Zaujal mě družstevní byt, je to riziko?

Družstevní bydlení není nic exotického, ani to není žádná novinka. Především do roku 1989 to byl velmi častý způsob získání nemovitosti. Dnes se začíná družstevní bydlení opět prosazovat.

Družstevní bydlení je specifický způsob bydlení. Není to ani přímé soukromé vlastnictví a ani nájemní bydlení. V principu něco mezi, ale s mnoha výhodami, ovšem také omezeními.

V principu je družstvo typ právnické osoby. Družstva mohou mít různou podobu, nás zajímá ta, kde jde o bydlení. Zájemce o byt se musí stát členem družstva a musí zaplatit členský podíl. Ten je obvykle relativně nízký, v řádu stovek tisíc korun, řekněme do deseti procent ceny bytu. Na výstavbu bytového domu si bere úvěr družstvo. A když je postaveno, tak družstevník získá právo k užívání bytové jednotky a postupně ji splácí i s dalšími poplatky družstvu.

Družstvo si můžete založit i sami

Teoreticky si tak skupina přátel může založit družstvo a tak se dostat k bydlení. V praxi to zdaleka tak snadné není, takže je snazší stát se členem již existujícího družstva, které má s výstavbou a financováním zkušenosti. Dnes jsou na trhu již i komerčně nabízené nemovitosti s vytvořením družstva.

Ač na první pohled družstvo může působit podobně jako společenství vlastníků, tak právně i prakticky je to dost odlišné řešení. V prvním případě je družstevník vlastníkem družstevního podílu, v druhém je členem společenství majitel nemovitosti. V obou případech se musíte připravit na společná jednání s dalšími družstevníky nebo spoluvlastníky. Což je někdy snadné, často komplikovanější.

Levný družstevní byt v inzerci

Zcela jistě častěji narazíte na prodej družstevního bytu, než na nabídku vstupu do družstva a stavbu nové nemovitosti. A velmi často vás nabídka družstevního bytu zaujme, obvykle je nižší než u jiných nemovitostí podobných parametrů. Má to své důvody, které si nyní rozebereme.

Prodej družstevního bytu je totiž vlastně nepřesné označení. Ve skutečnosti totiž prodávající nabízí jen převod družstevního podílu a smlouvu na užívání bytové jednotky (či domu, ale to je velmi výjimečné). Proto jsou ceny družstevních bytů nižší, protože vlastně samotný byt nekupujete a to sebou nese mnohá úskalí.

Bez hypotéky

Tak především, na byt nedostanete hypoteční úvěr, musíte ho financovat z vlastních zdrojů. A to si může dovolit málokdo. Hypotéku lze použít jen v tom případě, že můžete ručit jinou nemovitostí. Což počet zájemců o takovou nemovitost eliminuje, a i proto jsou ceny družstevních bytů obvykle nižší, ale nejenom kvůli tomu, připomeňme, nekupujete byt ale jen podíl v družstvu.

Navíc platí, že pokud není byt zcela splacený, tak při převodu členského podílu přebíráte i následné splátky. Tudíž původně nízká cena nemovitosti může znamenat třeba jen polovinu celkových nákladů. Například družstevní byt v hodnotě 5 000 000 korun, z kterých byl na počátku uhrazen jeden milion a zbytek se splácí v anuitních splátkách po dobu dvaceti let. Pokud původní majitel byt nabízí po deseti letech, bude nutné splatit 2 500 000 korun plus úroky. Na druhou stranu, na tyto peníze nebudete potřebovat hypoteční úvěr, takže taková situace může mít i své výhody, především u bytů s velkou anuitou.

Je převod vůbec možný?

V každém případě si před koupí členského podílu u družstva ověřte, zda s převodem (nikoliv prodejem) souhlasí. Družstvo může ve stanovách mít různé podmínky, například, že podíly lze převádět jen mezi členy družstva. Navíc obvykle takový převod musí družstvo schválit, což nemusí být automatické a někdy se to může dost protáhnout. Ostatně podrobné prostudování družstevních stanov je nezbytně nutné.

I z tohoto důvodu je dobré pro koupi družstevní nemovitosti využít služeb renomované realitní kanceláře nebo realitního makléře. Ty prověřené najdete na Realiťák roku. Zde budou mít s převody družstevních bytů zkušenosti a mohou dobře znát i pravidla konkrétního družstva. Ta se totiž mohou výrazně lišit.

Další omezení

A jsou zde i další speciality, s kterými musíte počítat. Pokud byste chtěli byt nabízet, tak musíte mít souhlas družstva. Některá to vyloženě zakazují, jiná jsou při schvalování velmi pečlivá. A pokud byste to chtěli zkusit načerno, tak tím můžete porušit stanovy a o členství přijít. Družstvo vám sice vrátí členský podíl, ale o byt přijdete. Taktéž při větších opravách a rekonstrukcích musíte mít souhlas družstva, což může a nemusí být zdlouhavé a komplikované.

V neposlední řadě je dobré ze stanov zjistit, co se stane, až bude anuita bytu splacena. Někdy může dojít k automatickému převodu do soukromého vlastnictví, jindy může družstvo pokračovat a vy budete nadále vlastnit jen členský podíl.

Z výše uvedeného vyplývá, že družstevní byt může být zajímavá alternativa, která má svá pozitiva i negativa. V tomto případě výrazně doporučujeme využít služeb profesionálů, případných komplikací či specifických záležitostí může být opravdu hodně.