7.3.2025 6:31
Realitní trh v kraji Vysočina zaznamenal v roce 2024 výrazný růst poptávky a cen nemovitostí. Zájemci nejenže skupují byty, ale stále častěji investují do rodinných domů. Podle Pavly Anny Doležalové (REALO realitní servis), Ondřeje Hona (CEMAP - cenové mapy) a Petra Makovského (Realiťák roku, Reality.iDNES.cz) je nabídka čím dál omezenější a ceny se posouvají stále výše. Jaké jsou hlavní trendy v regionu a co očekávat v roce 2025?
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v kraji Vysočina zaznamenal v roce 2024 výrazný růst poptávky a cen nemovitostí. Zájemci nejenže skupují byty, ale stále častěji investují do rodinných domů. Podle Pavly Anny Doležalové (REALO realitní servis), Ondřeje Hona (CEMAP - cenové mapy) a Petra Makovského (Realiťák roku, Reality.iDNES.cz) je nabídka čím dál omezenější a ceny se posouvají stále výše. Jaké jsou hlavní trendy v regionu a co očekávat v roce 2025?
V kraji Vysočina se prodává prakticky vše. Podle Pavly Anny Doležalové realitní trh vykazuje velkou dynamiku:
„Všechny nabídky se postupně vyprodávají a nejen byty, ale i rodinné domy. Lidé přehodnocují své investice a raději než drahý byt volí rodinný dům, i když ho musí zrekonstruovat. Dlouhodobě se jim to vyplatí.“
Tento trend potvrzuje i Ondřej Hon, který dodává, že nabídka v kraji se snižuje a ceny rostou:
„Vidíme, že nabídka klesla na úroveň roku 2019. Poptávka je vysoká, což žene ceny nahoru. Mírně rostou nejen byty, ale nově i rodinné domy, což dříve nebylo běžné.“
Vysočina je regionem, kde ceny nemovitostí meziročně vzrostly téměř ve všech větších městech. Jak uvádí Ondřej Hon, existují však i specifické výjimky:
„V některých oblastech, například v Bystřici nad Pernštejnem, jsme zaznamenali extrémní růst cen kvůli malému developerskému projektu, který ovlivnil statistiky. Žďár nad Sázavou pak zůstává nejdražším městem v kraji díky silné průmyslové základně a nedostatku nového bydlení.“
Pavla Anna Doležalová k situaci ve Žďáře nad Sázavou doplňuje:
„Město je průmyslovým centrem kraje s dostatkem pracovních příležitostí. Bohužel se zde téměř nestaví nové byty, což zvyšuje jejich cenu a omezuje dostupnost bydlení.“
V krajském městě Jihlava poptávka rovněž převyšuje nabídku. „Zájemci hledají menší byty 1+1 a 2+1, které se prodávají rychleji než velké byty. Poptávka je tak vysoká, že i nemovitosti, které se zpočátku neprodají, si nakonec koupí investoři nebo zahraniční kupci, například Ukrajinci nebo Vietnamci,“ popisuje Doležalová.
Specifikem trhu v kraji Vysočina je situace v Telči, kde je extrémní nedostatek bytů k prodeji. Pavla Anna Doležalová vysvětluje důvod této situace:
„Majitelé si byty drží nebo je využívají pro krátkodobé pronájmy. Telč je turisticky atraktivní a pronájmy jsou výhodnější než prodej.“
Ondřej Hon k tomu dodává:
„Podobné trendy vidíme i v jiných historických městech. Investoři v nich často preferují krátkodobé pronájmy, což dále snižuje dostupnost bydlení pro místní obyvatele.“
Poptávka po rodinných domech na Vysočině roste. Lidé častěji volí dům místo drahého bytu. Podle Pavly Anny Doležalové se nejvíce prodávají domy v cenové hladině do 10–12 milionů korun:
„Poptávka se posunula. Ještě před pár lety byla hranice pro běžný dům okolo 8 milionů, dnes už lidé investují do komfortnějšího bydlení. Často využívají financování z prodeje svých menších nemovitostí a kombinují to s hypotékou.“
Vysočina nikdy nepatřila k hlavním investičním destinacím v ČR, ale situace se mění. Pavla Anna Doležalová vidí rostoucí zájem investorů, přestože nejsou ochotni přeplácet:
„Investoři sledují trh, ale hledají výhodné nabídky. Dnes je pozice prodávajících silná a mnoho z nich nemá důvod snižovat cenu, což investoři těžko akceptují.“
Ondřej Hon doplňuje, že Vysočina může být v dlouhodobém horizontu zajímavou investiční příležitostí:
„Je to krajské město s dobrou dostupností do Prahy i Brna. Hodnota nemovitostí zde bude dlouhodobě růst.“
Vysočina těží ze své centrální polohy a dobré dostupnosti. Podle Ondřeje Hona roste zájem přistěhovalců z Prahy a Brna, kteří hledají levnější bydlení a návrat k rodinám.
„Zhruba 80 % kupujících tvoří místní, ale 20 % přichází z jiných regionů. Zejména lidé z Prahy a Brna, kteří chtějí zpět ke svým rodinám a hledají klidnější životní styl.“
Doležalová potvrzuje, že tento trend nahrává prodávajícím:
„Lidé, kteří byli zvyklí na vyšší ceny v Praze, nemají problém zaplatit více i na Vysočině. To tlačí ceny nahoru.“
Realitní trh na Vysočině je v roce 2024 ve znamení vysoké poptávky a omezené nabídky. Rostoucí ceny nemovitostí, zejména v Jihlavě a Žďáru nad Sázavou, ukazují na dlouhodobý růstový trend. Byty se prodávají rychle, ale stále více kupujících se orientuje na rodinné domy, které nabízejí větší komfort a lepší dlouhodobou hodnotu.
Podle Petra Makovského realitní trh v kraji zůstává stabilní a atraktivní:
„Vysočina není jen tranzitním regionem mezi Prahou a Brnem. Má svou vlastní dynamiku, která přitahuje nejen místní kupující, ale i investory a nové obyvatele. Očekáváme, že růst cen bude pokračovat i v roce 2025.“
Vysočina tak potvrzuje svůj status jako stabilní realitní region s perspektivou pro kupující i investory.
Detailní rozbor a klíčové myšlenky z analýzy vývoje realitního trhu v Kraji Vysočina:
Ceny nemovitostí v Kraji Vysočina mírně rostou, což odpovídá celorepublikovému trendu.
Specifikem Vysočiny je růst cen nejen bytů, ale také rodinných domů.
Nabídka nemovitostí klesá a v současné době se pohybuje na úrovni podobné roku 2019, což značí větší poptávku.
Kupující stále častěji volí rodinné domy místo předražených bytů, přestože domy často vyžadují rekonstrukci.
Poptávka po menších bytech, zejména 1+1 a 2+1, je ve městech jako Jihlava vysoká, zatímco větší byty se prodávají pomaleji.
Pokud se nemovitosti neprodají okamžitě, často je kupují zahraniční zájemci, například Ukrajinci nebo Vietnamci, což dále zvyšuje celkovou poptávku.
Ceny rostou ve všech okresních městech kraje, někde více, někde méně.
Extrémní růst cen byl zaznamenán v Bystřici nad Pernštejnem, kde malý developerský projekt výrazně ovlivnil statistiky.
Žďár nad Sázavou vykazuje jednu z nejvyšších cen v kraji, což je ovlivněno rozvinutou průmyslovou oblastí a nedostatkem nových developerských projektů.
V Telči je nabídka bytů téměř nulová, což může být způsobeno preferencí majitelů pro dlouhodobé nebo krátkodobé pronájmy.
Průměrná hranice, do které jsou lidé ochotni investovat do rodinných domů, se pohybuje kolem 10–12 milionů korun. To je výrazně více než v minulých letech a také více než v některých jiných krajích republiky.
Kupující často využívají kombinaci prodeje stávající nemovitosti a hypotečního úvěru k financování větších nebo nákladnějších nemovitostí.
O investiční byty je zájem, ale prodávající mají silnou pozici a nejsou ochotni zlevňovat, což investorům ztěžuje realizaci výhodných nákupů.
Kraj Vysočina není tradičně vyhledávanou oblastí pro investory, protože ceny zde bývají vyšší a nabídka omezená.
Většina nemovitostí je kupována místními obyvateli (80 %), ale stoupá počet kupujících z větších měst jako Praha nebo Brno, kteří hledají dostupnější bydlení v dojezdové vzdálenosti.
Jihlava těží ze své polohy u dálnice D1, což zvyšuje její atraktivitu pro přistěhovalce.
Z dlouhodobého hlediska se očekává, že investice do nemovitostí na Vysočině budou ziskové, díky rostoucím cenám a omezené nabídce.
Realitní trh na Vysočině je stabilní a vykazuje růstový potenciál, zejména v krajském městě Jihlava a jeho okolí.
Pavla Anna Doležalová sdílela zkušenosti z realitního trhu na Mauriciu, kde je legislativa výrazně jednodušší a stavební náklady i přístup k infrastruktuře jsou méně sofistikované než v ČR. Přesto je trh na Mauriciu atraktivní díky jedinečné lokalitě.
Závěr:
Analýza ukazuje, že realitní trh na Vysočině je na vzestupu, a to jak z pohledu cen, tak z pohledu poptávky. Atraktivita kraje roste díky jeho strategické poloze a stabilitě. Významnou roli hraje také demografie, kdy roste zájem nejen místních obyvatel, ale i přistěhovalců z větších měst. Investice do nemovitostí na Vysočině se jeví jako perspektivní, i když s určitými výzvami, zejména v oblasti dostupnosti a cenové hladiny.
Vybrané předchozí díly najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - únor 2025
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Plzeňském kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihomoravském kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Pardubickém kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Moravskoslezském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Středočeském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Ústeckém kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihočeském kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v PRAZE - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Libereckém kraji - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - červen 2024
-----------------
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítáme vás u naší další analýzy vývoje realitního trhu. Tentokrát v kraji Vysočina a jeho okresech. A to za účasti Pavly Anny Doležalové, která v současné době na Mauriciu, ahoj Pavlo.
Zdravím všechny.
A pak tam máme Ondru Hona z CEMAP cenové mapy, který nás společně se mnou provede tímto dílem. Bude velmi krátký. Slíbili jsme, Pavle, že jí nebudeme moc na Mauriciu zdržovat, protože říkala, že za chvilku zapadá sluníčko a potřebuje se ještě trošku opálit, což je jasně vidět. Budeme se dneska bavit o kraji Vysočina. Naposled jsme se o něm bavili v červenci 2024. Od té doby se zase něco pohnulo dál. A možná úplně na začátek, Ondro, nějaký úvodní tvůj komentář ke Kraji Vysočina poprosím.
Takže ahoj, dobrý den. Tak můj komentář bude velmi podobný jako v současné době u všech z krajů v republice. Jde vidět, že nám ceny nemovitostí mírně rostou. Rozdíl na Vysočině je trošičku v tom, že začaly růst i domy. Tak to bude určitě jedna z otázek, na kterou se Pavle Anny zeptáme. A samozřejmě s růstem cen nám se nějakým způsobem vyprodává nabídka. To znamená, nějak jako klesá oproti tomu vrcholu, kde byla. A řekněme, že už jsme dneska někde na úrovni roku 2019.
Super, děkuju moc. A možná ještě na úvod úplně, zeptám se, Pavly, jak to vypadá na Mauriciu?
Nádherně. A jak u vás tedy?
U nás to je nádherné taky, že jo. Já teď vidím teďko sluníčko. Takže taky máme krásně, nejsme tak opálený jako ty. Ale já si myslím, že než se uvidíme, tak dohnědneš nebo zběláš a budeme všichni zase spokojený. Každopádně, jak se dařilo v loňském roce na Kraji Vysočina, Pavlo?
Řekla bych, že se opravdu v kraji Vysočina prodá úplně všechno. Musím souhlasit, že ty nabídky, které se tam hromadily, se postupně začínají rozebírat. A vlastně neprodávají se jenom byty, ale už zájemci zvažují vlastně koupi rodinných domů, což teďko rovnou i řeším pár takových obchodních případů, že ty zájemci místo toho, aby si koupili předražený byt. Tak radši investujou finanční prostředky do rodinnýho domu, který si třeba i budou muset zrekonstruovat, ale prostě se jim to dlouhodobě vyplatí.
To znamená loňský rok dopadl skvěle. Letošek začíná taky skvěle.
Skvěle.
A ceny začaly růst. Takže všichni víceméně jsou spokojení. Ti, kdo nekoupili, prohloupili, mají ještě poslední šanci. A je to opravdu tak, že se prodává naprosto všechno?
Já to u sebe tak jako vnímám, že to je jenom otázka času. A i když se nabere něco, co úplně ještě není jako v tý cenový hladině, na úrovni odpadu. Tak si myslím, že řádově do pár měsíců to tam jako stejně doroste.
Já jsem tam v mezidobí pustil dva grafy. První byly byty, jak to vypadá v jednotlivých okresech a teďko máme domy. Takže tady je taky vidět, jakým způsobem nám cena roste. Ondro, já tam možná dám vidět jednotlivé města nebo větší města v kraji, protože ta statistika se mi zdá zajímavá. Možná tam dáme nejdřív byty. Podíváme se na to, možná krátký tvůj komentář.
Ve své podstatě vidíme to, co jde vidět na celém trendu kraje. To znamená téměř, nebo myslím si, že úplně ve všech okresních městech v kraji ceny nemovitosti vyrostly. Někde méně, někde výrazně více. Můžeme si samozřejmě všimnout extrému v Bystřici nad Pernštejnem. Tam vlastně došlo k tomu, že ta nabídka byla vždycky jako velmi malá. Ne-li skoro žádná. Najednou se tam objevil nějaký menší developerský projekt, který samozřejmě celou tu statistiku posunul výše. A možná se rovnou zeptám Pavly na Žďár nad Sázavou, kde ta cena je jedna z nejvyšších v kraji.
Ve Žďáře nad Sázavou je hodně rozvinutá vlastně průmyslová oblast. Žďas a další firmy. A to umožňuje zájemcům dostatek pracovních pozic. A tím pádem i vyšší zájem o bydlení, které tam bohužel není dostupné, jelikož se tam nic nestaví.
Když se potom podíváme na ty další města, tak vlastně je všude vidět, jak nám ty ceny rostou. Pavlo, ty se pohybuješ hodně v Jihlavě, že jo.
Ano.
Seš z jihu, to znamená Jihlava a okolí. Ty ceny tam vypadají, že asi stouply o nějakých 10 %. A když si člověk promítne tu křivku od roku 2015 sem, tak vlastně ten nárůst je vlastně pořád stejný, až když pomineme několik let, kdy ty ceny vyrostly raketově. Pak stagnovaly a začaly znovu růst. Jak ty vnímáš Jihlavu jako takovou, Jihlavu a okolí z hlediska potřeb pro bydlení pro lidi?
Ta nabídka, jak jaké měsíce. Asi se to nedá úplně říct, ale myslím si, že v průměru tam těch bytů není až tak tolik. Většinou ty zájemci mají, se zajímají vlastně o jedna plus jedničky nebo dva plus jedničky, co se týče bytů. Paradoxně hůř se prodávají byty, který jsou větší. Byt cenově na metr čtvereční, vycházejí lépe. Ale poslední dobou se setkávám s tím, že i to, co se neprodá, tak stejně potom koupí Ukrajinci nebo Vietnamci. Takže se vlastně prodá úplně všechno.
Mě už zaujala jedna věc. Vlastně, a to byl Telč, protože vždycky v Telči je relativně zajímavý město. Mohlo by tam být zajímavý ceny, ale koukal jsem na to, že vlastně tam není skoro co nikdy prodávat. Tam jak to, že tam vlastně v nabídce v Telči a okolí vlastně není skoro nikdy nic z hlediska bytů?
Já si myslím, že ty lidi si to drží nebo to pronajímají. A poslední dobou i ty krátkodobé pronájmy jsou jako zajímavější pro zákazníky.
V rámci Telče myslíš?
Hm, jasně.
Já se možná zeptám. Mě zaujala informace, že vlastně lidi, než aby sáhli po předražených bytech, tak radši kupujou rodinné domy. Kolik je tak průměrná hodnota domů, který se u vás v kraji prodává? Oproti třeba standardnímu bytu, co by se prodával?
Tam, když se kouknu jako na mnoho faktorů, jaká je velikost pozemku, jaká je to lokalita, jaká je velikost domu. Tak se to úplně takhle přesně nedá říct. Nicméně máme tam oblasti, které jsou více žádané. Jako třeba Bedřichov, Horní Kosov a tak. Spíš takováhle okrajová část. A samozřejmě méně žádané jsou starší domy třeba v centru, které by, které jsou třeba v památkové oblasti a musely by se značně finančně rekonstruovat.
Já možná upřesním tu otázku. Jde spíš o to, jestli já teď střelím, jo. Domy nad 6 milionů se neprodávají.
Jo.
6 milionů se prodá všechno. Spíš, co je ta hranice, co ty lidi jsou ochotni zaplatit vlastně za tu nemovitost.
Já bych řekla, že ta hranice je tak 10, 12 milionů. Tam už se to láme, což si myslím, že oproti minulým letům jako značně vzrostlo.
To je poměrně vysoká hranice i jako na úrovni republiky, protože vždycky, když se bavíme v těch debatách napříč krajem a tak ta hranice byla někde jako len 8–10 milionů, což je jako výrazně níž, než právě těch zmiňovaných 12.
Posunulo se to.
Takže lidi mají více peněz, anebo jsou více ochotni investovat do toho vlastního bydlení, chápu to správně?
Určitě. A většinou to řešíme tak, že se jim prodává nějaká nemovitost. Berou si třeba hypoteční úvěr a z toho kupujou to větší. Takže je to i líp profinancovatelný, že už nějakou nemovitost mají a ty byty jsou tam fakt drahý, nebo dražší oproti předchozím rokům.
Jo, to znamená, že to, co bylo třeba v době roku 2022, tuším. Kdy lidi spíš Jako kupovali menší nemovitosti, tak už zase ten zájem o ty větší, o to komfortnější bydlení už se tak nějak jako usadili ty energie?
Rozrůstá se to a hodně lidí nebo i mladý v mým věku, tak mě oslovují díky tomu, že mají rodiny, tak prostě to větší bydlení je nezbytná nutnost.
Když srovnáš nemovitosti na Mauriciu a kraje Vysočina, jaký tam je rozdíl?
No, veliký, tak tady potrubí prostě leží normálně na zemi. Není to třeba pod zemí. Ale mají v plastu třeba vodu, co jsem se koukala. A samozřejmě jako nějaká revize elektřiny a dalších věcí, tak to je velice úsměvné tady. Nicméně to podnebí a nějaká nemovitost přímo u oceánu asi je bezkonkurenční proti Jihlavě.
Jasně, domníváš se, že je legislativně výrazně jednodušší tam něco postavit, jo?
Stoprocentně.
No, však na ně taky nějaká regulace někdy padne. Ne, děláme si z toho legraci. Ale každopádně ono to srovnání, když se člověk podívá Thajsko, Mauricius, jakýkoliv stát a porovná to. A tím, že se pohybujeme na tom realitním trhu víceméně všichni, tak vlastně při každý náš návštěvě jakékoliv cizí země si člověk kouká, jak tam vlastně ty nemovitosti vypadá, jak tam vlastně funguje. Proto jsem se na to zeptal. Pamatuju si to z loňský Havaje, že jo. Člověk kouká, jak tam ty všechny domy jsou dřevěné, jak tam nemají skoro žádné topení. Jak všichni mají prázdné první patro, protože prostě tam může přijít voda, že jo, takže.
Tak i tady jsou takové oblasti, kde jsou jenom jako plechy a všichni jsou spokojený, no.
Hlavně turisti, že aby byli spokojení.
Tak.
Ondro, nějakou ještě otázku na Pavlu, ať jí úplně nezdržujeme. Ta je v té dálce.
Jak je to s krajem Vysočina a investorama? Potkáváš se s nima? Je tam zájem o investiční byty, nebo je to spíše chladnější a lidé nakupujou pro vlastní potřeby?
Potkávám se s nimi. Každopádně opravdu člověk asi musí číhat na dobrou nabídku, protože teď ta pozice prodávajících je docela silná. A úplně nemají potřebu jít třeba s cenou dolů, což by se investorům líbilo. Takže uvidíme, jak to bude dál.
A vychází ta kalkulace ještě pro ně, protože víceméně kraj Vysočina vlastně skoro nikdy nebyl v tom zaměření těch investorů nějak zvlášť vyhledávaný, jo, podle mě. Protože tam vždycky ty ceny byly relativně vyšší oproti tomu kam, i díky nabídce, která tam byla.
Já si myslím, že stále je to krajské město, které se rozrůstá. A že jakákoliv investice do nemovitostí v horizontu několika let bude zisková. Takže proč ne.
Se Pavly ještě zeptám. Kupujou místní ty nemovitosti, anebo se naopak stěhujou lidi, já nevím, Praha, Brno, že jo, kde ty nemovitosti jsou výrazně dražší směrem jako k vám? Často jsem se potkával s názorama, že je to vlastně blízko dálnice. Relativně blízko vlastně do Prahy. Relativně blízko do Brna. A vlastně tím pádem ta lokalita jakoby stoupá na hodnotě, viz jako Středočeský kraj, že jo.
Řekla bych, tak 80 % Jihlava a okolí a 20 % ten zbytek. Takže určitě těch lidí přibývá, co se stěhují i třeba z Prahy zpátky třeba k rodině do Jihlavy a jsou tady.
To samozřejmě prodávajícím nahrává, že jo.
Určitě.
Protože lidé zvykli kupovat ty domy za 12 milionů a výš.
Určitě no. A když ty zákazníci jsou schopný nebo ochotný počkat třeba 3–6 měsíců, tak opravdu to tam všechno doleze i cenově. A i co se týče zájemců. Když je dobrá prezentace a všechno tak, jak má být.
Super, děkuji.
Prima, já si myslím, že si užij zbytek dovolené na Mauriciu. Procestuj to tam, ať nám o tom můžeš vyprávět o tom, jaké to tam bylo. Každopádně já si myslím, že pro dnešek to stačí. Nebudeme tě déle zdržovat, ať si to taky tam užiješ. Díky moc. Ondro, my se uvidíme za chvíli. Pavlo, šťastný návrat, až se budeš někdy vracet do hezkého počasí v České republice, kde je -4 stupně nad nulou, pod nulou tentokrát. Takže to určitě nebude tak úplně krásné. Díky moc a mějte se krásně všichni.
Mockrát děkuju za pozvání, na shledanou, ahoj.
Díky, mějte se, ahoj.
Ahoj.
Petr Makovský, 
Ondřej Hon