23.11.2024 9:32
Rádi bychom Vám představili 3.vydání REALITNÍHO ZPRAVODAJE, který přináší měsíční přehled o aktuálním dění na českém realitním trhu. Spolupracují na něm přední odborníci z oblasti realit, financí a práva. Tento zpravodaj vám přináší nejnovější data, analýzy a komentáře klíčových hráčů trhu, kteří poskytují cenné informace o poptávce, nabídce, trendech a právních otázkách.
REALITNÍ ZPRAVODAJ vznikl pod záštitou nyní již 7. ročníku projektu Realiťák roku a za spolupráce společností: CEMAP, ARROWS, ABES, VALUO, TOPLAK.PRO, GEPARD FINANCE, Reality.iDNES.cz a Ministerstva pro místní rozvoj.
Každý měsíc přinášíme aktuální přehled o stavu realitního trhu, včetně odborných analýz, cenových trendů a právních aktualit, které jsou pro veřejnost, kupující, prodávající i investory zásadní.
REALITNÍ ZPRAVODAJ poskytuje pravidelný pohled na trendy, poptávku, nabídku a další faktory ovlivňující český realitní trh.
Růst cen nemovitostí pokračuje, ale dynamika se mění
Podle Reality.iDNES.cz vzrostla poptávka po nemovitostech meziročně o 16 %, což odráží oživení trhu. Jiří Knechtl, marketingový ředitel Reality.iDNES.cz, komentuje: „Dynamický růst poptávky vidíme zejména ve Středočeském kraji a dalších regionech mimo Prahu. Hlavní město i nadále čelí vysokým cenám, které limitují dostupnost bydlení a tlačí kupující do okolních oblastí.“
Cenové trendy a stabilizace trhu
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, potvrzuje, že ceny bytů dosahují v mnoha krajích svých maxim. „V některých regionech však začínáme pozorovat náznaky stabilizace cen, což je dáno ochlazením růstu poptávky po větších bytech a pozemcích,“ vysvětluje Hon. „Naopak menší byty jsou stále vysoce žádané díky dostupnější ceně a nižším provozním nákladům.“
Data z TOPLAK.PRO a Valuo.cz
Podle TOPLAK.PRO dosáhla průměrná cena za metr čtvereční v říjnu 2024 v ČR 75 000 Kč, což představuje meziroční růst o 4 %. Iztok Toplak, zakladatel TOPLAK.PRO, uvádí: „Menší a dostupnější byty si stále drží nejvyšší poptávku. Trh se posouvá směrem k efektivnějším dispozicím.“ Radek Šitera z Valuo.cz doplňuje, že nejvyšší růst cen je aktuálně v Plzni, Ostravě a Ústí nad Labem, zatímco Praha a Brno dosahují svých cenových stropů.
Hypoteční trh vykazuje stabilitu
David Eim z GEPARD Finance potvrzuje, že hypoteční trh zůstává aktivní. „Objem poskytnutých hypoték v říjnu dosáhl 25,5 miliardy Kč, což je druhá nejvyšší hodnota za poslední dva a půl roku. Snižující se úrokové sazby postupně podporují další oživení,“ dodává Eim.
Právní novinky a ochrana trhu
Lukáš Slanina z právní kanceláře ARROWS upozorňuje na legislativní změny spojené s prodejem zemědělské půdy a ochranou pronajímatelů. „Novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu přináší komplikace při prodeji pozemků zahraničním zájemcům, což ovlivňuje i běžné transakce,“ říká Slanina. Zároveň varuje před riziky spojenými s problematickými nájemníky, přičemž zavedení rozkazu k vyklizení by mělo urychlit řešení sporů.
Německý realitní trh jako varování pro Česko
Podle Pavla Rakouše z Ministerstva pro místní rozvoj zaznamenal německý trh s bydlením po letech růstu od roku 2022 významné propady cen i objemu transakcí. Nedostatek nových bytů a přetrvávající ekonomická nejistota situaci dále zhoršují. „Německý trh ukazuje, jak rychle se mohou změnit podmínky, což je pro Česko důležitým poučením k adaptaci na nové výzvy,“ uvedl Rakouš.
Kompetní prezentaci všech bodů a čísel najdete zde.
Zde je jen výběr několika slidů, na odkaze výše najde informace o cenách bytů, domů, garáží, stavebních pozemků, dle krajů, dle velkých měst a prognozu vývoje.
Pohled Ministerstva pro místní rozvoj prostřednictvím Pavla Rakouše, vedoucího oddělení realitní činnosti
Pohled k ekonomicky silným sousedům říká, že zlaté časy 2019-2021 jsou ty tam
Přestože německý realitní trh nemá tak velký vliv na ten český, jako trh spotřebního zboží (dům přes hranici nepřevezete), některé vzorce chování a ekonomické modely jsou stejné, jen mohou mít časově odlišný průběh. U statistických dat o prodeji (čerpám ze zdrojů Spolkového statistického úřadu Destatis) je nutno brát do úvahy, že v Německu je dominantním způsobem změny bydlení nájem.
Německý trh s bydlením byl jedním z mála, který se vyhnul propadu v důsledku světové finanční krize v letech 2008-2009. V letech 2011 až 2019 zaznamenal kumulativní růst cen nemovitostí o 52 %. Roky velmi nízkých úrokových sazeb usnadnily domácnostem stěhování do větších a dražších domů a začínajícím kupujícím vstup na realitní žebříček. Trh s bydlením i nadále mírně posiloval navzdory pandemii Covid-19, podpořen převažujícím nedostatkem nabídky ve velkých městech. V roce 2020 vzrostly celostátní ceny nemovitostí o 8,74 % a v roce 2021 o dalších 12,61 %. Doby hojnosti však jsou pryč, zřejmě na dlouho.
V roce 2022 se trh s bydlením začal ochlazovat a celostátní ceny domů klesly o 3,57 %, objem šel dolu o třetinu. Během roku 2023 se trh s bydlením nadále potýkal s problémy a ceny domů se propadly o dalších 7,47 %, objem dále klesl.
V průběhu prvního pololetí 2024 klesla hodnota cen německých nemovitostí o další 2,6 %, meziročně to představuje 5,13 %. Jednalo se o sedmý čtvrtletní meziroční pokles cen v řadě, ale nejnižší v řadě.
Ve 2. čtvrtletí 2024 se ceny nemovitostí v celé zemi mezičtvrtletně nepatrně zvýšily o 1,32 % . Nové byty se ve 2. čtvrtletí 2024 stabilizovaly (- 0,07 %).
Výklad realitních asociací je zhruba tento: „Přestože reálná poptávka po bydlení zůstává silná, někteří potenciální zájemci o bydlení nyní zaujímají vyčkávací přístup a jiní se kvůli vysokým úrokovým sazbám a ekonomické nejistotě dočasně přesouvají na trh s pronájmy.“
Celkový objem realitních transakci v Německu za rok 2023 je velmi překvapivý, nízký. Představoval cca 6,39 miliardy eur, což je v přepočtu na obyvatele výrazně méně než v ČR, ale nutno brát úvahu převahu nájmů. V roce 2024 se však poptávka postupně zotavuje. Ve 2. čtvrtletí 2024 vzrostl objem transakcí na investičním trhu rezidenčních nemovitostí meziročně o 37 % na 2,05 miliardy eur. Přesto zůstává hluboko pod úrovní před pandemií.
Němečtí analytici hořekují, že situaci na realitním trhu zhoršuje klesající aktivita v bytové výstavbě. V prvních osmi měsících roku 2024 poklesl celkový počet vydaných povolení k výstavbě bytů v Německu ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku o 19,3 % na 141 915 jednotek, uvádí Destatis, za celý rok by to mohlo být 215 000 bytů. Následoval tak meziroční pokles o 26,6 % v roce 2023 a o 7 % v roce 2022. Tento, pro Němce „žalostný stav“ výstavby, je však v přepočtu na obyvatele stále cca 2x vyšší než v ČR.
V důsledku všeho zmíněného se očekává, že německý trh s bydlením bude do konce roku 2024 a na počátku roku příštího slabý, v některých segmentech budu pokračovat pokles cen.
Valuo.cz: Ceny nemovitostí v krajských městech nadále rostou, nejrychlejší růst zaznamenávají Plzeň, Ostrava a Ústí nad Labem
Ceny nemovitostí nadále rostou ve všech krajských městech, přičemž mediánová cena za m² bytu meziročně vzrostla v průměru o 13 %. Nejsilnější růst byl zaznamenán v Plzni, Ostravě a Ústí nad Labem, kde ceny rostly nejrychleji. Naopak nejpomalejší růst cen vykazují České Budějovice, Karlovy Vary a Jihlava, kde se ceny meziročně zvýšily o více než 5 %.
V Praze, Olomouci a Plzni dosáhly ceny bytů historických maxim, což potvrzuje dlouhodobý růstový trend v těchto městech. V Brně se průměrná cena bytů poprvé vyšplhala nad hranici 6 milionů Kč, což představuje další milník na trhu s nemovitostmi v tomto regionu.
Počet prodaných bytů v Česku meziročně vzrostl o více než 20 %, což ukazuje na stabilní poptávku po bydlení. Trh reaguje na tento zvýšený zájem růstem cen, což se projevuje zejména v menších a středních bytech, které zdražují nejrychleji
Přehled vývoje cen nemovitostí v říjnu 2024 na základě data uzavření obchodu – TOPLAK.PRO
Podle údajů společnosti TOPLAK.PRO průměrná cena za metr čtvereční v říjnu 2024 v ČR klesla na 75 000 Kč, což představuje meziroční nárůst o 4 %. Naopak ceny v Praze a Brně dosáhly maxima 127 tisíc Kč, resp. 121 tisíc Kč.
Iztok Toplak, zakladatel TOPLAK.PRO, dodává: „Menší byty jsou na trhu stále nejžádanější, a to díky nižším cenám a vyšší poptávce po menších jednotkách. Tyto trendy ukazují, že poptávka po bydlení se mění směrem k menším, dostupnějším nemovitostem.“
Realitní zpravodaj - ARROWS
Nová pravidla pro nákup zemědělské půdy ztěžují makléřům práci
Od července 2024 vstoupila v platnost novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu (ZPF), která může makléřům zkomplikovat i prodej pozemků využívaných jako zahrady u rodinných domů. Pokud prodáváte nemovitosti se zahradou zahraničním zájemcům, doporučujeme se s těmito pravidly seznámit, protože mohou komplikovat vaši práci.
Co konkrétně nová pravidla přináší?
Nová pravidla se zaměřují na zahraniční zájemce ze zemí, které českým občanům nebo firmám nepovolují nákup zemědělské půdy – jedná se tedy o reciproční opatření. Tento krok reaguje na pravidla v jiných státech, kde jsou podobné nákupy pro Čechy a jejich firmy zakázány.
Omezení se vztahují pouze na občany takzvaných třetích zemí. Výjimky platí pro občany států Evropské unie, Evropského hospodářského prostoru, Švýcarska a států, se kterými má Česká republika uzavřené speciální mezinárodní smlouvy. V těchto případech mohou cizinci vlastnit zemědělskou půdu bez omezení. Tito cizinci mohou zemědělskou půdu v ČR nadále kupovat bez omezení. Zákaz se také netýká případů, kdy je půda získána děděním.
„Pro realitní makléře to znamená, že při prodeji pozemku zahraničním klientům bude nutné ověřit, zda jde o zemědělskou půdu, z jaké země zájemce pochází a případně, zda stát původu zájemce umožňuje nabývání zemědělské půdy českým občanům a firmám,“ vysvětluje advokát Lukáš Slanina.
Problémy v praxi
Záměr zákona možná působí pro právního laika rozumně, v praxi ale přináší komplikace. Ověřování, zda je konkrétní pozemek veden jako zemědělská půda, sice není složité – údaje jsou k dispozici v katastru nemovitostí. Složitější je však zjištění, zda stát původu zájemce českým občanům povoluje obdobné nákupy.
Navíc lze tato omezení snadno obejít. Například zahraniční zájemci mohou pozemek koupit prostřednictvím české právnické osoby, což pravidla obchází a zpochybňuje jejich skutečný přínos. Stejně tak postrádá logiku, že cizinec může bez omezení vlastnit nemovitost, ale nikoli například zahradu, která k této nemovitosti přímo přiléhá.
„Celkově tak tato pravidla přinášejí více problémů než užitku – komplikují běžné transakce, zatěžují všechny zúčastněné a ve výsledku nepůsobí jako efektivní nástroj ochrany české půdy. Dá se říct, že na papíře možná vypadají hezky, ale v praxi jsou k ničemu,“ uzavírá advokát Lukáš Slanina.
Byty na prodej v ČR – poptávanost/hledanost - REALITY.IDNES.CZ
Z dat hledanosti a poptávky z Reality.iDNES.cz vidíme v meziročním srovnání výrazné oživení realitního trhu. V průměru lidí hledají nemovitosti o cca 16 % více než před rokem a poptávají dokonce o 23 % více, než ve stejném období 2023.
Kraj Hledanost % Δ Poptávanost % Δ
Hlavní město Praha 383790 10.87% 1551 14.38%
Jihomoravský kraj 176443 21.53% 624 12.64%
Středočeský kraj 173726 21.97% 737 39.85%
Moravskoslezský kraj 150551 14.91% 553 16.18%
Ústecký kraj 124346 15.02% 449 24.72%
Jihočeský kraj 94763 15.46% 317 24.80%
Plzeňský kraj 89067 11.70% 294 26.18%
Olomoucký kraj 87377 7.26% 337 24.35%
Karlovarský kraj 76939 17.66% 207 -9.61%
Liberecký kraj 66250 22.96% 236 39.64%
Královéhradecký kraj 62822 30.91% 211 56.30%
Pardubický kraj 58318 18.52% 249 61.69%
Zlínský kraj 48518 11.80% 183 19.61%
Kraj Vysočina 41422 7.84% 101 -31.76%
Váž. průměr 15.81% Váž. průměr 22.87%
Existují ale regiony, které nedosáhly ani na republikový průměr a jde především o Prahu a Jihomoravský kraj - 2 nejbohatší, ale také nejdražší regiony z hlediska pořízení vlastního bydlení. U Prahy je možné nízký růst vysvětlit především vysokými cenami nemovitostí a stále velmi pomalu klesajících hypotečních úvěrů - 2 faktory, které dělají bydlení v hlavním městě méně dostupné.
Jiří Knechtl, marketingový ředitel portálu Reality.iDNES.cz, k tomu dodává: „Tento nárůst poptávky je důkazem oživení realitního trhu, který po několika letech stagnace zažívá dynamický růst. Kupující jsou však stále velmi citliví na cenu, zejména v dražších regionech, jako je Praha a Jihomoravský kraj, kde vysoké ceny nemovitostí a hypoteční sazby omezují dostupnost bydlení.“
Naopak Středočeský kraj nyní zažívá nárůst zájmu - a to především v okresech Praha Východ, Praha Západ dosahující na cca 80% růst, následované Rakovníkem a Berounem na úrovni 50 %. Podle Petra Makovského, výkonného ředitele Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, „tento růst je způsoben především cenovou dostupností nemovitostí v těchto oblastech ve srovnání s Prahou, kde vysoké ceny a pomalu klesající hypoteční úvěry činí bydlení méně dostupným.“
Nejpoptávanějšími dispozicemi jsou byty 3+kk a 2+kk, naopak zájem o velké byty 5+kk a větší dokonce klesá. Opět půjde o dopad vysokých kupních cen, drahých hypotečních úvěrů ale i zdražení energií a měsíčních nákladů na provoz bytu.
Dispozice Hledanost % Δ Poptávanost % Δ
3+1 403658 16.50% 1297 19.10%
2+1 308125 2.69% 1188 1.02%
2+kk 302682 23.11% 1313 45.73%
3+kk 239228 22.91% 803 23.54%
1+kk 134372 8.46% 588 16.44%
1+1 108527 15.02% 464 10.74%
4+kk 78882 20.55% 212 34.18%
4+1 63494 5.79% 199 23.60%
Atypické 30360 124.16% 69 81.58%
5+kk 15027 0.48% 21 -22.22%
5+1 5840 24.10% 15 0.00%
6+kk a větší 3624 77.13% 4 100.00%
Hypoteční trh / úvěry – GEPARD FINANCE
Na trhu s hypotečními úvěry se během uplynulého měsíce nic významného nepřihodilo. Konec konců, blíží se konec roku. V některých letech bývá konec roku hektický – to když se na poslední chvíli plní plány. Ale to není případ roku, který se právě chýlí ke konci. Plány jsou zcela jistě splněny se slušnou rezervou. Rok byl nakonec lepší, než by si kdo v jeho prvním kvartále troufnul odhadovat. Takže si v oblasti hypotečních úvěrů může trh dopřát trochu cestování samospádem.
Nejnovější data Hypomonitoru České bankovní asociace ukazují, že objem poskytnutých hypotečních úvěrů dosáhl v říjnu na krásných 25,5 mld. Kč. Pokud se podíváme do nedávné historie, zjistíme, že tato hodnota je druhá nejvyšší za posledního dva a půl roku. Konec konců, obrázek nad tisíc slov:
Graf: vývoj objemu hypotečních úvěrů, zdroj dat Čěská bankovní asociace
Nejdůležitější aktuální zprávou uplynulého měsíce bylo další snížení klíčových úrokových sazeb ze strany České národní banky. Jedná se již o osmé snížení v řadě a během posledního roku jsme se tak dostali s repo sazbou z úrovně 7 % na aktuální 4 %. I ti, kteří se hypotékami přímo nazabývají asi tuší, že pokles úrokových sazeb u hypoték takové změny zdaleka nedoznal.
I malými krůčky lze však urazit pořádný kus cesty. A tak přestože úrokové sazby v posledních měsících tvrdě hájily své pozice, přece jen postupně klesaly, přestože velice, velice pomalu. Průměrná úroková sazba v říjnu 2024 se tak dostala na 4,9 % p. a.
Graf: vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů, zdroj dat Čěská bankovní asociace
Ve zbývajících několika týdnech roku žádné výrazné změny v nastavení trhu čekat nelze. Budeme zřejmě pokračovat v trendu pomalého snižování úrokových sazeb a doufejme, že trvat bude i zájem klientů o hypoteční úvěry.
NABÍDKOVÉ CENY – CEMAP cenové mapy
Současný stav realitního trhu v České republice přináší několik zásadních trendů, které ovlivňují jak kupující, tak investory a nájemníky. Tato dynamika je výsledkem kombinace faktorů, mezi které patří rostoucí ceny, pokles nabídky a složitější podmínky pro prodej některých druhů nemovitostí.
V posledních měsících jsme svědky neustálého růstu cen nejenom u prodeje nemovitostí, ale i u pronájmů. Tento trend je způsoben několika faktory – omezená nabídka bytů, rostoucí poptávka po nájemním bydlení a snaha kompenzovat zvýšené náklady, včetně energií a stavebních materiálů. Tato situace vede k tomu, že mnozí zájemci o bydlení, kteří si nemohou dovolit koupi, jsou nuceni hledat stále dražší nájemní možnosti.
Na rozdíl od bytů či domů se pozemky v současné době prodávají velmi obtížně. Důvodem může být složitá legislativa týkající se stavebních povolení, nedostatečná infrastruktura v některých lokalitách nebo příliš vysoké ceny, které neodpovídají realitě trhu. Kupující často váhají investovat do pozemků, které nejsou okamžitě připravené k výstavbě.
Zřetelný je také pokles počtu nabídek bytů k prodeji a pronájmu, což přispívá k dalšímu růstu cen. Menší dostupnost nemovitostí způsobuje, že kupující i nájemci mají méně možností vybírat, což vytváří tlak na cenu a omezuje vyjednávací možnosti. Tento pokles nabídky může souviset s opatrností vlastníků, kteří si nejsou jisti budoucím vývojem trhu.
Ve většině krajů České republiky dosáhly nabídkové ceny bytů svého absolutního maxima. Tento trend naznačuje, že trh je v současné době na svém vrcholu, a někteří odborníci spekulují o možnosti korekce. Ceny bytů jsou nyní tak vysoké, že se pro mnohé stávají nedostupnými, což dále zvyšuje poptávku po nájemním bydlení.
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, která se specializuje na cenové mapy, k tomu dodává: „V některých regionech vidíme, že růst cen bytů narazil na své limity. To může signalizovat potenciální stagnaci nebo mírnou korekci, zejména v těch oblastech, kde se ceny vyšplhaly do rekordních výšin a poptávka začíná oslabovat.“ Podle něj je důležité sledovat nejenom vývoj cen, ale i nabídku a dostupnost nemovitostí, protože tyto faktory budou zásadní pro další směřování trhu.
Aktuální situace na realitním trhu v České republice – projekt REALIŤÁK ROKU
Územní hranice: Výzvy a příležitosti na trhu s pozemky pro bydlení v ČR
Český trh s pozemky pro bydlení čelí mnoha výzvám, včetně nedostatku vhodných lokalit a komplikací spojených s územním plánováním. Regulační omezení často brzdí rozvoj a navyšují ceny pozemků. Přesto však na trhu existují příležitosti, které lze využít s vhodnou strategií.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, k tomu uvádí: „Územní plánování je klíčovým faktorem pro rozvoj trhu s pozemky. Potenciální investoři musí být připraveni na delší schvalovací procesy, ale zároveň by neměli přehlížet příležitosti, které se objevují v méně vytížených oblastech.“
Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku
Možnosti výstavby na lesních pozemcích jsou přísně regulovány českými zákony. Lesní pozemky mají specifický právní režim, který definuje, jaké stavby jsou povoleny. Článek se věnuje praktickým radám a krokům, které mohou vlastníci podniknout, aby zajistili souladu svého záměru s právními předpisy.
Monika Lukášová doplňuje: „Plánování stavby v lese vyžaduje nejen pochopení právního rámce, ale také respekt k přírodě a okolnímu prostředí. Právě to činí takové projekty zajímavými a zároveň náročnými.“
Novinky v pracovním právu a jejich dopady na realitní trh
Změny v pracovním právu, jako je větší důraz na flexibilitu pracovních podmínek, ovlivňují nejen realitní kanceláře, ale i samotný trh s nemovitostmi. Tento článek nabízí přehled nových právních povinností, které mohou mít vliv na fungování realitních profesionálů.
„Makléři se musí přizpůsobit nejen legislativním změnám, ale i měnícím se požadavkům klientů, které často reflektují jejich pracovní podmínky,“ říká Monika Lukášová.
Šest nástrah při řešení hypotéky
Vyřizování hypotéky je složitý proces, při kterém hrozí řada nástrah – od špatného výběru banky po nevýhodné podmínky smlouvy. Článek nabízí praktické rady, jak se vyhnout chybám a minimalizovat rizika při financování nemovitosti.
„Hypotéka je pro mnoho lidí klíčový finanční závazek na desítky let. Správný výběr podmínek může ušetřit značné náklady,“ upozorňuje Monika Lukášová.
Vývoj cen bytů v městských částech Prahy od roku 2015 do 2024
Ceny bytů v Praze za poslední roky prošly dramatickým vývojem. Analýza ukazuje rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi a faktory, které ovlivňují poptávku i nabídku. Zvláštní pozornost je věnována období pandemie, která přinesla nové trendy na trhu s nemovitostmi.
„Pražský trh s byty je specifický svou dynamikou a atraktivitou pro investory. Detailní znalost lokálních trendů je pro úspěšné investice klíčová,“ uzavírá Monika Lukášová.
Více najdete v detailních článcích na webu projektu – www.realitakroku.cz
Petr Makovský