18.2.2025 17:05
Podnájemní vztah, podobně jako nájemní, představuje smluvní závazek, který umožňuje třetí osobě užívat určitou věc, například byt, za úplatu. Ačkoliv by se mohlo zdát, že pravidla pro nájem i podnájem jsou stejná, ve skutečnosti tomu tak není. Tento rozdíl potvrzuje i aktuální judikatura Nejvyššího soudu, která se zabývá otázkou sjednání smluvních pokut v podnájemních vztazích.
Projekt Realiťák roku, jehož cílem je vzdělávat veřejnost o právech a povinnostech v oblasti realit, nabízí detailní pohled na tuto problematiku. Jak uvádí Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a makléřka realitní kanceláře ReDeMa: „Rozlišení mezi nájmem a podnájmem je pro veřejnost často nejasné. Naší snahou je přinášet osvětu v těchto klíčových otázkách, aby lidé měli jistotu, že se orientují v právních a smluvních závazcích spojených s nemovitostmi.“
Podnájemní vztah je závislý na existenci hlavního nájemního vztahu, což je známo jako akcesorita podnájmu. To znamená, že pokud zanikne nájemní smlouva, automaticky zaniká i podnájemní vztah. Tuto právní skutečnost potvrdil Nejvyšší soud například ve svém rozhodnutí ze dne 20. 8. 2024 (sp. zn. 26 Cdo 2018/2023).
Další judikatura, například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, zdůrazňuje, že na podnájemní vztah se ustanovení o nájmu vztahují pouze přiměřeně. Pravidla pro podnájem jsou tedy pružnější a závisí na konkrétní dohodě mezi stranami.
V oblasti nájmu bytu byla až do 30. června 2020 smluvní pokuta zakázána. Právní úprava chránila nájemce jako slabší smluvní stranu, jak potvrzují rozhodnutí Nejvyššího soudu, například sp. zn. 26 Cdo 2059/2018. Po novele zákona však strany nájemní smlouvy mohou smluvní pokutu sjednat, přičemž její maximální výše nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Naopak v podnájemních vztazích podobné omezení neplatí. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z roku 2024 uvádí: „Podnájemní vztahy jsou právně slabší než vztahy nájemní, proto se na ně nevztahují stejná ochranná pravidla. Smluvní volnost zde zůstává širší, včetně možnosti sjednat smluvní pokutu.“
Ačkoli u podnájmu existuje větší volnost, tato svoboda není neomezená. Každé smluvní ujednání musí respektovat zásady dobrých mravů. Smluvní pokuta tedy nesmí být nepřiměřeně vysoká nebo diskriminační.
V případě, že podnájemní vztah vzniká mezi podnikatelem a spotřebitelem, mohou se na něj vztahovat pravidla ochrany spotřebitele. Podnájemce jako spotřebitel je chráněn před nepřiměřenými podmínkami, což zahrnuje i možnost napadnout nevhodně sjednanou smluvní pokutu.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu z posledních let zdůrazňují nutnost odlišovat nájemní a podnájemní vztahy. U podnájmu bytu platí větší smluvní volnost, včetně možnosti sjednání smluvních pokut, což je zásadní rozdíl oproti nájmu bytu. Tato smluvní volnost je však podmíněna principy dobrých mravů a případnou ochranou spotřebitelů.
Monika Lukášová k tomu dodává: „Realitní makléři zapojení do projektu Realiťák roku často klientům pomáhají pochopit právní aspekty spojené s nájmem a podnájmem. Díky jejich odborným znalostem mohou klienti předejít mnoha nepříjemnostem, například v otázkách smluvních pokut.“
Projekt Realiťák roku svými aktivitami přispívá k lepší orientaci na trhu nemovitostí a pomáhá zvyšovat standardy v oblasti právních vztahů. S podporou zkušených makléřů je i komplikovaná problematika, jako je rozdíl mezi nájmem a podnájmem, srozumitelnější a přístupnější.
Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:
Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?
Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?
Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?
Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?
Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy
Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi
Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?
Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?
6 klíčových zásad při prodeji luxusních nemovitostí: Jak uspět na prestižním trhu?
Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?
Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech
Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků
Koupě nemovitosti a význam pojmu rodinná domácnost
Šest nástrah, na které si dát pozor při řešení hypotéky
Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku
Realitní zprostředkování: Podrobný pohled na každodenní činnosti makléře
Monika Lukášová