Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu

Rádi bychom Vám představili 4.vydání REALITNÍHO ZPRAVODAJE, který přináší měsíční přehled o aktuálním dění na českém realitním trhu. Spolupracují na něm přední odborníci z oblasti realit, financí a práva. Tento zpravodaj vám přináší nejnovější data, analýzy a komentáře klíčových hráčů trhu, kteří poskytují cenné informace o poptávce, nabídce, trendech a právních otázkách.

REALITNÍ ZPRAVODAJ vznikl pod záštitou nyní již 8. ročníku projektu Realiťák roku a za spolupráce společností: CEMAP, ARROWS, VALUO, TOPLAK.PRO, GEPARD FINANCE, Reality.iDNES.cz a Ministerstva pro místní rozvoj.

Každý měsíc přinášíme aktuální přehled o stavu realitního trhu, včetně odborných analýz, cenových trendů a právních aktualit, které jsou pro veřejnost, kupující, prodávající i investory zásadní.

REALITNÍ ZPRAVODAJ poskytuje pravidelný pohled na trendy, poptávku, nabídku a další faktory ovlivňující český realitní trh.

Část 1 - shrnutí aktuální situace:

Vývoj realitního trhu v roce 2024 z hlediska poptávky

Rok 2024 přinesl na českém trhu nemovitostí oživení poptávky po prodejích bytů i domů, zejména ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Poptávka po bytech vzrostla o 28 % a ceny se zvýšily průměrně o 11 %. Přetrvávající nedostatek nových developerských projektů a zvolna klesající hypoteční sazby přispěly k vyšším cenám. Pronájmy zůstávají populární volbou, zejména mezi mladými lidmi a zahraničními pracovníky, kdy poptávka vzrostla o 17 % a ceny nájmů o 8 %.

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, uvádí: „Zájem o bydlení reflektuje dlouhodobé trendy a potřebu dostupného bydlení.“ Jiří Knechtl, marketingový ředitel Reality.iDNES.cz, dodává: „Přesun poptávky mimo hlavní města ukazuje na atraktivitu regionů s dostupnějšími nemovitostmi.“

Vývoj cen bytů v České republice

Ceny bytů v České republice dosáhly v roce 2024 historického maxima, kdy průměrná cena za m² činila 82 776 Kč, což je nárůst o 207 % od roku 2015. Nejvyšší ceny vykazuje Praha, kde přesahují 130 000 Kč/m², zatímco Karlovarský kraj zůstává nejlevnější. Nedostatečná výstavba a nízký objem rekonstrukcí přispívají k růstu cen, přičemž poptávku zvyšují také investoři. Fotovoltaické panely na nemovitostech se staly běžnější.

Ondřej Hon, majitel společnosti  CEMAP - cenové mapy, říká: „Poptávka výrazně převyšuje nabídku, což nadále tlačí ceny vzhůru.“ Petr Makovský dodává: „Růst cen ukazuje na nezbytnost podporovat výstavbu a efektivní plánování v regionech.“

Data z TOPLAK.PRO a Valuo.cz
Podle TOPLAK.PRO dosáhla průměrná cena za m² bytů v prosinci 2024 rekordních 83 tisíc Kč, zatímco průměrná cena bytu činila 5 milionů Kč. Nejvyšší růst byl zaznamenán v okolí Prahy a Brna (+8,3 %), přičemž Praha překonala hranici 132 tisíc Kč/m². Brno zaznamenalo mírný pokles na 105 tisíc Kč/m², s průměrnou cenou bytu 6,5 milionu Kč.

Iztok Toplak, odborník na trh s nemovitostmi, komentuje: „Rekordní ceny ukazují na přetrvávající vysokou poptávku a omezenou nabídku na trhu.“

Střední hodnota cen bytů v krajských městech vzrostla podle VALUO.cz meziročně o 13 %, přičemž nejvyšší nárůst zaznamenaly Olomouc (+25 %) a České Budějovice (+20 %). Praha, Brno a další klíčová města překonala cenová maxima z roku 2022, zatímco Karlovy Vary, Pardubice a Zlín zůstávají pod touto úrovní.

Radek Šitera zdůrazňuje: „Různé regionální dynamiky nabízejí investiční příležitosti těm, kteří sledují trh a umí identifikovat lokální trendy. Rostoucí ceny potvrzují oživení trhu.“

Vývoj hypotečního trhu v roce 2024

V roce 2024 dosáhl objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů 226 miliard Kč, přičemž průměrná výše úvěru vzrostla na 3,87 milionu Kč. Klíčovým faktorem byla pozvolná stabilizace úrokových sazeb, které na konci roku dosáhly průměrné hodnoty 4,80 %. Tento vývoj reflektuje větší důvěru klientů i pružnost bank.

David Eim z Gepard Finance dodává: „Pokles sazeb spolu s růstem průměrné výše úvěrů potvrzuje stabilizaci trhu, přičemž vyjednávání o podmínkách úvěru zůstává klíčovým faktorem pro získání výhodnějších sazeb.“

Realitní právo v roce 2024: Příležitosti a výzvy

Rok 2024 přinesl významné legislativní změny v oblasti realitního práva, ale očekávané zjednodušení procesů se v praxi často nepotvrdilo. Digitalizace stavebního řízení zpomalila povolovací procesy, což znamenalo více práce pro makléře asistující při developmentu. Komplikace přinesla i novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, která přidala administrativní zátěž a ztížila transakce zahrnující zahrady.

„Efektivní právní rámec je nezbytný pro zajištění transparentnosti a flexibility trhu. Realitní zprostředkovatelé musí být připraveni na tyto výzvy,“ říká advokát Lukáš Slanina.

Růst cen nemovitostí a nedostatek projektů

V roce 2024 pokračoval růst cen nemovitostí, zejména u menších bytů, což bylo způsobeno převisem poptávky ve velkých městech a atraktivních lokalitách. „Hlavním faktorem růstu cen je omezený počet nových developerských projektů a nízký objem rekonstrukcí starších nemovitostí,“ uvádí Pavel Rakouš, vedoucí oddělení realitní činnosti na Ministerstvu pro místní rozvoj. Mírné snížení úrokových sazeb sice zlepšilo financování, ale přísná kritéria pro hypotéky omezují přístup mladých rodin k vlastnickému bydlení, čímž roste zájem o nájemní nemovitosti.

Část 2 - prezentace základních bodů a vývoj na trhu pohledem čísel

Kompletní prezentaci všech bodů a čísel najdete zde.

Ke stažení ve formě PNG pak zde.

Zde je jen výběr několika slidů, na odkaze výše najde informace o cenách bytů, domů, garáží, stavebních pozemků, dle krajů, dle velkých měst a prognozu vývoje.

Část 3 - detailní komentář všech zúčastněných

Pohled Ministerstva pro místní rozvoj prostřednictvím Pavla Rakouše, vedoucího oddělení realitní činnosti

Některé aspekty realitního trhu roku 2024

V roce 2024 se ceny za m2 téměř všech typů nemovitostí vyšplhaly meziročně mírně, či (u menších bytů) dokonce opět poměrně svižně. Objemově se samozřejmě ještě nemůžeme rovnat s obdobím před třemi lety, ale oživení, které by mohlo značit dlouhodobý standard, se zdá být reálné.  Jinou otázkou je však důvod růstu cen. Není to totiž jen lehce nad základní inflaci o pár procent vyšší růst cen některých stavebních nákladů, co se promítá do cen primárního trhu (výstavby), a strhává tím pádem i trh secondhandový. Rozhodující faktorem růstu je totiž převis poptávky, zejména ve větších městech a atraktivních lokalitách. Poptávky mimo vlastnických bytových zájmů navyšovali také investoři, ať už místní, tak zahraniční. Nicméně hlavní tón určuje nedostatek nových developerských projektů, neroste ani objem rekonstrukcí starších či nevyhovujících nemovitostí. A nezachránily to konečně také mírně klesající úrokové sazby. Ty pomohly financování, ale vysoké ceny nemovitostí a nadále relativně přísné hodnotitelské podmínky příjmů žadatele pro získání úvěru nadále omezovaly přístup k hypotéce. Ani lidé do 36 let, kteří se mohou ucházet o úvěry i s nižšími vlastními zdroji, nezvrátili trend a nezahájili run na hypo banky. Když nejsou dva příjmy v domácnosti, zpravidla to nevychází, pro mnoho mladých je tak nadále zajímavé spíše nájemní bydlení.

Související informace o doprovodných nákladech na bydlení se kupodivu projevovala na poptávce jen mírně. Zejména u energií je to i tak trochu s podivem. Málokdo ze zájemců se při koupi rozhoduje podle nižší třídy energetické náročnosti, zato dostupná doprava a služby jsou tím hlavním bonusem. Nu a je třeba také dodat, že prodeje nemovitostí s fotovoltaickými panely na střechách, ať už jako novostavby, tak kupodivu i u starších objektů, již nebyly bizarní anomálií, ale staly se známým úkazem. A budou přibývat i nadále.

 

Údaje od TOPLAK.PRO

Podle TOPLAK.PRO se průměrná cena metru čtverečního bytů v České republice v prosinci 2024 zvýšila na 83 tisíc korun za metr čtvereční a konečna průměrná cena bytu činila 5 milionů korun, což je historicky nejvyšší hodnota.

V roce 2024 vzrostly ceny bytů v České republice oproti předchozímu roku o 6,4 %. Největší nárůst byl zaznamenán v okolí Prahy a Brna Venkova. Ceny za metr čtvereční bytu vzrostly o 8,3 %, přičemž nejvyšší růst byl zaznamenán v Brně.

V Praze ceny bytů v prosinci poprvé překročily 132 tisíc Kč za metr čtvereční, zatímco konečna cena bytu klesla na 7,4 milionu Kč, což znamená, že se kupovaly spíše menší byty.

V Brně se ceny za metr čtvereční bytové plochy mírně snížily na 105 tisíc korun za metr čtvereční a konečná cena bytu činila 6,5 milionu korun.

Ceny domů v roce 2024 vzrostly o 6 % a za metr čtvereční o 6,7 %. Nejvyšší růst byl zaznamenán v Brně. V Praze a dalších krajských městech se ceny za m2 dokonce snížily.

 

Komentář k vývoji cen nemovitostí dle katastru za rok 2024 od společnosti VALUO.cz

Ceny bytů v krajských městech v roce 2024 zaznamenaly výrazný meziroční růst, kdy střední hodnota cen vzrostla v průměru o 13 %. Největší nárůst byl zaznamenán v Olomouci (+25 %) a Českých Budějovicích (+20 %), což naznačuje sílící poptávku i mimo tradičně nejžádanější lokality. Naopak Karlovy Vary, Pardubice a Zlín zůstávají více než 10 % pod rekordními hodnotami z roku 2022, což ukazuje na regionální rozdíly v dynamice trhu.

V Praze, Brně, Ostravě a Hradci Králové ceny na konci roku 2024 již překonaly maxima z roku 2022, kdy byly hypoteční sazby stále relativně nízké a trh zažíval vrcholnou fázi. Aktuální vývoj tak ukazuje, že postupné snižování hypotečních sazeb a klesající nabídka bytů na realitních portálech vytvářejí tlak na růst cen.

Pokud nenastanou nečekané události, lze očekávat, že trend růstu cen bude pokračovat i v roce 2025. Data z katastru potvrzují nejen oživení trhu, ale i jeho rozmanitost – zatímco některé regiony dosahují historických maxim, jiné mají prostor k dalšímu růstu. To nabízí příležitost především těm, kdo se rozhodují na základě ověřených informací a sledují lokální trendy.

Realitní zpravodaj - ARROWS

Rok 2024 byl pro realitní sektor obdobím plným očekávání. Nové zákony slibovaly větší rychlost, transparentnost a digitalizaci stávajících procesů. Ambice byly vysoké – zefektivnit stavební řízení, ochránit trh s půdou nebo usnadnit řešení problematických nájemců. Realita? Často komplikovanější, než si zákonodárci představovali. Jak si realitní trh vedl pod tíhou těchto změn? A co znamenaly pro makléře? To zhodnotí Lukáš Slanina, advokát specializující se na realitní právo.

Digitalizace stavebního řízení: Revoluce, která zaskřípala

Digitalizace stavebního řízení byla bezpochyby nejambicióznějším projektem uplynulého roku. Cíl byl jasný: zrychlit a zpřehlednit povolovací procesy. Skutečnost? Přetížené úřady, nefunkční systém a fronty stavebníků, kteří raději podávali žádosti ještě podle starých pravidel. Místo zrychlení přišlo zpomalení – a makléři, kteří pomáhají svým klientům s developmentem museli řešit další prodlevy. Ukázalo se, že ani sebelepší zákon nezaručí úspěch bez odpovídající přípravy a technické infrastruktury.

Práce se zahraničními klienty: Když pravidla komplikují život

Méně nápadnou byla novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. Lidovecký návrh měl bohulibý cíl, ochránit českou zemědělskou půdu před nájezdy zahraničních spekulantů ze zemí, které omezují obdobné nákupy českým občanům. „Praxe však ukázala, že zájem zahraničních spekulantů je minimální a nová pravidla mohou zkomplikovat i běžné transakce, například prodej nemovitosti se zahradou,“ říká Lukáš Slanina.

Kromě toho neexistuje žádný oficiální seznam států, který by makléřům, advokátům nebo úředníkům z katastrálního úřadu pomohl zjistit, zda se na konkrétního zájemce omezení vztahuje. To pro všechny zúčastněné znamená administrativní zátěž navíc.

„Absurdní je, že zahraniční zájemce, na kterého omezení dopadá, může vlastnit dům, ale přilehlou zahradu již nikoliv, protože ta je součástí zemědělského půdního fondu. Pravidla lze rovněž snadno obejít, například založením české právnické osoby, přes kterou lze půdu získat,“ říká Lukáš Slanina.

Vyklizení problémových nájemníků: Změna k lepšímu?

V roce 2024 rozvířila realitní vody také diskuze o efektivnějším vystěhování problémových nájemců. Jedním z diskutovaných návrhů bylo zavedení rozkazu k vyklizení – nástroje, který by mohl zrychlit proces vyklizení nájemníků v případech neplacení nájemného nebo jiných problémových situací.

I přes zajímavý potenciál má tento návrh řadu slabin. Například vyloučení možnosti náhradního doručení nebo časové omezení u nájmů ukončených výpovědí vyvolává otázky o jeho praktické využitelnosti. Pro makléře zůstane klíčem prevence – důkladné prověření solventnosti nájemníků je stále nejlepší ochranou před komplikacemi.

Pozitivní zprávou uplynulého roku je opětovná možnost využití notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti, který může vystěhování problémového nájemce podstatně zkrátit. „Makléře, kteří se zabývají správou nemovitostí, jistě zaujal také názor Nejvyššího soudu, podle kterého podnájemce nepožívá stejné právní ochrany jako nájemce. Tato judikatura otvírá prostor pro flexibilnější nastavení smluvních vztahů,“ doplňuje Lukáš Slanina.

Závěr

Rok 2024 přinesl realitnímu trhu řadu právních výzev a cenných lekcí. Legislativa a judikatura v oblasti realitního práva ukázaly své silné stránky i slabiny, často odhalující mezery v přípravě a propojení s praxí. Těšíme se, co nám přinese nový rok, a jako vždy vás budeme pravidelně informovat o všech novinkách nejen ze světa realitního práva.

„Všem čtenářům přeji pevné zdraví, mnoho úspěchů a spokojenosti – jak v profesním, tak osobním životě,“ uzavírá Lukáš Slanina, advokát specializující se na realitní právo.

 

Byty na prodej v ČR – poptávanost/hledanost  - REALITY.IDNES.CZ

Analýza změn na českém realitním trhu – Pronájmy, Prodeje bytů a domů (2024)

Data ukazují jasné trendy v poptávce po pronájmech, prodeji bytů a domů napříč jednotlivými kraji v České republice. Obecně je možné říct, že realitní trh v roce 2024 se vrátil k růstovému trendu, kdy si zájemci o bydlení velmi pravděpodobně uvědomili, že ceny už klesat nebudou a začali opět vlastní bydlení poptávat. Téměř ve všech krajích rostla jak míra poptávky, tak i průměrné ceny. Tyto jevy lze vysvětlit kombinací ekonomických, demografických a geopolitických faktorů, které ovlivňovaly realitní trh v roce 2024:

1. Vysoké hypoteční sazby: Sazby kolem 6–7 % omezují dostupnost financování pro koupi nemovitostí, což zvyšuje poptávku po pronájmech.
2. Nedostatečná výstavba: Nedostatek nových bytů a domů tlačí ceny nemovitostí i nájmy výš.
3. Migrace a demografické změny: Migrace zahraničních pracovníků (zejména z Ukrajiny) zvyšuje poptávku po dostupném bydlení, zejména v regionech s vysokou pracovní nabídkou.
4. Inflace a rostoucí životní náklady: Lidé snižují své výdaje a hledají cenově dostupnější alternativy, což podporuje trend sdíleného bydlení nebo přesunu do regionů.

Pronájmy bytů

I přes rekordní ceny bytů k pronájmu jde o stále nejčastější volbou pro pořízení bydlení. I když prohlížené bytů vévodí nabídky k prodejům, pokud jde o samotný akt poptávky bytu, jednoznačně dominuje pronájem. Rok 2024 vyrovnal nejsilnější roky 2021/2022 kdy byly nájmy levnější a dostupnější. Meziročně byty zaznamenal trh růst poptávek o 17 %, průměrné ceny o 8 %.

Hlavními důvody pro tento růst jsou vysoké ceny a horší dostupnost vlastnického bydlení. Zejména mladší lidé hledající první bydlení nebo zahraniční pracovníci v podstatě nemají jinou možnost, než jít do pronájmu.

 

	Hledanost % Δ	Poptávanost % Δ	Prům. cena 12/2024	% Δ	Prům. cena 1m2 12/2024	% Δ	Prům. hledaná cena
Hlavní město Praha	18.34%	30.23%	31 309 Kč	7.72%	425 Kč	7.05%	17 694 Kč
Jihočeský kraj	9.13%	6.27%	13 677 Kč	9.32%	244 Kč	11.93%	11 603 Kč
Jihomoravský kraj	15.43%	21.19%	16 908 Kč	5.25%	276 Kč	4.15%	14 155 Kč
Karlovarský kraj	7.33%	9.73%	12 470 Kč	-2.04%	210 Kč	-1.41%	10 202 Kč
Kraj Vysočina	2.57%	3.65%	14 440 Kč	18.63%	230 Kč	7.98%	11 335 Kč
Královéhradecký kraj	4.80%	10.26%	14 119 Kč	7.22%	240 Kč	9.09%	11 815 Kč
Liberecký kraj	10.18%	11.07%	14 038 Kč	8.53%	252 Kč	9.57%	11 437 Kč
Moravskoslezský kraj	20.18%	14.09%	14 406 Kč	13.72%	227 Kč	11.82%	11 032 Kč
Olomoucký kraj	7.54%	11.08%	13 374 Kč	1.73%	217 Kč	4.33%	11 608 Kč
Pardubický kraj	8.77%	10.70%	12 882 Kč	0.50%	232 Kč	9.43%	12 218 Kč
Plzeňský kraj	-2.83%	-5.90%	14 308 Kč	10.04%	248 Kč	12.73%	12 182 Kč
Středočeský kraj	6.13%	11.96%	16 229 Kč	9.91%	278 Kč	6.51%	13 886 Kč
Ústecký kraj	6.39%	2.38%	11 872 Kč	9.07%	202 Kč	8.02%	9 994 Kč
Zlínský kraj	13.47%	8.96%	14 423 Kč	6.53%	249 Kč	2.89%	11 760 Kč

 

• Hlavní město Praha:
• Hledanost (+18,34 % meziročně) i poptávanost (+30,23 %)
• Tohoto růstu trhu dosáhl i přes rostoucí nabídkové ceny, které na konci roku překonaly 420 Kč / 1 m2 a překonaly tak 10% meziroční růst.
• Průměrná nabídková cena překonala 31 000 Kč (ale průměrná “chtěná” cena, kterou si návštěvníci Reality.iDNES.cz zobrazí nejčastěji je 17 700 Kč)
• Jihomoravský kraj:
• Druhý nejvyšší počet zobrazení (+15,43 % meziročně) a poptávek (+21,19 %).
• Průrměrná nabídková cena na konci roku 2024 je 276 Kč / m2 (nárůst o 4 %)

Prodeje bytů

Trh ochromený rychlým růstem cen i ceny hypotečních úvěrů v předchozích letech v roce 2024 ožil. Možnou příčinou tohoto růstu jsou pomalu klesající sazby hypotečních úvěrů, očekávání dalšího růstu ceny nemovitostí a uvolnění zadržené poptávky z předchozích let. Je možné sledovat vyšší míru zájmu o byty v okolí velkých (např. krajských) měst - nejcitelnější je to v celém Středočeském kraji. Prodeje bytů v roce 2024 rostly o 28 %, ceny v průměru o 11 %.

Bude zajímavé sledovat, jak moc se prodeje / pronájmy bytů přesunou i do menších obcí, kde se v drtivé většině případů nabízí výhradně domy na prodej.

• Hlavní město Praha:
• Nejvyšší nárůst zobrazení (+21,77 %) i poptávek (+36,69 %).
• Průměrné ceny bytů na prodej překonaly 135 148 Kč, co představuje nárůst 8,6 % meziročně
• Nejčastěji hledaný byt na prodej je téměř o 1,5 miliony levnější - 6,9 mil. Kč
• Středočeský kraj:
• Významný nárůst poptávky po bytech (+44,51 %).
• Přesun poptávky z Prahy kvůli nižším cenám a lepší dostupnosti bydlení.
• Růst cen bytů “jen” o 9 %, ale růst poptávanosti o 45 %

 

	Hledanost % Δ	Poptávanost % Δ	Prům. cena 12/2024	% Δ	Prům. cena 1m2 12/2024	% Δ	Prům. hledaná cena
Hlavní město Praha	21.77%	36.69%	9 398 446 Kč	8.95%	135 148 Kč	8.58%	6 975 479 Kč
Jihočeský kraj	12.09%	17.70%	4 726 749 Kč	18.73%	69 714 Kč	15.36%	3 481 202 Kč
Jihomoravský kraj	14.18%	22.69%	5 762 172 Kč	8.92%	83 931 Kč	11.35%	4 807 021 Kč
Karlovarský kraj	24.66%	39.16%	4 479 973 Kč	8.72%	61 158 Kč	14.67%	2 252 341 Kč
Kraj Vysočina	2.39%	-7.37%	3 974 113 Kč	3.87%	56 438 Kč	3.69%	3 215 776 Kč
Královéhradecký kraj	20.76%	30.34%	4 881 491 Kč	7.34%	73 895 Kč	7.91%	3 434 567 Kč
Liberecký kraj	26.67%	38.84%	4 959 145 Kč	12.99%	73 942 Kč	10.16%	3 057 822 Kč
Moravskoslezský kraj	13.59%	15.09%	3 500 208 Kč	12.15%	52 058 Kč	11.41%	2 205 961 Kč
Olomoucký kraj	7.49%	27.40%	4 356 817 Kč	19.03%	62 978 Kč	15.94%	3 019 360 Kč
Pardubický kraj	11.29%	29.22%	4 328 484 Kč	16.07%	58 523 Kč	6.44%	3 113 946 Kč
Plzeňský kraj	12.38%	32.90%	4 718 709 Kč	15.91%	67 186 Kč	12.98%	3 293 059 Kč
Středočeský kraj	26.11%	44.51%	5 761 187 Kč	9.36%	79 930 Kč	9.08%	4 177 362 Kč
Ústecký kraj	8.72%	25.59%	2 799 546 Kč	18.59%	43 700 Kč	13.90%	1 759 895 Kč
Zlínský kraj	14.19%	16.07%	4 334 959 Kč	6.96%	65 508 Kč	8.64%	2 412 511 Kč

 

Prodeje domů

Často přehlížená kategorie, pokud ale vezmeme v potaz jen prodeje nemovitostí, jsou domy největší kategorií - v menších obcích a regionech totiž byty zatím nejsou běžné a prodávají se zde výhradně domy. Poptávka po domech v roce 2024 rostla v průměru o 14 %, zatímco ceny v průměru o 6,56 %.

 

	Hledanost % Δ	Poptávanost % Δ	Prům. cena 12/2024	% Δ	Prům. cena 1m2 12/2024	% Δ	Prům. hledaná cena
Hlavní město Praha	22.89%	6.25%	15 484 396 Kč	4.93%	109 806 Kč	15.88%	11 871 329 Kč
Jihočeský kraj	12.18%	8.61%	8 282 109 Kč	7.95%	50 162 Kč	10.87%	3 852 202 Kč
Jihomoravský kraj	58.11%	20.81%	8 671 138 Kč	6.71%	53 114 Kč	6.30%	3 898 420 Kč
Karlovarský kraj	24.48%	36.23%	7 757 794 Kč	4.62%	45 651 Kč	6.05%	3 453 831 Kč
Kraj Vysočina	14.47%	1.72%	6 919 684 Kč	7.40%	42 069 Kč	7.84%	1 269 521 Kč
Královéhradecký kraj	14.01%	16.04%	7 560 620 Kč	0.93%	46 086 Kč	10.63%	3 371 873 Kč
Liberecký kraj	14.29%	5.26%	8 766 295 Kč	5.35%	51 740 Kč	3.24%	4 258 575 Kč
Moravskoslezský kraj	70.76%	13.08%	7 112 386 Kč	10.76%	42 437 Kč	11.89%	3 262 197 Kč
Olomoucký kraj	11.29%	4.21%	6 919 125 Kč	6.42%	43 388 Kč	13.50%	2 819 407 Kč
Pardubický kraj	18.44%	21.42%	7 574 885 Kč	-0.86%	47 345 Kč	5.58%	3 699 784 Kč
Plzeňský kraj	12.56%	15.85%	8 066 728 Kč	8.06%	49 719 Kč	12.76%	3 772 257 Kč
Středočeský kraj	20.17%	21.21%	10 381 537 Kč	7.91%	61 743 Kč	4.98%	6 694 441 Kč
Ústecký kraj	15.79%	13.18%	7 584 617 Kč	6.48%	44 952 Kč	10.21%	3 315 467 Kč
Zlínský kraj	15.73%	-3.95%	7 247 747 Kč	4.22%	41 350 Kč	-1.63%	2 522 451 Kč

• 
  Středočeský kraj:
• Vysoký nárůst počtu poptávek (+21,21 %).
• Růst preferencí pro rodinné domy v blízkosti Prahy (cena průměrného bytu v Praze a průměrného domu ve Středočeském kraji se liší o 10 %)
• Jihomoravský kraj:
• Druhý nejvyšší počet zobrazení (+58,11 %).
• Brněnské okolí nabízí atraktivní alternativy pro rodinné bydlení.

 

Hypoteční trh / úvěry – GEPARD FINANCE

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v prosinci minulého roku dosáhnul na bezmála 23 mld. Kč, z čehož asi 19,7 mld. Kč činily nově poskytnuté úvěry. Zbylou část, tedy asi 3,2 mld. Kč tvořily refinancované hypotéky.

Prosincový výsledek je sice o něco horší, než byl předchozí měsíc, ale to je způsobeno hlavně tím, že prosinec měl v podstatě jen tři pracovní týdny.

Pokud se ohlédnu za celým rokem 2024, musím přiznat, že jeho výsledek je nakonec o dost lepší, než bych si na jeho začátku troufnul doufat. Banky během roku poskytnuly nové hypoteční úvěry v objemu přes 226 mld. Kč, což je velmi pěkný výsledek.

 

Dvěma výraznými rysy minulého roku byl pokles úrokových sazeb a růst průměrné výše hypotečního úvěru.

Pokud jde o úrokové sazby, klesaly prakticky nepřetržitě během celého roku. Byl to pokles pozvolný, ale o to jistější. V průměru se tak úrokové sazby během roku snížily o cca osm desetin procentního bodu a uzavřely rok na hodnotě 4,80 %. Jedná se o průměrnou hodnotu a konkrétní úvěrové smlouvy se od ní tedy mohou i významně lišit. Záleží na různých parametrech – typicky například poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění (tzv. LTV). Čím více peněz si klient na danou nemovitost půjčí, tím pravděpodobnější je, že banka bude chtít vyšší úrokovou sazbu. Nejčastějším „zlomem“ je okamžik, kdy výše úvěru přesáhne 80 % hodnoty zajištění.

Nezanedbatelnou roli ve výši úrokové sazby ale hraje také bonita klienta či využití doplňkových produktů banky. Nemluvě o tom, že slevu mnohdy dostane opravdu jen ten, kdo si řekne. Pokud někdo kývne na podmínky nabídnuté bankou „na první dobrou“, bývá za svou vstřícnost potrestán horšími podmínkami. Vyjednávání o podmínkách může prostě sehrát svou roli.

Jak jsem již naznačil výše, během roku významně vzrostla průměrná výše hypotečního úvěru. Ta před rokem činila asi 3,37 mil. Kč a během roku 2024 vzrostla až na 3,87 mil. Kč a blíží se tak hranici čtyř milionů. V růstu průměrné hypotéky se tak odráží jak zvýšená sebedůvěra klientů, tak i větší apetit ze strany bank.

Domnívám se, že oba tyto trendy budou ještě v roce 2025 pokračovat, přestože tempo bude podle mého názoru volnější.

 

NABÍDKOVÉ CENY – CEMAP cenové mapy

Vývoj cen bytů a nabídky v ČR

Ceny bytů v České republice za posledních 10 let dramaticky vzrostly. Průměrná cena za m² se zvýšila z 26 990 Kč v lednu 2015 na 82 776 Kč v prosinci 2024, což představuje nárůst o 207 %. Nejvyšší ceny vykazuje Praha, kde se pohybují nad 130 000 Kč/m², zatímco Karlovarský kraj dosahuje nejnižších cen okolo 35 000 Kč/m². Poptávka po bytech výrazně převyšuje nabídku, což vede k dalšímu růstu cen.

Na trhu chybí nové developerské projekty, což brzdí růst nabídky. Kromě toho je rekonstrukce starších bytů na nízké úrovni. Zájem o koupi nemovitostí zvyšují investoři, včetně zahraničních. V roce 2024 se mírně snížily úrokové sazby, což zlepšilo dostupnost financování, ale přísné podmínky bank pro schválení úvěrů nadále komplikují přístup k hypotékám.

Nájemní bydlení zůstává oblíbenou volbou, zejména mezi mladými lidmi, kteří často nedosáhnou na vlastní bydlení. Pro kupující hraje důležitou roli dostupnost služeb a dopravy, zatímco energetická náročnost zůstává méně podstatným faktorem. Přesto nemovitosti s fotovoltaickými panely na střechách již nejsou výjimkou a jejich počet na trhu roste.

Do budoucna se očekává pokračující růst cen, pokud nedojde k zásadnímu zvýšení nabídky nebo uvolnění legislativy v oblasti výstavby. Podrobnější analýzu naleznete na:

https://www.realitakroku.cz/aktuality/vyvoj-cen-bytu-a-velikosti-nabidky-v-ceske-republice-srovnani-jednotlivych-kraju

Aktuální situace na realitním trhu v České republice – projekt REALIŤÁK ROKU

Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?

Koupě nemovitosti během manželství automaticky spadá do společného jmění manželů, pokud není výslovně upraveno jinak. Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, zdůrazňuje, že je nutné zajistit souhlas obou manželů, aby se předešlo právním komplikacím, zejména při rozvodu. Doporučuje spolupráci s právními experty a zkušenými makléři, kteří zajistí, že proces proběhne hladce. „Pečlivá příprava je základem pro bezpečnou koupi nemovitosti,“ dodává.

Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?

Černé stavby představují problém pro vlastníky i kupující. Nový stavební zákon od července 2024 zpřísňuje jejich legalizaci, včetně povinnosti zaplatit pokutu, omezení výjimek a nutnosti souhlasu sousedů. Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, upozorňuje na klíčovou roli makléřů při informování klientů a řešení právních rizik. Legalizace vyžaduje spolupráci s odborníky a pečlivé prověření dokumentace. Projekt Realiťák roku podporuje zvyšování standardů trhu.

Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi

Geometrický plán je zásadní nástroj při práci s nemovitostmi, zejména při dělení pozemků, legalizaci staveb nebo změnách vlastnických práv. Nový stavební zákon zvyšuje požadavky na jeho správnost a aktuálnost. Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, zdůrazňuje, že kvalitní geometrický plán je klíčem k úspěšným transakcím a ochraně klientů před budoucími spory. Doporučuje spolupráci s odborníky na geodézii a právníky.

7.ročník projektu Realiťák roku je u konce, výsledky se dozvíme 13.1.2025!

7.ročník projektu Realiťák roku, který oceňuje nejlepší realitní makléře v ČR, je u konce. Slavnostní vyhlášení vítězů proběhne 13. ledna 2025. Monika Lukášová, ředitelka projektu, zdůrazňuje význam tohoto ocenění pro profesionální standardy v realitním oboru. Projekt přilákal stovky makléřů z celé republiky, kteří byli hodnoceni na základě klientských referencí, odborných znalostí a osobního přístupu.

 

Více najdete v detailních článcích na webu projektu – www.realitakroku.cz

 

Část 4 - stav na hypotečním trhu

kompletní prezentaci stavu na hypotečním trhu najdete zde

 

Všechny předchozí díly najdete zde:

Realitní zpravodaj - prosinec 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu

Realitní zpravodaj - listopad 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu

Realitní zpravodaj - říjen 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu

Realitní zpravodaj - září 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu