Pomáháme plnit sny o bydlení - 5. díl

V dalším díle našeho pořadu jsme se s Vendulou Sejkorovou z realitní kanceláře Reality bez starostí bavily na téma "Právní příprava nemovitosti".

Před uzavřením transakce je nutná právní prověrka nemovitosti. „Měli bychom se zaměřit na list vlastnictví. Podívat se, zda tam nejsou zapsaná nějaká úskalí, jako jsou zástavy, břemena, exekuce,“ vysvětluje Sejkorová. Tyto informace lze jednoduše zjistit v katastru nemovitostí, základní údaje jsou dostupné i bezplatně na internetu.

Podcast:

Další díly sledujte ZDE 

Kompletní přepis rozhovoru pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení, Právní příprava nemovitosti s Vendulou Dhouieb Sejkorovou, který moderovala Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Celý seriál pro vás chystá pravidelně projekt Realiťák roku, který pořádají Reality.iDNES.cz:

Dobrý den dámy a pánové, vítáme vás při sledování dalšího dílu našeho pořadu určeného pro širokou veřejnost s názvem pomáháme plnit sny o bydlení. Pravidelně se potkáváme a snažíme se být společně s našimi top makléři projektu Realiťák roku vaši práci a pomocníky na cestě za novým bydlením. Ukazujeme na jednotlivé fáze realitního obchodu a na jejich případná úskalí. Dnes moje pozvání přijala Vendula Dhouieb Sejkorová, z realitní kanceláře Reality bez-starostí a budeme společně bavit na téma právní příprava nemovitosti. Dobrý den, Vendulo.

Dobrý den. 

Chystáme se připravit nemovitost k prodeji. Už v několika dílech jsme se bavili a teď teda jak na tu právní přípravu. Napadají 2 základní otázky vlastně, kde a vlastně co bych měla prověřit, než se do toho pustím. 

Tak určitě bychom měli prověřit, jestli ta nemovitost je právně v pořádku. A ono je to velmi zvláštní pojem - co to vlastně právně v pořádku znamená. Určitě co možná klienti znají, tak je to list vlastnictví, na který bychom se měli zaměřit a podívat se co obsahuje a vlastně tu nemovitost prověřit. Jestli tam jsou nějaká úskalí, jestli tam jsou nějaké zástavy, břemena, exekuce, komu vlastně ta nemovitost patří. 

A když bych ještě zastavila a rozdělila to, protože si myslím, že budou možná rozdíly. A u bytu, domu, případně pozemku, tak začneme tím, co prověřujeme u bytu. List vlastnictví. 

Takže u bytu určitě prověřím list vlastnictví. A měla bych se podívat, co konkrétně ten list vlastnictví obsahuje, jestli i na tom bytě váznou nějaké zástavy, věcná břemena, exekuce, co by všechno mělo dopad na ten prodej té nemovitosti.

A kde to prověřím?

Kde to prověříte? Tak nejjednodušší je to na katastru nemovitostí, do kterého se můžu zastavit pomocí internetu, takže nejjednodušší cesta www.cuzk.cz. Takže to je internetová stránka našeho katastru nemovitostí. No a tam už jsou 2 kroky. Buďto nahlížení do katastru nebo dálkový přístup.

Já jsem teďko zaznamenala někde, myslím si dokonce na blogu ADOL, že dochází nebo dojde k nějaké změně v tom nahlížení. Tahleta služba byla zdarma, už to tak není? Nebo se tam nedostanu? Nebo nezjistím všechny potřebné informace? Jak to je?

My jsme měli možnost s pomocí nahlížení do katastru, které je pro širokou veřejnost a je ovšem prakticky dostupné, se podívat na jakoukoliv nemovitost v České republice a získat alespoň základní údaje, základní informace, to, na jaké je ta nemovitost adrese, komu patří a jestli se tam něco uvnitř ukrývá. Nebylo to detailně, ale jestli tam třeba uvnitř toho listu vlastnictví jsou nějaké zápisy. To s tou změnou, co připravuje katastr, prakticky dneska půjde i nadále, ale je potřeba, aby ten člověk byl přihlášený i do toho nahlížení do katastru. To znamená, aby tomu katastru poskytlo své údaje. Buďto přes bankovní identitu nebo e-identitu a vlastně se tam zaregistroval i do tohoto bezplatného přístupu.

To jsem se právě chtěla zeptat. Je to bezplatný bude to bezplatný nebo mě to něco stojí?

Mělo by to i nadále zůstat bezplatné - tento přístup s tím, že ale poskytnete své osobní údaje, aby katastr měl přehled o tom, kdo vlastně tyto informace čerpá. 

Je něco dalšího, co bych měla prověřit, pokud se bude jednat o dům? 

Pokud se bude jednat o dům, tak tam je potřeba navíc oproti tomu bytu z toho listu vlastnictví prověřit, jestli ten skutečný stav odpovídá tomu, co je zakresleno na tom katastru nemovitostí. Takže k tomu zase nám poslouží ty mapy, které katastr poskytuje, kde se můžu podívat vlastně z výšky na ten dům, na to, co je součástí toho domu. No a ten katastr to má velmi krásně udělané, že jsou tam ty půdorysy zakreslené. A pokud já tam třeba uvidím, že tam je garáž, ale ta garáž je vidět jenom z té fotky ale není v tom půdorysu zakreslená, tak teď už vím, že tam je někde nějaká chybka a že je potřeba tu garáž dozapsat a uvést do toho správného stavu, aby to, co člověk prodává odpovídalo tomu, co je na katastru. Takže toho domu navíc můžou prověřit i tyto věci. No a měla bych samozřejmě prověřovat i to okolí. Jestli jsou tam přístupové cesty, jestli tam zase nejsou nějaká věcná břemena k těm domům spojena.

Ta příjezdová cesta? Co když zjistím právě, že ne že by tam nebyla, to se asi nestává, ale že vlastníkem někdo jiný? Jak se toto řeší.

Tak já jsem jednou měla nějakou nemovitost, a dokonce to bylo - my se bavíme o domu - ale představte si, že to bylo u bytu.

U bytu?

To bylo i u bytu a byla to přístupová cesta k bytu. 

K bytovému domu?

K bytovému domu. Bytový dům měl svůj vlastní pozemek. Okolo bytového domu byl pozemek, který patřil tomu původnímu developerovi. A od toho domu vedl most na veřejnou komunikaci a ten most byl vlastně ve vzduchu plot od těch vstupních dveří na tu veřejnou komunikaci. A když jsme žádali o odhad pro banku a jestli by nemovitost byla způsobilá jakoby k zastavení. Tak z banky nám řekli, že ano, ale pokud tam bude ta přístupová cesta. A ona tam byla, ale ve vlastnictví, i když byla ve vzduchu, ve vlastnictví toho původního developera. Takže jsme museli nechat vypracovat služebnost, zakryli...

To je co služebnost? To neznám tenhle termín?

Je to typ věcného břemene, ale nezapíše se to jako věcné břemeno jako typ služebnosti. A služebnost, že tam vlastně umožněn přístup vstupu do toho domu. Takže ten mostík je zakreslený, byl dodělaný geometrický plán a na tom listu vlastnictví, který byste si dneska k tomu bytu vytiskla je právě uvedena ta služebnost přístupu té komunikace. Takže tohle může být třeba i u celé cesty, která vede k domu nebo případně když to bylo u pozemku, tak to může být u toho pozemku.

Ještě jsem si vzpomněla, když procházím inzeráty na reality iDNES, tak detailu nemovitosti bývá označení PENB, co to znamená? A kde ho vlastně získám?

Tak je to průkaz energetické náročnosti budovy. A prakticky nám to říká, jak ta budova hospodaří s energiemi. Takže pokud bych to chtěla k bytu, tak k bytu se tyto štítky vlastně nedělají a je potřeba zadat celý ten dům. A pokud je tam společenství vlastníků bytových jednotek nebo družstvo, tak podám žádost na družstvo nebo na SVJ, zda mi tento štítek poskytnou. Pokud je to u rodinných domů, tam by ho měl mít ten majitel. Pokud ho nemá, zase u toho může být ten realitní makléř a pomůže ho vypracovat.

Teď jste mi zase odpovědí navedla na další otázku. Pokud je byt v družstevní vlastnictví, jak zjistím hospodaření toho družstva, stanovy a další náležitosti, které by mě měly nebo možná mohly zajímat?

Určitě pro klienty jsou všechny informace veřejně dostupné. A pokud je majitelem družstvo, tak já na tom listu vlastnictví vidím to družstvo, takže se zajdu do výpisu z obchodního rejstříku. Zase nejjednodušší www.justice.cz, tam si zadám název toho družstva, nebo pokud znám IČO toho družstva, tak si ho dám vyhledat. Standardně jsou lidé zvyklí vyjíždět si výpis z obchodního rejstříku. No a tam dole je taková kolonka, která je Sbírka listin, a v té sbírce listin by vlastně to družstvo i to společenství vlastníků mělo zveřejňovat své hospodaření, svoje zápisy ze schůzí, takže...

Mělo, a je taková praxe? Nebo je to jejich povinnost?

Je to jejich zákonná povinnost a dalo by se říct, že ty družstva nebo ty SVJ, kteří řádně opravdu se ten majetek starají, tak tam ty listiny najdete. Někdy je nenajdete u jiných společností, který s realitami nemají nic společného ale já zatím, co jsem měl možnost prověřovat družstva nebo společenství vlastníků tak jsem, tam ty listiny našla. Pokud je tam nenajdete, tak by to mohl být právě signál proto...

Že nefunguje družstvo.

Že tam něco nefunguje a pak už mě nezbyde nic jiného než jít za předsedou toho družstva a říct - potřebovala bych vidět účetní závěrku, potřebovala bych vědět, jak to družstvo hospodaří, než si třeba ten byt v tom domě pořídím.

To určitě. Co pozemky? Prověřuju ještě něco dalšího u pozemku? Kde, případně zjistím nějakou možnost zasíťování, jestli je vůbec možná výstavba a jaká? Jaký jsou tam pravidla?

Tam asi nejtěžší je, když chci prodávat nebo koupit pozemek, který je určený k výstavbě a vy zase tím prvním prověřením na listu vlastnictví najdete, že to je orná půda nebo zahrada, nebo že to je nějaká úplně jiná plocha, ale ne stavební parcela. Tak v tu chvíli je potřeba jít nejdřív do územního plánu, abych zjistila, jestli vůbec ten pozemek je určený k výstavbě. Takže určitě takové to prvotní ověření by mělo být v územním plánu. Buď  v menších obcích to mají přímo na obci nebo ve větších městech to bývá na stavebním úřadě a zase ty plány, ty územní plány, by měly být veřejné, takže častokrát se dají najít na internetu. Takže se dá zase to  prvotní prověření dělat z pohodlí a z vašeho domova. No a pak je potřeba doprověřit, jestli opravdu to, co je v tom územním plánu platí, jestli tam k tomu nejsou nějaká omezení, podívat se i do té textové části, co se tam třeba smí stavět, aby klient, který si to chce koupit a postavit tam třeba dvojdomek, tak je řada obcí, které říkají dvojdomek nechceme, chceme jenom jeden domek, anebo bungalov a bungalov nechceme ale musí to mít všechno ráz té obce a sedlovou střechu. Takže v tu chvíli ten územní plán vám řekne víc informací. No a pak, jestli to lze zasíťovat, tak jednoduché dotazy na společnosti. Záleží, kdo je tam tím distributorem. Převážnou část republiky pokrývá distribuce ČEZ, takže mají svůj dotazník, který se vyplní, požádá se, jestli ten pozemek lze zasíťovat. Jako pro prvotní informace, jestli ten pozemek chci koupit, tak by mělo stačit vždycky ty vyjádření z té obce, jestli ano zastavitelnost, územní plán ano souhlasí. Tak, když si tyhle věci poskládám, tak by mi to mělo říct - ano můžu si koupit pozemek, kde chci postavit dům.

Teď jste tady vyjmenovala spoustu webových stránek, spoustu úřadů. A spousta dokumentů, které je potřeba zajistit, stáhnout, prověřit, zkontrolovat. Přijde mi, že pro člověka, který v tom není zběhlý, který to nikdy nedělal a je velmi časový a možná je tam velký prostor pro to, udělat jakoby chybu, na něco zapomenout. Zajímalo by mě, když bych si vybrala služby realitního makléře, oslovila bych, konkrétně vás Vendulo, abyste mi z nemovitostí pomohla. Tady to všechno jste schopná zajistit za mě?

Tak, pokud se vás ujmu jako klienta, tak prakticky jako makléřskou povinností by mělo být tyto informace všechny zajistit a prověřit, protože pokud nemovitost budete prodávat, tak byste ji měli prodávat právně prověřenou, zkontrolovanou. A pokud chci třeba u toho pozemku prodávat opravdu pozemek pro výstavbu. Tak bych měla mít podloženo, že pro tu výstavbu je, že potom klient, který si to koupí, tak by mu řekli, ale vy tam nepostavíte, tak to vyšlo i samozřejmě za mnou jako za makléřem.

Ještě další otázka důležitá, která mě napadá. Je toto zahrnuto v ceně provize? Případně je to něco nadstandardního, nějaký nadrámec, co bych si měla připlatit ještě.

Myslím si, že určitě to základní prověření nemovitosti by mělo být v ceně provize. A měl by to každý makléř dělat povinně vůči svému klientovi, protože to je i zodpovědnost za tu profesi. Od toho ty informace máme, studujeme, vzděláváme se v tom tak, abychom toto pro ty klienty měli dělat. Je to přidaná hodnota toho makléře. No a samozřejmě může být i něco jiného. Pokud třeba v té nemovitosti něco špatně, třeba jak jsme se bavily o té garáži, tak tam záleží, jestli ten klient využije služeb makléře, aby to zlegalizoval, dejme tomu, třeba tu černou stavbu. Tak tam už se můžou navzájem domluvit o nějaké jakoby činnosti navíc...

Nějaké vícepráce...

Vícepráce, přesně tak. Ale opravdu je to situace od situace, nemovitost od nemovitosti.

Je ve vaší praxi něco, co byste mi takhle jako odpověděla na první dobrou, v čem klienti nejvíce chybují? Na co si právě nedávají pozor, na co zapomínají a co je důležité?

Tak určitě řádně si prověřit ten list vlastnictví a možná i nabývací tituly. Někde můžou být třeba schovaná smluvně uvedená předkupní práva. Takže určitě bych řádně prověřila ten list vlastnictví. To je to prvotní, co by ten klient měl udělat a podívat se do všech těch částí. A nezapomenout i na ten nabývací titul.

A nějaká rada na závěr?

Rada na závěr? Pokud chcete, aby...

Když připravujeme právně nemovitost k prodeji, abych tu otázku ještě položila do konce.

Určitě na nic nezapomenout. Možná si udělat soubor kroků, co všechno bych měla prověřit a ověřit. A pokud si ty kroky naplánuju a odškrtám, tak pak by ten klient na nic nemusel zapomenout. Ale pokud si chce ušetřit čas a starosti a někdy třeba i peníze, tak ať osloví profesionála a ten přesně ví, kam zavolat, kam kouknout, co stáhnout, co udělat. A pokud je to makléř profík, tak pak opravdu to právní prověření klientovi ukáže. Co všechno stáhnul, co všechno udělal a vlastně mu to dá krásně zabalené v balíčku.

Teď jste mi ušetřila ten závěr, to doporučení. Takže samozřejmě si všechno můžete zajistit a zařídit sami, ale pokud chcete ušetřit čas, chcete ušetřit peníze a chcete předejít problémům a případným úskalím, tak doporučujeme obrátit se opravdu na profesionály, na kvalitní prověřené realitní makléře, které si můžete například najít na stránkách www.realitakroku.cz. Vendulo, Vám strašně moc děkuju za pozvání, že jste přijala. Za tyhlety cenný rady, který jste nejenom mně, ale i našim divákům dala. A na vás se těším někdy příště, v nějakém dalším díle. Budeme dál připravovat nemovitost k prodeji, budeme se zabývat například home stagingem, budeme se blíž dívat 3D vizualizace. Sledujte nás, dívejte se, určitě se dozvíte spoustu zajímavých věcí. Děkuji za pozornost. A Vendulo Vám přeju samozřejmě spousta zdraví užijte si krásně léto, mějte se fajn děkuju.

Děkuju za pozvání.