Známý prodal byt za pět milionů, já je chci za svůj taky

Byty mají stejný půdorys a jsou ve stejné ulici. Jenže vám nikdo za váš byt oněch pět milionů dát nechce, nabídky jsou většinou o milion korun nižší. Jenže to má racionální důvody, které vy nemusíte vidět.

Odhadů nemovitostí je celá řada. Svůj odhad vyžaduje banka, která poskytuje hypotéku, znalecký posudek je specifická záležitost a k prodeji nemovitosti není potřeba. Prodejní cenu nejlépe odhadnou specialisté, tedy realitní makléři, na trhu jsou pak i online nástroje, které je však nutné brát s rezervou. 

Ale zpět k onomu rozdílu cen za dva stejné byty v jedné ulici. To není nic výjimečného, ať už se jedná o starší činžovní dům, panelák ale i novostavbu. Typizace bytů byla a je běžná. Jenže to neznamená, že byty stály stejně jako nové a že bude stejná i jejich cena po letech. Rozhodujících faktorů totiž může být opravdu hodně. 

Není rekonstrukce jako rekonstrukce

Tím prvním je samotný stav bytu. Dva byty po rekonstrukci nemusí být stejné. Jeden majitel ji pojal velkoryse a použil špičkové materiály a vybavení, kde třeba samotná kuchyň má hodnotu několik set tisíc korun. Mohl i mírně změnit dispozici bytu. Druhý ji pojal jen jako modernizaci, základ nechal stejný, jen změnil obklady, podlahy a podobné detaily. A to vše bude v prodejní ceně hrát roli.

Dalším rozdílem může být orientace bytu, jeden má okna obývacího pokoje na jih a druhý na sever. Ten druhý bude pro denní život tmavý a to má na cenu vliv. Významným faktorem je i podlaží, byty v přízemí nebo ve zvýšeném přízemí nejsou tak žádané. Naopak v domě bez výtahu bude čtvrté patro hledat zájemce hůř než byt v patře prvním. 

Podstatný je i stav celého domu, jeden je kompletně zrekonstruovaný, druhý nikoliv a spoluvlastníci kvůli rekonstrukci musí platit výrazné sumy do fondu oprav. A nebo umístění domu, jeden je na konci ulice u lesa, druhý na začátku u rušné křižovatky s tramvajemi pod okny. To jsou klidně statisíce rozdílu v ceně. Roli může hrát i parkování, u jednoho domu je volné parkoviště, u druhého jen pár věčně obsazených míst. 

Člověk je vždy přesnější než automat

Prostě a jednoduše, rozhodujících faktorů, které tvoří reálnou cenu nemovitosti, je ohromné množství. Pokud chcete prodejní cenu určit, tak různé on-line nástroje to do určité míry dokážou, mají obvykle databázi cen jiných prodaných nemovitostí a pokud nejsou staré a jsou ve stejném domě, lze se výsledku vcelku přiblížit. Problém je, že míru detailů se nedozvíte a služby jsou obvykle placené, takže když je budete chtít zprůměrovat, tak vás to něco bude stát. 

Zkušený makléř, či profesionální odhadce, je živý člověk, který si před odhadem nemovitost prohlédne a dokáže mnohem lépe posoudit všechny faktory. Jeho odhad by se tak měl realitě co nejvíc blížit. Když budete odhadce na tržní cenu hledat, vybírejte z makléřů, kteří vaši lokalitu dobře znají a nebo hledejte profesionální odhadce s dobrými referencemi. Ale pozor, hledejte odhadce prodejních cen (na tuto službu se specializuje hodně firem), nikoliv soudní odhad, který má jiný režim a zohledňuje jen faktický stav nemovitosti, nikoliv její tržní hodnotu. Odhad komerční ceny nemovitosti vás vyjde na zhruba pět až deset tisíc korun.

Hypoteční odhad má svá specifika

Specifický je pak odhad banky pro hypotéku. Banka zájemci obvykle nabídne na výběr několik spolupracujících odhadců, z kterých si můžete vybrat. Pro zájemce může být takový odhad zdarma, respektive jeho cena se schová do samotné hypotéky. Ale pozor, odhady pro hypotéku bývají zhruba o deset i více procent podhodnocené a to záměrně. Je to jistina banky pro případ nesplácení úvěru. 

S takovým odhadem může zájemce o vaší nemovitost operovat ve snaze snížit prodejní cenu. Proto se vyplatí mít odhad vlastní. Pokud nemovitost budete prodávat přes makléře, tak se o vše postará a cena odhadu bude součástí jeho provize.