20.10.2022 12:53
Tři ředitelé velkých realitních kanceláří mluví o situaci na realitním trhu. Ten podle nich není v krizi, ale dochází k jeho narovnání. Poslední roky byly extrémní, teprve nyní se ukáže, kdo je kvalitní makléř, který má komplexní schopnosti.
Petr Makovský, výkonný ředitel reality.iDNES.cz, si o současné situaci na realitním trhu povídal s Radkem Sechovcem, generálním ředitelem Evropa realitní kancelář, s Tomášem Jelínkem, CEO Century 21 a Robertem Hanzlem, generálním ředitelem Next Reality.
Realitní trh zažívá výrazný obrat proti situaci v posledních třech letech. Inflace, vysoké ceny energií, válka na Ukrajině a především velmi vysoké úrokové sazby hypoték se podepsaly na změnách realitního trhu. „V posledních týdnech se mění situace markantně. Přibývá zakázek v nabídce nemovitostí, prodlužuje se doba, po kterou zůstávají v nabídce a mění se i skladba zájemců o nemovitosti. Lidé jsou pod tlakem informací a ptají se, jestli teď mají investovat. Jestli nemají počkat, co se stane. A z toho důvodu se snížila i poptávka,“ říká Radek Sechovec.
Na trhu se postupně začíná vyrovnávat nabídka s poptávkou. Už neplatí, že se prodá vše, co se na trhu objeví. Zákazníci se rozmýšlí kdy a jak investovat. „Mění se skladba kupujících. Je zde více starších kupujících, kteří mají hotovost a ví, že investice do nemovitostí je výhodná. A ubývá těch pod 30 let, pro které je těžší získat hypotéku. Protože když si spočítají veškeré měsíční náklady, tak si to nemůžou dovolit,“ dodává Sechovec.
Graf č. 1: Vývoj ceny bytů v ČR a krajích leden 2020 - září 2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 2: Vývoj poptávky po bytech a kvartálech v období Q1/2020 - Q3/2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf č. 3: Vývoj hledanosti bytů v ČR a kvartálech v období Q1/2020 - Q3/2022 dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Teď je král ten, kdo kupuje
Tomáš Jelínek s tím souhlasí: „Situace na trhu se narovnává. Ze situace, kdy nebyl problém prodat, ale byl problém nemovitost nabrat, tak nyní se daří nabírat velké množství nemovitostí. Jenže prodávající se ještě nesmířili s tím, že je nutné s tou cenou pracovat a kupující nejsou za tyto původní ceny ochotni kupovat.“ Neplatí to samozřejmě celkově. Pokles podle Jelínka nastal především u bydlení, které si zákazníci pořizují jako životní potřebu. Naopak nakupují zkušení investoři. „Prodávají se hodně luxusní věci, což je trochu překvapující. Trend je investice do zahraničních nemovitostí, a to nikoliv jen jako investice ale i pro vlastní potřebu,“ dodává Tomáš Jelínek.
Potvrzuje to i Robert Hanzl, podle kterého se misky vah překlopily na stranu kupujících. Ti jsou ve výhodě, protože mají aktuálně velký výběr. „Dostupnost finančních prostředků je důležitý faktor ovlivňující trh. Jednou to přijít muselo, žádný trh neroste do nekonečna. Větší problém mají developeři, protože realitní makléři dokáží rychleji a flexibilněji reagovat,“ dodává Hanzl. Propad na trhu hypoték je meziročně okolo 70 procent, podle Hanzla je však samotný trh nemovitostí na tom lépe: „Meziročně jsme v létě viděli propad zhruba o 30 procent. Jenže loňské léto bylo extrémní,“ říká Robert Hanzl.
Menší je lepší
Propad prodejů se netýká všech typů nemovitostí a je zajímavé, že se netýká ani nemovitostí, kterým se propad predikoval. To jsou například drahé nemovitosti na periferiích velkých měst. Robert Hanzl to vysvětluje: „Prodejné jsou i drahé nemovitosti na periferiích měst, ale nemovitost musí být zajímavá. A spíš se prodávají menší než větší nemovitosti.“
Radek Sechovec připomíná, že současná situace není realitní krize, ale je to hypoteční krize a dává příklad: „Meziročně sazby výrazně vzrostly a má to i dopad na dostavby nemovitostí. Zákazník si loni vzal hypotéku, začal stavět, mezi tím vzrostly ceny energií, stavebních materiálů a on to za tu původní sumu není schopen dokončit,“ říká Sechovec. Takový klient nedokáže stavbu dofinancovat a po zvážení všech možností a domluvě s bankou usoudí, že nejvýhodnější bude nemovitost prodat. „V portfoliu se nám začínají takovéto rozestavěné nemovitosti objevovat,“ dodává Radek Sechovec.
Přichází krize i na realitní makléře nebo je to pro ně příležitost?
Makléři se samozřejmě musí situaci přizpůsobit. Pro některé to bude problematické, pro jiní je změna trhu příležitostí ukázat své schopnosti. „Ti makléři, kteří dokáží zanalyzovat situaci a dokáží změnit styl práce, tak o ně nemám strach. Je potřeba umět pracovat s kupujícím i prodávajícím. Pokud budeme brát v potaz hypotéky a nějakou průměrnou cenu nemovitosti 3,5 milionu, tak rozdíl v sazbách hypoték loni a dnes a při pětileté fixaci dělá zhruba 15 procent z ceny nemovitosti. A to musí dobrý makléř oběma stranám vysvětlit,“ popisuje novou situaci makléřů Robert Hanzl.
S bezprecedentním poklesem hypoték musí finanční poradci řešit, co budou dělat. Na trhu prostě pro ně není dostatek zákazníků. A nikdo neví, jak dlouho taková situace bude trvat. Jednou z možností je pro hypoteční makléře přestup do realitního byznysu, což však Tomáš Jelínek rozporuje: „Hypoteční makléři se k nám nehlásí. Jsou to primárně finanční poradci a hledají další příležitosti, co mohou klientům nabídnout. Existuje spousta dalších finančních produktů, které mohou nabízet. Proto takový trend nevidím.“
Příležitost pro nové makléře vidí Robert Sechovec: „Situace na trhu nahrává novým makléřům. Před deseti lety makléř přišel, nabral 20, 30 zakázek a následně jsme mu pomáhali s tříděním. Měl co prodávat. V posledních třech letech nabral stěží tři zakázky a měl s tím problém. Dnes se situace vrací zpět a nový makléř má příležitost dělat realitní obchody.“ S rostoucí nabídkou budou mít prodávající větší snahu využít služeb realitních kanceláří než v posledních letech, kdy se prodalo cokoliv.
Bude větší zájem o realitní služby?
V minulých letech se prodalo prakticky vše, co šlo do inzerce. Proto se hodně prodávajících rozhodlo prodávat přímo bez realitního zprostředkovatele. Jenže v současné situaci kdy nabídka začíná převyšovat poptávku, se přímo nabízí prostor pro makléře, které s prodejem pomůžou. Jenže ne každý makléř to dokáže. „Je to tak, nyní přichází odbornost realitního makléře. Musí s prodávajícím komunikovat, řešit cenu, lokalitu, atributy nemovitosti, musí také udělat kvalitní homestaging. Zároveň musí udělat i kroky na straně kupujícího, musí si s klienty vytvořit vztah. Za mě je to jedině dobře, zase to bude obchod, bude tak vyjednávání, budou tam nutné dovednosti. Kupující se budou rozhodovat podle kvalit makléře,“ potvrzuje situaci Tomáš Jelínek.
Podle Roberta Hanzla se vrací trend rozvinutých trhů, kdy se makléř stává poradcem kupujícího. „Tím, že se nabídka rozšířila, tak kupující nemá šanci se v nemovitostech vyznat. Nemůže obcházet desítky nemovitostí. Makléř mu pomůže vybrat ty nejlepší, což jeho přidaná hodnota,“ dodává Hanzl.
Tomáš Jelínek uvádí, že na trhu jsou problémy i příležitosti: „Problémy mají developeři. Zmizela silná skupina investorů a to jsou ti rusky mluvící. Historicky tato skupina u některých developerů tvořila až 40 procent prodaných bytů. Naopak přibyli investoři, kteří se zajímají o to, jak má ta nemovitost vydělávat. Často to jsou investoři do zahraničních nemovitostí, kde ta poptávka výrazně vzrostla. S ohledem na ceny nemovitostí v Česku je dnes skoro každá nemovitost v Evropě dostupná. A výnosy nemovitostí například u moře jsou velmi zajímavé.“
Nájemní bydlení zdražuje a roste
S tím, jak část kupujících aktuálně nedosáhne svými příjmy na koupi nemovitosti, tak roste zájem o nájemní bydlení. To však výrazně zdražuje, protože během pandemie koronaviru naopak zlevňovalo a snížilo srovnávací základnu. Pro mnohé je však nájemní bydlení jen dočasná záležitost a primárně v delším horizontu plánují bydlení vlastní. Vysvětluje to Robert Sechovec: „Ceny nájmů rostou. Mnoho lidí nájemní bydlení berou jako dočasnou situaci, očekávají, co se stane a jsou ochotni za to očekávaní platit. Zájem o nájemní bydlení se bude dále zvyšovat.“
Tomáš Jelínek vzpomíná Vídeň, kde v nájemních bytech žije okolo osmdesáti procent populace a dodává: „Možná nastane trend, že byty budou kupovat investoři a lidé budou žít v nájemním bydlení. Trend mladých lidí pod 30 je, že neví, jestli chtějí být trvale v té konkrétní lokalitě a třeba každé dva roky místo mění.“
Celý rozhovor si můžete přehrát zde.
Celý přepis videa níže:
Dobrý den dámy a pánové, vítejte u našeho nového seriálu a přehledu o realitním trhu. Budeme se tady potkávat cca každých 14 dní a budeme se bavit o tom, jakým způsobem se vyvíjí realitní trh v České republice. V první části se vždycky uvidíme se zástupci největších realitních kanceláří, lídry na trhu, abychom se pobavili o tom, jaká je situace a potom na nějaké specifické téma. Ve druhé části se uvidíme se zástupci realitních kanceláří v jednotlivých krajích. Dnes začneme Jihočeským krajem. Bude tady 6 zástupců z realitních kanceláří z Jihočeského kraje a následně i s realitními makléři zase z Jihočeského kraje, takže se specificky budeme v té druhé část bavit o Jihočeském kraji. Já bych tady chtěl dneska přivítat Radka Sechovce z EVROPA realitní kanceláře, dobrý den.
Dobrý den.
Tomáše Jelínka, CENTURY 21.
Dobrý den.
A Roberta Hanzla z Next Reality.
Dobrý den.
Dobrý den. Díky, že jste přijali pozvání do něčeho, co ještě vlastně jsme nedělali. Je to poprvé, tak doufejme, že se nám to podaří. Pánové, dneska je téma naprosto jasné. Aktuální situace na trhu, co se vlastně tady děje, co se tady děje za posledních několik týdnů. Možná si řekneme něco, co se bude dít v následujících ne měsících, protože to je jsme strašně dlouhá doba, ale třeba v následujících týdnech, jestli tam očekáváte nějakou změnu. Kdo chce začít?
Tak, já jsem po tvé pravici, tak můžu já. No, nevím, jak pánové na to budou reagovat, ale podle mě se situace není markantně v posledních týdnech, možná v měsících, týdnech. Přibývá více zakázek v nabídce na trhu nemovitostí. Prodlužuje se doba, po kterou jsou nemovitosti v nabídce a mění se i skladba těch, kteří vlastně poptávají dané nemovitosti. Vysvětlujeme si to tím, že je určitý tlak na lidi vzhledem k informacím, které poslední dobou jsou a ke skutečnostem, které jsou, a to je zvyšující se inflace, zvyšující se ceny energií, válka na Ukrajině, a to všechno vlastně v lidech vzbuzuje obavy o tom, jestli... A samozřejmě hypotéky zvyšující se hypotéky, úrokové sazby hypoték, a to všechno z výše lidech obavy, jestli je vhodná doba na to investovat, anebo jestli nepočkat, co se stane. A i z toho důvodu vlastně se snížila poptávka po nemovitostech. A malinko se vyrovnává poptávka s nabídkou, i když pořád ještě není vyrovnaná. A to, co vlastně začalo podzimem v roce 2014 a ve 2015 potom se opravdu spustilo, že se začalo prodávat de facto úplně všechno, tak v tuhle chvíli už to neplatí a klienti zvažují, jestli mají investovat a do čeho mají investovat. A jestli mi dáte ještě chviličku, tak mění se i ta skladba tzn. že více se objevuje lidí nebo více sobě ve starších kupujících, kteří mají třeba hotovost, a naopak ubývá těch pod 30 let, pro které je těžší získat hypotéku, protože vzhledem k těm nákladům, které jsem už zmínil, tak když vezmu celkovou sumu peněz, které potom mají vydat v tom daném měsíci, tak zjišťují že si to nemohou momentálně dovolit. A naopak přibývá třeba lidí seniorského věku tzn. nad 60 let, kteří mají uspořené nějaké finanční prostředky a investují v tuto chvíli do nemovitostí, protože už si ověřili, že investice do nemovitostí z dlouhodobého hlediska dává velice významný smysl.
Možná se pak na některé ty dílčí věci podíváme hlouběji. Tomáši, chtěl bys něco doplnit nebo nějakým způsobem to uvést ještě trošičku jinak?
Myslím, že to bylo popsáno relativně dobře. Já na druhou stranu říkám, že on se ten trh vlastně trošku narovnává z té nestandardní situace, která byla hezky popsaná, že prakticky nebyl problém prodat, ale byl problém nabrat tu nemovitost. Dneska těch nemovitostí nabíráme velké množství. Tam takový ten okamžik, který dneska je, že vlastně ti, kteří prodávají, tak se ještě nesmířili s tím, že možná je nutno s tou cenou pracovat, a ti, kteří kupují, tak už nejsou ochotni za ty ceny kupovat. To platí hlavně u klasického bydlení, bydlení pro malé rodiny, které pořizují bydlení ve své podstatě jako životní potřebu. Na druhé straně zase zmíněno investoři, lidé, kteří mají zkušenost s nemovitostmi, tak investují do nemovitostí, je zájem především o hodně luxusní věci, což nás překvapuje nebo překvapuje... Je to věc... Několikrát za léto se mi stalo za tuhle cenu, tohle nemůžeme prodat a za 3 týdny to bylo pryč. Takže opravdu vysoké ceny velmi kvalitních a velmi luxusních nemovitostí, tak ty jsou žádány, a to, co je nový trend, velmi intenzivní, je také investice do zahraničních nemovitostí nejen jako výnosových, ale i jako nemovitostí doopravdy, jak bych to řekl únikových, kdy vlastně to je investice ve smyslu budu tam bydlet, budu tam trávit zimu a bude to pro mě efektivnější a příjemnější než jí trávit tady.
Roberte, ta nejhorší varianta, musíš to doplnit jako poslední.
Je vidět, že misky vah se samozřejmě překlopily na stranu kupující tzn. dneska je v určité výhodě kupující, kdy má podstatně větší výběr, pokud se rozhodne tedy koupit nemovitost a samozřejmě má na to finanční prostředky, protože ta dostupnosti finančních prostředků, to je jeden z těch vlivů trhu, který tady už byl zmíněn. Nemožnost získat hypotéku. Ale asi jsme jako všichni čekali, že to jednou přijde, protože ten trh nemůže, žádný trh neroste donekonečna. A nečekali jsme, že to přijde takhle rychle, ale proto, aby v budoucnu, protože ten dotaz byl i samozřejmě v tom kontextu, co bude do budoucna, tak, aby samozřejmě ten trh zase mohl růst, tak musí někdy jako začít padat. Takže určitým způsobem samozřejmě dneska ten trh se zastavuje, myslím, že větší problém mají dneska developeři než realitní kanceláře, protože přece jenom ten obchod, jak vytváří realitní makléři a komunikují s tím klientem, tak dokáží velmi rychle a flexibilně reagovat na tu situaci na trhu a vysvětlovat klientům. Takže ti klienti, kteří pochopí, dokážou zareagovat třeba s cenou, tak mají šanci prodat a ono třeba ten propad na trhu hypoték, který je dneska prostě meziročně o 70 %, tak, zaplať pán bůh, nekopíruje trh nemovitostí. My třeba za to léto vidíme někde kolem 30 % zhruba propadu. Nicméně zase s čím to srovnáváme? S obdobím před rokem, kdy červenec byl úplně extrémní, s prvními šesti měsíci letošního roku, do kterých samozřejmě promlouvaly všechny ty vlivy, 3 roky lidi nebyli na dovolených pořádně, letos si prostě chtěli užít léto, takže budou velmi zajímavá čísla za měsíce září, říjen a teprve potom bych jako chtěl nějak relevantně posoudit, jak na tom ten trh opravdu je. Zatím musím říct, že ty první 2 měsíce, kdy já to beru, že opravdu to markantní zvýšení sazeb, to je ten velký vliv na ten trh, který dopadl, a bylo to v červnu. Samozřejmě ty informace o těch energií teprve to začíná dopadat na ty klienty, samozřejmě zvyšující se ceny všeho možného, takže to jsou ty první 2 měsíce. Ten červenec, srpen v kontextu právě, jak říkám, ještě těch prázdnin, to vlastně o ničem pořádně nemůže vypovídat, jo. Ale ty signály jsou v tom, že se prodává, ty tady jsou, až někdy překvapujícím způsobem. Musím tady jednoznačně odsouhlasit to, že některé typy nemovitostí se prodávají velmi dobře. Stále čteme v médiích, že třeba dneska nemovitosti nad 10, 15 000 000, 20 000 000 třeba na periferiích velkých měst, že nejsou prodejné. Ony jsou prodejné, ale ty nemovitosti musí být něčím zajímavé. Prostě dneska lidi vyhledávají nemovitost, která bude spíš, co se týče prostoru menší. Skoro bych řekl, že když budu mít 2 domy za 25 000 000 a jeden bude mít plochu 600 m druhý 300 m a budou úplně ze stejného materiálu, všeho budu mít stejné, jen ta plocha bude jiná, tak lidi možná sáhnou po tom menším paradoxně právě v kontextu právě se zvyšujícími se cenami energií. Lidi dneska v tom duchu jako přemýšlí a investují vlastně jako s rozumem. Doba nahrává samozřejmě investorům, to tady padlo. Pokud dneska se zvyšují ceny nájemného, to tady ještě nebylo zmíněno, zase meziročně prostě je tady nárůst 30-50 % na cenách nájemného, my vidíme data vlastně z našeho call centra, kdy srpen byl úplně extrémní, co se týče poptávky po nájemním bydlení, no a samozřejmě kompenzuje to výpadek pro mladé lidi, jak už to taky bylo zmíněno, kteří nedosáhnou dneska hypotéky. Takže ten trh nájemního bydlení vlastně kompenzuje tu situaci a pro investory, kteří dneska mají na výběr, dneska v jakékoliv městské části v Praze, kdekoliv ve městech, si vyberete 2KK byt, což před rokem byla nemožná věc. Koupíte ho na investici a můžete začít počítat s relativně solidním zhodnocením. Otázka, jestli s výnose. Ale prostě to jsou ty trendy, které ano, když ten jeden trh padá, tak druhý roste celý. 3 roky covidu jsme tady viděli, že vlastně padal trh nájemného, vlastně se kupovalo vlastnické bydlení. Dneska se to tímhle tím kompenzuje
Asi jsme všichni čekali, že krize přijde. Nějakým způsobem se o tom mluvilo od roku 2018, už se to nějakým způsobem chystalo. Vždycky to rostlo, rostlo to neustále dál. Ono už se to možná začalo projevovat, mě by možná zajímalo, co jsou podle vás, začnu Tomášem, tři největší ty motory toho, že ta krize přišla tak rychle, jo, že to prostě bylo abnormální, že ten nástup byl raketový.
Ten první motor je bezesporu COVID, kde vlastně, a je to tady hodně zmiňováno, do té ekonomiky byly uměle nalité peníze. Zároveň ty lidi měli jako určitý prostor a čas na těch nemovitostech pracovat, což jsme viděli v Čechách ve všech stavebninách, že během covidu jste neměli možnost koupit cokoliv. Takže to byla 1 věc, takže první vstup COVID. Do toho přišla válka na Ukrajině, která ve své podstatě vyvolala úplně novou situaci, se kterou nikdo nepočítal, a to je ten obrovský dopad. A třetí věc - zdražování energií a vstupů, ale takovým způsobem, se kterým opět zase nikdo nepočítal. Já si dobře pamatuju, když jsem poprvé stavěl nízkoenergetický dům a 1 inženýr mi říkal no, je to nesmysl, protože vám se ty investice do toho zateplení, toho tepelného čerpadla, nikdy nezaplatí, i kdyby energie zdražily 3×. A teď je mám 10 x dražší, jo, a to jsou přesně ty vstupy, které to roztočily neviditelným způsobem a samozřejmě na rozdíl od zbytku Evropy a možná i dalších států naše národní banka reagovala velmi rychle, možná až překotně, a tím vlastně zamezila přístupu k hypotékám spoustě lidí, což se třeba neděje v jiných státech. Máme zkušenosti, že dneska třeba říct si hypotéku ve Španělsku je pořád velice snadné a přístupné a za velice rozumné sazby. Tím myslím sazby mezi třemi až čtyřmi procenty.
Možná teď skočím na Roberta, protože, ať to hezky střídáme. Podle tebe jsou ty tři důvody tyhle ty nebo můžou být trošičku jiné? Nebo jaké je tvoje pozadí?
Já nevím, jestli je to krize, jo. Nechtěl bych vyvolat úplně tady jako nějakou paniku, protože zatím to úplně jako ten trh nenasvědčuje, jo. Opravdu to, že je dneska širší nabídka, ano, to, že samozřejmě i díky širší nabídce logicky ta širší nabídka je, protože je menší poptávka a některé ceny těch nemovitostí samozřejmě ano, stagnují, už nerostou. Ale otázkou, to já bych o krizi mluvil, až pokud bychom opravdu zhodnotili třeba ty měsíce, o který jsem hovořil, září, říjen nebo celý ten podzim. A rozhodně je krize na trhu hypoték. To myslím, že různí hypoteční makléři to mohu jednoznačně potvrdit. Ta otázka je, jak to dlouho bude trvat. Od covidu to začalo. Lidé nemohli utrácet peníze za dovolené, pořádně výrobky, nebyly čipy, vzpomeňme na to období, nedalo se koupit auto. Tak to vrhali do nemovitostí. Ony ty informace o tom, že růst inflace tady bude, už samozřejmě byly v minulém roce v tomto období, o tom, že se asi budou tedy díky tomu zvyšovat úrokové sazby. To vlastně je ten jeden z těch důvodů toho, že samozřejmě odpadá ta poptávka, tak to jsou všechno věci, který tady máme z minulosti, lidi nemohli tady ty peníze utrácet na nic jiného, tak je vrhali do nemovitosti, a to samozřejmě zvyšovalo jejich ceny. Ten trh byl prázdný. Já vzpomínám minulý rok touto dobou jsme byli na nějaké konferenci, kde mluvila paní Horská z Raiffeisenbank, měla krásnou prezentaci o tom, kolik lidí vlastně má v České republice na účtech peníze a v jakých hodnotách, jaké jsou rekordní vlastně vklady. To bylo přesně září 202. Rekordní vklady klientů a ty lidi vlastně ty peníze potřebovali začít jakoby utrácet a v ten jev je tady dodnes. My za celé to léto, opravdu jsme si dali práci, analyzovali jsme případ po případu, já jsem chtěl po našich vlastně lidech, aby mi reportovali, kolik lidí vlastně dneska využívá hypotéku. No to je úplný minimum, jo. Skoro mi přijde těch 30 %, že... Kde se ty hypotéky skoro odehrávají. Dneska se to financuje takhle 1 000 000, hypotéka třeba ze Slovenska, potvrzuju, klienti si brali zástavu na Slovensku, sazba 1,9, teď jsme realizovali takovou to transakci. Ale opravdu ty peníze lidi berou z těch účtů a vrhají je do těch nemovitostí, kde to zhodnocení jaksi by mělo probíhat, jasně se ukázalo za posledních 10 let, že i přes různé propady toho trhu to zhodnocení v těch nemovitostech rozhodně jakoby bude. Takže já bych jako o krizi zatím nemluvil. Ty jevy tady byly zmíněny. A pojďme to hodnotit až teprve s nějakým odstupem, když se teď nacházíme v tom klasickým běžným jako realitním prostředí nebo období, v takové té realitní sezóně, takže to já budu hodnotit až poté.
Já bych tady poupravil právě, já říkám, to se narovnává trh. Takhle jsem začínal, myslím, že to je spíš o narovnání trošku té nestandardní situace, která byla předtím. A spousta lidí totiž zapomnělo období roku 2009, 2010, 2011, 2012, kdy já už jsem teda na tom trhu se pohyboval, ne všichni makléři třeba tu zkušenost mají a slavili jsme, když nám klient volal, že chce kupovat.
Je to tak, makléři se musí samozřejmě soustředit na trošku jiný byznys, začít opět ty nemovitosti i prodávat, to jsme skoro zapomněli. Stačilo zakázku získal, odinzerovat, možná potom ještě cenu nějak vyšponovat a na prodejní stránce vlastně bylo (???), já vždycky říkám, klient je ten, který platí, i když samozřejmě v realitní branži zastupujeme toho prodávajícího, ale prostě tomu zákazníkovi je potřeba se nějakou měrou věnovat, a to tady teď nebylo, takže narovnání trhu, absolutně souhlasím.
Radku?
Souhlasím s tím a taky bych to nenazval krizí. Nazval bych to hypoteční krizí, tak, jak tady už zaznělo. A co se týká hypoték, tak jenom, když vezmu, že loni v srpnu byla někde průměrná cena úroková sazba 2, 36 - 2, 37 a teď je 5, 70, tak ten rozdíl je markantní, obrovský. Vlastně to způsobuje i problémy třeba při dostavbě nemovitostí. Tzn. že klient v loňským roce si vzal hypotéku na výstavbu rodinného domu. Mezitím se zdražily energie, zdražily se s stavební materiály, a tak dál. A nám se teď objevují v portfoliu vlastně v nabídce nedostavěné nemovitosti, protože ten klient zjistil, že tu hypotéku, kterou si vzal, nebo ten finanční obnos, tak není dostatečný pro to, aby dostavěl. Otevře jednání s bankou. A banka už mu za původních podmínek další dofinancování nedá, anebo zjistí, že už ta celé té nemovitosti není tak vysoká, aby se dala zajistit nebo nemá cizí zdroje, aby mohl dofinancovat. Někdy to řeší stavebním spořením, ale někdy ani tohle to nestačí. A pak v tu chvíli zvažuje, co s tou danou nemovitostí dělat a objeví se vám taková nemovitost v nabídce. To samý u některých developerských projektů, jo. Protože někteří developeři vlastně mají podepsané doložky, kde, když se jim zvýší vlastně vstupní náklady, což je stavební materiál, energie jako takové, tak opět nemusí dostát tomu, co vlastně mají podepsáno, ale můžou zdražit tu danou nemovitost, bytovou jednotku, a tak dál. A i v tu chvíli najednou klient řeší, že mu nestačí peníze, které to má připravené a musí dofinancovávat a musí žádat o další. Takže i tohle to je něco, co v tuhle chvíli může zpomalovat. A potom je to... Nazval bych to nějakým obdobím spíš než krize jako očekávání toho, co se stane, protože ne každý musí nutně koupit. My máme v tom portfoliu klientů nějakých 25 - 30 lidí, co kupuju na investice. A zbytek je to, co kupuje na domov, co tam chce žít. Ale není nikde psáno, že on to musí koupit teď. Jestliže máte rodinu a uvažují, že z 2kk se přestěhují do 3+1, protože se jim narodilo druhé dítě, ale vědí, že půl roku, rok určitě ještě ten malej, co se narodil, v tom pokoji s tím větší ještě vydrží, tak nejsou nuceni, čekají, co se stane. Tohle to může taky zpomalit. Jestliže před rokem to bylo tak, že jsem si načerpal hypotéku za 2 % a mohl jsem investoval do nemovitostí a mohl jsem využít toho, že vlastně mohu z cizích finančních prostředků začít bydlet, tak teď už to neplatí, a to prostě všechno dohromady ten souběh událostí, co kolegové říkali, ten trh zpomalil.
Jak se může vlastně ta současná situace, která je, že roste samozřejmě nabídka, zpomaluje se prodej, obrovským způsobem narostly pronájmy, tím pádem poklesl částečně prodej, se projevit právě u realitních makléřů? Jako já mám takové trošku obavy o tom, kolik vlastně makléřů se za to období toho blahobytu tzn. za poslední 3 roky, naučila vůbec něco ušetřit. Jestli tam jsou i takoví, kteří si něco spoří a budou schopni následující období, otázka je, jak dlouho bude, možná se na to zeptám, vlastně přežít to, že nebudou skoro rok prodávat. Vlastně se ptám, jestli je dostatek těch kvalitních, já doufám, že ty kvalitní na tom pracovali, aby si udělal nějaký finanční rezervy na tu dobu, která teďko přišla. Možná začnu Robertem.
Makléři, kteří opravdu dokážou zanalyzovat situaci a změnit styl práce, protože je dneska potřeba pracovat s tím kupujícím, to už jsme si řekli, ale třeba s prodávajícím klientem reagovat na tu situaci, která na tom trhu je, to znamená třeba mírně tu cenu upravit. Já bych jenom takový lehký vzoreček jo, ono 3 procentní zvýšení těch úrokových sazeb, které máme proti tomu minulému roku vlastně v dopadu ceny té nemovitosti, při průměrné ceně nemovitosti dneska 3 milióny, 3 %, je to vlastně de facto 100 000 Kč krát 5 let fixace, my nemáme hypotéky na 30 let, my máme na 5. Tam se to všechno odehrává, tak jsme někde na úrovni 500 000 Kč, což při tý hodnotě nemovitosti je to prostě patnáctiprocentní pokles. Pokud takto budu umět pracovat s majitelem a s klientem, který bude chtít koupit, tak mu to jednoduše vysvětlím. Je to možná jakoby zjednodušení, ale to vlastně dneska na tom trhu vidíme a je široká nabídka nemovitostí, makléři prodají ti, kteří opravdu na to dokáží zareagovat. Pořád vidíme ceny, které tady byly, ty by platily před rokem, ale tam, kde majitel opravdu na to zareaguje, potřebuje finanční prostředky nebo prostě potřebuje prodat, společně v kontextu s tím makléřem, tak makléř prodá a vydělává, jo. Takže pracovat s majitelem, s cenou nemovitostí, pracovat s kupujícím. Obrovský trh, který tady před námi stále je, a říkám to tady už řadu let, je celá strana poptávky, se kterou jsme právě ještě za období covidu vůbec vlastně nepracovali, tam to bylo, kdo zaplatí nejvíce, tak vyhrává. Dneska tady se ty dveře otevírají a ti makléři, kteří na to nastoupí a začnou se té straně kupujících víc věnovat, tak mají šanci na to si přijít taky na pěkný peníze. Takže já bych o situaci dobře pracujícího makléře, který se zajímá o ty trendy na tom trhu a je připraven, neměl vůbec obavu. Pokud tady budu dělat Pravěk, který tady byl před lety a vlastně trošku jsme si slibovali s účinností nového zákona o národním zprostředkování, že knějaké regulaci dojde, a ono nedošlo právě v kontextu covidu a toho, že se všem dařilo, tak možná to období dneska stává.
Možná jenom trošičku jinak, Tomáše se zeptám, říkali jste, že hypoteční krize tady je, pokles je 75 % běžně publikované.
Co budou dneska hypoteční makléři dělat? Nehlásí se do realit?
Teď vaše zkušenosti, protože samozřejmě to mě teď napadlo.
Z našeho pohledu nehlásí. Víte, že máme poměrně úzké propojení s (???). Tam je větev samozřejmě hypotečních poradců, nicméně to jsou primárně finanční poradci, takže oni hledají další možnosti, jakým způsobem pracovat s tím klientem, je to o té příležitosti. To si přiznejme, že oni v těch předchozích dvou letech sekali všichni ty hypotéky a bylo to fajn, ale existuje spoustu dalších produktů, které vlastně může ten člověk nabízet. Takže u nás ten trend není. My je naopak poměrně dost oddělujeme a chceme mít specialistu doopravdy na nemovitost a specialistu na finance. Nechceme to slučovat. A že bych cítil nějaký trend, že by těch pár set finančních poradců jako ťukalo na dveře, říkalo teď chceme dělat ty nemovitosti, tak to rozhodně není.
Možná, Petře, doplním, tady se právě ukazuje to, že samozřejmě specializace na obor reality a financí hrozně důležitý, neslučitelný pro mě absolutně, ale v rámci toho jednoho oboru, toho finančního poradenství nebo těch realit, je potřeba ale mít jakoby širší závěr, jo. Specializace v tom finanční poradenství jenom na hypotéky, samozřejmě člověk bude velkej expert, ale je to hodně náchylný právě takovýhle (???). Stejně je to v realitách, říká makléř, který se zaobírá jenom proste čistě specializací na náběr zakázky a jede to systémem, že naberu a třeba nějak doženu cenu. No, tak samozřejmě ten nemá šanci na to, aby přežil ty změny na tom trhu, ale pokud mám široké portfólium služeb a věnuju se třeba i té poptávce a vlastně dokážu překlopit v reakci na ten trh, tak mám šanci.
Proč jsem se na to ptal. Já jsem někde viděl, myslím, že na Facebooku, nějakou diskuzi o tom, že samozřejmě dělat z realitního poradce finančního, je naprosto šílená záležitost. Díky všemožným školením a dalším věcem, že tam ta ty podmínky jsou daleko horší, ale dělat z finančního poradce realitního, to se pro kolegy z finančního sektoru zdálo jako strašně jednoduché. Proto jsem se ptal na to.
Musíte mít nějaký zkoušky, že jo. Oni nemůžou vlastně začít v realitách, protože od 3. března 2020 je ten realitní zákon, který bohužel začal platit v období, kdy právě přišel COVID a 1. března 2020 byl nahlášen první pacient v České republice s covidem. 12. března byl vyhlášen nouzový stav a něco, na co jsme čekali opravdu velice dlouho a od čeho já jsem si sliboval, že to dá pravidla a zvýší prestiž realitního podnikání, tak vlastně zapadlo v tomhle tom období. A vůbec se o tom nepsalo. A věřím tomu, že kdyby to tak nebylo, tak novináři by se toho chytli, protože to je téma, který si to určitě zaslouží. Takže není to tak jednoduché začít podnikat v realitách v současné době. Musíte mít zkoušku autorizovanou a musíte mít vědomosti, který tam musíte prokázat. Z mě, jenom když se vrátím k té původní otázce, jestli makléři vlastně v tuhle tu chvíli mají naspořeno nebo nemají naspořeno, tak já bych to ještě otočil. Noví makléři, kteří teďko přicházejí a mají tu zkoušku, tak já někdy před 10, před 11, 12 lety, když jsme přijímali nového makléře, tak jsme mu říkali - tady nabírej. První 3 měsíce nabírej, až budeš mít 30 zakázek, v roce 2010, až budeš mít 30 zakázek, tak se na to podíváme na to portfolio, uděláme z toho ty kvalitnější a opravdu se zaměříme na to, co se dá prodat. Poslední 3 roky jsme říkali - tady nabírej a za 3 měsíce budeš mít 3, 4 zakázky, tak určitě je prodáš, ale nebude to v žádném případě jednoduchý, protože se musíš připravit na to, že lidi tě budou odmítat. Myslí si, že prodají sami, jo, že to umí nejlíp, protože někdo vedle jim řekl, že to prodal za tolik a za tolik peněz. A to, že klienti neuměj ceno tvorbu nemovitostí, neumějí to místo připravit, dobře prezentovat je druhá věc a přicházejí o spoustu peněz, tak to se vlastně v tom povědomí širší veřejnosti řešilo. Dneska se budeme vracet, asi si myslím, k tomu, že bude snazší nabírat tzn. i pro mladé makléře, které přijmete, tak se otevře více realitní byznys. A bude jednodušší se dostat k zakázce, protože specifikum je takový, že abychom v tom realitním byznysu mohli něco prodat, tak to musíme získat, nemáš vlastně skleničku, kde přijdeš a začneš nabízet skleničku, protože má 2 deci a ne 3 deci a je to lepší. Takže musíme tu nemovitost nejdřív získat. Ale jestliže těch nemovitosti se objevuje na trhu víc a klienti budou v podstatě vtlačeni i tím obecným povědomím a situací do toho, že se tak dobře neprodává, tak budou ochotnější se o to podělit s realitní kanceláří, svěřit nemovitost realitní kanceláři, a to by mohlo naopak do budoucna nám jako v realitním byznysu i pomoct. Takže já bych se toho moc neobával.
Já jsem právě v tomhle chtěl pokračovat, protože jsem chtěl takovouto otázku standardní... Přestalo se prodává částečně, ta poptávka po nemovitostech šla dolů. Ta přidaná hodnota realitního zprostředkovatele by měla být tuhle chvíli být výrazně vyšší než například před rokem, kdy opravdu stačilo něco zainzerovat a člověk samozřejmě ztratil spoustu peněz tím, že to neprodal přes zprostředkovatele a možná měl spoustu rizik, ale ta situace dneska by tomu realitnímu trhu, realitnímu zprostředkování, mohla nahrávat. Tomáši, co si myslíš?
Ono je to absolutní pravda, protože dneska právě přichází ta odbornost od začátku do konce toho realitního makléře teprve na trh, protože opravdu loni jsme jenom nabírali a všichni asi potvrdí, že to, co se prezentovalo na webech a prodávalo bylo všelijaké. Ale každý věděl ano, já to prodám, sám jsem několik takových těch nemovitostí navštívil a chování makléřů mě fascinovalo. To, jak vlastně pohrdají zájemcem, takže to se úplně otáčí a najednou začneme nebo vrátíme se zase k tomu, že musím s tím prodávajícím komunikovat, že musí mu musím vysvětlit, co je to cena, jakým způsobem se tvoří, v jaké lokalitě to je, jaké jsou atributy tý nemovitosti. Musím tam udělá ten taneček, který se jmenuje home staging, aby ta nemovitost taky podle toho vypadala. Na to my se soustředíme, takže to jsme nepodceňovali ani v tý době předchozí, ale bude dalších jako spousty kroků, které musíme dělat na téhle straně, ale i na straně toho kupujícího tzn. dokázat vytvořit ten vztah na obou těch stranách a na to opravdu nebyli všichni zvyklí. Takže za mě jedině dobře, protože teď to bude konečně obchod, že jo, teď to bude to vyjednávání. Teď tam budou ty dovednosti rozhodovat a myslím si, že kupující budou často rozhodovat podle osobností makléře, jak se jim věnuje, jakým způsobem prezentuje tu nemovitost a určitě makléř, který bude mít podobnou nemovitost, ale třeba i malinko dražší, ale dokáže jí odprezentovat a podat tomu ty výhody nejenom stylem, no, tak tady je byt, ale bude muset nabídnout všechny výhody toho bytu, který tam je, tak získá toho klienta spíš než ty, kteří tohle nedělají.
Ale pořád je tam ta šestiměsíční zákonná doba na to mít exkluzivitu, když se podepíše exkluzivita, co ty vlastně kupující vlastně mají dělat, dopředu vlastně vidí, jak je to složité. Roberte.
Tak kupující ideálně... Kdybych měl jako poradit kupujícími, tak ať si vyberou makléře, který je bude zastupovat, protože pro toho kupujícího měla ta předchozí doba specifikum, že vlastně se jim obtížně nakupovalo. To si přiznejme, já jsem s celou řadou klientů hovořil a říkali - jak to mám udělat, jak mám koupit nemovitost. Já, když někam přijdu, tak jsem pátý v pořadí a teď mi tam makléř představí, kdo dá nejvíc, tak toho to bude. Tak jak to mám udělat, jo. Radil jsem domluv se s makléřem, který zná ty postupy, uzavři s ním smlouvu a on za tebe bude pracovat a samozřejmě bude v tom tvrdém prostředí, protože samozřejmě misky vah byly překlopeny k tomu prodávajícímu, tak bude za tebe bojovat. V dnešní době stejně tak, opět přidaná hodnota pro klienta kupujícího, je spolupráce s makléřem, kdy dneska teda je širší nabídka nemovitostí, ale kdo se to má vyznat, jak jsem říkal. Dneska tady dá do hledáčku 2kk v Záběhlicích a je jich tam 52. No tak tohle to všechno má klient vlastně obejít, aby si vybral ten správnej? Za mě jednoznačně trend, který jsem nevymysleli ale my tady v České republice, ale to je trend, kde takhle funguje normální trh, kdy, jak strana prodávající má svého makléře, tak strana kupující má svého lékaře. A tyhle ty 2 lidi prostě zastupují svoji klientelu a de facto oni domlouvají ten princip toho obchodu a já bych si prostě jako klient hodil nohy na stůl a řekl makléři - pracuje pro mě, tady máš jasný zadání a přines mi nejlepší nabídku, která na tom trhu je. A na to já se teprve půjdu podívat, ať tady nemusím obíhat těch 52 bytů třeba. Takže jednoznačná rada pro klienta kupujícího - s tímhle tím způsobem s makléři pracovat, a ještě vedle toho samozřejmě pořád platí to, že ta doba dneska, jak jsem říkal v úvodu, je překlopena na stranu kupujícího, ano, mám možnost dneska koupit prostě zajímavějším způsobem než třeba před tím rokem.
No a poslední téma pro dnešek jsou investoři. Investoři byla obrovská skupina, kteří skupovali možná 30 % nemovitostí v České republice. Jak se to za poslední dobu vyvinulo? Možná začnu Radkem?
Bavili jsme se o tom na začátku. Proto na to navazuji.
Malinko se to zpomalilo, ale neznamená to, že se zastavily investice do nemovitostí. Už jsme vlastně o tom hovořili na začátku, přesně jak říkáš. Naopak lidi, co mají hotovost v tuhle tu chvíli, tak stále do nemovitostí investují, protože je to pro mě nejbezpečnější a nejuchopitelnější investice, která je. Nevyznají se moc v cenných papírech, nevyznají se v bitcoinech, nevyznají se ve zlatu, je to pro mě něco neuchopitelného. Ale vlastnit nemovitost je vlastně něco, co skutečně mám, kam můžu přijít, co vydělává v čase. Takže jsem přesvědčenej, že ani v nejbližší době zájem o investování do nemovitostí neopadne. Naopak v okamžiku, kdy se ceny zpomalily až zastavily, tak se, a z mého pohledu nebudou padat, protože... Možná v nějakých regionech se částečně vysilují, ale v regionech, kde je dobrá zaměstnanost, relativně dobrá vzdělanost, finanční gramotnost, tak tam stále migrují lidi za prací. Stěhují se tam, zvyšuje se poptávka po nemovitostech. Tam není moc důvod pro to, aby nemovitosti padly cenově v tuhle tu chvíli. Takže myslím si, že doba na to investovat do nemovitostí je za mě více než příhodná a není nutné s tím čekat, protože nepřijde za mě nějaký velký propad, který by tu investici pro znevýhodnil. A ještě to, pardon, omlouvám se, a ještě to už teď kolegové taky zmínili, zvyšující se cena nájmu, nájemního bydlení investici zhodnocuje v řádu desítek procent potom.
To jsme se taky bavili na začátku, že dneska už to je možná už i začíná být malinko zajímavější. Tomáši, koukal jsem, že si k tomu chtěl asi něco říct.
Tohle je složitá otázka, protože rozděluje ty investory do několika skupin. A my jsme, a myslím, že hlavně developeři v tuhle chvíli brečí, protože zmizela 1 skupina silných investorů, a to především rusky mluvících. Já jsem dokonce v létě zachytil někde nějakou statistiku, že u některých developerů to činilo 40 % jejich prodaných bytů historicky, což je neuvěřitelné, ale celkem logické, protože tam ty peníze byly. Takže to je ta 1 stránka věci. Tihle lidé určitě zmizeli. Bohužel leckdy lidé, kteří nemají s tím, co dělat, a žili i tady nebo v západní Evropě, akorát mají špatnou národnost v tuhle chvíli, takže to je trošku škoda. Ale na druhou stranu přibyly investoři, kteří doopravdy se zajímají o to, jakým způsobem vydělávat na té nemovitosti. U nás to jsou především investoři do zahraničních nemovitostí, kde ta poptávka jako výrazně vzrostla, protože si přiznejme, že díky nárůstu cen tady v Čechách, tak vlastně každá nemovitost po Evropě je vám dostupná, pokud akceptujete cenu tady. A výnos z nemovitosti, které jsou třeba na břehu moře, je daleko vyšší, i když si na to najímáte potom agenturu, která vám ji spravuje a samozřejmě stará se vám o to po celý rok. Takže to je taková ta druhá skupina. A pak to jsou takové ty stále, se kterými spolupracujeme dlouhodobě, kteří stále jako investují do standardních pronájmů a věří právě tomu, že nájmy rostou, a když nic, tak to za 5 let, za 10 let prodáte lépe. Jo, jestli jsou regiony, kde to budou ceny nemovitostí klesat nebo stoupat, já myslím, že jsou regiony, kde ty ceny nejsou úměrné té realitě a tam dojde ke korekci, ale řekl bych ke korekci k normálnosti, a ne k úletům, aby v regionu se prodávaly panelákové byty za stejnou cenu jako v Praze, to není asi jako reálné. Takže tam pořád ty investory máme, máme i řadu projektů pro tyhle typy investorů, kteří chtějí v Čechách kupovat byty a jenom je pronajímat na místní minimální servis. Takže tu jsou takové 3 skupiny investorů, které stále vidím a bohužel o jednu jsme přišli teďka.
Co investoři u vás Roberte?
Víceméně zase jenom potvrdím to, že nemovitost z hlediska investorského v dlouhodobém vlastně zhodnocení prostě jednoznačně statistiky, jsme ve velmi krátkém časovém úseku na to, abychom hovořili o tom, zdali investice do nemovitosti může mít nějaký dlouhodobý propad. To by opravdu tady toho období té stagnace, já bych dneska spíš hovořil o stagnaci cen, protože jsme byli zvyklí, že ceny rostly v řádech desítek procent ročně, a teď se nám ten trh opravdu narovnává a naskýtá se prostor právě pro investory, anebo pro obecně pro kupující nekupovat ještě za zvýšenou cenu, než byla nabídka realitních kanceláří, ale třeba za tu, která tam opravdu je, jo. Takže tak bych k tomu přistupoval. Je to také dlouhodobé zhodnocení v čase, prostě to ukazuje jasně statistiky. No a teď je zajímavý výnos k tomu, možná v těch minulých letech, kdy ten výnos z nájmu nebyl a spousty bytů třeba na ty krátkodobé nájmy vlastně v centrech měst byly drženy jenom z hlediska hodnocení ceny, tak dneska zase naskýtá i ta výnosová metoda, takže pořád tvrdím, že investice v České republice v tomto kontextu, že jsme prostě země, jaká jsme, že je tady hezky, je oblíbená, až se uklidní všechny tady ty vlivy, který prostě stále trvají, je tady velmi krátké období, to bych chtěl znova podtrhnout. Opravdu si vezměme, jaká byla situace minulý rok jo, v tomto období, kdo by si vůbec myslel, že takhle budeme zacházet s hypotékami kolem šesti procent s takovou inflací. Za rok to může být úplně všechno jinak a já jsem strašně rád, že jsme se nedostali k tématu, jak to bude do budoucna, protože to samozřejmě vůbec nikdo není schopen říct. Jsou to pouhopouhé spekulace. Takže nemovitost ukazuje, že je vhodná komodita pro investování. A já bych podpořil Českou republiku do zahraničí, bych klienty aktuálně neposílal, i když samozřejmě rozumím tomu, že je to pro někoho hodně zajímavé.
Možná úplně poslední téma, protože je půlka září, a to jsou pronájmy. A ukrajinští uprchlíci nebo ukrajinští občané žijící v České republice. Vaše realitní kanceláře působí i v Praze, kde ta situace je možná nejzajímavější. Sledujete tam nějakým způsobem vývoj, že by dneska ukrajinští občané byli v daleké... Třeba že by převažovaly ty poptávky jejich nad českými v oblasti pronájmu?
Tak ani se to neděje. Samozřejmě to, co tady bylo v tom období, kdy ta válka začala, tak samozřejmě ta poptávka po nájmech vylétla hodně. Tam bylo z poloviny minimálně ze strany právě ukrajinských občanů. V dnešní době už je ten trh vlastně úplně standardní. Trochu problém my vnímáme v tom, že konkrétně třeba v Praze tím, jak ty ceny nájmů rostou, a ještě v kontextu těch energií, kdy prostě ten člověk nebo ta rodina má jenom nějaký jako finanční rozpočet a víc už prostě zaplatit nemohou, tak často na ty nájmy jakoby dosahují, ale toto prostě se jako velmi rychle narovnalo, a dokonce klienti někteří mají jako preferovanou skupinou ukrajinských jako nájemců, protože prostě solidně platí a je jasný, že tady budou v budoucnu nějakou dobu s námi. Takže v tom jako za nás tak, jak to pozorujeme, ta poptávka po nájmech je obecně vysoká, ale ten mix těch občanů tam nějak jako převažuje, ale prostě zamíchalo se to do standardní zvýšené poptávky.
Tomáši, jak je to u vás?
Asi ono to časově odpovídá. Ten největší zájem byl na jaře, kdy doopravdy my jsme byli nad 40 procenty. Myslím, že 42 % vlastně zájemců a respektive realizovaných zájemců o pronájmy byly z Ukrajiny, záleželo samozřejmě na tom, co majitel od nemovitosti preferuje. Dneska se to už narovnává, to procento tam je stále vyšší, než bylo, určitě, ale nějak to neovlivňuje. Naopak. Já to vždycky říkám, uvědomme si, že ti lidé, kteří jsou tady, jsou solventní Ukrajinci. Řada z nich tady má kontakty na ty příbuzné, kteří tady již byli předtím, takže tady seženou poměrně zajímavou práci, takže mají logicky zájem i o pronájem a jsou solventní. Přesně tak.
Já jsem se na to ptal vlastně z toho důvodu, že ve finále ty ceny pronájmů dneska rapidně poskočili výš a pro standardní rodinu, řekněme českou, která tady je, tak možná se dostávají někam už přespříliš. Proto jsem se ptal, jestli ten zájem té další skupiny, a to je úplně jedno, jestli to jsou ukrajinští nebo kdokoliv jiný, jestli to není vyšší, jako to není nic proti ukrajinskému obyvatelstvu, ale ten trh vývoje se (???) jestli náhodou už Češi nepřestávají tím, že nemají částečně peníze na nákup nových nemovitostí, tak jestli náhodou se už nedostáváme někam na limit v rámci pronájmu.
Ještě na to zareaguju, co se týká ukrajinský menšiny, která sem migrovala teď v období války, tak částečně souhlasím s tím, že v tom prvním boomu byl ten nápor veliký. My vlastně sídlíme na Václavským náměstí, tam u sochy svatýho Václava a vchod vedle je centrum po ukrajinský uprchlíky, takže kdykoliv jdu do práce, tak vidím, kolik jich tam stojí nových. A i podle toho se dá trošku monitorovat ten příliv nově příchozích do Český republiky. A ze začátku tam bylo opravdu stovky, stovky lidí, kteří stáli ve frontě a čekali na nějakou pomoc, pak to někdy červen, červenec malinkou upadlo. Poslední týdny se to zase rapidně zvyšuje, takže tam jsou desítky nových a nových lidí, kteří přicházejí do Český republiky a samozřejmě potřebují někde bydlet. S tím, ale zároveň koresponduje i ochota českých občanů ubytovávat, kdy si myslím, že na začátku v euforii ta ochota byla obrovská a mnohdy nechávali bydlet za minimální nájemné, aby pomohli. Pak se to začalo trošku stávat byznysem a začalo se na tom vydělávat, a i to zvýšilo ceny nájmů v některých lokalitách jako takových. Druhá část té otázky, jestli se nedostávají nájmy na hranici nějakou, kterou nejsou ochotni lidi platit. Je to samozřejmě případ od případu. Na druhou stranu mnoho rodin nebo mnoho mladých lidí tím řeší dočasnou záležitost, dočasné období, kdy očekávají, co se stane a jsou ochotni za to očekávání zaplatit nějakou částku, aby to období překonali někde, aby si počkali na to, jak se vyvine trh. Takže jsem přesvědčenej, že zájem o nájemní bydlení se bude ještě zvyšovat.
Ceny tím pádem také.
Ceny, já si myslím, že ano.
Tomáši?
Na druhou stranu. Já na tohle vždycky říkám, nejkrásnější, nejlepší město na světě prožití lidí je Vídeň.
Ale v nájemním bydlení tam žije 80 % populace a je to úplně standardní. Možná tady začne vstupovat i ten trend, že byty opravdu budou kupovat investoři a lidé, mladí lidé hlavně, kteří říkají, my vlastně nevíme, jestli tady chceme být, jestli chceme být v téhle lokalitě nebo my chceme každý 2 roky změnit lokalitu. Tohle je trend doopravdy mladých lidí pod 30, kteří nemají takovou tendenci jako my starší si pořizovat to vlastní bydlení. To je to co do toho vstupuje. A vždycky ta rozvaha u těch starších ročníků je o tom, jestli ten nájem a ta hypotéka plus ty starosti s tím vlastním bydlení vám stojí za to, a pořád vyhrává nebo v tuhle chvíli rozhodně vyhrává nájemní bydlení.
Roberte, ceny nájemního bydlení.
Samozřejmě v tom budou teď hrát roli energie, když teď tedy na trh dostáváme nové zprávy o tom, že tady budou stropy, protože pokud by se to úplně utrhlo, tak samozřejmě pořád je to o tom výdaji té rodiny. Ona, pokud jí vzrostou násobně energie, tak prostě víc peněz platit nemůže, a podle mě to by právě dopadalo na ten trh nájemního bydlení, protože stejně rozhoduje nabídka a poptávka, když poptávka nebude, tak musí reagovat cenama. Takže pokud poptávka bude, tak naopak ceny porostou. Ale ono tam často ti majitelé, kteří pronajímají, tak samozřejmě nesledují pouze ten aspekt jako čistě tržní a vybojovat za každou cenu, co možná nejvyšší částku. Ale prostě je to o nějaké solidnosti toho nájemce, který prostě, pokud tam třeba bude dlouhodobě, pokud to bude opravdu solidní třeba jako rodina, tak je pro něj přijatelnější nežli ten efekt toho rychle peníze teď hned, ale třeba s nějakou nejistotou. Takže v tom se musí umět jako chodit a často i je taková poptávka a specifikace po takovém klientovi, poptávka tedy ze strany majitele - chtěl bych takové lidi, jednoho, dva, nechci tady rodinu, kdybych chtěl rodinu, mohu chtít víc peněz. Chci jednoho, dva, musím chtít míň peněz. Je potřeba na to také reagovat v kontextu těch jako událostí na tom trhu a lidé k tomu musí přistupovat rozumět. Je to takový jako vzkaz, jak s tím vůbec pracovat, pokud jsem roli toho, kdo ten byt jako drží.
Pánové, já bych vám chtěl poděkovat za dnešní část. Určitě se nevidíme naposledy, protože tato vysílání máme plánované dlouhodobě, s každým z vás se uvidíme ještě několikrát, takže možná se budeme za 2 měsíce bavit o tom, jestli už krize přešla, jestli se pokračuje v narovnání, případně co se bude měnit. Díky moc a těším se příště na viděnou, držím vám palce, držím palce celému trhu. Věřím, že dnes ta situace je složitá, ale že ty nejlepší samozřejmě, jak makléři, tak kanceláře přežijí a budou posíleni, protože vždycky to k tomu spěje. Děkuji moc, mějte se krásně.
