tedy i když to příjem v době pořizování nemovitosti bude dovolovat. Zjednodušeně, buďte na sebe přísnější než banka a pořiďte si nemovitost a potažmo hypotéku takovou, abyste měli rezervu. Případně zvolte delší dobu splácení, která logicky sníží měsíční splátky, i když celkově zaplatíte na úrocích víc.

Dnes již není problém splatit část hypotéky najednou, či ji doplatit rovnou bez značných penále, jak tomu bylo kdysi. Někde to jde kdykoliv, jinde při výročí fixace. Takže je rozhodně lepší tvořit si úspory, než každý měsíc počítat, aby bylo na splátky.