8.1.2025 13:31
Realitní trh v České republice se mění s ohledem na ekonomické a společenské podmínky. Ceny nemovitostí rostou vlivem rostoucí poptávky, omezené nabídky a měnících se preferencí obyvatel. Tento článek přináší přehled dlouhodobého vývoje cen bytů, rozdílů mezi regiony a hlavních faktorů, které ovlivňují trh s nemovitostmi v posledních letech. Realitní trh v České republice je jednou z nejdůležitějších součástí národního hospodářství, která přímo ovlivňuje životní úroveň obyvatel.
Vývoj cen nemovitostí, zejména bytů, odráží nejen ekonomické změny, ale také sociální trendy a preference kupujících. V posledním desetiletí jsme byli svědky dramatického růstu cen, který byl poháněn několika klíčovými faktory, včetně dostupnosti hypoték, rostoucí inflace a pandemie COVID-19, která změnila způsob, jakým lidé vnímají své bydlení. Tento článek se zaměřuje na analýzu dlouhodobého vývoje cen bytů, velikosti nabídky a regionálních rozdílů, které formují současný realitní trh. Významnou roli hraje také legislativní rámec, který ovlivňuje nejen výstavbu, ale i procesy spojené s prodejem nemovitostí. Zároveň je patrný vliv změn ve společnosti, jako je demografický vývoj, stárnutí populace a rostoucí poptávka po moderním a energeticky efektivním bydlení. Data z prosince ukazují různorodý vývoj cen za metr čtvereční i velikosti nabídky mezi kraji. Hlavní město Praha si drží vedoucí pozici s nejvyššími cenami, zatímco Karlovarský kraj vykazuje nejnižší hodnoty. Realitní trh v České republice je jednou z nejdůležitějších součástí národního hospodářství, která přímo ovlivňuje životní úroveň obyvatel. Vývoj cen nemovitostí, zejména bytů, odráží nejen ekonomické změny, ale také sociální trendy a preference kupujících. V posledním desetiletí jsme byli svědky dramatického růstu cen, který byl poháněn několika klíčovými faktory, včetně dostupnosti hypoték, rostoucí inflace a pandemie COVID-19, která změnila způsob, jakým lidé vnímají své bydlení. Tento článek se zaměřuje na analýzu dlouhodobého vývoje cen bytů, velikosti nabídky a regionálních rozdílů, které formují současný realitní trh. Data z prosince ukazují různorodý vývoj cen za metr čtvereční i velikosti nabídky mezi kraji. Hlavní město Praha si drží vedoucí pozici s nejvyššími cenami, zatímco Karlovarský kraj vykazuje nejnižší hodnoty. Realitní trh v České republice zažívá dynamické změny. Data z prosince ukazují různorodý vývoj cen za metr čtvereční i velikosti nabídky mezi kraji. Hlavní město Praha si drží vedoucí pozici s nejvyššími cenami, zatímco Karlovarský kraj vykazuje nejnižší hodnoty.
Od roku 2015 zaznamenává realitní trh v České republice postupný, ale zřetelný růst průměrných cen bytů za metr čtvereční. Zatímco v lednu 2015 byla průměrná cena za m² na celonárodní úrovni 26 990 Kč, v prosinci 2024 tato hodnota dosahuje 82 776 Kč, což představuje nárůst o 207 % během necelých deseti let.
Jedním z nejvýznamnějších aspektů ovlivňujících růst cen nemovitostí je kombinace ekonomických, demografických a politických faktorů. Tyto faktory nejenže formují celkovou dynamiku trhu, ale zároveň ovlivňují rozhodování jednotlivých účastníků trhu, včetně kupujících, prodávajících a developerů. Níže jsou uvedeny nejdůležitější milníky a kontext jednotlivých období:
K podrobnějšímu pochopení dynamiky trhu je užitečné analyzovat jednotlivé roky a jejich specifické charakteristiky:
Celkový počet nabízených bytů k prodeji vykazoval v letech 2015 až 2019 mírně klesající trend. Z původních 64 853 inzerátů v lednu 2015 došlo do roku 2019 k poklesu o téměř 30 %, což bylo ovlivněno vysokou poptávkou a nízkou nabídkou novostaveb. Tento pokles byl výrazně patrný zejména ve velkých městech, kde nedostatek stavebních pozemků a složitá povolovací řízení zpomalovaly realizaci nových developerských projektů.
Po roce 2020 se nabídka částečně stabilizovala, což bylo částečně důsledkem ochlazení poptávky v některých regionech kvůli pandemii COVID-19. Přesto však nabídka zůstala omezená, zejména v oblastech s vysokou hustotou obyvatel, jako je Praha a Brno. Developeři navíc čelili problémům spojeným s růstem cen stavebních materiálů, nedostatkem pracovní síly a stále přísnějšími regulacemi.
V roce 2024 dosáhl celkový počet aktivních nabídek 37 462 inzerátů, což odráží určitou stabilizaci trhu. Mezi jednotlivými kraji však přetrvávají výrazné rozdíly. Zatímco ve Středočeském kraji a v okolí hlavního města zaznamenáváme postupný nárůst nabídek, v regionech jako Karlovarský a Ústecký kraj se nabídka zvyšuje jen pomalu, což je způsobeno nižší poptávkou a omezenou výstavbou.
Dalším klíčovým faktorem ovlivňujícím velikost nabídky je rostoucí obliba rekreačních nemovitostí. Pandemie přispěla k tomu, že lidé začali vyhledávat bydlení mimo velká města, což zvýšilo poptávku po chatách, chalupách a menších domech v přírodě. Tento trend způsobil i to, že některé z těchto nemovitostí, původně využívané jako druhé bydlení, se dostaly na trh.
Ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie rostly ceny nemovitostí v České republice v posledních letech výrazně rychleji. Podle údajů Eurostatu dosáhl meziroční nárůst cen nemovitostí v ČR v roce 2022 téměř 26 %, což bylo nejvíce v celé EU. Pro srovnání, průměrný růst cen v EU ve stejném období činil přibližně 10 %. Tento trend pokračoval i v roce 2023, kdy ČR zaznamenala další výrazný růst, zatímco v mnoha zemích EU tempo zdražování zpomalilo.
V období od roku 2007 do 2019 se ceny nemovitostí v ČR zvýšily o přibližně 63 %, zatímco průměrný růst v EU činil pouze 18,7 %. Faktory jako vysoká poptávka po bydlení, omezená nabídka nových bytů a příznivé podmínky pro hypotéky v minulých letech přispěly k tomu, že český trh byl jedním z nejdynamičtějších v celé Evropě.
Tento rychlý růst měl však i své důsledky. Dostupnost bydlení v ČR patří mezi nejhorší v EU, což vyvolává tlak na domácnosti a zvýšený zájem o nájemní bydlení. Přesto zůstává český trh atraktivní pro investory díky stabilitě a pokračující poptávce.
Z nejnovějších prosincových dat vyplývá, že průměrná cena za metr čtvereční v České republice dosahuje 82 776 Kč, což potvrzuje trvající trend růstu cen nemovitostí. Tento výsledek je však značně ovlivněn vysokými cenami v Praze a Jihomoravském kraji.
Hlavní město Praha: Cena za m² zde dosáhla rekordních 142 798 Kč, což zůstává nejvyšší hodnotou v České republice. Nabídka zahrnuje 10 139 aktivních inzerátů. Praha si dlouhodobě drží první příčku v cenách díky vysoké poptávce, omezené dostupnosti pozemků a atraktivitě pro zahraniční investory. Mnoho kupujících hledá investiční byty nebo luxusní nemovitosti, které představují stabilní zhodnocení.
Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka společnosti ReDeMa), uvádí: „Zájem o byty v Praze i nadále roste, což zásadně ovlivňuje tržní ceny. Kupující často hledají i menší byty jako investici.“
Středočeský kraj: S průměrnou cenou 82 776 Kč/m² se řadí mezi dražší regiony díky své blízkosti k Praze. Tento kraj nabízí širokou škálu nemovitostí, od rodinných domů po novostavby v satelitních oblastech. Oblasti jako Kladno, Beroun a Říčany se stávají atraktivními centry pro bydlení mimo hlavní město.
Jihomoravský kraj: Druhý nejdražší region s průměrnou cenou 98 134 Kč/m² a nabídkou 3 580 bytů. Brno jako centrum regionu přitahuje mladé profesionály, studenty a technologické společnosti, což zvyšuje tlak na dostupné bydlení. Okolní oblasti, jako Modřice nebo Kuřim, se stávají stále populárnějšími alternativami díky dobré dostupnosti a nižším cenám.
Petr Makovský (výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, doplňuje: „Rostoucí ceny v regionech jako Jihomoravský kraj odrážejí vysoký zájem o bydlení mimo hlavní město. Kupující zde často preferují lepší dostupnost do přírody.“
Karlovarský kraj: Nejlevnější region s průměrnou cenou 51 217 Kč/m² a nabídkou 2 093 bytů. Navzdory nízkým cenám zůstává poptávka slabší, což je způsobeno ekonomickou stagnací regionu. Lázeňská města však přitahují zahraniční kupce hledající rekreační bydlení.
Ondřej Hon (realitní expert a majitel společnosti CEMAP - cenové mapy), vysvětluje: „Data ukazují, že regiony s nižšími cenami, jako Karlovarský kraj, mohou být atraktivní pro kupující hledající cenově dostupné bydlení.“
Jihočeský kraj: Cena dosáhla 69 149 Kč/m², což řadí region mezi středně drahé oblasti. České Budějovice, jako hlavní město regionu, vykazují stabilní trh s nemovitostmi. Region je také známý svými rekreačními oblastmi, jako je Lipenská přehrada, což zvyšuje zájem o nemovitosti k rekreaci.
Moravskoslezský kraj: Průměrná cena zde dosahuje 62 000 Kč/m². Region je charakteristický vyšší nabídkou starších bytů k rekonstrukci. Ostrava jako průmyslové centrum zůstává hlavním trhem v regionu, ale okolní obce také lákají kupující hledající klidnější prostředí.
Pardubický kraj: Cena dosáhla 65 800 Kč/m². Oblast roste díky blízkosti k Hradci Králové a zlepšující se infrastruktuře. Města jako Pardubice nabízejí příležitosti pro pracovní sílu v průmyslu a technologických odvětvích.
Královéhradecký kraj: Cena zde činí 72 500 Kč/m². Region nabízí kvalitní infrastrukturu a blízkost k přírodním atrakcím, jako jsou Krkonoše. Hradec Králové je oblíbeným centrem pro rodinné bydlení.
Vysočina: Průměrná cena 59 000 Kč/m². Region je známý svým klidným prostředím a vysokou kvalitou života. Oblasti v okolí Žďárských vrchů přitahují zájemce o rekreační bydlení.
Plzeňský kraj: S průměrnou cenou 74 000 Kč/m² patří mezi dražší regiony, zejména díky strategické poloze blízko německých hranic. Rozvoj průmyslových zón a logistických center přitahuje pracovní sílu a zvyšuje poptávku po bydlení
Zlínský kraj: S cenou 61 000 Kč/m² je region atraktivní pro rodiny hledající dostupnější bydlení. Zlín jako centrum regionu nabízí stabilní trh zaměřený na vzdělávání a pracovní příležitosti.
Olomoucký kraj: S průměrnou cenou 68 000 Kč/m² se jedná o region s rostoucím trhem díky zájmu o bydlení v Olomouci. Historické centrum města a rozvíjející se infrastruktura zvyšují atraktivitu pro kupující.
Liberecký kraj: Cena dosáhla 67 500 Kč/m². Region těží z obliby rekreačního bydlení v blízkosti hor. Města jako Liberec a Jablonec nad Nisou představují hlavní trhy, zatímco okolní vesnice nabízejí cenově dostupnější alternativy.
Tento podrobný přehled krajů ukazuje, jak rozdílné jsou cenové hladiny a poptávka v různých regionech České republiky. Faktory jako dostupnost, ekonomické podmínky a demografické trendy hrají klíčovou roli při formování trhu
Celkový počet nabízených bytů k prodeji v České republice dosáhl 37 462 inzerátů. Praha drží vedoucí pozici nejen v ceně, ale i v počtu nabídek. Vysoká nabídka v hlavním městě odráží nejen zájem o investiční bydlení, ale i ochotu majitelů prodávat vzhledem k vysokým cenám. Zároveň se však poptávka koncentruje na nemovitosti v prémiových lokalitách.
Nabídka bytů vykazuje značné rozdíly mezi regiony. Například Středočeský kraj, který těsně sousedí s Prahou, zaznamenává zvýšený počet nabídek, zejména v satelitních oblastech. Regiony jako Karlovarský nebo Ústecký kraj mají oproti tomu nižší počet nabídek, což odráží slabší poptávku a ekonomické problémy v těchto oblastech. Naopak Jihomoravský kraj, s centrem v Brně, vykazuje relativně vyrovnaný poměr mezi poptávkou a nabídkou.
Očekává se, že nabídka bytů bude nadále ovlivněna ekonomickými faktory, včetně úrokových sazeb a inflace. Developeři plánují zvýšení výstavby v regionech s vysokou poptávkou, jako je Praha a Jihomoravský kraj, což by mohlo ovlivnit trh v příštích letech. Investice do infrastrukturních projektů, například nové dálnice a železniční spojení, mohou zvýšit atraktivitu některých regionů, jako je Středočeský kraj nebo Plzeňský kraj, kde již nyní probíhá dynamický rozvoj satelitních oblastí.
Demografické trendy budou také hrát významnou roli. Očekává se, že stárnutí populace povede k vyšší poptávce po menších bytech a dostupném bydlení pro seniory. Zároveň mladé rodiny stále více hledají alternativy k bydlení ve velkých městech, což by mohlo přinést oživení realitního trhu v méně urbanizovaných regionech, například na Vysočině nebo v Pardubickém kraji.
Technologické inovace a digitalizace trhu s nemovitostmi mohou zlepšit dostupnost informací pro kupující i prodávající. Virtuální prohlídky a digitální smlouvy usnadňují proces koupě a prodeje, což by mohlo přilákat více zájemců, zejména mezi mladší generací.
V oblasti rekreačního bydlení lze očekávat pokračující růst poptávky po nemovitostech v blízkosti přírody. Regiony jako Liberecký a Jihočeský kraj zůstanou atraktivní pro ty, kteří hledají druhé bydlení nebo investiční příležitosti.
Z dlouhodobého hlediska bude klíčovým faktorem udržitelnost a energetická efektivita. Kupující budou stále více vyžadovat moderní nemovitosti splňující vysoké standardy energetické náročnosti, což může zvýšit tlak na rekonstrukce starších bytových jednotek. Zelené technologie a dotace na renovace mohou podpořit zájem o starší nemovitosti, zejména v regionech s nižšími cenami, jako je Karlovarský nebo Ústecký kraj.
Podle odborníků se také očekává, že rozdíly mezi regiony se budou dále prohlubovat. Zatímco Praha a Brno budou nadále zaznamenávat vysoký růst cen, venkovské oblasti mohou čelit stagnaci nebo poklesu poptávky. Nicméně cílené investice a podpůrné programy by mohly pomoci vyrovnat tyto rozdíly a podpořit rozvoj méně rozvinutých regionů.
Celkově lze předpokládat, že český realitní trh zůstane dynamický, ale bude vyžadovat adaptaci na nové výzvy, jako jsou změny v preferencích kupujících, technologický pokrok a tlak na udržitelný rozvoj.
Český realitní trh úzce souvisí s makroekonomickými faktory, jako jsou úroveň nezaměstnanosti, míra inflace a demografické změny. Aktuální míra nezaměstnanosti v České republice činí přibližně 3,5 %, což je jedna z nejnižších v rámci Evropské unie. Tato nízká nezaměstnanost podporuje stabilní příjmy domácností, což se promítá do schopnosti kupujících investovat do bydlení. Regionální rozdíly v nezaměstnanosti však ovlivňují dostupnost a ceny nemovitostí. Například Ústecký kraj s vyšší mírou nezaměstnanosti zaznamenává nižší poptávku po nových bytech.
Inflace, která v posledních letech dosáhla rekordních hodnot, ovlivňuje nejen kupní sílu obyvatel, ale také náklady na výstavbu nových bytů. Zvýšené ceny stavebních materiálů a energie přispívají k růstu cen nemovitostí, zejména v regionech s vysokou poptávkou, jako je Praha a Jihomoravský kraj.
Demografické změny hrají klíčovou roli ve formování realitního trhu. Populace České republiky dosahuje přibližně 10,7 milionu obyvatel, přičemž stárnutí populace ovlivňuje poptávku po menších bytech a specializovaných seniorských rezidencích. Na druhé straně migrace do větších měst, jako je Praha a Brno, zvyšuje tlak na tamní trhy a vytváří potřebu rozšíření nabídky dostupného bydlení.
Data z prosince zdůrazňují zřetelné rozdíly mezi regiony v České republice, pokud jde o ceny bytů a velikost nabídky. Hlavní město Praha je i nadále dominantním trhem, kde ceny dosahují rekordních hodnot. Na druhé straně regiony jako Karlovarský kraj nabízejí cenově dostupnější možnosti. Tento vývoj je důsledkem kombinace ekonomických faktorů, změn v poptávce a omezené nabídky na trhu.
Z dlouhodobého hlediska se český realitní trh bude nadále rozvíjet s ohledem na demografické změny, technologické inovace a ekonomické podmínky. Růst cen bytů v regionech, jako je Jihomoravský a Středočeský kraj, potvrzuje zájem o dostupné bydlení mimo hlavní město, přičemž se zvýrazňuje význam kvalitní dopravní infrastruktury a občanské vybavenosti. Naproti tomu regiony s nižší poptávkou, jako Ústecký a Karlovarský kraj, představují příležitost pro investory hledající nemovitosti s nižšími pořizovacími náklady.
Významným faktorem ovlivňujícím trh s nemovitostmi je také legislativa. Zavádění přísnějších energetických standardů a podpora zelených technologií přetváří očekávání kupujících a motivuje k modernizaci starších nemovitostí. Tato opatření mohou z dlouhodobého hlediska přispět k větší udržitelnosti trhu a snížení provozních nákladů nemovitostí.
Pandemie COVID-19 odhalila nové priority kupujících, jako je důraz na větší obytné prostory, zahrady a dostupnost přírody. Tento trend se odráží zejména v růstu cen rekreačních nemovitostí a zájmu o bydlení ve venkovských oblastech. Jihočeský a Liberecký kraj těží z této změny, což podporuje růst cen i v dříve méně exponovaných lokalitách.
Pro realitní trh zůstává klíčové sledovat vývoj makroekonomických ukazatelů, jako jsou úrokové sazby a inflace, které přímo ovlivňují kupní sílu obyvatel. Zároveň bude hrát důležitou roli spolupráce mezi developery, obcemi a státem při zajišťování dostatečné nabídky nového bydlení, zejména v oblastech s vysokou poptávkou.
Celkově lze říci, že český realitní trh zůstává dynamický a nabízí příležitosti pro široké spektrum kupujících. Ať už se jedná o investice do luxusních nemovitostí v Praze, nebo o cenově dostupné bydlení v regionech, každý zájemce o bydlení by měl pečlivě zvažovat své možnosti a sledovat aktuální trendy na trhu. Pro prodávající je zároveň klíčové přizpůsobit svou strategii změnám v preferencích kupujících a dynamice trhu. Pro kupující i prodávající je proto zásadní sledovat aktuální trendy a přizpůsobit se dynamice trhu.
Grafy a data jsou ověřené exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Doporučné realitní analýzy najdete zde:
Realitní zpravodaj - prosinec 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Realitní zpravodaj - listopad 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Realitní zpravodaj - říjen 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Realitní zpravodaj - září 2024 aneb aktuální situace na realitním trhu
Detailní analýza trhu s nemovitostmi v Plzeňském kraji
Detailní analýza trhu s nemovitostmi v Olomouckém kraji
Jihomoravský kraj – Analýza trhu s nemovitostmi včetně okresů
Pardubický kraj – Analýza trhu s nemovitostmi včetně okresů
Stísněný prostor: Dynamika trhu s garážemi v urbanizovaném prostředí České Republiky
Rozkvět rekreačního bydlení: Vývoj trhu s chatami a chalupami v krajích České republiky
Vývoj trhu bytů k prodeji v České republice: Detailní analýza podle krajů do října 2024
Petr Makovský, 
Ondřej Hon