26.10.2024 18:19
Praha, srdce střední Evropy, byla vždy považována za jedno z nejatraktivnějších míst pro investice do nemovitostí v regionu. Její jedinečné postavení spočívá v kombinaci historického kouzla, kulturního dědictví a neustálého rozvoje, což z ní činí nejen turistický magnet, ale také ideální místo pro bydlení. Od roku 2000 prošla Praha dramatickým ekonomickým růstem, což vedlo ke zvýšené poptávce po nemovitostech ve všech jejích částech – od historického centra po okrajové čtvrti. Poptávka byla podpořena nejen místními obyvateli, ale také zahraničními investory, kteří hledali stabilní a ziskové příležitosti na rozvíjejícím se trhu nemovitostí.
Od roku 2015 však došlo k mimořádným změnám, které zásadně ovlivnily trh s nemovitostmi v Praze. Výrazné zvyšování cen bylo poháněno několika klíčovými faktory. Za prvé, Česká republika zaznamenala ekonomický boom, který byl podpořen rychlým růstem HDP, nízkou nezaměstnaností a zvyšující se kupní silou obyvatel. Tyto faktory přispěly k nárůstu poptávky po bydlení, a to zejména v hlavním městě, kde se koncentrují pracovní příležitosti a životní standard je vyšší než ve zbytku země. Praha se postupně stala centrem ekonomických a kulturních aktivit v zemi, což zvýšilo její atraktivitu pro mladé profesionály, rodiny i zahraniční investory.
Kromě toho hraje roli i omezená nabídka bytů v nových developerských projektech. Nedostatečná výstavba a složitý schvalovací proces pro nové stavební projekty vedly k tomu, že se nabídka bytů v Praze nemohla udržet na krok s rostoucí poptávkou. To přirozeně vedlo ke zvyšování cen. Zájem o byty byl v posledních letech také poháněn nízkými úrokovými sazbami hypoték, které poskytly kupujícím lepší podmínky pro financování nemovitostí. Zatímco na počátku roku 2015 byly úrokové sazby historicky nízké, což zvýšilo dostupnost hypotečních úvěrů, v průběhu roku 2022 se tento trend změnil. Centrální banky po celém světě, včetně České národní banky, byly nuceny zvyšovat úrokové sazby, aby čelily narůstající inflaci.
Významný zlom v chování trhu přišel s pandemií COVID-19, která přetvořila globální i lokální ekonomické prostředí. Na začátku pandemie se očekávalo, že dojde k ochlazení trhu s nemovitostmi, protože omezený pohyb lidí, ekonomické nejistoty a strach z recese vedly k opatrnosti investorů. Nicméně, realita byla zcela opačná. Poptávka po bydlení vzrostla, protože lidé hledali větší a pohodlnější byty, které by jim umožnily práci z domova. Praha jako moderní a dynamické město přitahovala zájemce o nemovitosti i během největší zdravotní krize, což vedlo k dalšímu růstu cen, zejména v žádaných lokalitách. Některé městské části, jako Vinohrady, Malá Strana nebo Hradčany, se staly velmi atraktivními pro zájemce o luxusní byty.
Od roku 2021 do 2024 pak můžeme pozorovat další dynamiku v cenách bytů v Praze. Poptávka po větších bytech, balkonech a přístupu k přírodě přetvořila trh. Oblasti jako Praha 5, Praha 6, Praha 7 zaznamenaly v posledních letech prudký růst, což je podpořeno rozvojem nových developerských projektů, modernizací infrastruktury a rostoucím zájmem o rezidenční nemovitosti v blízkosti zeleně a služeb. Naopak centrální části Prahy, jako Praha 1 a Praha 2, zaznamenaly určitý cenový strop, protože kupující už nejsou ochotni platit nadprůměrně vysoké ceny, i když poptávka po bydlení v těchto lokalitách zůstává silná.
Jan Hrubý, generální ředitel RE/MAX Česko a Slovensko: „Praha zůstává nadále hlavním tahounem realitního trhu v České republice, odehrává se zde téměř 40 % všech transakcí. Poptávka v hlavním městě neustále roste i přesto, že ceny jsou zde často dvojnásobné ve srovnání s ostatními místy v zemi. Problémem je však nedostatečná nová výstavba, která nestačí silnému zájmu o bydlení. Za jeden z hlavních úkolu považuji také koordinované posilování městské infrastruktury jako je výstavba metra, nových tramvajových linek nebo škol, aby se zlepšovala také kvalita života v okolí nově budovaných projektů. Z našich zkušeností víme, že to má zásadní dopad na ceny nemovitostí. “
V tomto článku se zaměříme na jednotlivé části obce v Praze, kde došlo k zajímavým změnám v cenách bytů. Prozkoumáme, jaké faktory vedly k růstu v určitých oblastech a jaké městské části zaznamenaly největší dynamiku, zejména v posledních třech letech (2021–2024), kdy došlo k výrazným změnám v chování trhu.
Ondřej Jaroš, majitel realitní kanceláře Jaroš & Partners Real Estate : "V posledních letech sleduji zastavení růstu, či lehký pokles cen nemovitostí v samém historickém centru Prahy, které bylo vždy velmi populární, naopak v podstatě kontinuálně rostou ostatní pražské čtvrti, včetně těch periferních, které historicky patřily mezi ty „cenově přijatelné“. Podíváme-li se na současný tržní sentiment, můžeme se oprávněně domnívat, že nás v i následujících letech čeká zejména směrem od centra Prahy k periferiím, i nadále růst cen nemovitostí. Důvodem bude kromě poptávky, která dalece převyšuje nabídku, také očekávaný pokles úrokových sazeb a s tím související zlevnění hypotečních úvěrů, v neposlední řadě potom pomalá výstavba nových bytů."
Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka společnosti ReDeMa): „Vývoj cen bytů v Praze během posledních let jasně ukazuje, že poptávka stále výrazně převyšuje nabídku. Městské části, jako jsou Praha 5 a Praha 6, zažívají prudký růst, a to zejména díky novým developerským projektům a zájmu o větší byty s venkovními prostory. Přesto však vidíme, že některé prémiové lokality, jako je Praha 1 a Praha 2, začínají narážet na svůj cenový strop, protože kupující již nejsou ochotni platit nadměrně vysoké ceny.“
Michal Pitucha, ředitel společnosti BO! holding a.s.: „Ceny rezidenčních nemovitostí v Praze i ve většině regionů poslední tři kvartály setrvale rostou. Tento trend je především důsledkem rostoucí poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou, kterou brzdí zdlouhavé povolovací procesy a problémy při implementaci digitalizace stavebního řízení. Vzhledem k tomu, že výrazné změny v rovnováze mezi nabídkou a poptávkou nejsou v dohledné době pravděpodobné, předpokládáme další růst cen.“
Nabídkové průměrné ceny za m2 v jednotlivých částí Prahy od roku 2015
#### Josefov – Nejvyšší ceny za m² v Praze
Josefov dlouhodobě drží pozici nejdražší městské části Prahy, kde ceny bytů překonávají všechny ostatní lokality. V roce 2015 byla průměrná cena za m² v Josefově 160 815 Kč, ale do roku 2024 vzrostla na ohromujících 260 572 Kč/m².
Vývoj v posledních třech letech:
- V roce 2021 ceny stouply na 232 697 Kč/m², což je výrazný nárůst oproti předchozím rokům.
- V roce 2022 se cena zvýšila na 246 220 Kč/m², což svědčí o pokračující poptávce po luxusních nemovitostech v centru města.
- V roce 2024 ceny dosáhly svého vrcholu na 260 572 Kč/m², což potvrzuje, že Josefov zůstává prémiovou lokalitou s nedostupnými cenami pro většinu kupujících.
#### Hradčany – Historická lokalita s dramatickým růstem
Hradčany se vyznačují svou historickou hodnotou a blízkostí k Pražskému hradu. Od roku 2015 došlo v této lokalitě k výrazným výkyvům cen, přičemž největší růst nastal po roce 2021.
V roce 2015 se ceny pohybovaly kolem 98 426 Kč/m², ale do roku 2024 se vyšplhaly až na 208 293 Kč/m². Největší skok byl zaznamenán mezi roky 2021 a 2022, kdy ceny vzrostly z 133 220 Kč/m² na 195 454 Kč/m².
#### Malá Strana – Stabilní růst prémiových nemovitostí
Malá Strana patří mezi nejprestižnější části Prahy a dlouhodobě zde ceny zůstávají na vysoké úrovni. Mezi lety 2015 a 2024 se ceny zvýšily z 129 681 Kč/m² na 192 555 Kč/m².
V posledních třech letech došlo k mírnému růstu:
- 2021: 183 778 Kč/m²
- 2022: 192 692 Kč/m²
- 2023: 198 492 Kč/m²
#### Radlice – Neočekávaný růst na okraji centra
Radlice představují městskou část, která tradičně nebyla považována za prémiovou lokalitu. Přesto zde došlo k výraznému růstu cen mezi lety 2015 a 2024. V roce 2015 byla cena 66 617 Kč/m², zatímco v roce 2024 dosáhla 168 571 Kč/m².
Zejména v posledních třech letech došlo k prudkému růstu:
- 2021: 152 604 Kč/m²
- 2022: 160 098 Kč/m²
- 2024: 168 571 Kč/m²
Radlice profitují z blízkosti k centru a zároveň z klidného prostředí, což je stále více atraktivní pro zájemce o bydlení v Praze.
#### Vinohrady – Oblíbená lokalita se stabilním růstem
Vinohrady jsou dlouhodobě jednou z nejvyhledávanějších rezidenčních oblastí Prahy. Díky kombinaci kvalitních bytů a dostupnosti služeb se ceny na Vinohradech stabilně zvyšují. V roce 2015 zde byla průměrná cena 73 524 Kč/m², zatímco v roce 2024 dosáhla 167 878 Kč/m².
V posledních třech letech se tempo růstu zvýšilo:
- 2021: 144 343 Kč/m²
- 2022: 149 085 Kč/m²
- 2023: 147 855 Kč/m²
- 2024: 167 878 Kč/m²
#### Bubeneč – Výrazný růst ve stínu tradičně drahých lokalit
Bubeneč vykazuje výrazný růst cen zejména od roku 2020. Zatímco v roce 2015 se ceny pohybovaly kolem 82 261 Kč/m², do roku 2024 dosáhly 159 922 Kč/m².
Petr Makovský (výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku): „Poslední tři roky byly pro pražský realitní trh klíčové. Vidíme, že pandemie COVID-19 zásadně změnila preference kupujících, kteří nyní hledají větší byty a kladou důraz na kvalitní bydlení v blízkosti zeleně. Lokalita, infrastruktura a dostupnost služeb se staly hlavními kritérii pro mnoho lidí. Oblasti jako Bubeneč a Radlice, které dříve nepatřily mezi nejdražší, nyní zažívají výrazný růst cen, což je jasným signálem, že pražský trh s nemovitostmi se nadále dynamicky vyvíjí.“
Vývoj cen bytů v Praze za poslední dekádu, a zejména za poslední tři roky, byl neuvěřitelně dynamický a ovlivněný mnoha faktory. Tento růst se stal předmětem zájmu nejen místních kupujících, ale i zahraničních investorů. Přestože každá městská část Prahy má své vlastní specifické faktory, které ovlivňují její trh s nemovitostmi, můžeme na základě dat a analýz z let 2015 až 2024 identifikovat několik klíčových trendů, které formovaly pražský trh s nemovitostmi.
Jedním z nejvýraznějších fenoménů na pražském trhu nemovitostí byl kontinuální růst cen ve většině městských částí. Tento růst byl poháněn především vysokou poptávkou po nemovitostech, kterou přiživovaly příznivé podmínky na hypotečním trhu a nízké úrokové sazby. I přes globální ekonomické šoky, jako byla pandemie COVID-19, zůstala poptávka po bydlení v Praze silná. Důvodem byla nejen omezená nabídka bytů, ale také atraktivita města jako investičního cíle, jehož hodnotu udržují stabilní politické a ekonomické podmínky v České republice.
Ondřej Hon (realitní expert a majitel společnosti CEMAP - cenové mapy): „Zvýšení úrokových sazeb a rostoucí inflace měly v posledních letech zásadní dopad na dostupnost bydlení v Praze. Zatímco tradičně drahé lokality, jako jsou Hradčany a Vinohrady, si drží své pozice, vidíme, že okrajové části města, jako Praha 9 a Praha 10, získávají na atraktivitě díky lepší infrastruktuře a dostupnějším cenám. Realitní trh v Praze je však stále pod tlakem, protože nabídka bytů zůstává omezená.“
Velikost nabídky v jednotlivých částí Prahy od roku 2015
Dalším důležitým faktorem, který ovlivnil vývoj cen bytů v Praze, byla měnící se struktura poptávky po bydlení. Pandemická krize změnila chování spotřebitelů a způsobila posun v prioritách kupujících. Mnoho z nich začalo preferovat větší byty s venkovním prostorem, ať už v podobě balkonu, terasy, nebo zahrady. Tento posun vedl k růstu cen zejména v částech Prahy, které kombinují blízkost zeleně a dobrou dopravní dostupnost do centra, jako jsou Praha 5 a Praha 6. Zájem o větší prostory ovšem také znamenal, že tradičně dražší lokality, jako je Praha 1 nebo Praha 2, kde je nabídka větších bytů omezená, začaly narážet na cenový strop.
Kromě pandemie ovlivnilo vývoj cen také měnící se makroekonomické prostředí. Rostoucí inflace a s ní spojené zvyšování úrokových sazeb centrální bankou měly za následek zhoršení dostupnosti hypotečního financování, což mělo vliv zejména na nižší segmenty trhu. Tento trend vedl k ochlazení růstu cen v některých částech Prahy, zejména v méně atraktivních lokalitách, kde byla poptávka více citlivá na úrokové sazby. Zároveň se zvýšila poptávka po nemovitostech v lokalitách s vyšší kvalitou bydlení a lepší infrastrukturou, což vedlo k tomu, že ceny v prémiových lokalitách nadále rostly.