17.12.2024 6:52
Rádi bychom Vám představili 4.vydání REALITNÍHO ZPRAVODAJE, který přináší měsíční přehled o aktuálním dění na českém realitním trhu. Spolupracují na něm přední odborníci z oblasti realit, financí a práva. Tento zpravodaj vám přináší nejnovější data, analýzy a komentáře klíčových hráčů trhu, kteří poskytují cenné informace o poptávce, nabídce, trendech a právních otázkách.
REALITNÍ ZPRAVODAJ vznikl pod záštitou nyní již 7. ročníku projektu Realiťák roku a za spolupráce společností: CEMAP, ARROWS, ABES, VALUO, TOPLAK.PRO, GEPARD FINANCE, Reality.iDNES.cz a Ministerstva pro místní rozvoj.
Každý měsíc přinášíme aktuální přehled o stavu realitního trhu, včetně odborných analýz, cenových trendů a právních aktualit, které jsou pro veřejnost, kupující, prodávající i investory zásadní.
REALITNÍ ZPRAVODAJ poskytuje pravidelný pohled na trendy, poptávku, nabídku a další faktory ovlivňující český realitní trh.
Analýza poptávky po malých bytech (1+kk až 2+1) – 4. kvartál 2024
V roce 2024 zaznamenala poptávka po malých bytech výrazný růst, zejména ve velkých městech a okolních regionech. Počet poptávek vzrostl o 34 %, přičemž ceny nemovitostí stouply o 8,02 % a cena za m² o 8,67 %. Největší růst poptávky byl ve Středočeském kraji (+55 %), který se stal atraktivní alternativou k dražší Praze (+50 %). Růst cen v Jihomoravském kraji byl pomalejší, ale nově schválený územní plán v Brně naznačuje další potenciál pro rozvoj. Trend decentralizace pokračuje, kdy lidé hledají cenově dostupnější alternativy mimo hlavní města, což ovlivňuje i regionální disparity. Hlavními faktory růstu jsou zlepšující se makroekonomická situace, mírné zlevňování hypoték a rostoucí počet zahraničních pracovníků. Jiří Knechtl, marketingový ředitel portálu Reality.iDNES.cz říká: „Růst poptávky po malých bytech odráží měnící se životní styl i ekonomickou situaci obyvatel. Role realitních makléřů je nyní klíčová pro navigaci v těchto trendech a poskytování profesionálních služeb klientům.“ Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatelem projektu Realiťák roku dodává: „Data ukazují, že zájem o menší byty je nejen ekonomickým řešením, ale také investiční příležitostí. Stabilizace hypotečního trhu a nové bytové projekty mohou dále podpořit dynamiku trhu v roce 2025.“
Vývoj cen bytů v České republice a regionech – Listopad 2024
V listopadu 2024 dosáhla průměrná cena bytů v České republice historického maxima 81 131 Kč za m², přičemž v Praze činila rekordních 141 514 Kč za m². Vysoké ceny v metropolích, jako je Praha a Brno (94 698 Kč za m²), vedou ke zvýšenému zájmu o příměstské oblasti, kde například ve Středočeském kraji dosahuje průměrná cena 82 345 Kč za m². „Praha a Brno zůstávají investičně atraktivní i přes rekordní ceny, což ukazuje na trvalý zájem o bydlení a ochranu kapitálu,“ říká Petr Makovský. Naopak dostupnější regiony, jako Ústecký kraj (33 618 Kč za m²), potvrzují poptávku po cenově přijatelném bydlení. „Příměstské oblasti profitují z blízkosti k velkým městům, což potvrzuje dlouhodobý trend decentralizace,“ dodává Ondřej Hon
Data z TOPLAK.PRO a Valuo.cz
Historicky nejvyšší ceny bytů potvrzeny i v listopadu 2024
„Průměrná cena za metr čtvereční v České republice dosáhla 77 tisíc Kč, což je rekordní hodnota, a průměrná cena bytu je nyní téměř 5 milionů korun,“ uvádí analýza TOPLAK.PRO. Praha zůstává na vrcholu s cenou 127 tisíc Kč za m² a průměrnou cenou bytu 7,9 milionu Kč. „Větší byty, které se nyní prodávají, odrážejí trvalý zájem kupujících o větší obytné prostory,“ dodává Iztok Toplak.
Podle VALUO je průměrná cena developerských projektů v Praze ještě vyšší, dosahuje až 132 tisíc Kč za m². „Zajímavým trendem je okolí Prahy, kde průměrná cena bytu dosáhla 8,3 milionu Kč při nižší ceně za m² 90 tisíc Kč. Kupující se přesouvají do větších nemovitostí mimo centrum,“ komentuje situaci Radek Šitera.
Listopad na hypotečním trhu potvrdil stabilitu předchozích měsíců
David Eim z GEPARD Finance potvrzuje,že listopad 2024 přinesl hypoteční úvěry v celkovém objemu 25,3 mld. Kč, z toho 21,6 mld. Kč tvořily nově poskytnuté hypotéky a 3,7 mld. Kč refinancování. Meziměsíční pokles oproti říjnu byl minimální, pouhé 1 %, což je téměř zanedbatelné a pravděpodobně ovlivněné rozdílem jednoho pracovního dne. Průměrná úroková sazba meziměsíčně klesla o 5 bazických bodů na 4,85 % p. a. Tento postupný pokles bude podle odhadů pokračovat i nadále, avšak bez výrazného zlevnění. V příštím roce se očekává sazba kolem 4 %, což naznačuje, že hypoteční trh zůstane stabilní, ale bez dramatických změn.
Právní novinky - Odklon od trojstranných rezervačních smluv?
V realitní praxi se stále častěji setkáváme s odklonem od tradičních trojstranných rezervačních smluv ve prospěch dvoustranných smluv mezi prodávajícím a kupujícím, které zjednodušují proces a reagují na aktuální rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. „Jedním z klíčových závěrů je potvrzení právní závaznosti zmocnění makléře k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí (SSOB), která v praxi často plní funkci rezervační smlouvy,“ uvádí Lukáš Slanina, specialista na realitní právo. Jasné a konkrétní vymezení pravomocí makléře v zprostředkovatelské smlouvě se tak stává nezbytným předpokladem pro bezproblémový průběh transakcí. Tento trend přináší nové výzvy i příležitosti pro realitní zprostředkovatele, kteří se musí přizpůsobit měnícím se podmínkám na trhu.
Něco málo odhadů o objemu realitního trhu
Podle Pavla Rakouše z Ministerstva pro místní rozvoj se celkový objem realitních transakcí v roce 2024 se odhaduje na 440–480 mld Kč, přičemž obchody realizované přes realitní zprostředkovatele tvoří větší část, zhruba 270–290 mld Kč. Největší podíl těchto transakcí je financován hypotékami, které pokrývají až 70 % hodnoty obchodů. Trh je výrazně tažen poptávkou po menších bytech, jejichž ceny rostou nejrychleji, zatímco prodeje větších bytů nad 70 m² stagnují. Aktuální objemy dosahují 60 % rekordních hodnot z let 2020–2022, avšak v přepočtu na prodanou plochu jde stále pouze o polovinu tehdejší úrovně. Pavel Rakouš k tomu dodává: „Realitní trh nyní živí menší byty, které jsou cenově dostupnější, a tento trend bude pokračovat. Na dramatický nárůst prodeje větších bytů si ještě budeme muset počkat.“
Legislativní změny ve 2.pololeti 2024
Druhé pololetí roku 2024 přineslo několik zásadních legislativních změn, které ovlivní praxi realitních zprostředkovatelů. Nový zákon o veřejných dražbách, účinný od 1. ledna 2025, zpřísňuje podmínky pro pořádání aukcí nemovitostí, což znamená povinnost získat vázanou živnost pro všechny, kdo inzerují „prodej nejvyšší nabídce.“ Dále novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu zavedla omezení na prodej půdy cizincům, což může ovlivnit i zahrady u rodinných domů. AML novela, účinná od konce prosince 2024, přináší nové požadavky na hlášení a zpřísnění pravidel pro realitní zprostředkovatele. „Tyto změny vyžadují, aby makléři pečlivě sledovali legislativní vývoj a aktualizovali své postupy, aby zajistili soulad s novými předpisy,“ komentuje Monika Rodrigo Perez – obchodní a marketingová ředitelka ABES.cz.
Kompetní prezentaci všech bodů a čísel najdete zde.
Ke stažení ve formě PNG pak zde.
Zde je jen výběr několika slidů, na odkaze výše najde informace o cenách bytů, domů, garáží, stavebních pozemků, dle krajů, dle velkých měst a prognozu vývoje.
Pohled Ministerstva pro místní rozvoj prostřednictvím Pavla Rakouše, vedoucího oddělení realitní činnosti
Něco málo odhadů o objemu realitního trhu
S využitím dat o hypotékách ke konci listopadu lze dovodit, že letošní objem nových hypoték, tedy těch na pořízení bydlení či nemovitostí zastavených, bez refinancí, bude okolo 210 mld Kč. Distribuce mezi klienty realitních zprostředkovatelů a těch, co nakupují mimo ně, není však už nikde dohledatelná, nezbývá tedy, než čerpat z dat některých velkých firem, případně samostatných úspěšných makléřů a u dat CEMAP a Valuo.
Lze dovodit, že obchody přes realitní zprostředkovatele a od developerů byly letos ještě více než dříve spojeny s hypotékami, zatímco mimo RZ se obchoduje naopak více bez úvěrů. Odhaduji, že 150 – 160 mld Kč z hypoték podpořilo realitní obchody přes zprostředkovatele. A protože poměr hodnoty nemovitostí nakupovaných přes hypotéky se u těchto obchodů dlouhodobě pohybuje na 65 - 70%, lze spočíst, že objem všech obchodů s hypotékou přes zprostředkovatele bude představovat cca 210 až 220 mld Kč. K tomu je nutno přičíst obchody cash, kde však převažují spíše méně hodnotné nemovitosti či obtížně financovatelné a pak naopak dražší, ale atypické. Můj odhad činí 60 – 70 mld Kč. Celkový objem realitních obchodů přes zprostředkovatele by tedy mohl být na úrovni 270 - 290 mld Kč.
Pro potřeby odhadu celkového objemu trhu pak je nutno přičíst zhruba co do počtu relativně srovnatelný počet transakcí (45 %), avšak co do objemu výrazně nižší, řádově v objemu 170 – 190 mld Kč, který jde mimo zprostředkovatele. Troufám si odhadovat, že celkový objem realitních transakcí, kdy nemovitosti změnily majitele, tedy včetně těch, kdy se prodávaly nové nemovitosti přímo od developerů, by se mohl pohybovat na úrovni 440 – 480 mld Kč. K úrovni rekordního období 18 měsíců (listopad 2020 až duben 2022) jsme se tak co do měsíčních objemů přiblížili řekněme na 60 %.
Kdo mě zná, ví, že s oblibou provádím přepočet na prodanou plochu, tedy metry čtvereční. Nu, a v této hodnotě jsme stále dokonce ještě jen na polovině oné rekordní doby, byť v cenách, zejména malých bytů, se už k roku 2022 blížíme. Trh živí více malometrážní byty, jejichž cena roste nejrychleji, a bude tomu i nadále. Ani v následujícím půlroce nelze očekávat žádný dramatický nárůst v prodeji bytů nad 70 m2
Údaje od TOPLAK.PRO a Valuo.cz
Podle TOPLAK.PRO se průměrná cena za metr čtvereční v listopadu 2024 v České republice vyšplhala na 77 tisíc korun za m2 a průměrná cena bytu je necelých 5 milionů korun, což je historicky nejvyšší hodnota.
V Praze jsou ceny již druhý měsíc po sobě na maximu 127 tisíc Kč za m2, přesto se cena za byt vyšplhala na 7,9 milionu Kč, což je historicky nejvyšší průměr. Znamená to, že se kupují o něco větší byty než v předchozích měsících.
V Brně ceny za m2 podlahové plochy mírně klesly na 105 tisíc Kč za m2, ale na druhou stranu konečná cena bytů stále rostla a dosáhla 6,4 milionu Kč.
Ještě výrazněji se tento efekt projevuje například v okolí Praze, kde průměrná cena bytu dosáhla v současné době 8,3 milionu Kč a je aktuálně nad průměrnou cenou v Praze, ovšem při průměrné ceně za m2 90 tisíc Kč, což znamená, že se kupují větší byty.
Analýza údajů z katastru nemovitostí provedená společností VALUO potvrzuje trend prodeje realitních kanceláří. V Praze se průměrná cena bytů v současné době pohybuje kolem 132 tisíc Kč za m2. Rozdíl oproti realitním kancelářím je v tom, že tento průměr již zahrnuje realizované developerské projekty. Rovněž v Brně je patrný mírný pokles cen.
Realitní zpravodaj - ARROWS
Odklon od trojstranných rezervačních smluv?
Zatímco právních novinek v oblasti realitního práva v posledních měsících už mnoho nepřibylo, pozornost si zaslouží aktuální trendy, které se v realitní praxi postupně prosazují. „Jedním z nich je častější využívání dvoustranných smluv uzavřených mezi stranou prodávající a kupující, bez jakékoliv účasti realitního zprostředkovatele,“ říká Lukáš Slanina, specialista na realitní právo.
Tento přístup se prosazuje hned z několika důvodů. Jedním z hlavních je snaha reagovat na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu a současně omezit dopad zákona o realitním zprostředkování na rezervační smlouvy. Tento přístup lze ilustrovat na nedávném rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se zabývalo tím, zda může realitní makléř zavázat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy s kupujícím.
Jedná se o případ, kdy prodávající ve výhradní zprostředkovatelské smlouvě zmocnil makléřku, aby jeho jménem uzavřela se zájemcem smlouvu o smlouvě budoucí (SSOB), z níž vyplývala povinnost uzavřít kupní smlouvu nejpozději do jednoho měsíce od výzvy zájemce.
Makléřka na základě tohoto zmocnění sjednala SSOB se zájemcem, který složil rezervační zálohu ve výši 120 000 Kč na účet realitní zprostředkovatelky. Zájemce následně vyzval prodávajícího (zastoupeného makléřkou) k uzavření kupní smlouvy, jak stanovila dohoda. Prodávající (klient realitní makléřky) však tuto povinnost nesplnil, což vedlo k podání žaloby na nahrazení projevu vůle. Soud dal za pravdu zájemci, čímž potvrdil platnost zmocnění a právní závaznost takto uzavřené SSOB.
„Tento případ je zajímavý právě tím, že SSOB zde do značné míry plnila funkci rezervační smlouvy“, vysvětluje advokát Lukáš Slanina. V praxi jde o méně častou situaci, kdy makléř nejen zprostředkuje kontakt mezi stranami, ale také přímo jedná jménem prodávajícího na základě zmocnění obsaženého ve zprostředkovatelské smlouvě. Rozhodnutí Nejvyššího soudu tak přináší další užitečné poznatky do realitní praxe.
Jak přesné musí být zmocnění makléře?
Pokud vaše zprostředkovatelská smlouva obsahuje zmocnění k uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí jménem klienta, je důležité, aby toto zmocnění bylo dostatečně konkrétní. Nejasně definované zmocnění může vést k právním komplikacím, včetně jeho překročení a následným sporům mezi zúčastněnými stranami.
Pokud makléř své zmocnění překročí a zaváže prodávajícího k něčemu, k čemu nebyl oprávněn, měl by prodávající co nejdříve informovat druhou stranu (např. kupujícího), že s tímto jednáním nesouhlasí. Toto oznámení je třeba učinit okamžitě poté, co se prodávající o překročení dozví, jinak se má za to, že překročení schválil. Výjimkou je situace, kdy kupující mohl bez pochybností poznat, že makléř jedná nad rámec svého zmocnění.
Jednoduchým a efektivním způsobem, jak docílit toho, aby zmocnění bylo dostatečně určité, je připojit konkrétní vzor smlouvy, kterou má makléř oprávnění jménem klienta uzavřít, jako přílohu plné moci. „Takový postup zajišťuje jasné vymezení pravomocí makléře, předchází nejasnostem a snižuje riziko překročení zmocnění,“ radí Lukáš Slanina.
Byty na prodej v ČR – poptávanost/hledanost - REALITY.IDNES.CZ
Analýza poptávky po malých bytech (1+kk až 2+1) – 4. kvartál 2024
Celkový pohled
V roce 2024 došlo v České republice k výrazným změnám na trhu s nemovitostmi, což je patrné i u malých bytů. Největší nárůsty poptávky jsme zaznamenali zejména ve velkých městech a jejich okolí, zatímco některé regiony vykázaly poklesy.
Trh s malými byty v České republice zaznamenal výrazný nárůst, zejména v počtu poptávek, kde je růst průměrně více než dvojnásobný (+ 34 %) oproti změně hledanosti (+ 14 %). To naznačuje, že poptávka po menších bytech zrychluje / sílí a reálně roste zájem o koupi.
Průměrná cena nemovitostí v ČR vzrostla o 8,02 %, zatímco průměrná cena za m² stoupla o 8,67 %. To značí mírné zrychlení růstu cen v poměru k velikosti nemovitostí.
Můžeme spekulovat, jaké jsou přesně důvody, ale mezi 3 hlavní pilíře tohoto růstu patří:
Praha zaznamenala růst průměrných cen o 7,73 %, přičemž cena za m² vzrostla o 7,29 %. I přes tento růst cen vykazuje Praha také nejvyšší změny v míře poptávanosti o téměř 50 %. Tento růst odráží trvalý zájem o nemovitosti ve hlavním městě, i když tempo růstu je nižší než v některých menších krajích. S přibývajícími novostavbami na trhu je možné čekat další růst cen a další růst míry poptávanosti.
Středočeský kraj rostl rychleji než Praha (+9,40 % a +9,62 % za m²), což potvrzuje trend přesunu poptávky do okolních oblastí (viz. nárůst poptávek o 55 %) s lepší dostupností cen (které jsou nižší v průměru o 50 000 Kč za 1 m2). Nicméně některé obce bojují s přílivem nových obyvatel, pro které není vybudována dostatečná dopravní infrastruktura nebo vybavenost službami.
V Jihomoravském kraji se na trh dostávají pravděpodobně menší nové nebo rekonstruované byty - průměrná cena roste jen o 4 %, ale 1 m2 o necelých 10 %. V porovnání s hlavní metropoli je růst poptávanosti slabší (jen 22 % meziročně) a podporuje tak tuto tezi. Brno nedávno schválilo nový územní plán s možností přípravy nových bytů až pro 170 000 lidí na stávajících brownfieldech. To by mohlo do města přilákat další zájemce o bydlení. Tedy opět zvýšit ceny jak nového, tak sekundárního bydlení.
V roce 2025 bude poptávka po malých bytech nadále vysoká a podpořená i výstavbou spíš menších bytů. Lidé stále častěji volí menší byty kvůli rostoucím cenám, ať už pro koupi, nebo pronájem. Tento trend bude podporován i dalším růstem počtu mladých lidí a jednotlivců hledajících cenově dostupné bydlení ve městech.
Zároveň, vzhledem k výhledu ekonomické situace, je možné čekat další zlevňování hypotečních úvěrů a stabilizaci životních nákladů (díky nižší míře inflace). To bude mít za výsledek stabilizaci realitního trhu, kdy se nabídka a poptávka srovnají (růst nabídky zpomalí a poptávka zrychlí). Také se na trh dostanou nové bytové projekty, které poslední 3-4 roky stály kvůli potížím s dodávkami a nestabilními cenami stavebního materiálu. Očekáváme tak další růst cen v podobném tempu jako v letošním roce.
Pravděpodobně bude pokračovat trend decentralizace, kdy lidé hledají cenově dostupnější alternativy v okolí velkých měst. Dnes je to vidět především ve Středočeském kraji nebo okolí Brna a čekáme, že se tak bude dít v následujícím roce. V těchto lokalitách tak může být růst cen o něco vyšší než ve velkých městech.
|
Kraj |
Růst průměrné ceny |
Růst ceny za m² |
Růst poptávky (meziročně) |
Hlavní trend |
|
Hlavní město Praha |
7,73 % |
7,29 % |
49.83% |
Stabilní trh, vysoká poptávka na všechny typy bytů, zejména menší dispozice. |
|
Středočeský kraj |
9,40 % |
9,62 % |
55.46% |
Přesun poptávky z Prahy, rostoucí zájem o větší byty a rodinné domy v okresech blíže hlavnímu městu. |
|
Jihomoravský kraj |
4,19 % |
9,79 % |
21.65% |
Silná poptávka v Brně, ale ceny tlačí zájemce do příměstských oblastí. |
Grafické znázornění
|
Kraj |
Zobrazení |
Meziroční změna % |
Počet poptávek |
Meziroční změna % |
|
Hlavní město Praha |
512131 |
27.06% |
2622 |
49.83% |
|
Jihomoravský kraj |
205821 |
16.87% |
854 |
21.65% |
|
Středočeský kraj |
191424 |
24.81% |
939 |
55.46% |
|
Moravskoslezský kraj |
161304 |
10.37% |
685 |
12.11% |
|
Ústecký kraj |
139336 |
6.85% |
557 |
24.05% |
|
Karlovarský kraj |
109636 |
25.62% |
357 |
32.22% |
|
Plzeňský kraj |
105656 |
19.06% |
448 |
38.70% |
|
Olomoucký kraj |
87728 |
-11.24% |
293 |
-0.34% |
|
Jihočeský kraj |
84473 |
3.06% |
332 |
19.86% |
|
Liberecký kraj |
75974 |
35.37% |
344 |
134.01% |
|
Královéhradecký kraj |
62815 |
11.31% |
244 |
21.39% |
|
Pardubický kraj |
58479 |
11.87% |
296 |
55.79% |
|
Zlínský kraj |
57927 |
25.55% |
260 |
18.18% |
|
Kraj Vysočina |
41564 |
-7.23% |
157 |
0.64% |
|
2023 |
2024 |
Změny |
||||
|
~cena |
~cena/m² |
~cena |
~cena/m² |
~cena |
~cena/m² |
|
|
Hlavní město Praha |
6 644 365 Kč |
129 671 Kč |
7 157 875 Kč |
139 129 Kč |
7.73% |
7.29% |
|
Středočeský kraj |
3 947 843 Kč |
76 656 Kč |
4 318 957 Kč |
84 030 Kč |
9.40% |
9.62% |
|
Jihočeský kraj |
3 227 687 Kč |
62 962 Kč |
3 743 751 Kč |
74 031 Kč |
15.99% |
17.58% |
|
Jihomoravský kraj |
4 262 619 Kč |
79 712 Kč |
4 441 294 Kč |
87 516 Kč |
4.19% |
9.79% |
|
Karlovarský kraj |
2 949 185 Kč |
52 467 Kč |
3 161 757 Kč |
57 381 Kč |
7.21% |
9.37% |
|
Kraj Vysočina |
3 193 228 Kč |
56 911 Kč |
3 101 784 Kč |
58 300 Kč |
-2.86% |
2.44% |
|
Královéhradecký kraj |
3 817 643 Kč |
74 112 Kč |
4 132 406 Kč |
78 943 Kč |
8.24% |
6.52% |
|
Liberecký kraj |
3 329 121 Kč |
70 102 Kč |
3 662 500 Kč |
74 645 Kč |
10.01% |
6.48% |
|
Moravskoslezský kraj |
2 374 306 Kč |
47 536 Kč |
2 527 876 Kč |
51 430 Kč |
6.47% |
8.19% |
|
Olomoucký kraj |
2 865 347 Kč |
56 791 Kč |
3 191 527 Kč |
63 346 Kč |
11.38% |
11.54% |
|
Pardubický kraj |
2 843 104 Kč |
55 913 Kč |
3 189 710 Kč |
60 584 Kč |
12.19% |
8.35% |
|
Plzeňský kraj |
3 379 641 Kč |
62 752 Kč |
3 753 727 Kč |
68 519 Kč |
11.07% |
9.19% |
|
Ústecký kraj |
1 750 992 Kč |
37 714 Kč |
2 037 400 Kč |
42 043 Kč |
16.36% |
11.48% |
|
Zlínský kraj |
3 206 944 Kč |
61 943 Kč |
3 204 273 Kč |
65 538 Kč |
-0.08% |
5.80% |
|
3 413 716 Kč |
66 089 Kč |
3 687 488 Kč |
71 817 Kč |
8.02% |
8.67% |
Komentář Jiřího Knechtla, marketingového ředitele portálu Reality.iDNES.cz: „Růst poptávky po malých bytech odráží měnící se životní styl i ekonomickou situaci obyvatel. Role realitních makléřů je nyní klíčová pro navigaci v těchto trendech a poskytování profesionálních služeb klientům.“
Komentář Petra Makovského: „Data ukazují, že zájem o menší byty je nejen ekonomickým řešením, ale také investiční příležitostí. Stabilizace hypotečního trhu a nové bytové projekty mohou dále podpořit dynamiku trhu v roce 2025.“
Hypoteční trh / úvěry – GEPARD FINANCE
Listopad v hypotékách nezklamal
Předposlední měsíc roku 2024 potvrdil výsledky předchozích měsíců. Podle aktuálních údajů České bankovní asociace poskytnuly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v celkovém objemu bezmála 25,3 mld. Kč, přičemž 3,7 mld. Kč tvořily refinancované hypotéky a 21,6 mld. Kč připadlo na nově poskytnuté hypoteční úvěry.
V porovnání s předchozím měsícem to znamená velice mírný pokles. Když říkám „mírný“, myslím tím „mírný“ v plném významu toho slova. Listopad byl oproti říjnu slabší jen asi o 1 %, což je změna na úrovni statistické chyby.
Nabízí se úvaha, zda se nejedná především o důsledek faktu, že říjen měl oproti listopadu o jeden pracovní den více.
Úrokové sazby sice klesají, ale dávají si načas
Úrokové sazby připomínají prachové peříčko, které se pomalu, pomalinku snáší k zemi. A to už pěknou řádku měsíců. Typicky se průměrná úroková sazba meziměsíčně sníží o pár setinek procentního bodu a listopad v tom nebyl výjimkou.
Průměrná úroková sazba hypotečního úvěru meziměsíčně poklesla o 5 bazických bodů a dostala se tak na hodnotu 4,85 % p. a.
Domnívám se, že tento trend ještě bude pokračovat i v dalších měsících, ale nemyslím, že bychom mohli očekávat v novém roce nějaké výrazné zlevnění. Úrokové sazby budou v horizontu roku, roku a půl podle mého názoru směřovat někam ke čtyřem procentům. Takže na nějaké velké skoky není prostor. Spíše bych čekal postupný pokles k letové hladině „něco málo přes čtyři“.
NABÍDKOVÉ CENY – CEMAP cenové mapy
Vývoj cen bytů v České republice a regionech – Listopad 2024
Trh s nemovitostmi v České republice pokračuje v trendu růstu cen, který v posledních letech nabývá na intenzitě. Data za listopad 2024 ukazují, že průměrná cena bytů na m² dosáhla 81 131 Kč, což je historické maximum. Tento nárůst odráží kombinaci vysoké poptávky, omezené nabídky a růstu stavebních nákladů.
Celkový přehled
V roce 2015 činila průměrná cena bytů na m² v České republice 27 870 Kč. O devět let později vzrostla cena téměř trojnásobně na 81 131 Kč. Největší nárůst zaznamenaly regiony s vysokou urbanizací a dobrou infrastrukturou. Praha, jakožto dlouhodobě nejdražší region, dosáhla v listopadu 2024 rekordní průměrné ceny 141 514 Kč za m², což je více než dvojnásobek hodnoty z roku 2015.
Komentář Petra Makovského výkonného ředitele Reality.iDNES.cz:
„Praha a Brno zůstávají nejatraktivnějšími lokalitami, a to i přes rekordní ceny. Tento trend odráží nejen poptávku po bydlení, ale také investiční zájem, který je stále velmi silný. Kupující hledají nemovitosti jako ochranu proti inflaci a pro budoucí zhodnocení.“
Regionální rozdíly
Mimo Prahu zůstávají nejvyšší ceny v Jihomoravském kraji, kde průměrná cena dosáhla 94 698 Kč za m², a ve Středočeském kraji s cenou 82 345 Kč za m². Tyto regiony profitují z blízkosti k velkým městům, dobré dostupnosti a vyšší nabídky větších bytů. Na opačném konci spektra stojí Ústecký kraj s průměrnou cenou 33 618 Kč za m², což potvrzuje jeho status jednoho z nejdostupnějších regionů.
Komentář Ondřeje Hona - majitele společnosti CEMAP:
„Výrazný růst cen v příměstských oblastech, jako je Středočeský kraj, potvrzuje zvýšený zájem o bydlení mimo velká města. Kupující hledají dostupnější alternativy, ale současně požadují kvalitní infrastrukturu a snadné spojení s metropolí. Tento trend je dlouhodobý a bude pokračovat.“
Závěr
Data za listopad 2024 ukazují, že trh s nemovitostmi v České republice zůstává velmi dynamický. Rekordní ceny v Praze a Brně tlačí kupující do příměstských oblastí, jako je Středočeský kraj, zatímco cenově dostupné regiony, jako je Ústecký kraj, zůstávají atraktivní pro kupující hledající nižší vstupní náklady. V budoucnu lze očekávat pokračování růstu cen, zejména v oblastech s nedostatečnou nabídkou nové výstavby.
Aktuální situace na realitním trhu v České republice – projekt REALIŤÁK ROKU
Koupě nemovitosti a význam pojmu „rodinná domácnost“
Článek se věnuje právní definici pojmu „rodinná domácnost“ a jeho významu při koupi nemovitosti. Upozorňuje na zásadní aspekty, jako je sdílení nákladů, užívání nemovitosti a ochrana práv jednotlivých členů domácnosti. Tyto faktory mohou mít klíčový dopad na rozhodování a právní úpravu při transakcích s nemovitostmi.
Komentář Moniky Lukášové, ředitelky projektu Realiťák roku: „Kupující často nevěnují dostatečnou pozornost právním náležitostem, což se může stát problémem v krizových situacích. Právě u pojmu rodinná domácnost je klíčové, aby klienti měli jasno, co jim tento termín přináší a jaká práva chrání.“
Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků
Podrobné informace o procesu koupě a prodeje stavebních pozemků, od právních požadavků až po praktické tipy, jak hodnotit lokalitu a infrastrukturní dostupnost. Článek zdůrazňuje důležitost pečlivého posouzení územního plánu a technických podmínek, aby se předešlo komplikacím v budoucnu.
Komentář Petra Makovského, výkonného ředitele portálu Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku: „Stavební pozemky jsou dlouhodobou investicí, která vyžaduje nejen finanční, ale také právní a technickou přípravu. Klienti by měli vždy konzultovat své plány s odborníky, aby minimalizovali rizika a maximalizovali budoucí hodnotu své investice.“
Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech
Článek analyzuje specifika institucionálních nájemních smluv, včetně dlouhodobých závazků, vyjednávacích možností a požadavků na přizpůsobení prostor nájemcům. Zmiňuje klíčové prvky, jako jsou nájemní podmínky, indexace nájmu a podmínky ukončení smluvního vztahu.
Komentář Moniky Lukášové: „Pronájmy v administrativních centrech často zahrnují složité smluvní podmínky, které mohou být náročné i pro zkušené nájemce. Realitní makléř zde hraje zásadní roli při vyjednávání výhodných podmínek a zajištění právní jistoty.“
Vývoj trhu bytů k prodeji v České republice: Detailní analýza podle krajů do října 2024
Přehled aktuálních trendů na trhu s byty, včetně regionálních rozdílů v nabídce, poptávce a cenách. Zdůrazňuje faktory, jako jsou ekonomické podmínky a měnící se preference kupujících, které vedly k poklesu dostupnosti bytů a růstu cen v některých krajích.
Komentář Petra Makovského: „Regionální rozdíly na trhu s byty jsou čím dál markantnější. Analýzy jako tato jsou neocenitelným nástrojem pro orientaci v současném trhu a umožňují makléřům lépe předvídat vývoj a potřeby klientů.“
Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?
Přiblížení specifik a atraktivity atypických bytů, jako jsou lofty, mezonety a penthousy. Článek zdůrazňuje jejich jedinečnost, moderní design a exkluzivní polohu, které je činí oblíbenou volbou zejména mezi náročnější klientelou hledající originalitu a komfort.
Komentář Moniky Lukášové: „Atypické byty představují segment, který je spojen s prestiží a individualitou. Pro makléře je klíčové správně zacílit marketing na klientelu, která hledá nejen bydlení, ale i výjimečný životní styl.“
Více najdete v detailních článcích na webu projektu – www.realitakroku.cz
Realitní zpravodaj - ABES
Legislativní změny 2. pololetí 2024: Přehled toho nejdůležitějšího pro realitní praxi
Realitní trh ovlivňují legislativní změny, které mohou mít dopad na vaši praxi. V ABESu jsme experti na realitní právo a pro naše klienty pečlivě sledujeme všechny legislativní novinky, abychom jim usnadnili práci a zajistili, že jejich činnost je vždy v souladu s aktuálními předpisy.
Druhá polovina roku 2024 přinesla hned několik legislativních změn a my pro vás připravili jejich stručný přehled.
Od 1. ledna 2025 bude účinný nový zákon o veřejných dražbách. Pokud pořádáte veřejné aukce, od nového roku budete potřebovat vázanou živnost a splňovat další podmínky, které zákon vyžaduje. Uvádíte v inzerci např. "prodej nejvyšší nabídce"? Pak se podle nového zákona jedná o dražbu a tyto podmínky musíte splňovat i vy.
Novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu zavedla omezení na prodej zemědělské půdy cizincům z vybraných států. Tato změna se může dotknout i zahrad u rodinných domů. Pokud se chystáte prodávat půdu zahraničním klientům, doporučujeme si ověřit, zda splňují podmínky pro nákup v České republice.
Od 1. ledna 2025 nabývá účinnosti novela zákona o audiovizuálních mediálních službách. Podle této úpravy se musí registrovat u RRTV ti, kdo publikují videa jako hlavní předmět své podnikatelské činnosti a zdroj příjmů. Pokud videa používáte jen jako marketingový nástroj (např. k prezentaci nemovitostí nebo propagaci vašich služeb) registrace se vás netýká.
Novela AML zákona přináší pro realitní zprostředkovatele několik změn. Lhůty pro nahlášení kontaktní osoby se zkracují a rozšiřují se požadavky na hlášené informace. Hlášení je možné podávat prostřednictvím nového interaktivního formuláře odesílaného datovou schránkou. Další významnou změnou je, že FAÚ již nebude vydávat rozhodnutí o prodloužení odkladu splnění příkazu klienta nebo o zajištění majetku, ale místo toho bude vydávat pokyn, který je třeba provést okamžitě. Tyto změny mohou vyžadovat aktualizaci dokumentů (Systému vnitřních zásad) a informování spolupracujících osob o těchto změnách.
kompletní prezentaci stavu na hypotečním trhu najdete zde
Všechny předchozí díly najdete zde:
Realitní zpravodaj - listopad 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Realitní zpravodaj - říjen 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Realitní zpravodaj - září 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Petr Makovský