15.1.2022 10:07
Pro zájemce o vlastní bydlení nebude nadcházející rok ideální. Ceny nemovitostí jsou na historických maximech a podle všeho dál porostou. Ještě méně přívětivé podmínky pak budou mít hypotéky.
Vlastní rodinné bydlení se stalo drahým špásem. Hypoteční koronavirový boom a úspory domácností vyhnaly ceny nemovitostí za poslední dva roky na historická maxima. Větší byt stojí v Praze okolo deseti milionů a ani v jiných velkých městech to není zase tak zásadně méně, v krajských městech zaplatíte bez problémů sedm milionů i víc. U nových a zánovních rodinných domů lze už plošně počítat s cenami od deseti milionů výš. Ve velkých městech je to pak i mnohem víc.
To je samo o sobě hodně. V posledních dvou letech rostly ceny podle lokalit od deseti do dvaceti procent ročně, za posledních deset let o víc jak 100 procent. Důvodem byly mimo jiné dostupné a levné hypotéky a to prakticky po celé poslední desetiletí s výjimkou krátké epizody před nástupem kovidu.
Místo dvou procent čtyři s výhledem na šest
Jenže dnes je situace jiná. Jestliže před rokem bylo možné získat hypotéku se sazbou pod dvě procenta a nebylo to nic výjimečného, tak aktuálně se sazby pohybují nad čtyřmi procenty. A bude hůř. Aktuální základní sazba České národní banky je na 3,75 procentech a představitelé banky se netají tím, že sazba poroste i po novém roce. Analytici předpovídají, že sazba České národní banky, bude atakovat pětiprocentní hranici, někteří dokonce uvádí hranici šesti procent.
To by znamenalo hypoteční sazby mezi pěti až 6,5 procenty. Což je dramatický nárůst i u poměrně malých hypoték. V případě hypotéky 3,5 milionu na 20 let by takové zvýšení sazeb zvýšilo hypoteční splátku o osm tisíc korun oproti dvouprocentní sazbě. A ten kdo by si půjčil 8 milionů, tak by měsíčně platil o 17 000 korun víc než u dvouprocentní sazby.
Rozdíly to jsou dramatické, splátka se zvýší skoro o polovinu. Nový zájemce o hypotéku si to samozřejmě spočítá dopředu, ale problém mohou mít ti, kteří budou hypotéku refinancovat. Což se u nejčastější pětileté fixace bude letos týkat těch, kdo si hypotéku pořizovali nebo refinancovali v roce 2017. A tehdy byly sazby také okolo dvou procent.
Jsou i černé scénáře
Vývoj úrokových sazeb lze jen obtížně odhadovat, šestiprocentní sazby jsou z dlouhodobého hlediska dost vysoké. Aktuálně Česká národní banka sazby zvyšuje s ohledem na významně rostoucí inflaci. Pokud se jí podaří během letošního roku ukočírovat, tak je možné, že za rok sazby klesnou. Ale rozhodně ne ke dvěma procentům, analytici předpokládají sazby okolo čtyř procent.
Ale může nastat i výrazně negativní scénář, kdy se inflaci nepodaří ukočírovat a pak mohou sazby růst ještě výš, třeba na osm procent. Což by už mohlo být pro mnohé likvidační. Pro příklad, splátka 3,5milionové hypotéky by atakovala měsíční splátku 30 000 korun. Pak by se dalo očekávat, že by se na trhu mohly objevit nemovitosti zabavené bankou z důvodu nesplácení. Ale je to černý scénář, který je spíš nepravděpodobný.
Ceny budou mírně růst nebo stagnovat
Lze očekávat, že po rekordních letech se letos a minimálně v příštím roce hypoteční trh výrazně ochladí. Menší zájem by pak teoreticky mohl vést k nižším cenám nemovitostí. Jenže trh je vyprahlý a aktuálně na trhu převládají nemovitosti, které majitelé často prodávat nemusí. Když se to nepodaří, nic se neděje. Nová výstavba také nechrlí nadměrné množství nových nemovitostí.
Všeobecně se tak analytici shodují, že ceny už nebudou růst tak závratně jako v předchozích letech, ale mírně porostou i nadále. Lokálně a u méně kvalitních nemovitostí může dojít k mírnému snížení, ale spíš lze očekávat stagnaci cen. A především mnohem nižší zájem zákazníků, kteří by nemovitost financovali z hypotečního úvěru.
