5.2.2021 11:30
Dřívější právní úprava stála silně na straně nájemce. Nový občanský je férovější a dává majiteli bytu lepší práva ochrany. I tak je však nutné počítat s případnou ztrátou.
Několik posledních let byl v mnoha oblastech Česka silný přetlak poptávky nad nabídkou pronájmu bytů. Ceny pronájmů rostly a majitelé si mohli vybírat ze zástupu nájemníků. Samozřejmě neplatilo to všude, ale především ve velkých městech určitě. Navíc ekonomika šlapala a tak problémy s neplatiči nebyl tak výrazný jako dříve.
Trh se změnil
Jenže poslední rok je ekonomika sužována pandemií koronaviru, což ovlivnilo i trh s nemovitostmi. Extrémem je Praha a některá další místa, kde do pandemie hrál prim turistický ruch. Mnoho bytů tak sloužilo pro krátkodobé pronájmy, které jsou však poslední rok mimo hru, turistický ruch se prakticky zhroutil. To má samozřejmě vliv na ceny i nabídku. Volné byty majitelé nabídli k dlouhodobému nájmu a ceny šly dolů. Jenže je menší i zájem, jedním z příkladů jsou studenti vysokých škol. Ty jsou zavřené a studenti tak zůstávají doma a nepotřebují dlouhodobé nájmy bytů. A podobných příkladů se dá najít docela dost.
Výsledkem je nižší poptávka, klesající ceny pronájmů a i menší obezřetnost majitelů nemovitostí, komu byt pronajímají. Současná legislativa je naštěstí k majitelům vstřícnější než ta předchozí. V předchozím občanském zákoníku musel podle § 711 majitel nemovitosti nájemníkovi při výpovědi poskytnout přístřeší na dobu až šesti měsíců a místo na uskladnění jeho vybavení. Výpovědní lhůta byla tříměsíční. Jenže pokud nájemce podal do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení, tak ho nebylo možné z bytu vystěhovat.
Přívětivější legislativa pro majitele
To vše tehdy vedlo k velkému nárůstu dluhů za nájemné, které se často nedařilo vymoci. Nový občanský zákoník s platností od 1. ledna 2014 přistupuje k výpovědi odlišně. Podle paragrafů § 2290 a § 2290 může být výpověď okamžitá, ale nájemce může do 60 dnů od jejího doručení podat návrh na její přezkoumání. To ovšem již nemá vliv na možnost nájemníka vystěhovat. Samozřejmě výpověď musí být odůvodněná, což v případě neplacení znamená, že ji lze podat, když nájemce neplní své povinnosti čtvrtý měsíc. Konkrétně, hrubé porušení znamená, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců.
Co to pro majitele nemovitosti znamená? Musí ve své rozvaze kalkulovat s rizikem. A to především, pokud byt, který pronajímá, financuje hypotékou, kterou splácí z příjmu za pronájem. Ano, to je v poslední době stále populárnější řešení investic. Pokud by se setkal s neplatičem a nenastal by žádný problém, tak mu vznikne nedoplatek ve výši čtyř nájmů a souvisejících poplatků. Kauce bývají ve výši dvou nájmů, takže bez vymožení zbytku bude v mínusu dvou nájmů a poplatků. Tyto peníze samozřejmě může na nájemci vymáhat, ale s nejasným výsledkem.
Myslete na rezervy
S ohledem na aktuální situaci je tedy nezbytné mít ve výše uvedeném případě vlastní rezervy, z kterých bude možné splácet hypotéku a další poplatky. Což za normálních okolností lze předpokládat, ale aktuálně se v normální situaci nenacházíme. Už jen proto, že ceny nájmů v posledních měsících klesly a tak náklady na hypotéku zdaleka nemusí pokrýt příjmy z pronájmu, jak tomu bylo ještě před rokem.
