28.5.2024 11:38
Vítejte u dalšího dílu našeho pravidelného pořadu "Pomáháme plnit sny o bydlení", kde se věnujeme všemu, co potřebujete vědět o koupi, prodeji nebo pronájmu vaší nemovitosti. Naším dnešním tématem je, jak si prodávající může vybrat toho správného kupujícího.
V rámci dalšího dílu pořadu "Pomáháme plnit sny o bydlení" se diskutovalo o tom, jak by si měl prodávající vybrat správného kupujícího pro svou nemovitost. Moderátorka Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a sama také a úspěšná realitní makléřka společnosti ReDeMa, pozvala do pořadu zkušené realitní makléřky Lucii Tůmovou z Keller Williams a Šárku Sabovou, aby se podělily o své zkušenosti a rady.
Lucie Tůmová hned na úvod zdůraznila význam pečlivého výběru kupujících: "Je důležité si vybírat kupujícího. Ne všechny zájemce o prohlídku by měli automaticky dostat šanci. Prodávající by měli zvážit, zda potenciální kupující odpovídá jejich časovým a finančním požadavkům."
Šárka Sabová se připojila k debatě s důrazem na důkladné prověřování zájemců před samotnou prohlídkou. "Prověřujeme nejen finanční situaci zájemců, ale i jejich reálný zájem o nemovitost. Je důležité si ověřit, že kupující skutečně vyhovuje podmínkám, které prodávající nastavil," řekla Sabová.
Prověřování zahrnuje telefonické rozhovory, kde se makléřky snaží zjistit co nejvíce informací o zájemcích. "Během telefonátu se ptáme na jejich potřeby a očekávání, abychom předešli zbytečným prohlídkám, které by jen zabíraly čas prodávajícímu i zájemcům," dodala Tůmová.
Jedním z klíčových faktorů je finanční stabilita kupujících. Tůmová vysvětlila, že před podpisem rezervační smlouvy prověřují schopnost kupujícího financovat nákup. "Před podepsáním rezervační smlouvy je důležité ověřit, že kupující má skutečně zajištěné financování a není v registru dlužníků nebo exekucí," uvedla.
Sabová doplnila, že využívají služeb hypotečních makléřů k rychlému ověření finanční situace zájemců ještě před prohlídkou. "Je to rychlé prověření po telefonu, které nám dává jistotu, že zájemce dosáhne na potřebné financování," řekla Sabová.
Důvěřuj, ale prověřuj – to je motto, kterým se makléřky řídí. Tůmová zdůraznila, že je třeba prověřit všechny dostupné informace o kupujících, aby se předešlo komplikacím v průběhu transakce. "Kontrolujeme platnost dokladů, prověřujeme v insolvenčním rejstříku a registru exekucí. Je důležité, aby prodávající věděl, že kupující je skutečně schopen transakci dokončit," vysvětlila.
Když se objeví více zájemců o nemovitost, je často využívána forma aukce. "Aukce je transparentní způsob prodeje, který umožňuje získat nejvýhodnější nabídku pro prodávajícího," řekla Sabová. Vysvětlila, že prohlídky jsou naplánovány na určité dny a zájemci mají stejný termín pro podání závazné nabídky.
Tůmová doplnila, že aukce nemusí být vždy o nejvyšší ceně. "Důležité jsou i další podmínky, které mohou být pro prodávajícího klíčové, například možnost prodloužení bydlení v nemovitosti po prodeji," řekla.
Makléřky se podělily i o své zkušenosti s tzv. realitními turisty – lidmi, kteří navštěvují prohlídky jen ze zvědavosti nebo pro inspiraci při rekonstrukci. "Setkali jsme se s lidmi, kteří se přišli podívat jen na koupelnu nebo kuchyni, protože plánovali rekonstrukci své vlastní nemovitosti," řekla Tůmová.
Na závěr se makléřky shodly, že pokud se prodávající rozhodne prodat nemovitost sám, měl by si důkladně nastudovat všechny kroky a právní aspekty prodeje. "Nešetřete na právníkovi. Právní služby jsou klíčové pro úspěšnou a bezpečnou transakci," zdůraznila Sabová.
Tůmová dodala, že pokud prodávající využije služeb realitního makléře, může se spolehnout na profesionální prověření zájemců a minimalizaci rizik. "Realitní makléř je zárukou, že transakce proběhne hladce a bez komplikací," uzavřela Tůmová.
Monika Lukášová doporučila, aby prodávající, kteří se rozhodnou pro spolupráci s makléřem, vybírali prověřené odborníky z projektu Realiťák roku. "Prověření odborníci vám ušetří čas, peníze a zajistí hladký průběh celého prodeje," řekla Lukášová.
Výběr správného kupujícího je klíčovým krokem k úspěšnému prodeji nemovitosti. Díky radám zkušených makléřek, jako jsou Lucie Tůmová a Šárka Sabová, mohou prodávající minimalizovat rizika a zajistit hladký průběh transakce. Využití služeb profesionálů a důkladné prověření zájemců je krokem k bezpečnému a úspěšnému prodeji.
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u sledování dalšího dílu našeho pravidelného pořadu a s názvem Pomáháme plnit sny o bydlení. Já jsem si pozvala další hosty, skvělé hosty, realitní makléřky z projektu Realiťák roku a dneska je to Lucka Tůmová z Keller Williams.
Dobrý den.
Ahoj a Šárka Sabová, Šárka Sabová, Reality.
Ahoj.
Jsem strašně ráda, že jste si udělali čas, že jste přišli, že jste si našli tu chviličku. A jako pokaždé jsme se zaměřili nebo pokusíme se zaměřit na jedno téma, a to dneska zní, jak by si měl prodávající vybrat kupujícího, vybrat si toho správného kupujícího? Protože ať se to zdá jednoduché, tak jednoduché to není, nese to s sebou určitá rizika, úskalí a my si o nich pokusíme dneska říct. Takže Lucko, na tebe první otázky. Jaká jsou ta rizika nebo na co by se měl ten prodávající zaměřit, když toho kupujícího vybírá, na co si dát pozor?
Když vybírá kupujícího, no...
Nebo má ho vůbec vybírat? Možná na začátek?
Určitě by si měl vybírat kupujícího. Asi úplně nedoporučuju, pokud si někdo prodává nemovitost sám, tak nedoporučuju ve chvíli, kdy má nějaký prohlídky a první zájemce řekne, že se mu ta nemovitost líbí, že jí bere, tak aby se v uvozovkách hned domlouval s tím konkrétním člověkem nebo samozřejmě může, ale záleží i na tom, jaké jsou potřeby toho prodávajícího. Čili vlastně, než vůbec začnu prodávat, si uvědomit, jestli můžu tu nemovitost opustit hned, jestli třeba tím prodejem financuju nějakou svou koupi, další nějaký jiný nemovitosti, jo. Takže samozřejmě potřebuju to v nějakým čase, nebo jestli třeba tam potřebuje ještě bydlet, nevím, dejme tomu, 3-4 měsíce, než se mu třeba dokončí novostavba nebo prostě tam může být jakýkoliv důvod na pozadí. Takže vlastně on to potřebuje a určitě si jednak teda zjistit, jak to má ten kupující, nejenom, co se týká jakoby ceny, jestli někdo nabídne vyšší, nižší, ale i jak to časově vychází, jestli to tomu prodávajícímu vyhovuje.
Takže jestli tomu dobře rozumím, jestli ten kupující by byl ochoten přistoupit na ty podmínky, které potřebuje prodávající k uspokojení těch svých potřeb a celého obchodu. To je jedna věc.
To je jedna věc. A pak tam jsou samozřejmě ta další rizika, jako třeba finanční. Úplně ideálně, nebo my se třeba jako makléři snažíme, když nám někdo zavolá, zveřejníme inzerát, zavolá na inzerát, že by rád prohlídku, tak se snažíme prověřit ty lidi co možná nejvíc už dopředu, takže třeba před tou prohlídkou.
Než ho vezmete na prohlídku tedy.
Než ho vezmu na prohlídku, tak se snažím zjistit, jestli vůbec ta nemovitost, na kterou mi volá, je skutečně pro něj, jestli opravdu hledají ten byt, jestli odpovídá těm jejich potřebám. Kolikrát zjistíme už třeba během toho hovoru, jak se bavíme o té nemovitosti, že třeba tohle by jim nevyhovovalo, tam to by jim nevyhovovalo, že vlastně by ta prohlídka byla zbytečná, čímž samozřejmě nejen sobě a kupujícímu, ale hlavně tomu prodávajícímu, kor třeba, když tam ještě bydlí, nebo třeba rodina s malýma dětma, tak samozřejmě ty prohlídky jsou náročný, tak ušetříme spoustu času, stresu z těch zbytečných prohlídek, kdy stejně by na té prohlídce by se to zjistilo, že ta nemovitost nevyhovuje. Dá se to někdy už i jako po tom telefonu, když se baví ten klient s tím makléřem tohle to, nebo i s tím majitelem tohle to zjistit. Takže to je jedna věc.
Jestli můžu. Šárko, ty to taky tak máš, taky prověřuješ klienty ještě předtím, než je vezmeš na prohlídku? Protože to zní jako velmi zajímavě, ta úspora času.
Snažíme se, samozřejmě. Když řekne, chci prohlídku, no tak dám mu termín a zjišťuju to na prohlídce, jo, nejde to vždycky.
Já se většinou právě snažím si prověřit toho zájemce, protože přesně může se stát, že během toho rozhovoru zjistím, že si ani důkladně nepročetl ten inzerát. Takže už se mi bohužel někdy stalo, že vlastně přišel klient na prohlídku a zjistil, jé, tak ten byt nemá balkon. Takže proto jako prověřovat.
A to byl tedy zásadní bod toho...
Nebo třeba když tam není výtah. Lidi nečtou, takže když třeba tam není výtah, je tam nějaký handicap. Tak upozorňuju, jestli si toho všimli.
Nebo že jsou průchozí pokoje, protože někomu to může vadit. Takže opravdu jako projít s nimi ten inzerát. Dále zjistit teda i financování, jak jsou na tom s financováním, jestli budou hradit vlastními zdroji nebo v případě, pokud řeknou hypotéku.
Jestli už je v nějakém procesu.
Ano, přesně. A pokud teda řeknou hypotéku, tak já chci, aby je prověřil můj hypoteční makléř.
Ještě než jdou na prohlídku?
Ještě než jdou na prohlídku.
No a tam určitě ale teda nastává nějaká časová prodleva.
To je takové prověření rychlé po telefonu, kde prostě jako mně stačí, že ten můj vybraný hypoteční makléř mi řekne, ano, tady prostě jako jsou ty možnosti, dosáhne na to a pak samozřejmě probíhá později to detailní prověřování. Ale aspoň tohle, aby bylo teda na začátku.
To je zajímavá věc. Já teda ani úplně si nejsem jistá, jestli mě by to neodradilo.
Hypotéku úplně neprověřuju dopředu před prohlídkou, jo, protože samozřejmě ten člověk vás nezná, nemáte vztah a jako proč by vám to měl říkat. Chce to vidět. Samozřejmě se zeptám, když to řekne, tak to řekne, fajn. Pak na té prohlídce zase už nějakej trošičku vztah tam je, tak zase odkryje trošku víc. Já teda vyloženě hypotéku, financování prověřuju před tou rezervací, kromě teda financování, tak třeba než podepisuju rezervaci, tak i exekuce, insolvenční rejstřík. Tyhle ty dostupné zdroje.
Na to jsem se chtěla zeptat. Tak, abych to shrnula. První, co děláte, prověříte toho klienta po telefonu, než ho vezmete na tu prohlídku, jestli vůbec ta nemovitost odpovídá, jakým způsobem bude financovat a jestli teda aspoň podle toho prvního má šanci vůbec na tu nemovitost dosáhnout. Pak vezmete klienta na prohlídku, řekne, že by se mu ta nemovitost líbila, a ať vlastní zdroje nebo hypotéka, tak asi tam potom je na místě nějaké další prověření. Může se vám vlastně na prohlídce ten člověk legitimovat? Požadujete po něm už nějaké doklady, abyste si ho mohli prověřit? Jestli, když řekne, že má vlastně hotovost, abyste se mohli podívat, jestli..?
Na prohlídce, pardon... Já na prohlídce ne, občanku tam po něm jako nemůžu chtít, tam jenom potvrdí, že vlastně na prohlídce byl, a když následně mi opravdu řekne, že má o tu nemovitost zájem, tak pak je postup, že po něm chci poslat občanský průkaz, pošlu mu i Amul formulář, kde je potřeba jako vyplnit...
To je co Amul formulář?
Amul formulář je vlastně prověření, je to proti praní špinavých peněz a my jsme vlastně první v tom procesu a ze zákona my musíme všechny ty zájemce o koupi ověřovat.
A když teda pošle svoje doklady, předpokládám teda občanský průkaz, když jsou to Češi, a tak se díváte do nějakých rejstříků, Lucko, do nějakých veřejných nebo existují pro realitní makléře nějaké placené další aplikace, které by vám umožňovaly o tom člověku zjistit co nejvíc?
Kontrolujeme. Mně, když ten klient už se domluvíme, že teda tu nemovitost kupuje a všechny ty podmínky, jaké má nastavený ten kupující, vyhovují tomu mému prodávajícímu samozřejmě, a to je ještě taky velmi důležitý zmínit, tak než podepisujeme rezervaci, tak přesně nechám prověřit ty finance, jestli teda je to reálný, že občas třeba klienti řeknou, že se ptali v bance, že v pohodě, že takový úvěr dostanou, ale to ještě neznamená, že ho fakticky dostanou. Takže udělat tu kontrolu důkladnější, jestli opravdu dosáhne na tu částku, kterou potřebuje.
Můžu do toho ještě vstoupit, někdy se třeba stane, že vlastně oni řeknou, že si prověřovali před rokem, takže to taky samozřejmě.
A dneska ty podmínky jsou úplně jinak. Takže tohle aby bylo aktuální. No a ve chvíli, kdy podepisujeme rezervaci, tak vlastně já kontroluju jednak platnost těch dokladů, samozřejmě na to je systém, kde si zadáme, jestli ten doklad není kradený, nebo jestli je platný. Někdy třeba klienti ani si neuvědomují, že mají propadlou tu občanku, tak samozřejmě je potřeba jako tohle dořešit nebo je upozorňuju, že jim bude končit, aby si to dali do pořádku, ale to je jako věc, se kterou se dá pracovat. Ale prověřujeme potom i rejstříky, třeba insolvenční rejstřík, jestli na ně není podaný návrh na insolvenci, oddlužení, jestli nemají nějaký exekuce a takové věci, což pak samozřejmě se vylučuje, protože třeba, i když ten klient se někde ptá na tu hypotéku, tak třeba tyhle informace zatají a pak samozřejmě to tam úplně asi není reálný, že když má někdo exekuce nebo mu hrozí, že by mu banka dala, dala úvěr. Takže zase tam pak vlastně může vzniknout nějaký čas, kdyby se tohle vlastně neprověřilo, kdybychom jako makléři tohle neprověřili, tak vlastně s tím klientem jednáme dál, připravují se smlouvy, běží čas a může se to celý zmařit, že vlastně ten obchod vůbec nedopadne, protože ten klient nedosáhne buď na to financování, nebo cokoliv jiného se může stát. Anebo, anebo třeba financuje prodeje nějaké své nemovitosti, takže samozřejmě zvednu telefon, zavolám tomu makléři, který má na starost ten prodej, aby jsme viděli načasování, jestli to vůbec sedí. Takže tam se to prověřuje opravdu už jako důkladněji z více pohledů, abychom eliminovali všechna ta možná rizika, kterých je opravdu těch věcí, co může nedopadnout, je tam docela dost a spoustu lidí třeba to ani nenapadne, že tohle by měl si prověřit, zjistit, jak to tam je, nespoléhat se jenom na to, co ten klient řekne. Neříkám nevěřit, ale jak se říká, důvěřuj, ale prověřuj.
Důvěřuj, ale prověřuj.
Protože když pak třeba se to o měsíc zdrží, tak třeba ten prodávající má nějakou rezervaci, jo, jsou zase domluvený na nějakým čase a pak se to zdrží, uteče mu ta nemovitost, přijde o peníze nebo prostě ta příležitost unikne, takže tam zase navazujou další a další věci. Čili potřeba je vždycky to jako rozkrýt celý a napasovat to, aby si to, aby si to sedlo.
Takže když to shrneme, Šárko? Když to shrneme, když by jsme si neprověřili toho klienta, tak vlastně zmaříme...
Zmaříme celý obchod.
Zmaříme celý obchod. Můžeme přijít nejenom o náš čas, ale vlastně i o peníze.
I o peníze, protože pokud jako přesně ten prodávající už má někde rezervaci na jinou nemovitost, tak prostě by to časově nestihl a přišel by o ty peníze na té rezervaci.
Další přidaná hodnota, pokud si na cestu za novým vysněným bydlením vyberete realitního zprostředkovatele, který vám tyhle ty úskalí, o kterých jsme se tady bavili vlastně už na začátku, vysvětlí, řekne, provede vás tím a tím vám ušetří čas, peníze, spousta problémů. Takže samozřejmě prodávat sami asi můžeme, ale ta neznalost díky tomu, že člověk podle statistik kupuje nebo prodává nemovitost jednou, dvakrát za život, je prostě veliká a ty neznalosti s tím samozřejmě souvisí, jsou taky veliký. Ano?
Možná ještě doplním jenom jednu věc, co se týká toho prověření toho kupujícího, tak samozřejmě vy jako prodávající se ho můžete na spoustu věcí vyptat, ale když budete chtít něco doložit, tak ten kupující vám to může dát a nemusí. Kdežto nám jako makléřům, my jsme povinná osoba ze zákona, čili pokud ten obchod chce realizovat, tak nám ty doklady, dokumenty, jak ten majetek nabyl, nebo jestli má hotovost, jak k těm penězům přišel, nebo jestli má hypotéku, tak nám už to vlastně dát jako, v uvozovkách, vlastně musí, jo. Čili nás nemůže uchlácholit tím, že prostě nám něco řekne a my nemáme jak si to ověřit. Nám to říct prostě musí, tomu prodávajícímu říct nemusí. Takže samozřejmě tam to riziko je v podstatě minimální, že by ten klient jako něco si vymýšlel nebo chtěl podvést toho prodávajícího, jo. Taky podvodníci samozřejmě nekupují přes realitní makléře, ale zkouší to přímo na ty přímo prodávající, kdy vědí, že nevědí, co si mají ohlídat, zkouší to, že jo, a ani ta fyzická osoba sama o sobě jako taková ten prodávající nemá ty možnosti, jako třeba my máme jako makléři nebo neví, kde ty informace hledat, jak si toho klienta prověřit.
Ano, podvodníci jsou dneska už opravdu profíci.
No, kolikrát i makléř jako je velmi těžký to odhalit.
Asi není tajemstvím, že se v rámci projektu pravidelně potkáváme a diskutujeme na různá témata. Takže i podvodníci mockrát zazněli a já vím, že i se nebrání tomu, aby oslovili a vybrali si nemovitost, kterou nabízí realitní makléř a zkoušejí to přes realitní makléře.
To není jenom jako podvodník doslova a do písmene, že by tady každý byl podvodník, ale třeba nějakou jako svojí neznalostí může třeba ten kupující i zatajit nějaký informace, který mu nepřijdou jako podstatný, ale pro ten prodej v tom konečném důsledku třeba podstatný jsou, jo, že třeba to nemusí ani toho kupujícího, ani toho prodávajícího napadnout.
To, co jako si řekla, že to nemusí být podvodník jako v pravém slova smyslu, ale já vím, že jsou i opravdu lidi, který se baví tím, že se snaží poškozovat prodávající, nevím, možná si tím uspokojují nějaký svoje jako pošramocené sebevědomí, jo. Ale říkám, v rámci projektu jsme se s tím setkali, takže jako vím, že se může stát opravdu spousta věcí a samozřejmě ne vždy to i realitní zprostředkovatelka dokáže odhalit. Ale přece jenom ty zkušenosti a ta návaznost na spousta lidí, dalších institucí a ta dennodenní praxe, je tam mnohem větší šance, že se to nestane.
S tímhle mě teda ještě napadlo, že vlastně my jako prověřujeme ty zájemce. Už hlavně při tom telefonu, tak se snažíme vyselektovat ty, který jsou vlastně realitní turisti, protože ten, kdo vlastně nezná ten proces, tak pak se může dostat do situace snadno, že mu tam chodí lidi, který prostě jenom chtějí vidět, jak někdo bydlí.
To je výborný, výborný point, děkuju za něj. Protože mně se třeba stalo, já se snažím vždycky ty lidi jako hodně rozpovídat už před tou prohlídkou a na té prohlídce si povídáme, jak to chtěj a takový jako věci. No a opravdu za těch 14 let, už to dělám docela dlouho, se mi, není to, že by to byl každý druhý, ale párkrát se mi stalo, že třeba z těch lidí, jako když se rozpovídá, tak jsem viděla, že vlastně ten byt jako už většinou pak ten makléř to pozná, jestli opravdu se jim to líbí nebo nelíbí, a tak se s těmi lidmi bavíte, a pak kolikrát opravdu se otevřou natolik, že přiznají, že třeba vůbec nemovitost nekupujou, a že třeba se jim líbila ta koupelna na fotkách, že rekonstruujou koupelnu, že se chtěli podívat, jak to tady je, nebo kuchyně. Opravdu i tohle se děje, jo. Takže to jsou taky jenom jako perličky. Ale když to jsou jako lidi, který jenom koukají, vlastně nevědí, co chtěj, jo, jestli třeba vůbec budou kupovat a pak pronajmou, tak samozřejmě, když ty lidi rozmluvíte, tak máte šanci.
Když se vrátíme k té první otázce, jak by si měl prodávající vybrat kupujícího, tak vybírá, prověřuje, a co když se těch kupujících objeví víc, těch zájemců, který by potenciálně jako připadali v úvahu? Jak s tím vy jako realitní makléři pracujete? Nebo jak se s tím pracovat dá? Jak z toho vytřískat takzvaně to nejvýhodnější pro toho prodávajícího?
Tak samozřejmě, když se takhle ozývá víc těch zájemců, tak to vypovídá o tom, že o tu nemovitost je zájem a v tom případě většinou přistupujeme k formě prodeje aukcí. Je to vlastně transparentní a zpravidla je způsob prodeje a spočívá v tom, že většinou jako si naplánují 1 až 2 prohlídkové dny podle toho, kolik je teda těch zájemců, každý z těch zájemců má teda svůj prostor, aby měl dostatek času. Chci po nich potom předložit, všichni mají jako stejný termín, dokdy je potřeba předložit tu nabídku, ta nabídka je závazná a je potřeba.
Jestli do toho můžu vkročit, o kolik se třeba liší ty nabídky od té inzerované ceny?
To kolikrát žasnu, jako to vůbec nejde říct.
Záleží na nabídce.
Opravdu jako kolikrát prostě to jsou obrovské, jako můžou to být statisíce, někdy prostě jako u nějakých dražších nemovitostí se stane, že to je prostě i o milion jako, jo. Takže někdy to je prostě v rámci desetitisíců, nejde to nikdy předem říct.
Vždycky je to individuální, protože zase jinou nabídku dá investor nebo někdo, kdo hledá byt a je mu vlastně jedno, jestli to bude v Nuslích nebo v Krči nebo ve Stodůlkách, a pak třeba se tam najde mezi těmi klienty někdo, kdo potřebuje vyloženě tu lokalitu a samozřejmě má větší motivaci ten byt získat, tak nabídne víc. A tohle dopředu jako nikdy nejde vlastně říct, co za lidi tam přijde. Proto i jako říkám, když je těch zájemců víc, nedomlouvat se hned s tím prvním, nechat prostě proběhnout všechny ty prohlídky naplánovaný, samozřejmě jako nečekat dva měsíce, to je nesmysl, ale v nějakým rozumným krátkým čase a pak podle těch dalších kritérií vybírat, ne nejvyšší, ale třeba i nejvýhodnější z jiných důvodů. Určitě Šárka řekne.
A jak říkala vlastně Lucka, že pro někoho může být konkrétně jako ten byt něčím zajímavý, tak to je vlastně cena zvláštní obliby, kde prostě ten dotyčný člověk za to je schopný zaplatit mnohem vyšší cenu než kdokoliv jiný, ať už je to třeba z toho důvodu, že v tom domě bydlí rodiče a potřebujou to třeba pro své dítě nebo prostě něco, jako je tam, co konkrétně má cenu opravdu jenom pro toho jednoho zájemce. Takže naším cílem je, aby ta nabídka se dostala k tomu konkrétnímu zájemci. A pak teda, jak jsem říkala, probíhají teda prohlídkový dny a z těch zájemců potom od nich chci, aby mi podali teda nabídku, která vlastně je závazná a v té nabídce je potřeba uvést kupní cenu, formu úhrady, dokdy nejpozději tu celou částku uhradí. A dál třeba, jestli chtějí uvést nějaké podmínky pro toho, pro toho kupujícího, pro toho prodávajícího. Mám to přerušit?
Je tím hlavním kritériem ta cena v té aukci?
Ne, to rozhodně ne, vždycky se vybírá ten prodávající a někdy je to nejvyšší cena, ale někdy naopak jako potřebuje třeba v té nemovitosti, v bytě, v domě ještě nějakou dobu zůstat. Takže naopak právě, když mu ten kupující tam navrhne podmínky, že třeba tam může za takovou částku jako bydlet, nebo že už je to schované v té ceně, ale prostě bude tam ještě třeba 3 - 4 měsíce bydlet, takže ne. Nejvýhodnější pro toho prodávajícího, on si přesně určuje, který ty kritéria to jsou.
No, to třeba spousta lidí si myslí třeba, když děláme aukce, a kolik bude nejvyšší nabídka? Já říkám, jako nezlobte se, ale tady třeba v tomhle případě to skutečně není o nejvyšší ceně, ale o těch dalších podmínkách, který prostě prodávající nějakým způsobem potřeboval vyřešit, že tam není kolikrát nejdůležitější prostě ta cena, ale právě ty následný podmínky, jo. Což si třeba spousta lidí vůbec neuvědomuje.
Jak často se vám stává, že ten obchod dojde až do téhle té fáze?
No, poměrně často. Já jsem ještě chtěla říct důležitou věc, že vlastně uzávěrka té aukce je pro všechny stejná. Není to, jako že by mi chodili průběžně, abych si je pročetla, aby to třeba bylo možný ovlivňovat, ona je pro všechny stejná. Takže v tom vlastně je to spravedlivý a všichni mají teda možnost tu nabídku podat a záleží, kdo ji podá nejvýhodnější. A jak často? Já myslím, že možná v 50 %.
Až tak hodně.
Ono asi i záleží na tom třeba, jaký nemovitosti prodáváš, že jo. Jo, zase když je to něčím specifický, nebo jestli je to běžný byt, kde prostě víme, že je velký zájem. Takže záleží i od typu té nemovitosti, do jisté míry i o ceny lokality, takže tam hraje roli... Přesně, i kde je trh, jo. V covidu se prostě kupovalo všechno v podstatě v aukci, když to zjednoduším, loni naopak zase jako prostor pro aukce skoro nebyl. Takže i záleží jako na více věcech.
Jsi mi nahrála na další otázku, jaký jsou typický nemovitosti pro aukce?
2 kk, garsonka a 2 kk.
Takový ty, o co je obecně největší zájem, prostě takový nějaký střední.
A máme nějaký lokality v Praze, který jsou jako TOP? Ty se specializuješ na Prahu.
Na Prahu 10, takže jako hodně mám v těch Malešicích, ve Strašnicích, tam ano.
Ale je to různý, je to opravdu od toho individuálního, prostě ten prodej je v každým... Každý ten prodej, i když budu prodávat 10 stejných panelákových bytů, tak pokaždé bude jiný, protože zase i záleží, co chce ten majitel, jo. Fakt tam hraje roli jako spousta, spousta věcí. Ale ono pak třeba záleží i na tom na strategii toho prodeje, že jo. Protože třeba jsou majitelé, který spěchají, tak to potřebujou prodat rychle a potřebujou co nejvíce peněz, tak třeba se tam nastaví ta cena nižší, aby ten zájem byl vyšší. Takže jo, aby se jakoby došlo k té aukci, jo. Anebo prostě se to dá za nějakou jako běžnou cenu v té době v tom stavu na tom trhu, ale prostě z nějakého důvodu tam těch zájemců je opravdu hodně, že třeba prvoplánovaně to jako nebylo formou prodeje, aukce, a až se k tomu potom dojde až podle toho, jaké jsou reakce a tam je samozřejmě potom strašně důležitý, v tom mi určitě Šárka dá zapravdu, když dojde k tomu, že vlastně prvoplánovitě se to jako nebude prodávat v té aukci, že tam ta informace není jasně daná hned na začátku, tak je tam strašně důležitý dobře to komunikovat s těmi zájemci, že teda došlo k takový, takový situaci, že je těch klientů prostě nečekaně hodně, který mají jako zájem o ten byt, a že teda se bude formou nějaký, nechci říkat jako aukce, protože všichni si představí nejvyšší cenu, ale ty nejzajímavější nabídky pro toho prodávajícího tam pak jako se tohle může stát. A tam spousta těch samoprodejců nejsou úplně jakoby opatrní v té komunikaci směrem k těm klientům, že třeba to myslí dobře, ale podají to formou, že třeba spousta klientů to odradí jenom proto, že to nevhodně komunikuje, že je odradí, že se toho prostě nechtějí účastnit, že zbytečně za sebe přišel o klienty, který třeba nakonec by tu nejvýhodnější nabídku pro něj dali, ale ta komunikace je tam strašně důležitá, když takhle to není už jako od začátku nastavený, že ten kupující ví, že tam bude víc prohlídek, víc lidí, a že pak teda se to nějak bude vyhodnocovat.
Nějaká rada na závěr?
No, od makléře asi čekat jinou radu, než najměte si profíka, nelze, nelze čekat. Takhle, pokud se chcete pouštět sami do prodeje, určitě to reálný je. Neříkám, že to nejde. Ale doporučím nastudovat si tu problematiku krok po kroku, nebo si třeba aspoň zaplatit nějakou konzultaci s makléřem, aby vám řekl, na co si dát pozor trošku, abyste měli přehled, protože spousta lidí si myslí, že to je jenom o tom prostě nafotit, dát inzerát, udělat prohlídku, podepsat smlouvu a hotovo, jo. Tak to není. Je tam těch rizik a úskalí, kde můžete narazit docela dost.
A za mě teda, pokud už by si ten samoprodejce chtěl ten proces uskutečnit sám, tak rozhodně jako ta nejdůležitější rada, nešetřit na právníkovi, rozhodně jako nestahovat smlouvu z internetu, ale když už jako ušetřit na makléři, prostě udělat, zajistit si ten proces sám, tak aspoň ty smlouvy předat právníkovi.
Aby byly v pořádku.
A ještě možná jenom doplním. Pozor, ne jakémukoliv právníkovi, protože to realitní právo má svá specifika a tím vůbec se nechci dotknout žádných právníků, advokátů, ale pokud třeba ten advokát dělá běžně nějaký prostě korporátní právo, tak úplně nemusí, může a nemusí samozřejmě znát ty specifika toho realitního trhu. Když půjdete k advokátovi, tak se zeptejte, jestli dělá i realitní právo, ale jako že fakt fyzicky, aby to nebyl třeba prostě druhý, třetí případ za rok, kdy třeba se mění ty zákony trošičku a může to pak hrát roli, protože prostě to nedělá běžně a neví přesně tam ty úskalí. Kor když třeba je to potom třeba i složitější obchod.
Tohle byl dobrý point na závěr. A za mě úplně to poslední. Já to tady vždycky zmiňuju. Samozřejmě prodávat si můžete sami, zvládnete to, ale pokud se budete chtít obrátit na prověřené realitní makléře, vybírejte v projektu Realiťák roku, prověřuje odborná porota. Myslím si, že všichni, kteří se drží na těch předních místech, s kterými se pravidelně potkáváme, školíme je, vzděláváme, jsou to lidi na správným místě, ušetří vám čas, peníze a budete s nimi maximálně spokojení. Děkuju za pozornost, vám moc děkuju za váš čas a vaše cenný rady a sledujte nás dál, určitě se něco zajímavého dozvíte. Mějte se hezky, na shledanou.
Na shledanou.
Děkuju za pozvání, nashle.
