21.11.2022 9:10
Šéfové velkých realitních kanceláří hodnotí aktuální situaci na realitním trhu. Zatím není jasné, kam se trh posune, záleží hodně na okolnostech, které ovlivňují celou ekonomiku. Trendem jsou nemovitosti v zahraničí a makléři se musí připravit na komplexnější styl práce.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, si o současné situaci na realitním trhu povídal s Michalem Součkem, zakladatelem realitní společnosti QARA, Jiřím Rájkem, CEO Era Reality a Jan Štohanzl, spolumajitel G8 Reality.
Graf 1: vývoj počtu nabídek bytů (leden 2020 - září 2022) dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf 2: poměr zlevněných nabídek bytů (leden 2020 - září 2022) dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf 3: vývoj poptávky po bytech v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
Graf 4: vývoj hledanosti bytů v ČR dle ověřených exluzivních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz
„Realitní trh se mění, možná se vrací někam do let okolo roku 2008 – 2010,“ zaspekuloval na začátek rozhovoru Petr Makovský. To, jestli je realitní trh v krizi nebo ne, řeší na pravidelných setkáních se šéfy velkých tuzemských realitních kanceláří.
Realitní trh v letošním roce výrazně ovlivňují externí faktory. Je to globální inflace, která v případě České republiky vyhnala sazby hypotečních úvěrů, významně rostou ceny energií a to vše rámuje válečný konflikt na Ukrajině.
„Nálada se začala lámat někdy v dubnu. Z mnoha ohledů to má velmi zajímavý vývoj. Nedá se říct, že se trh chová jako v roce 2008, jestli si to správně pamatuju. Rozsekalo se to na jednotlivé segmenty a ty se nechovají úplně stejně,“ vysvětluje Jan Štohanzl z G8 Reality a dodává: „Atraktivní kvalitní nemovitosti se stále prodávají dobře, dá se na ně udělat aukce a cenu zvýšit. Naopak padají energeticky náročné nemovitosti nebo nemovitosti před nákladnou rekonstrukcí. A nevíme, kam až mohou takové nemovitosti padnout.“
Záleží na regionu i ceně nemovitosti
Jiří Rájek z Era Reality upozorňuje, že situace se liší regionálně. Někde se trh proměnil výrazně, některé regiony jsou zatím zasažené méně. „ Čím dál od Prahy, tím ten trend přišel později. Je to také o ceně nemovitosti. U ceny okolo 10 milionů jsou možnosti úvěru, hypoték a úrokových sazeb jiné než u nemovitostí za dva tři miliony,“ vysvětluje Rájek.
Na komplexní hodnocení je ještě brzy, protože výraznější změny na trhu se projevují až jara a letošní léto bylo specifické, na dovolenou se po koronavirové pandemii vydala obrovská spousta lidí. Michal Souček z QARA realitní společnosti to upřesňuje: „Je to hodně o dynamice jednotlivých segmentů. Třeba u některých byli lidé na dovolené, další segmenty pak mají jinou dynamiku. Například malý byt na Malé straně, u kterého jsem čekal, že se bude prodávat obtížně, tak na něj bylo hodně zájemců.“ To však neznamená, že malé byty se prodávají všeobecně dobře. Souček upozorňuje, že malé byty v panelácích se prodávají aktuálně špatně. Nabídka je v tomto segmentu obrovská a zájem malý.
Ovšem malé byty v panelácích nejsou jediný segment, o který se výrazně snížil zájem. Podle dostupných dat se samotný počet transakcí nemění, ale přibývá nabídek a především ty s cenou nad 10 milionů mají jen minimální odezvu.
Čekání na cenové dno
„ Druhý kvartál byl poměrně silný, trend se zřejmě ukáže až s koncem čtvrtého kvartálu. U některých nemovitostí čekáme na cenové dno a zatím nevíme, kde je. V některých segmentech prodej trvá zhruba stejně jako před půl rokem, u jiných zjišťujeme, že jsou zbytné a je možné, že tam dno ani nenajdeme. Je otázka, jestli pro takové nemovitosti vůbec budou klienti. S rokem 2008 bych to nesrovnával, ale v reálné poptávce jsme dnes zhruba na roku 2018,“ popisuje z vlastních zkušeností situaci na trhu Jiří Rájek.
Otázkou také je, s jakým obdobím je současnou situaci možné srovnávat. Realitní trh prošel za posledních 15 let bouřlivým vývojem a třeba polední dva roky byly tak extrémní, že jakékoliv srovnání přinese extrémní rozdíly. Ať už se to bude týkat objemu hypoték nebo počtu prodaných nemovitostí a jejich cen.
To potvrzuje Michal Souček: „Situaci bychom neměli srovnávat s posledními dvěma roky, které byly nezdravé, poptávka byla zcela vyhajpovaná, ale měli bychom se srovnávat s předchozími léty, kdy se trh choval relativně normálně. Když dneska někdo něco kupuje, tak v 95 procentech i prodává. Vzniká tím hodně „kulových blesků“, které musíme řešit a to transakce prodlužuje. Podle mě to je jedna z největších změn.“
Změny na trhu jsou třeba v nabídce nemovitostí. Podle Jana Štohanzla se snížila se průměrná prodejní cena, protože se méně prodávají drahé nemovitosti a z rodin přišly na trh nechtěné menší nemovitosti. „Změnila se i skladba na straně poptávky. Dnes je to primární potřeba bydlení, takže je to ten prodej a nákup. V roce 2021 byla poptávka tak extrémní, že někteří zájemci nekoupili a chtějí to realizovat dnes. Samozřejmě ne všichni si podrželi možnost peněz, ale někteří ano. Potkáváme lidi, kteří si byli schopni zafixovat úvěry u banky a mají je otevřené. Otázkou je, až tito lidé na trhu dojdou a co se stane,“ dodává Štohanzl.
U investorů se nepřekvapivě čeká. Ceny klesají a v určitých segmentech, například v populárních severních Čechách je už dnes nabídka extrémní. Jsou zde desítky a desítky nemovitostí a investor by byl hloupý, kdyby kupoval rychle.
Toxické nemovitosti
Jsme pod tlakem války na Ukrajině, drahých surovin. Oboje má vliv na prodeje nemovitostí. „Z osobního pohledu to zatím jako krizi nevnímám, ale ano, dramaticky se změnily mnohé vstupy. V mém okolí to jsou ceny energií, úrokové sazby. Válka na Ukrajině například výrazně vychýlila trh s nájemním bydlením ve velkých městech a není jasné, jak dlouho to bude trvat. Může být ještě maličko hůř, až začnou na konci roku nebo na jaře přicházet faktury za energie, říká Michal Souček.
Jiří Rájek dodává: „ Já bych ještě přidal problém refixací hypoték, kde se jich hodně objeví na konci roku nebo jaře. Na trhu se tak může objevit balík nemovitostí, který už může být toxický. A je otázkou, jestli to krizi prohloubí nebo to realitní trh otevře, to se obtížně predikuje.
Investice v zahraničí je výhodná, ale může být riziková
Už loni, kdy byl nedostatek nemovitostí na českém trhu, se u realitních makléřů začaly objevovat nabídky na nemovitosti v zahraničí. V podstatě po celém světě, ale tradičně nejširší nabídka je v populárním Španělsku. Jiří Rájek to potvrzuje: „Je to vcelku jednoduché, pokud je to investičně zajímavé, tak proč by se to na trhu neobjevilo. Třeba v Praze, pokud si někdo nedokázal něco vyzobnout, tak pro běžného investora to posledních pět, šest, sedm let nebylo zajímavé. Takže pokud se investorovi nabídne něco na jihu Španělska u moře, co je levnější než 2kk v Praze, s vyšším výnosem a někdo mu zajisté veškerou legislativu, tak proč by do toho ten investor nešel.“
Nemovitosti v zahraničí jsou považované za investiční záležitost, Ale část klientů to bere i jako místo pro vlastní bydlení. „Třeba na důchod lidé řeší jiné nemovitosti, například chalupy. A proč by ta chalupa nemohla být ve španělsku v Marbelle,“ dodává Rájek.
Michal Souček má s tím i vlastní zkušenosti: „Pro mě je to nyní velmi aktuální. Kupuji menší nemovitost na Tenerife. Když to porovnám s investiční nemovitostí v Praze, tak ta se mi vrátí za trojnásobnou dobu než ta na tom Tenerife. Není to moje první investiční nemovitost, ale je první, která se nebude pronajímat dlouhodobě. Ale to nevadí, servis s tím spojený je dnes bezproblémový a nemusím to vůbec řešit.“
Trochu jiný pohled má Jan Štohanzl: „Já jsem asi konzervativnější . Ano, investoři ze západních zemí v tom chodí dlouho a umí to. Dnes je móda vedle Španělska, kde je přeci jen ten právní rámec poměrně jednoduchý, investovat i do nemovitostí třeba i v Saudské Arábii, v Turecku, Bulharsku nebo v Gruzii. Ale tady vidím určitou past pro lidi, kteří nejsou dostatečně vzdělaní finančně. Budou to považovat za moderní, ale nebudou přesně vědět, co dělají. Je tam prostě určité riziko. Těžko odhadovat, co bude za dvacet let, třeba jestli se vůbec dostanu do Turecka. Prostě to nevím.“
Makléř bude mít víc práce
Změny na realitním trhu se samozřejmě budou týkat i práce makléřů. Už nebude stačit jen prodávat cokoliv, ale bude nutné o zákazníky pečovat. „Já říkám od března od dubna, že by makléři neměli dělat nic jinak, pokud před rokem, dvěma pracovali správně. Mně v minulých letech vadilo, že jsem nemohl pořádně pracovat s kupujícími. Bylo jich mnoho, na prohlídku přišlo třeba 30 lidí. A zde nebyl prostor si s nimi vytvářet vztah. A plno makléřů tuto situaci zneužívalo,“ říká Michal Souček.
Jan Štohanzl to potvrzuje: „My jsme v minulých letech v podstatě ani neměli co nabídnout kupujícím za služby. Bylo to strašně rychlé, jaký byl zájem. Toto se změnilo naprosto razantně a současná situace otevírá nové možnosti makléřů, které musí používat.“ „Souhlasím, že pro dobrého makléře se nic nemění. Ale za poslední tři roky se na trhu objevilo hodně nových makléřů, kteří se ještě tu práci nestačili naučit. Někteří pak musí změnit strategii. Protože už nejde nabírat každou nemovitost a utápět desítky tisíc do marketingu. Důležité budou obchodní schopnosti a to každý nedokáže,“ dodává Jiří Rájek.
