20.9.2024 5:40
Rádi bychom Vám představili REALITNÍ ZPRAVODAJ, nový měsíční přehled o aktuálním dění na českém realitním trhu, na kterém spolupracují přední odborníci z oblasti realit, financí a práva. Tento zpravodaj vám přináší nejnovější data, analýzy a komentáře klíčových hráčů trhu, kteří poskytují cenné informace o poptávce, nabídce, trendech a právních otázkách.
REALITNÍ ZPRAVODAJ vznikl pod záštitou nyní již 7. ročníku projektu Realiťák roku a za spolupráce společností: CEMAP, ARROWS, ABES, VALUO, TOPLAK.PRO, GEPARD FINANCE, Reality.iDNES.cz a Ministerstva pro místní rozvoj.
Každý měsíc vám budeme poskytovat aktuální přehled o stavu realitního trhu, včetně odborných analýz, cenových trendů a právních aktualit, které jsou pro veřejnost, kupující, prodávající i investory zásadní.
REALITNÍ ZPRAVODAJ bude poskytovat pravidelný pohled na trendy, poptávku, nabídku a další faktory ovlivňující český realitní trh.
Hledanost a poptávka po bytech v ČR – Reality.iDNES.cz
Podle aktuálních dat Reality.iDNES.cz zaznamenal realitní trh meziroční oživení. Počet lidí hledajících nemovitosti se zvýšil o 16 %, přičemž poptávka po nemovitostech vzrostla o 23 %. Jiří Knechtl, marketingový ředitel Reality.iDNES.cz, k tomu uvedl:
„Tento nárůst poptávky je důkazem oživení realitního trhu, který po několika letech stagnace zažívá dynamický růst. Kupující jsou však stále velmi citliví na cenu, zejména v dražších regionech, jako je Praha a Jihomoravský kraj, kde vysoké ceny nemovitostí a hypoteční sazby omezují dostupnost bydlení.“
Ve Středočeském kraji poptávka vzrostla o 80 %, zejména v okresech Praha Východ a Praha Západ. Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, dodává:
„Tento růst je způsoben především cenovou dostupností nemovitostí v těchto oblastech ve srovnání s Prahou, kde vysoké ceny a pomalu klesající hypoteční úvěry činí bydlení méně dostupným.“
Nabídkové ceny a trendy na trhu – CEMAP
Cenová mapa společnosti CEMAP ukazuje, že nabídkové ceny bytů i domů pokračují v růstu. Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, komentuje:
„Na trhu nyní vidíme jasnou polarizaci. Zatímco ceny bytů a domů v některých lokalitách rostou do rekordních výšin, trh s pozemky se potýká s nízkým zájmem. Tento vývoj je způsoben nedostatkem nových bytů a rostoucími stavebními náklady, což tlačí ceny nahoru.“
Většina krajů dosáhla svých cenových maxim, což způsobuje další omezení dostupného bydlení. Ondřej Hon zároveň varuje, že nedostatek nabídky tlačí ceny ještě výše, což činí nemovitosti méně dostupnými pro běžné kupující.
Pohled MMR – Pavel Rakouš
Ministerstvo pro místní rozvoj, prostřednictvím Pavla Rakouše, vedoucího oddělení realitní činnosti, nabízí pohled na vliv nových předpisů na trh. Podle něj se dostupnost hypoték stabilizuje, přičemž banky a hypoteční zprostředkovatelé se přizpůsobí novým podmínkám.
„Banky musí i nadále čelit konkurenci, což povede k tlaku na snižování úrokových sazeb, i když se v krátkodobém horizontu nedá očekávat dramatický pokles,“ uvedl Pavel Rakouš.
Právní poradenství – ARROWS
Právní kancelář ARROWS se zaměřuje na ochranu práv pronajímatelů a majitelů nemovitostí. Mezi klíčová témata patří problematika neplatících nájemníků a zrychlení vyklízecího procesu. Lukáš Slanina, advokát specializující se na realitní právo, varuje:
„Proces vyklizení problémových nájemníků je stále zdlouhavý, a i když nový rozkaz k vyklizení může situaci zlepšit, budoucí praxe ukáže, jak efektivní tento nástroj bude.“
Hypoteční trh – GEPARD FINANCE
Hypoteční trh rovněž zaznamenal oživení. Z dat GEPARD FINANCE vyplývá, že objemy sjednaných hypoték dosahují předkrizových úrovní. Výše hypoték však roste spolu s cenami nemovitostí. Zástupce GEPARD FINANCE David Eim uvedl:
„Průměrná výše hypotéky je nyní o téměř 10 % vyšší než na přelomu let 2021/2022, a i když úrokové sazby zůstávají stabilní kolem 5 %, zájem o hypotéky zůstává poměrně vysoký.“
Cenový přehled – VALUO a TOPLAK.PRO
Společnosti VALUO a TOPLAK.PRO rovněž přinášejí přehled cenových trendů. Podle dat z srpna 2024 vzrostly ceny bytů v krajských městech o 10 %, přičemž Kladno a Ostrava zaznamenaly největší nárůst o 20 %. Radek Šitera, zakladatel portálu Valuo.cz, uvedl:
„I přes celkový růst cen bytů a domů jednotlivé regiony reagují na ekonomické podmínky odlišně. Praha dosáhla svých cenových maxim, zatímco města jako Karlovy Vary zaostávají.“
TOPLAK.PRO poskytuje data o cenách za metr čtvereční, kde průměrná cena v srpnu 2024 dosáhla 78 tisíc Kč/m². Iztok Toplak uvedl:
„Ceny menších bytů do 61 m² rostly rychleji než u větších jednotek, což je způsobeno větší poptávkou po menších nemovitostech.“
ABES: Zvyšující se poptávka po bankovních úschovách
Společnost ABES zaznamenala v prvním pololetí 2024 zvýšení poptávky po bankovních úschovách kupní ceny nemovitostí o 174 %. Monika Rodrigo Pérez - obchodní a marketingová ředitelka ABES.cz k tomu uvedla:
„Tento růst poptávky je způsoben zvýšeným zájmem klientů o bezpečné uložení kupní ceny, zejména kvůli obavám z advokátních úschov po předchozích aférách. Vzrostla poptávka po jistotních účtech v bankách, které poskytují vyšší úroveň bezpečí pro obě strany transakce.“
Kompetní prezentaci všech bodů a čísel najdete zde.
Zde je jen výběr několika slidů, na odkaze výše najde informace o cenách bytů, domů, garáží, stavebních pozemků, dle krajů, dle velkých měst a prognozu vývoje.
Cenový či obratový vliv některých aktuálně aplikovaných nových či „zánovních“ předpisů, a co s tím mají co do činění realitní zprostředkovatelé
Ohledně změny podmínek pro předčasné splacení hypotéky nevnímám žádný zásadní problém pro získání hypotéky. Banky již dříve nějakým způsobem musely riziko řešit, nicméně konkurence je dostatečně veliká, než aby jim po změně zákona dovolila bezstarostný život a netlačila je ke 4 %, a v příštím roce i níže. Realitní zprostředkovatel by měl klienta, pokud se teprve chystá k jednání o úvěru, uklidnit. Dostupnost se stabilizuje, v nejbližším období diskuse utichne, banky i hypoteční zprostředkovatelé se přizpůsobí.
Nový stavební zákon má řadu částí, které ještě nejsou vyzkoušeny, dolaďují se prováděcí předpisy. Jiným, a to větším problémem, je digitalizace. Ta se však dle mého názoru do konce roku z velké části vyřeší, dotýká se malého okruhu rozjednaných projektů, řečem o stovkách milionů korun denně zcela nevěřím. Nu a co se týká zmíněných dalších nových podmínek, mám za to, že se budou postupně „otesávat“, developeři i projektanti se je musí zkrátka naučit. Bude to záležitost pár let.
Možnost zavedení sdílené energetiky bude důležitou otázkou, kterou budou muset realitní zprostředkovatelé při prodeji každé větší nemovitosti ověřit. Předmětem vyššího zájmu, a tím pádem i ceny, se tak někdy mohou stát nejen celé nemovitosti, ale i jen jejich části, pokud budou mít vybudovanou potřebnou infrastrukturu.
Vymáhání dluhů po prodávajících vlastnících jednotek v SVJ se zatím řeší prostým přenesením údajů a přihlášení se k závazku. Nicméně se tím výrazně zkresluje hodnota nemovitosti, a navíc, při nesprávných datech nese zprostředkovatel část zodpovědnosti. Nová pravidla pro vymáhání platí již 4 roky, jejich aplikace zatím však kulhá, jednotlivá SVJ to zajímá právě až při prodeji jednotky, jejíž vlastník dluží. Pokud jsou však dnes podány vyvlastňovací žaloby podle nových podmínek, okamžitě se mění hodnota, a navíc i možnosti či varianty změny vlastnictví.
(Ne)realizace digitálních dálkových odečtů indikátorů tepla by měla být jednou z kolonek v matematické tabulce pro výpočet hodnoty bytu, který má dálkové vytápění. Náklady na její zavedení v domě nejsou sice velké, jde o řád deseti tisíc korun na byt, ale užitná hodnota již vybavených bytů v takovém domě se posune klidně i o 5 či více procent oproti těm SVJ, kde zavedení cíleně bojkotují.
Umístit elektromobil do podzemní garáže k dobíjecí stanici je nabízeno každou energetickou společností, ale o doprovodných problémech se moc nehovoří. Bytová jednotka prodávaná s garážovým stáním a wallboxem splňujícím zejména požární kritéria je, dle mého názoru, okamžitě zhodnocena o nižší stovky tisíc, v centrálních částech měst to může být však i více než půl milionu korun.
Společnost Valuo.cz, na základě dat z ČÚZK, přináší přehled vývoje cen nemovitostí v krajských městech za srpen 2024. Trh nemovitostí vykazuje pokračující růst, zejména v krajských městech, kde se realizované ceny bytů za poslední rok zvýšily o 10 %. Tento trend je výrazný zejména ve městech jako Kladno a Ostrava, kde došlo k největšímu nárůstu cen.
Hlavní body zprávy:
„I přes celkový růst cen bytů a domů je zřejmé, že jednotlivé regiony reagují na ekonomické podmínky rozdílně. Praha zůstává i nadále nejvýznamnějším trhem, kde ceny dosáhly maxima, zatímco ostatní města, jako je Karlovy Vary, Ústí nad Labem nebo Plzeň jsou o více než 10 % pod cenami z roku 2022.“ Radek Šitera, zakladatel portálu Valuo.cz.
Ceny bytů v České republice v srpnu 2024 vykazovaly klidný růst, přičemž průměrná cena dosáhla 78 tisíc Kč za m², což je o 8 tisíc Kč více než na začátku roku. Meziroční nárůst cen bytů na m2 činil 13 %. V Praze se průměrná cena vyšplhala na 124 tisíc Kč za m², zatímco v Brně ceny mírně poklesly na 101 tisíc Kč za m². V okolí Prahy zůstaly ceny stabilní na úrovni 96 tisíc Kč za m², v krajských městech (kromě Prahy a Brna) došlo k poklesu na 67 tisíc Kč za m² a v ostatních obcích ceny nepatrně vzrostly na 52 tisíc Kč za m².
Ceny za metr čtvereční se v jednotlivých segmentech značně liší. Například menší byty do 61 m² mají vyšší ceny, které v průměru dosahují 84 tisíc Kč za m² v celé České republice. Tento segment zaznamenal výraznější nárůst cen než u větších bytů nad 61 m², kde je průměrná cena 71 tisíc Kč za m².
Rozdíly v cenách ovlivňuje nejen velikost bytu, ale také typ stavby a lokalita. Ceny bytů v panelových domech dosáhly svého vrcholu v červnu a od té doby lehce klesají. V Praze stojí průměrný větší byt (nad 61 m²) v panelovém domě 98 tisíc Kč za m², menší byty do 61 m² pak 118 tisíc Kč za m².
V cihlových domech v Praze zaznamenáváme pokles cen. Průměrná cena větších bytů je nyní 118 tisíc Kč za m², zatímco menší byty se prodávají za 138 tisíc Kč za m².
Ceny rodinných domů v České republice v srpnu nepatrně klesly, přičemž průměrná cena činila 6,1 milionu Kč za dům, což je o 100 tisíc Kč více než na začátku roku. V Praze klesla průměrná cena domu na 14,7 milionu Kč, v Brně na 10,4 milionu Kč, zatímco v okolí Prahy ceny vzrostly na 11,1 milionu Kč. V krajských městech (bez Brna a Prahy) ceny klesly na 8,5 milionu Kč a v ostatních obcích poklesly na 5,1 milionu Kč.
Ceny domů se liší také podle jejich velikosti. Menší domy do 115 m² od začátku roku zlevnily o 300 tisíc Kč a jejich průměrná cena je nyní 4 miliony Kč. Středně velké domy (140–190 m²) zaznamenaly během roku mírné zdražení, ale v srpnu jejich průměrná cena klesla na 6 milionů Kč, což je o 100 tisíc Kč více než na začátku roku. Větší domy nad 190 m² stály v srpnu 8,3 milionu Kč, což je o 100 tisíc Kč méně než v červenci, kdy byly nejdražší. Oproti začátku roku větší domy zdražily o 800 tisíc Kč.
„Ceny bytů v ČR v srpnu 2024 vzrostly na průměrných 78 tisíc Kč/m², přičemž v Praze dosáhly 124 tisíc Kč/m² a v Brně mírně klesly na 101 tisíc Kč/m².“
„Menší byty zaznamenaly vyšší růst cen než větší, přičemž rozdíly jsou i mezi typy staveb a lokalitami.“
„Ceny rodinných domů v ČR klesly na průměrných 6,1 milionu Kč, v Praze na 14,7 milionu Kč a v Brně na 10,4 milionu Kč.“
„Mírné ochlazení trhu se projevuje prodloužením doby prodeje bytů, domů i pozemků. V srpnu a červenci se průměrná doba prodeje bytu prodloužila oproti 2. čtvrtletí o 20 %. Uvidíme v budoucnu, zda se jedná pouze o sezónní jev.“
„Růst cen pozemků se rovněž ochlazuje, nebo dokonce klesá.“
Novela AML zákona, účinná od 1. května 2024, přinesla několik drobných změn, které se ale v praxi promítnou a je třeba s nimi počítat. Byla zavedena nová definice "země původu", která specifikuje, jak se tento pojem vztahuje na fyzické a právnické osoby. Dále došlo k přesunu identifikačních údajů, jako je číslo průkazu totožnosti, ze § 8 do § 5. Nová povinnost týkající se neprovedení kontroly klienta přichází v případech, kdy by provedení této kontroly mohlo ohrozit probíhající vyšetřování. Další změnou je zrušení možnosti ústního oznámení podezřelého obchodu, který je nyní možné hlásit pouze písemně, buď doporučeným dopisem, nebo elektronicky.
K 1.7.2024 nabyla účinnosti poslední část zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon a je tak účinný v celém rozsahu a přináší několik novinek. Byly zavedeny nové kategorie třídění staveb a spuštěn Portál stavebníka, který by měl umožňovat elektronické podání žádostí a komunikaci s úřady. Zatím ale není plně funkční a stavební řízení komplikuje. Dále byla zavedena možnost získat předběžnou informaci o podmínkách budoucí zástavby, kterou lze využít při prodeji pozemků. Zákon také zpřísňuje pravidla pro legalizaci černých staveb a nově stanovuje vyšší pokuty za nedodržení povinností ohledně stavební dokumentace, která již nemusí být předávána novému vlastníkovi při prodeji. Spolu se zákonem byly přijaty i prováděcí vyhlášky týkající se dokumentace a požadavků na výstavbu. Novinkou je také Národní geoportál územního plánování, kde jsou zveřejněny všechny územně plánovací dokumentace, a nový Informační systém identifikačního čísla stavby, který centrálně eviduje údaje o stavbách.
V 1. pololetí 2024 jsme v ABESu zaznamenali výrazný nárůst bankovních úschov kupní ceny o 174 % oproti stejnému období v roce 2023. Tento růst je důsledkem několika faktorů. Celkově roste aktivita na realitním trhu a s tím i počet obchodů. Zároveň se zvyšuje poptávka po bezpečných úschovách v bance, protože klienti mají obavy z advokátní úschovy kvůli předchozím aférám. Některé banky ale úschovy neposkytují a nebo je cena vysoká a nejsou tak schopné uspokojit rostoucí poptávku. V ABESu spolupracujeme s UniCredit Bank a úschova s automatizovanou přípravou smluvní dokumentace zajišťuje, že je úschova dostupná, flexibilní a cenově výhodná.
Při výběru spolehlivého nájemce je prevence vždy na prvním místě. I když si nájemce předem prověříte, může dojít k situaci, kdy neplatí, poškozuje byt nebo jej odmítá po skončení smlouvy opustit. Taková situace je noční můrou každého pronajímatele a může negativně ovlivnit reputaci realitního makléře, který nájem zprostředkoval.
Aktuální proces vyklizení problémových nájemců je bohužel zdlouhavý. Pronajímatelé se musí bránit žalobou na vyklizení, což trvá měsíce a někdy i roky. Pokud ani rozhodnutí soudu nájemníka nepřiměje k vyklizení, je nutné přistoupit k exekuci, která zahrnuje fyzické odstranění nájemníka a jeho věcí z bytu.
Nově navrhovaná legislativa, konkrétně rozkaz k vyklizení, má proces urychlit. Je však důležité si uvědomit, že v praxi může tato novinka narazit na překážky a nemusí přinést očekávané výsledky. Například, pokud nájem skončil výpovědí, je nutné před podáním návrhu počkat dva měsíce, během kterých má nájemník právo podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi. Pokud nájemník podá proti rozkazu ve lhůtě 15 dní odpor, proběhne standardní soudní řízení, což celý proces značně prodlouží.
V ideálním případě, pokud nájem skončil jinak než výpovědí, nebyl podán odpor a jsou dodrženy všechny lhůty, lze očekávat, že proces nedobrovolného vyklizení nájemce může být ukončen přibližně za dva až tři měsíce. „Zda bude tento nástroj skutečně efektivní, ukáže až budoucí praxe,“ upozorňuje Lukáš Slanina, advokát specializující se na realitní právo.
V České republice čelí exekuci pravidelně více než půl milionu obyvatel a celkový počet exekucí se pohybuje okolo čtyř milionů. Aktuální data a jejich vývoj si můžete prohlédnout na internetových stránkách Exekutorské komory ČR: https://statistiky.ekcr.info/.
Abyste minimalizovali riziko problémového nájemníka a ochránili tak zájmy svých klientů, je zásadní, před uzavřením nájemní smlouvy, prověřit solventnost nájemce, tedy jeho schopnost pravidelně a včas splácet své závazky. K tomu můžete využít centrální evidenci exekucí (CEE), insolvenční rejstřík (IR), registry dlužníků BRKI a NRKI, reference od předchozích pronajímatelů anebo potvrzení o příjmech, případně pracovní smlouvu nájemce.
V minulosti umožňoval rychlejší řešení problémových nájemníků notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Tento zápis sloužil jako exekuční titul, což znamenalo, že nebylo nutné absolvovat soudní řízení, a pronajímatel mohl rovnou přistoupit k exekuci a vyklizení nemovitosti.
Tento postup byl zkomplikován rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 26. května 2020, spisová značka 26 Cdo 2085/2019, podle kterého lze tento nástroj využít pouze k vymáhání povinností ze závazkových právních vztahů, nikoliv ochranu vlastnického práva pronajímatele. Toto rozhodnutí je kritizováno odborníky, mj. proto že povinnost nájemce vyklidit byt po skončení nájmu vyplývá přímo z nájemního vztahu. „Toto rozhodnutí zúžilo možnosti pronajímatelů chránit svůj majetek. Doufejme, že Nejvyšší soud své stanovisko v budoucnu přehodnotí,“ dodává Lukáš Slanina.
Z dat hledanosti a poptávky z Reality.iDNES.cz vidíme v meziročním srovnání výrazné oživení realitního trhu. V průměru lidí hledají nemovitosti o cca 16 % více než před rokem a poptávají dokonce o 23 % více, než ve stejném období 2023.
|
Kraj |
Hledanost |
% Δ |
Poptávanost |
% Δ |
|
Hlavní město Praha |
383790 |
10.87% |
1551 |
14.38% |
|
Jihomoravský kraj |
176443 |
21.53% |
624 |
12.64% |
|
Středočeský kraj |
173726 |
21.97% |
737 |
39.85% |
|
Moravskoslezský kraj |
150551 |
14.91% |
553 |
16.18% |
|
Ústecký kraj |
124346 |
15.02% |
449 |
24.72% |
|
Jihočeský kraj |
94763 |
15.46% |
317 |
24.80% |
|
Plzeňský kraj |
89067 |
11.70% |
294 |
26.18% |
|
Olomoucký kraj |
87377 |
7.26% |
337 |
24.35% |
|
Karlovarský kraj |
76939 |
17.66% |
207 |
-9.61% |
|
Liberecký kraj |
66250 |
22.96% |
236 |
39.64% |
|
Královéhradecký kraj |
62822 |
30.91% |
211 |
56.30% |
|
Pardubický kraj |
58318 |
18.52% |
249 |
61.69% |
|
Zlínský kraj |
48518 |
11.80% |
183 |
19.61% |
|
Kraj Vysočina |
41422 |
7.84% |
101 |
-31.76% |
|
Váž. průměr |
15.81% |
Váž. průměr |
22.87% |
Existují ale regiony, které nedosáhly ani na republikový průměr a jde především o Prahu a Jihomoravský kraj - 2 nejbohatší, ale také nejdražší regiony z hlediska pořízení vlastního bydlení. U Prahy je možné nízký růst vysvětlit především vysokými cenami nemovitostí a stále velmi pomalu klesajících hypotečních úvěrů - 2 faktory, které dělají bydlení v hlavním městě méně dostupné.
Jiří Knechtl, marketingový ředitel portálu Reality.iDNES.cz, k tomu dodává: „Tento nárůst poptávky je důkazem oživení realitního trhu, který po několika letech stagnace zažívá dynamický růst. Kupující jsou však stále velmi citliví na cenu, zejména v dražších regionech, jako je Praha a Jihomoravský kraj, kde vysoké ceny nemovitostí a hypoteční sazby omezují dostupnost bydlení.“
Naopak Středočeský kraj nyní zažívá nárůst zájmu - a to především v okresech Praha Východ, Praha Západ dosahující na cca 80% růst, následované Rakovníkem a Berounem na úrovni 50 %. Podle Petra Makovského, výkonného ředitele Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, „tento růst je způsoben především cenovou dostupností nemovitostí v těchto oblastech ve srovnání s Prahou, kde vysoké ceny a pomalu klesající hypoteční úvěry činí bydlení méně dostupným.“
Nejpoptávanějšími dispozicemi jsou byty 3+kk a 2+kk, naopak zájem o velké byty 5+kk a větší dokonce klesá. Opět půjde o dopad vysokých kupních cen, drahých hypotečních úvěrů ale i zdražení energií a měsíčních nákladů na provoz bytu.
|
Dispozice |
Hledanost |
% Δ |
Poptávanost |
% Δ |
|
3+1 |
403658 |
16.50% |
1297 |
19.10% |
|
2+1 |
308125 |
2.69% |
1188 |
1.02% |
|
2+kk |
302682 |
23.11% |
1313 |
45.73% |
|
3+kk |
239228 |
22.91% |
803 |
23.54% |
|
1+kk |
134372 |
8.46% |
588 |
16.44% |
|
1+1 |
108527 |
15.02% |
464 |
10.74% |
|
4+kk |
78882 |
20.55% |
212 |
34.18% |
|
4+1 |
63494 |
5.79% |
199 |
23.60% |
|
Atypické |
30360 |
124.16% |
69 |
81.58% |
|
5+kk |
15027 |
0.48% |
21 |
-22.22% |
|
5+1 |
5840 |
24.10% |
15 |
0.00% |
|
6+kk a větší |
3624 |
77.13% |
4 |
100.00% |
Trh s hypotečními úvěry prošel v posledních měsících pořádným oživením. Objemy sjednaných hypoték se dostaly na předkrizovou úroveň. Něco se ale přece jen změnilo.
Mnoho let jsme byli zvyklí měřit velikost trhu jeho objemem. Ale ceny nemovitostí v posledních letech prošly velkým růstem a ani období hypoteční krize na tom nic nezměnilo. Hypotéky se tedy vrací na trh drahých nemovitostí, vysokých cen, a tomu odpovídá také rychle rostoucí průměrná výše hypotéky.
Následující graf ukazuje růst průměrné výše hypotečních úvěrů v posledních měsících.
Jak je z grafu vidět, aktuální průměrná výše hypotéky se pohybuje asi 500 tis. Kč výše, než byla maximální úroveň dosažená na přelomu let 2021/22.
To se nevyhnutelně projevuje na tom, jak hodnotit zájem o hypoteční úvěry. Velké objemy posledních měsíců jsou totiž tvořeny velkými průměrnými hypotékami. Proto i když objemy sjednaných hypotečních úvěrů jsou až překvapivě zajímavé, pokud se podíváme na počet sjednaných hypoték, zjistíme, že orientačně dosahují průměrných hodnot na úrovni roku 2020.
Zvláště zajímavý byl posední měsíc – tedy měsíc srpen – kdy objem sjednaných hypotečních úvěrů překonal 31 mld. Kč. To už jsou skutečně velmi vysoké hodnoty. A ani z pohledu počtu sjednaných hypoték který přesáhl 8.200 hypoték nebyl srpen vůbec špatný. Je otázkou, nakolik se na vysokých hodnotách měsíce srpna projevila snaha klientů sjednat hypotéku ještě před účinností novely zákona o spotřebitelském úvěru. To uvidíme v dalších měsících.
Co je zajímavé je fakt, že oživení trhu přišlo bez ohledu na výši úrokových sazeb. Ty se již měsíce drží kolem 5 % a i když na billboardech můžeme dnes již vidět příslib sazeb „již od 3,99 % p.a.“, je za tím více marketingu než reality.
Dá se čekat, že sazby časem budou mít tendenci klesat, ale aktuálně žádný impuls nevidím. Zájem o hypotéky je poměrně značný a banky tak nejsou nuceny bojovat o klienta cenou. Navíc každé další snížení sazeb jen zvyšuje motivaci klientů využít možností daných zákonem, pohrozit bankám refinancováním a požadovat snížení stávající úrokové sazby. To je rozhodně jeden z důvodů, který drží banky zpátky.
Ano, je pravdou, že novela zákona o spotřebitelském úvěru přinesla od 1. září novelu, která tyto podmínky částečně mění, ale tato novela se týká pouze nových hypoték a hypoték, u kterých po prvním září dojde ke změně úrokové sazby. Praktický dopad tak novela zatím nemá.
Vstoupili jsme do poslední třetiny roku. Banky mají solidní výsledky. Řekl bych, že dokonce lepší, než by na začátku roku mohly očekávat. Tlak na snižování úrokových sazeb je minimální. Aktuálně se tedy domnívám, že do konce roku se v oblasti úrokových sazeb s žádným výrazným poklesem nesetkáme.
Na současném trhu s nemovitostmi v České republice dochází k několika výrazným trendům, které ovlivňují jak prodávající, tak kupující. Na základě čtyř hlavních bodů lze identifikovat následující klíčové změny a vývoj.
Nabídkové ceny bytů, ale i domů rostou
Poslední období zaznamenáváme kontinuální růst cen rezidenčních nemovitostí, včetně bytů a rodinných domů. Tento trend je způsoben kombinací několika faktorů. Mezi nimi je inflace, růst stavebních nákladů, poptávka převyšující nabídku, a omezená nová výstavba v důsledku komplikované legislativy a schvalovacích procesů. Rostoucí ceny bytů a domů jsou navíc podporovány i tím, že nemovitosti v České republice zůstávají jednou z nejoblíbenějších forem investice, což udržuje trvalý zájem o koupi.
Pozemky se stále špatně prodávají
Přestože ceny bytů a domů rostou, situace na trhu s pozemky je výrazně jiná. Pozemky se prodávají obtížněji, což může být způsobeno několika faktory. Jedním z nich je nedostatečná infrastruktura v okolí prodávaných pozemků, která zvyšuje náklady na budoucí výstavbu. Dále jsou pozemky často vázány na náročné stavební povolení a omezené možnosti využití. Investoři také mohou být více zaměřeni na již existující nemovitosti, kde vidí menší riziko a rychlejší návratnost.
Je zřetelný pokles počtu nabídek bytů k prodeji
Dalším zásadním faktorem ovlivňujícím současný trh s nemovitostmi je snížení počtu bytů, které jsou k dispozici na prodej. Tento pokles nabídky může být způsoben více faktory. Zaprvé, mnoho majitelů se rozhoduje vyčkávat na další růst cen, než své nemovitosti uvedou na trh. Zadruhé, nové developerské projekty často narážejí na legislativní překážky a dlouhé procesy získání stavebních povolení, což zpomaluje dodávku nových bytů. Tento nedostatek nabídek vede ke zvýšení cen a vytváří tlak na kupující, kteří mají omezený výběr.
Skoro ve všech krajích dosáhly nabídkové ceny bytů svého absolutního maxima
V posledním období dosáhly nabídkové ceny bytů v mnoha regionech České republiky svého historického maxima. Tento jev lze pozorovat zejména ve velkých městech a jejich okolí, kde je zájem o nemovitosti nejvyšší. Růst cen je způsoben nejen nedostatkem nabídky, ale také vysokou poptávkou po bydlení v těchto lokalitách, kde jsou pracovní příležitosti a kvalitní infrastruktura. Situace je ovlivněna také rostoucími úrokovými sazbami, které motivují některé kupující k rychlejšímu rozhodnutí, než bude bydlení ještě méně dostupné.
Komentář Ondřeje Hona – majitele CEMAP (Cenové mapy)
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, která se zaměřuje na monitorování cenových trendů na trhu s nemovitostmi, k této situaci dodává: „Na trhu nyní vidíme jasnou polarizaci. Zatímco ceny bytů a domů v některých lokalitách rostou až do rekordních hodnot, trh s pozemky se stále potýká s nízkým zájmem. Tento vývoj je způsoben zejména nedostatkem nových bytů na trhu a rostoucími stavebními náklady, což dále tlačí ceny nahoru. Pokles počtu nabídek bytů k prodeji jen potvrzuje, že trh s rezidenčními nemovitostmi čelí velké nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Kupující nyní často čelí situaci, kdy musí akceptovat historicky nejvyšší ceny, protože očekávání dalšího růstu jim brání v odložení koupě.“
Celkově lze tedy říci, že trh s nemovitostmi v České republice je v současnosti v bodě, kdy ceny rostou, nabídka je omezená a trh s pozemky stagnuje. To vše vytváří situaci, kde je pro kupující čím dál obtížnější najít vhodné bydlení za rozumnou cenu, zatímco prodejci mohou těžit z růstu hodnoty svých nemovitostí.
Energetický průkaz budov (PENB) a jeho důležitost při prodeji nemovitostí
Energetický průkaz budov (PENB) je zásadním dokumentem při prodeji či pronájmu nemovitostí, protože poskytuje informace o energetické náročnosti budovy. Kupující se stále více zaměřují na energetickou efektivitu, což ovlivňuje cenu nemovitostí. Podle Moniky Lukášové, ředitelky projektu Realiťák roku a úspěšné realitní makléřky společnosti ReDeMa, „energeticky úsporné nemovitosti mají vyšší hodnotu, protože jejich provoz je levnější a šetrnější k životnímu prostředí“. Znalost a správné použití PENB je tak klíčovým nástrojem pro prodejce, aby své nemovitosti mohli prodávat za co nejvyšší cenu.
Modernizace vytápění a ekologické řešení starých kotlů
Dalším důležitým tématem je přechod na ekologičtější formy vytápění, který je podporován státními regulacemi a dotačními programy. Výměna starých kotlů za moderní ekologické systémy nejen zvyšuje hodnotu nemovitostí, ale také snižuje náklady na provoz. Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, k tomu uvádí: „Modernizace vytápění přináší úspory pro vlastníky a zvyšuje hodnotu jejich nemovitostí. Ekologické řešení je navíc atraktivnější pro budoucí kupující, kteří se čím dál více zajímají o udržitelné bydlení.“
Dotace na renovace a program „Oprav dům po babičce“
Program „Oprav dům po babičce“ podporuje majitele starších nemovitostí při renovacích a modernizacích. Státní dotace umožňují vlastníkům zvýšit energetickou efektivitu jejich domů, což nejen zvyšuje hodnotu nemovitostí, ale také snižuje náklady na opravy. Tento program je oblíbený zejména mezi vlastníky starších domů, kteří hledají efektivní způsoby, jak modernizovat své nemovitosti. Makléři z projektu Realiťák roku aktivně využívají tyto dotační příležitosti, aby svým klientům pomohli zvýšit tržní hodnotu nemovitostí.
Klíčové aspekty při koupi bytu ve starém domě
Při koupi bytu ve starším domě je důležité věnovat pozornost technickému stavu celého objektu. Zájemci by měli zhodnotit stav střechy, stoupaček, elektroinstalací a dalších společných prostor, které mohou vyžadovat významné investice. Monika Lukášová zdůrazňuje: „Kupující by měli pečlivě zvážit náklady na případné opravy a modernizace. Někdy může být údržba starší nemovitosti nákladnější než pořízení novostavby, což je nutné zohlednit při rozhodování.“
Monika Lukášová