Co je to úschova kupní ceny a jakou vybrat

Až na výjimky je dnes realitní obchod záležitostí mnoha milionů korun. Jenže ty si jen stěží předá kupující s prodávajícím z ruky do ruky. Vlastně to ani není možné.

Ať už prodáváte nebo kupujete nemovitost, dostanete se do fáze, kdy je potřeba vyřídit peníze. Z ruky do ruky je předat nelze, pokud bereme v potaz běžný realitní obchod. Ten totiž snadno překročí limit 270 000 korun, což je maximum, které lze platit v hotovosti. Navíc v hotovosti se asi ani nebude chtít kupujícímu platit, vystavil by se riziku. To pak platí i pro prodávajícího.

Důvod je jednoduchý, realitní obchod je uzavřený až přepisem nemovitosti v katastru. A to rozhodně není záležitost na jeden den. V praxi to obvykle probíhá tak, že se podepíší prodejní/kupní smlouvy a zažádá se o zapsání do rejstříku. Což je úkon, který podle zákona trvá 20 dnů a dalších 10 dnů má katastrální úřad na rozhodnutí o povolení vkladu do rejstříku. Celkově je tak nutné počítat s měsícem i delším časovým úsekem.

A to je období, které je pro jednu ze stran rizikové. Pokud by totiž kupující zaplatil ještě před převodem nemovitosti, prodávající by nemusel převod dokončit a papírově by mu zůstala nemovitost a měl by i peníze. Z opačného pohledu: pokud by kupující měl zaplatit až po převodu a prodávající by na něj nemovitost převedl, vystavuje se riziku, že nemovitost už nebude jeho a kupující nezaplatí.

Peníze musí do úschovy

To je samozřejmě dlouho známé riziko, které řeší úschova peněz. To znamená, že kupující u třetí strany, na které se s prodávajícím dohodnou, složí peníze a ty se prodávajícímu uvolní v momentě přepisu nemovitosti na katastru. Jenže kdo má být tou třetí stranou, u které se peníze uloží?

V případě, že obchod zprostředkovává realitní kancelář, tak se nabízí úschova peněz u ní. Možné to je a dřív to bylo i velmi časté řešení. Bohužel, výjimečně došlo k situaci, kdy kancelář nebo makléř peníze zpronevěřili. Proto v roce 2020 vstoupila v platnost nová legislativa, která vyloženě nezrušila možnost uložení peněz u realitní kanceláře, ale výrazně zpřísnila podmínky.

Realitní úschova má nová pravidla

Realitní zprostředkovatel nemůže úschovu u něj uvést v kupní smlouvě. Musí o ni zažádat klient a to na samostatném písemném dokumentu. Následně zprostředkovatel zřídí u banky nový účet pro tuto transakci. Účet je vedený na jeho jméno, ale je u něj uvedeno, že finanční prostředky patří třetí straně. A všechny finanční prostředky musí být převáděny bezhotovostně.

V praxi je situace taková, že velká část realitních kanceláří už vůbec úschovu nenabízí a to ani na přání klientů. Zbývají tedy tři možnosti a to advokátní úschova, notářská úschova a bankovní úschova.

Populární je advokátní úschova, protože se velmi často advokátní kancelář využívá i pro vyřízení kupní smlouvy a tak se úschova finančních prostředků u ní přímo nabízí. Výhodou je, že advokát pak zná celý případ. Advokátní kancelář musí být pojištěná, minimum je na částku pěti milionů korun. Ale mnoho kanceláří je pojištěno na mnohem větší částky, které víc odpovídají situaci na realitním trhu. Účet pro konkrétní úschovu je opět individuální a oddělený od běžných účtů advokátní kanceláře.

Nejdražší je notářská úschova, ceny jsou pevné

Ceny za tuto službu nejsou u advokátních úschov pevně dané, ale obvykle bývají nižší než u úschov advokátních. Ty totiž mají zákonem stanovené ceny: z prvních 500 000 korun to jsou dvě procenta, zbytek do milionu pak sazbou 0,9 procenta, do tří milionů 0,5 procenta a zbytek do 20 000 000 korun pak sazbou 0,1 procenta.

Částka je to relativně vysoká, u menšího bytu počítejte s částkou od 20 000 korun výše. I zde jsou finanční prostředky uložené na individuálním účtu a notář je pojištěn proti úpadku stejně jako advokát. Ale pozor, pojištění se nevztahuje na zpronevěru.

Nechte si poradit

Poslední možností je bankovní úschova. I ta má svá daná pravidla, musíte podepsat smlouvu o jistotním či vázaném účtu. Ceny se liší podle bankovního ústavu, ale obvykle se pohybují okolo 0,2 až 0,3 procenta z uložené částky. Suma je však omezená minimální a maximální hodnotou, které se pohybují v rozmezí pěti až dvaceti tisíc korun. Je to tedy levnější varianta než notářská úschova.

Dobrý makléř doporučí nejvhodnější možnost úschovy a vy teď už víte, jaké jsou i případné další možnosti. Vždy byste měli mít na výběr. V případě, že část prostředků budete hradit z hypotéky, bude vše řešit i úvěrující banka.