Pomáháme plnit sny o bydlení - 6. díl

V dalším díle našeho pořadu jsme se s Borisem Musilem z realitní kanceláře M&M reality bavili na téma "Fotografování a videoprohlídky".

Profesionální fotky a videa jsou alfa omega kvalitní prezentace nemovitosti. Zrychlí prodej a navýší prodejní cenu.

 

 

PODCAST:

Další díly sledujte ZDE 

Kompletní přepis rozhovoru pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení, Fotografování a videoprohlídky s Borisem Musilem, který moderovala Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Celý seriál pro vás chystá pravidelně projekt Realiťák roku, který pořádají Reality.iDNES.cz:

 

Dobrý den, dámy a pánové, vítáme vás při sledování dalšího dílu našeho seriálu určeného pro veřejnost s názvem Pomáháme plnit sny o bydlení. Pravidelně se setkáváme a snažíme se být vašimi rádci a pomocníky a společně s našimi top makléři na cestě za vaším novým vysněným bydlením. Dnes moje pozvání přijal Boris Musil z realitní kanceláře M&M reality. Dobrý den, Borisi.

Dobrý den, Moniko.

Budeme se bavit na téma, které jsme načali v minulém díle pořád připravujeme nemovitost k prodej a dnes se blíže podíváme na to, jak nemovitost nafotit, natočit a co dál s ní můžeme ještě dělat. Není pochyb o tom, že dobře udělaná prezentace je základ úspěchu prodeje, ať si to spousta lidí nepřipouští, emoce určitě prodávají a mají velký význam. Podívejme se teda na fotografie, jak pořídit správnou fotografii, jak vyfotit nemovitost, jaké jsou vlastně možnosti?

Té možností je spousta, možností je spousta a vlastně de facto ta nejjednodušší možnost je vzít klasický mobilní telefon a nemovitost nafotit, ať máte fotoaparát takový nebo makový, tak, upřímně řečeno, ty fotky nikdy nebudou nic moc. Většinou se ty fotky špatně upravujou, nemáte možnost více formátů, fotografií, většinou to nemá ani širokoúhlý objektiv, takže focení přes mobil samozřejmě lze, ale...

Taková nouzovka.

Ale je to taková nouzovka, přesně tak. Druhá varianta je možné použít klasický kompaktní fotoaparát, ten už oproti mobilu má samozřejmě vyšší ohnisko záběru, vyšší úhel, dá se samozřejmě ty fotografie dělat lepší, dá se to lépe přisvítit, protože většinou i ten blesk je samozřejmě kvalitnější, takže kompaktní fotoaparát je jako druhá možnost, druhá varianta. Třetí varianta, která je samozřejmě mnohem mnohem lepší, tak je použití kvalitního fotoaparátu, neboli zrcadlovky, kde už je možný použít třeba stativ, kde je možné použít širokoúhlý objektiv, ty objektivy se dají samozřejmě vyměňovat, dá se použít různé při svícení, dá se použít externí blesk, ale hlavně ty fotoaparáty dneska mají takové technologie, že oni jsou schopný tu jednu fotku rozfázovat. Přiznám se, nejsem odborník na focení, takže neřeknu přesně ten daný konkrétní formát, ale nicméně ten fotoaparát je schopný udělat vlastně 5 záběrů za sebou a vlastně v různých barvách a v různém světle a vlastně de facto ty fotky se potom dají poskládat tak, aby vypadali dokonale, aby byly krásně nasvícený, aby bylo krásně vidět skrz okna, aby bylo, aby tam nebyly šedé pruhy nějakých stínů a podobné věci.

To jsme si jakoby řekli ty výhody, nevýhody jednotlivých možností. Nicméně, jak jsem vás poslouchala, tak i když si myslím, že fotit umím, ale zrcadlovkou tak, aby z toho byl tak kvalitní výstup, bych se asi netroufla, to znamená, lepší si najmout nějakého profesionála.

Já vám to řeknu takhle. Já jsem si sám pořídil velmi kvalitní vybavení fotografický, stálo mi to spoustu peněz...

To si dovedu představit.

A dneska mi to leží dole někde ve skříni, protože jsem se rozhodl a pro své focení standardně používán profi fotografa. A v každém případě, ano, stojí to nějaké peníze, ale ty fotky jsou naprosto úžasný, co si budeme povídat. Každý z nás nějakým způsobem fotí a ono něco jinačího je udělat třeba plácnu, dokumentární fotku, nějaký selfíčko a podobně. A něco jinačího je perfektně nafotit nemovitost tak, aby právě vzbuzovala ty emoce, které jste zmiňovala na začátku. A jestliže já použiju profi fotografa, tak ten profi fotograf, to je člověk, který se tím živí, který ví, jak to má  dělat...

On to vidí.

Ano, přesně tak, on má na to to správné, jak se říká oko.

Já bych řekla ten cit ještě, jako že uvidí a ví, co z toho ještě potom...

Ano, přesně tak. A pro to já, třeba když pracuji, tak já standardně používám profi fotografa.

Zvyšuje kvalitní fotografie tržní cenu nemovitosti?

Rozhodně. Rozhodně. Když se podíváte na různé inzertní servery, většinou takový ty, co jsou zadarmo, tak vidíte spoustu fotografií, co si klienti dělají sami a následně na to tak vypadá.

Tak ty servery, co se inzeruje zdarma, ty úplně neprocházím, ale samozřejmě inzerci na Reality iDNES, tu ano. A vidím, co tam občas se dá jako najít, to, to jsou hrozný fotky.

Je to tak.

To jsou hrozný fotky, nejenom špatně vyfocený, ale lidi ani nepřemýšlí, jakou tu fotografii dají jako úvodní, jako úvodní fotografie jako toaleta třeba.

Já vám to řeknu takhle, pokud se fotí klient sám, tak každý klient svým způsobem je trošičku zasažený takovým tím, takovou tou provozní slepotou, že spoustu věcí nevidí, nevšímá si a právě proto třeba, ať už realitní makléř nebo no ten profi fotograf, tak samozřejmě těm záleží na tý práci a chtějí právě, aby ta nemovitost vypadala co nejlépe, a proto vlastně de facto je možný tu nemovitost nějakým způsobem pro to focení připravit.

Myslíte si, že dokáže kvalitní fotografie i zrychlit prodej, nebo ještě jinak z vaší praxe, myslíte si, že zvyšuje odezvou na inzerci kvalitní fotografie, případně o kolik procent si myslíte, že když je dobře udělaná fotografie, je nižší odezva.

Rozhodně nemovitosti se prodávají mnohem rychleji, je o ně mnohem větší zájem a logicky se většinou prodávají za větší peníze, jo, není to tím, není to tím, že by někdo uměle zvýšil cenu té nemovitosti, ale prostě je najednou o ně tak veliký zájem, že se prostě prodávají dráž.

Když bych přece jenom byla taková kasdérka a rozhodla se, že si to nafotím sama. Na co si dát pozor při focení exteriéru?

Ono je to nejenom u exteriéru, ale i u interiéru.

Na to bych se zeptala záhy.

Takže co se týče exteriéru, samozřejmě ideální je, pokud budeme, dejme tomu, fotit třeba dům, tak v každém případě doporučuju u domu uklidit všechny věci, které tam nemají být, takzvaně připravit tu nemovitost vlastně k tomu focení, k tomu prodeji, to znamená, uklidit různé hrábě, lopaty, rýče, nějaký kyblík, já nevím, rukavice pohozený, hadice na vodu a podobné věci. Ideální je třeba, plácnu, posekat zahradu tak, aby tam nebyla přerostla tráva prostě, aby to vypadalo upravený, čistý, jo, a to všechno samozřejmě vypadá potom té fotce úplně jinak, vypadá to mnohem líp, když je to uklizený.

Možná by to chtělo i hezký počasí, že jo, když se dám na focení exteriéru, ta šeď.

Tak, jestliže máme pod mrakem, nedoporučuju fotit, protože v ten daný okamžik celá fotka vychází šedivě, tak jak jste říkala, to znamená, ideální je, když svítí sluníčko, nebo sem tam přelítne nějaký mráček, taková ta kombinace tý bílý s tou modrou, to je super, vypadá to krásně. A vlastně ta nemovitost se najednou celá rozzáří. I ta tráva, když se bavíme...

Je víc zelená.

Ano, je zelenější, přesně tak.

Dobře. A na co si dát pozor při tom interiéru, při focení interiéru?

Zase nechci se dotknout klientů, ale musí se...

Uklidit.

Uklidit, přesně tak. Musí se uklidit, a to i takový věci, na který běžně si lidi vůbec nevzpomenou, ať jsou to, plácnu, v kuchyni magnety na lednici.

Tady vás teda zastavím, když říkáte, že si nevzpomenou, dá se nechat jakoby vlastně poradit, uklidit, nebo, jo, protože asi jinak uklízí člověk, který v tom bytě bydlí a myslí si, že má uklizeno, a jinak to vidí ten potenciální kupec, že.                       

Samozřejmě.

Protože spousta váziček a dekorací pro někoho může působit malebně, pro někoho je to jako vrchol nevkusnosti, který ty fotky kazí.

Já to řeknu takhle, třeba, dejme tomu, podíváme se na kuchyň, tak kdysi jsem mluvil s jednou klientkou a ta mi říkala, no jo, ale ty lidi to budou kupovat takhle, tak by měli vědět, jak to vypadá. Říkám dobře, ano, ale nicméně tohle to dáme pryč, třeba, plácnu, sadu nožů, různě pověšený vařečky, kořenky, jo, láhev s jarem a já nevím mikrovlnka, rychlovarná konvice, to jsou věci, který svým způsobem buďto si člověk pořídí svoje vlastní, prostě tam být nemusí, je lepší, když je ta plocha kuchyňské linky prázdná, čistá, protože co si budeme povídat, kuchyň je doména žen. A každá žena si v ten daný okamžik, když se na tu fotku podívá, tak si řekne, buďto tam je binec, anebo si řekne, no to ne, to v žádném případě, to mně se nelíbí, takže když je to prázdný, tak ji nic takového napadnout nemůže, takže vnímá opravdu ten prostor a samotnou kuchyňskou linku.

Představí si tam to svoje.

Ano, přesně tak, svoje fungování v té kuchyni.

A na to by teda chtělo si někoho asi pozvat, nebo s někým to zkonzultovat, protože tohle si sama nepřipravím tak, aby to...

Tak můžete, můžete ale upřímně řečeno, je to standard, třeba při mé práci je to naprostý standard, že na to klienty upozorním, vlastně doporučuji jim a tak dále.

Dobře. Další, o čem jsem samozřejmě četla, slyšela a vídám, je focení dronem. Hodí se to pro všechny nemovitosti?

Pro většinu ano, pro většinu ano, nemůžu říct pro všechny, ale pro většinu rozhodně. Ono svým způsobem zabrat některou nemovitost z nějakého jiného úhlu, než je běžný, to vypadá zajímavě, to znamená, že celkem běžný jsou třeba, dám příklad, když člověk nemá peníze a nemůže si dovolit, tak jsou třeba selfie tyče, protože ten úhel se dá samozřejmě zvětšit, člověk zvedne ruku nahoru, zvedne tam ten foťák nebo něco a vyfotí si tu nemovitost z jiného úhlu, než je běžný. Dneska už se prodávají takový hodně velký zajímavostí, kdy ta selfie tyč má něco přes 3 metry, tuším, nebo dokonce ještě víc, já už ani nevím, ale fakt je to obrovská výška, je to vlastně stojan teleskopický, který se vyšroubuje následně na to se tam nahoře umístí ten foťák, takže se dá zabírat z úplně jiného úhlu, jo, takže...

No jo, já tam nevidím, že jo, i já jako teda laik potřebuju jako vidět, že jo, na tom telefonu nebo na tom malinkým fotoaparátu, jak to tam jako vypadá, teď když koukám ty 2-3 metry, tak moje oko nedohlédne, nemám to pod kontrolou.

Těch možností je dneska spousta. Samozřejmě, pokud to chcete mít pod kontrolou, tak jedna z variant je dron, to je vlastně de facto, kdo neví, co to je dron, tak je to takovej menší vrtulník se dá říct, který vlastně de facto se dálkově ovládá vlastně a je schopný vlastně snímat jak video, tak dělat fotky.

A můžu si já koupit nebo pořídit jakýkoliv dron?

Můžete si koupit co chcete, záleží na vaší, na vaší...

Použít ho takhle, já jsem..., no, povídejte.

Záleží na vaší peněžence, jestli ho použije..., nebo jaký si koupíte, ale v každém případě, pokud chcete použít ty záběry pro komerční účely, tak svým způsobem vy sama nemůžete, jo, protože samozřejmě lítání s dronem je dneska hlídaný, musíte mít na to zvláštní zkoušky, musíte mít certifikát pilota, a tak dále, a tak dále. Takže pokud...

Dokonce certifikát pilota.

No, musíte složit státní zkoušky u Ústavu pro civilní letectví, takže pokud chcete pro komerční použití, správně nesmíte. A samozřejmě v těch zkouškách, který jsou, tak se dozvíte, že třeba lítat v určitých zabydlených oblastech se nedá, jo, takže zase jsou tam určitý nařízení, kdy vlastně vůbec ten dron můžete a kde ho nesmíte použít.

Dobře, takže tady je mi úplně jasný, že do toho bych se sama nepouštěla, v tom případě najmout nějakou firmu, nebo případně se obrátit na makléře a makléř mi tohle to zajistí prostřednictvím asi nějaký firmy, s kterou spolupracuji, případně sám.

Ano, standardně jsou makléři, kteří mají vlastní zkoušky, vlastní pilotní průkaz, můžou lítat, můžou točit, anebo se využívají právě externí společnosti.

Několikrát už jsme zmínili ty emoce. Další věc, která jako v těch emocích mně připadá taková jako zajímavá, jsou video prohlídky, když koukám na inzerci, fotka je sice hezká, ale když vidím video, asi si jako víc ještě tu atmosféru dokážu víc představit. Tak jak správně udělat video, zase, jakým mám možnosti?

Vůbec se nedivím, že se vám to líbí...

Ženská.

Je všeobecně známo, že video prohlídka více zaujme ženy, proto se samozřejmě standardně ty video prohlídky dělají, protože každý z nás vnímá ten prostor jinačím způsobem, zatímco chlapi vnímají ten prostor celkem běžně, ví přesně, dokážou si představit, no, ale ženy mají trošku jinou představivost, a právě pro ně je ideální tyhle ty různé varianty, ať už je to teda právě video prohlídka, 3D skener nebo třeba 3D půdorys. Co se týče video prohlídky, měla by být svým způsobem standardem u každé nemovitosti, u každé prezentace nemovitosti, protože ta 3D nebo ta video prohlídka právě dokáže naladit tu atmosféru, ať už je to samotný průchod tím třeba, dejme tomu, tím bytem, dokáže tam nějakou dobře zvolenou hudbou, nějakými popisky, nějakými směrovými šipkami a tak dále upřesnit vlastně některý maličkosti v rámci toho bytu.

Kdybych si takovouhle video prohlídku chtěla udělat sama, tak jakým způsobem, stačí mobilem?

Tak můžete. Dneska se dá dělat všechno, můžete si vzít mobil, můžete vyběhnout, můžete si projít ten byt, ale, upřímně řečeno, když to budete dělat mobilem, jednak se vám bude třást, jednak to budou, v uvozovkách, umělecké záběry, ale budou to záběry, který spíše ty diváky rozhodí, než aby je nějakým způsobem motivovali a zvýraznily ty přednosti té dané nemovitosti, protože když vezmete mobil, tak pak budete mít i velký problém to sestříhat a tak dále a tak dále, je s tím spousta práce opravdu.

Dobře, najmu si nějakého profesionála, nebudu se do toho pouštět, protože střih, to vůbec. A 3D vizualizace, to je taky věc, která mě hodně baví a zajímá, ale o tom si budeme povídat víc v dalším dílu, to si myslím, že si zaslouží větší povídání. Stejně tak jako případně home staging, co ještě se s tou nemovitostí dá dělat. Je ještě něco dalšího, co bych mohla proti nemovitost, aby se mi dobře prodávala, udělat, jak jí ještě připravit?

Takhle, každá nemovitost by se měla připravit pro focení, každá. Jde o to, samozřejmě skvělá věc je home staging, ale nicméně home staging je placená služba, která je opravdu poměrně dražší, ale dá se udělat takzvaný foto staging. A foto staging je právě příprava nemovitosti na focení a natočení.

Říkal jste home staging, že je placená služba, a tu foto staging, teda případně byl zahrnutý třeba...

Svým způsobem foto staging si může udělat každý a foto staging samozřejmě se dělá v kombinaci právě třeba s realitním makléřem, s fotografem, kameramanem, a tak dále, jo, a to je právě příprava té nemovitosti, to znamená, to je ten úklid, to je aranžování jednoduchých věcí, to znamená, dám třeba mísu s ovocem na stůl, nějaká hezká kytka, schovám právě spoustu věcí, který se tam válejí a překáží, jo, není potřeba vlastně jako u home staging doplňovat třeba nějakým nábytkem a podobnýma věcma.

Další věc, která mě napadá, web, udělat pro nemovitost web, ale zase, hodí se to pro každou nemovitost?

Hodí se to pro každou nemovitost, protože web nemovitosti...

I pro pronájem třeba?

Proč ne. Jestliže máte, jestliže máte nějaký hezký luxusní byt, který chcete pronajmout za větší peníze...

Dobře, luxusní, ale když bysme se bavili o nějaký vybydlený garsonce, tak asi ne, že?

Tak co by ne, proč ne.

Dobře. Dobře.

Dá se použít, web nemovitosti se dá použít pro každou nemovitost, jo, samozřejmě ne každý to dělá pro každou nemovitost, ale nicméně je to určitý prodejní kanál, který se dá použít, je to trošičku něco jinačího, než je, v uvozovkách, běžná inzerce někde na nějakém inzertním serveru, jo, takže v rámci webu nemovitosti se dá vymyslet spousta věcí, vlastně v jedné stránce, nebo případně v několika stránkách se dá ukázat naprosto luxusní mapa, kde se nemovitost nachází, to znamená, když neznám to dané konkrétní město, chci investovat, chci koupit nějakou nemovitost, tak musím vědět, kde to je, to znamená, nejenom konkrétní ulici, ale vůbec, kde se to město nachází. Takže dá se přitáhnout, oddálit a tak dále. V každém případě měl by tam být detailnější popis, protože v rámci inzertních serverů máte jenom určitou kapacitu, zatímco na ten, na tom webu se vlastně de facto je možný rozepsat. Je možný tam umístit právě 3D prohlídku, klasickou video prohlídku, ty úžasný fotky, který nafotíte, můžete tam dát 3D půdorys, prostě dá se tam nacpat úplně všechno a samozřejmě záleží na každém, na každém, jakým způsobem tu webovou stránku zpracuje.

Vy jste mi odpověděl na mojí připravenou otázku, jak by měla vypadat ta reprezentanta, tak už to víme. Je ještě něco, co vás napadá, na co jsem zapomněla, nebo na co bych se případně měla zeptat, jak tu nemovitost ještě připravit před tím prodejem, zapomněli jsme něco, víme, že jí máme nafotit, že máme udělat video, že můžeme udělat 3D vizualizaci, home staging, uděláme hezký webový stránky.

Pořád se dá něco dělat těch možností dneska je opravdu strašně moc. Tohle jsou ale, dá se říct, takový nějaký základ, základ, který by měl být, protože pokud ta prezentace je perfektně připravená, logicky ta nemovitost se dá prodat za větší peníze a hlavně rychleji.

O to tady jde.

O to tady jde.

A ještě na závěr by mě zajímalo. Já sama za sebe vím, že bych se do toho nepouštěla, protože neumím ani fotit, ani dělat kvalitní videa a když ta prezentace má nějak vypadat, tak určitě bych si to nechala od někoho zpracovat. Když si najmu profesionální firmou, vždycky na nějakou tu část, je mi jasný, že si to jakoby zaplatím, ale když se obrátím na realitního makléře, vůbec celý ten proces, beru si vás, Borisi, abyste mi pomohl s tím případným prodejem. Jsou tyhle ty věci, o kterých jsme se dneska bavili, součástí provize, anebo je to nějaká služba navíc, nějaký nadstandard, který budu ještě platit?

Moniko, když se na mě obrátíte, tak nejenom pro nás, ale pro všechny klienty samozřejmě všechny tyto služby jsou v rámci naší provize, to znamená, měla by to být standardní služba každého realitního makléře.

Ušetří spousta času, starostí a je z toho kvalitní výstup.

Ano, je to tak.

Bezvadný. Já vám děkuju moc, Borisi, za dnešní cenný rady, návody. Doufám, že vám pomůžou, že jsme vám poradili a dívejte se na nás dál. Jak jsem zmiňovala, v dalších dílech se budeme bavit o home stagingu, o tom, jak nemovitost dál připravovat k prodeji na 3D vizualizace a další zajímavá témata, nezapomeneme ani na právní přípravu nemovitosti, kterou jsme minule taky naťukli. Je toho ještě pořád hodně, takže se těším na vás příště. Dívejte se na nás. Na shledanou.

Na shledanou.