Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?

Vlastnictví nemovitosti ve spoluvlastnictví přináší nejen mnoho výhod, ale také specifické problémy, zejména pokud jde o užívání nemovitosti a respektování práv jednotlivých spoluvlastníků. Co se stane, když jeden spoluvlastník umožní třetí osobě nemovitost užívat bez souhlasu ostatních? A jaká práva má opomenutý spoluvlastník, který byl tímto krokem zkrácen na svém majetkovém prospěchu? Tento článek se zabývá právními možnostmi a aktuálními judikáty, které tuto problematiku upravují.

Užití bez souhlasu spoluvlastníka a bezdůvodné obohacení

Podle platného zákona platí, že spoluvlastník, který užívá nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu, získává majetkový prospěch na úkor ostatních spoluvlastníků. Tento prospěch je povinen kompenzovat ostatním spoluvlastníkům, pokud neexistuje dohoda o bezplatném užívání.

Problém nastává, pokud jeden spoluvlastník umožní třetí osobě užívat nemovitost bez souhlasu ostatních. Podle zákona a aktuální judikatury má opomenutý spoluvlastník nárok na náhradu za bezdůvodné obohacení, které vzniká zároveň:

1. Proti spoluvlastníkovi, který neopravněně jednal – Tento spoluvlastník získal prospěch, protože nevyužil pouze svůj podíl, ale fakticky rozhodoval o nemovitosti jako celku.

2. Proti uživateli nemovitosti – Pokud třetí osoba nebyla v dobré víře, tedy věděla nebo měla vědět, že nemá oprávnění k užívání nemovitosti bez souhlasu všech spoluvlastníků, může být přímo žalována opomenutým spoluvlastníkem.

Role dobré víry uživatele

Jednání v dobré víře je klíčovým prvkem pro určení odpovědnosti uživatele nemovitosti. Pokud uživatel prokáže, že jednal v domnění, že má souhlas všech spoluvlastníků, není povinen hradit bezdůvodné obohacení opomenutému spoluvlastníkovi.

Pokud ale uživatel věděl nebo měl vědět, že spoluvlastník, který mu nemovitost přenechal, k tomu neměl oprávnění, je odpovědný za bezdůvodné obohacení stejně jako spoluvlastník, který neopravněně jednal. Tento přístup byl potvrzen například rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2021 (sp. zn. 28 Cdo 1519/2021).

Historická rozhodovací praxe

Dříve platná právní úprava a judikatura byla k uživatelům nemovitostí benevolentnější. Za účinnosti starého občanského zákoníku odpovědnost za bezdůvodné obohacení nesl výhradně spoluvlastník, který třetí osobě neopravněně přenechal nemovitost k užívání. Třetí osoby byly chráněny i v případech, kdy jednaly v nedobré víře. Tento přístup byl přehodnocen novým občanským zákoníkem, který klade větší důraz na ochranu práv spoluvlastníků.

Role projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku podporuje osvětu a vzdělávání v oblasti nakládání s nemovitostmi. Problémy spojené s neopravněným užíváním nemovitostí a spory mezi spoluvlastníky jsou častým tématem, které mohou kvalitní realitní makléři pomoci řešit.

"Naše poslání v rámci projektu Realiťák roku je poskytovat majitelům nemovitostí odborné poradenství a zprostředkovat jim makléře, kteří se orientují v aktuální právní úpravě i složitých vlastnických vztazích," říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a majitelka realitní kanceláře ReDeMa.

Závěr

Současná právní úprava poskytuje opomenutým spoluvlastníkům větší ochranu a možnost domáhat se svých práv nejen proti ostatním spoluvlastníkům, ale i přímo proti uživatelům nemovitosti, kteří nejsou v dobré víře. Tento přístup posiluje spravedlnost v nakládání s nemovitostmi a zajišťuje, že nikdo nebude profitovat na úkor jiných vlastníků bez spravedlivého důvodu.

 

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy

Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi

Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?

Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?

6 klíčových zásad při prodeji luxusních nemovitostí: Jak uspět na prestižním trhu?

Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?

Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech

Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků

Koupě nemovitosti a význam pojmu rodinná domácnost

Šest nástrah, na které si dát pozor při řešení hypotéky

Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku

Realitní zprostředkování: Podrobný pohled na každodenní činnosti makléře