8.1.2024 14:25
V nedávné době jsme byli svědky klíčových proměn na realitním trhu v České republice, především ve velkých městech. Tento článek přináší detailní pohled na dynamiku cen, rozsah nabídky a dobu, po kterou jsou nemovitosti k dispozici. Zahrnuje srovnání mezi jednotlivými městy a nabízí komplexní přehled současné situace a trendů na realitním trhu bytů k prodeji. Zdrojem ověřených dat jsou data projektu Realiťák roku, CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz.
Podrobná analýza cen bytů k prodeji
Průměrné ceny bytů na metr čtvereční ve velkých městech ČR odhalují různorodé, avšak významné trendy, které jsou klíčové pro pochopení směřování realitního trhu.
Praha
V Praze, srdci ekonomiky a kultury ČR, jsme byli svědky stálého a markantního růstu cen. Od roku 2016 do roku 2023 ceny vzrostly o zhruba 83%, což odráží silnou poptávku a prestiž města. Tento trend je patrný jak v centru, tak na periferiích. I přes ekonomické výzvy způsobené pandemií v roce 2020 se trh s nemovitostmi v Praze ukázal jako velmi odolný, když mezi lety 2020 a 2021 došlo k nárůstu cen o 13%.
Lucie Davídková z realitní kanceláře Lucky Rentals komentuje vývoj v Praze: „Vývoj cen nemovitostí v Praze sledujeme dlouhodobě: Rapidní růst cen odstartovaný v roce 2015, kdy se průměrně realizovaná cena nových bytů pohybovala okolo (dnes již neuvěřitelných) 58.000,- Kč/m2 dospěl až na stávající dvojnásobné hodnoty. Trh nemovitostí je kromě jiného závislý zejména na úrokových sazbách a regulaci ČNB. Pokud úrokové sazby budou dále klesat, lze očekávat oživení trhu v letošním roce.“
Brno
Brno, jakožto druhé největší město a důležité vzdělávací a technologické centrum, zaznamenalo podobný vzestupný trend s celkovým nárůstem cen o 99% od roku 2016 do roku 2023. Město stále více láká mladé odborníky a studenty, což má za následek rostoucí poptávku po bydlení a tudíž i vyšší ceny bytů k prodeji. Rok 2021 byl pro Brno obzvláště úspěšný s nárůstem cen o téměř 27%, což ukazuje na jeho neustálý růst a rozvoj.
Ostrava
Ostrava, s její průmyslovou a obchodní tradicí, předvedla jeden z nejdynamičtějšího růstů cen, s celkovým nárůstem o přibližně 166% v období 2016 až 2023. Tento výrazný růst může být připsán revitalizaci města a rozvoji nových komerčních a rezidenčních projektů, které přitahují pozornost investorů.
Další města
V Plzni, Olomouci a Českých Budějovicích, důležitých regionálních centrech, jsme rovněž zaznamenali vzestupné cenové trendy. Tyto města přitahují investice do infrastruktury a nového bydlení, což v kombinaci s rostoucí poptávkou vede k posílení cen bytů k prodeji.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, uvádí: "Růst cen bytů k prodeji v posledních letech odráží zvýšenou poptávku a ekonomický rozvoj ve velkých městech. Je zásadní tyto trendy sledovat, aby byli kupující i investoři správně informováni o stávajících tržních podmínkách."
Závěry a dopady
Z prezentovaných údajů je patrné, že český realitní trh prochází obdobím silného růstu, který reflektuje širší ekonomický a sociální vývoj v zemi. Tento vzestupný trend cen je spojen s urbanizací, růstem zaměstnanosti ve městech a rostoucí atraktivitou městského životního stylu.
Pro potenciální kupce to znamená, že se musí vyrovnat s vyšší konkurencí a rostoucími cenami, což snižuje dostupnost bytů k prodeji. Investoři naopak mohou na trhu nalézt zajímavé příležitosti, zvláště v městech s nejprudším cenovým růstem.
Růst cen také odhaluje změny v nabídce a poptávce. Města s rychlým cenovým růstem mohou čelit výzvám spojeným s dostupností bydlení pro místní obyvatele, což vyžaduje pozornost ze strany městských plánovačů a developerů.
Je pravděpodobné, že trend růstu cen bude pokračovat, i když tempo tohoto růstu se může lišit v závislosti na lokálních specifikách a ekonomických faktorech.
Velikost nabídky na realitním trhu bytů k prodeji:
Velikost nabídky na realitním trhu je klíčovým ukazatelem, který odhaluje počet dostupných bytů k prodeji pro zájemce o koupi a zároveň reflektuje jejich dynamiku v průběhu času. Tento článek se podrobně věnuje trendům vývoje nabídky v hlavních městech České republiky.
Praha
V hlavním městě jsme byli svědky výrazného nárůstu nabídky v letech 2016 až 2019, což může být reakcí na rostoucí poptávku a cenový růst v daném období. Tento trend může také signalizovat zvýšení stavebních aktivit. Po vrcholu v roce 2019 však došlo k poklesu, což by mohlo naznačovat nasycení trhu nebo zpomalení vzniku nových stavebních projektů.
Brno
V Brně byl zaznamenán podobný vzestupný trend s vrcholem nabídky v roce 2018. Růst mohl být podpořen vzestupem popularity města jako vzdělávacího a technologického hubu, což přilákalo nové obyvatele a investory. Následný pokles může odrážet omezení počtu nových bytů k prodeji na trhu.
Ostrava
Ostrava, která prochází fází transformace a regenerace, vykázala stabilní nabídku s mírným nárůstem v roce 2022. Tento vývoj může být výsledkem rostoucího zájmu o město a jeho rozvojový potenciál.
Další města
V Plzni, Olomouci, Českých Budějovicích a dalších městech jsme zaznamenali rozmanité vzorce vývoje nabídky, které mohou být ovlivněny specifickými lokálními tržními podmínkami, dostupností pozemků pro výstavbu a regionálními ekonomickými faktory.
Podle Petra Makovského, výkonného ředitele Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, "nám změny v počtu nabízených bytů k prodeji poskytují cenné informace o vývoji a adaptaci trhu na současné potřeby. V poslední době jsme svědky poklesu nabídky, což by mohlo signalizovat potřebu zahájení nových stavebních projektů."
Adam Šimoník z realitní kanceláře Adam Šimoník reality uvádí: „Největší cenový nárůst jsme zaznamenali nemovitosti v Olomouckém kraji mezi lety 2000 až 2022. V rámci tohoto období byl cenový nárůst někde mezi 20%. V rámci Olomouce jako universitního města jsme také v posledních letech evidovaly zhruba 10 až 15 procentní nárůst a navýšení nájemného. S ohledem na poslední rok markantně v nabídce Přibylo asi o 400% více standardních panelových bytu dispozice 3 + 1. Tato skutečnost měla za následek Pokles tohoto typu nemovitosti v některých lokalitách až o 20%. Stavební pozemky a stejně tak garáže jsou v rámci olomouckého kraje stále nedostatkovým zbožím a tak zde nedošlo k viditelnému ochlazení cen nebo zastavení průměrného růstu prodejních cen 3-5 % ročně.“
Souhrn a implikace
Z analýzy vyplývá, že většina velkých měst v ČR zaznamenala v první polovině sledovaného období růst nabídky, což odráží expanzi realitního trhu. Recentní pokles nabídky může naznačovat potřebu nových vývojů a stavebních projektů, které by uspokojily rostoucí poptávku.
Pro kupující to může znamenat omezenější výběr v některých lokalitách, což může vést k vyšší konkurenci a cenám. Pro developery a investory se otevírá příležitost pro realizaci nových projektů, zejména tam, kde je nabídka nedostatečná.
Trendy v nabídce dále odrážejí urbanizační procesy a migraci do měst, což zvyšuje tlak na městské bytové trhy. Pro vývojáře a urbanisty je důležité tyto tendence zohledňovat při plánování nových projektů a rozvoje infrastruktury.
Sledování velikosti nabídky zůstává klíčovým indikátorem zdraví realitního trhu, a jeho analýza přispěje k lepšímu porozumění tržním podmínkám a informovanějšímu rozhodování o investicích a nákupech.
Délka doby nabízení na realitním trhu bytů k prodeji
V posledních letech jsme svědky toho, jak se délka doby nabízení bytů k prodeji v Praze postupně prodlužuje – ze 37 dnů v roce 2016 na 75 dnů v roce 2023. Tento jev může být spojen s rostoucími cenami bytů k prodeji. V Brně a Ostravě byl tento trend méně výrazný, avšak i zde lze pozorovat tendenci k mírnému nárůstu doby nabízení. Ve zbytku republiky se situace liší město od města, přičemž některé lokality vykazují větší prodloužení doby nabízení než jiné.
Ondřej Hon, zakladatel společnosti CEMAP – cenové mapy, zdůrazňuje význam tohoto ukazatele: "Délka doby nabízení je důležitým indikátorem, který nám umožňuje lépe pochopit dynamiku trhu. Pozorujeme prodloužení této doby v několika městech, což může odrážet nejen vyšší cenovou hladinu, ale i to, že se kupující stávají vybíravějšími."
Jan Štěpánek z plzeňské realitní kanceláře TAURUM reality říká:„V Plzni probíhá rozsáhlá developerská výstavba. Díky tomu je nabídka nových bytů v lokalitě velká. I přes to je však zájem ze strany klientů i o standardní panelákové a cihlové byty a realitní trh je velmi živý. Zájemci na prohlídky chodí, byty se prodávají. Cenový propad, který započal v roce 2022 je již za námi, ceny se odrazily ode dna a začaly mírně stoupat. Stále si však myslím, že je dobrá doba na koupi bytu, protože ceny budou i nadále stoupat.“
Závěr:
Analýza realitního trhu, v tomto případě bytů k prodeji, v hlavních českých městech odhaluje zajímavé tendence, které ovlivňují nejen současnost, ale i budoucí směřování trhu. Od roku 2016 jsme svědky výrazných změn, které rezonují mezi kupujícími, investory i celým realitním sektorem.
Ceny bytů na metr čtvereční v těchto městech odhalují vzestupný trend, přičemž v Praze dochází k významnému nárůstu cen, který se projevuje i v dalších městech. Tento jev je výsledkem rostoucí poptávky spolu s omezenou nabídkou, což je typické pro rozvíjející se městské trhy. Zvláště pozoruhodný je růst cen v Ostravě, který může naznačovat zvýšený zájem o investice do bytů k prodeji v tomto regionu.
Pokud jde o množství nabízených bytů k prodeji, zaznamenali jsme značné fluktuace. V Praze a jiných městech jsme nejprve zaznamenali nárůst nabídky, který může být reakcí na stoupající tržní ceny a zvýšenou stavební činnost. Následný pokles nabídky pak může signalizovat, že trh začíná být nasycený nebo že nové projekty nepřicházejí tak rychle, jak bylo očekáváno.
Prodloužení doby nabízení v Praze a jiných městech může být výsledkem vyšších cen, což kupujícím ztěžuje hledání dostupných možností. Toto může také ukazovat na to, že kupující jsou opatrnější a věnují více času vyhledávání nejlepších možností pro své potřeby.
Realitní trh v českých metropolích se tak stává stále konkurenčnějším a přináší různé příležitosti i výzvy. Kupující by měli být dobře informovaní a pečliví při výběru nemovitosti. Pro investory a developery to znamená, že trh je plný potenciálu, ale vyžaduje si důkladnou analýzu a promyšlené plánování.
Michal Pitucha, majitel realitní kanceláře BO! REALITY míní: “V letošním roce kombinace sníženi cen stavebních materiálu, poklesu inflace, zadržené poptávky především u pozemku a novostaveb, dále předpokládanému poklesu úrokových sazeb - tak tento koktejl způsobí postupný růst cen nemovitosti. Investoři budou s klesajícími úroky hledat nové příležitosti. Pokud se samozřejmě nestane něco neočekávaného, jako byl covid, válka či jiny vnější faktor. Otázkou je samozřejmě tempo růstu.“
Robert Hanzl, generální ředitel NEXT REALITY nakonec dodává: „Nemovitosti vykazují z dlouhodobého hlediska meziroční nárůst hodnoty na úrovni 10%. To potvrzují data nejen z lokálního trhu, ale i ze světa. Extrémní až nezdravý růst v době covidu vystřídal pokles cen v posledních 18 měsících, který je však aktuálně u konce. Naopak, v posledních měsících minulého roku jsme sledovali odraz od dna. Starší malometrážní byty začínají být opět nedostatkovým zbožím, následují byty nad 70 m2 a ve stejném duchu růstu cen přijdou na řadu i rodinné domy a rekreační objekty. Stejně tak nové byty v developerských projektech. Doporučil bych klientům, ať neváhají s koupí nemovitosti, šance vybrat si za přijatelnou cenu již nebude trvat dlouho.“
Vzhledem k neustálým změnám na trhu je klíčové sledovat tyto trendy a pružně upravovat strategie v souladu s aktuálním vývojem. Počínaje porozuměním těchto trendů až po adaptaci strategií mohou být tyto kroky rozhodující pro úspěch na trhu.
