26.2.2025 7:36
Realitní trh v České republice zaznamenal v roce 2024 další růst cen a poptávky. Podle odborníků, včetně Petra Makovského (Realiťák roku, Reality.iDNES.cz), Pavla Zámečníka (M&M reality) a Petra Čajana (Reality PRORADOST), se trh neustále vyvíjí a reaguje na změny v ekonomice, hypotečních sazbách i na poptávku po nájemním bydlení. Jaké jsou klíčové trendy a očekávání pro rok 2025?
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v roce 2024 překonal očekávání
Rok 2024 překonal většinu předchozích let v oblasti realitních obchodů. Podle Pavla Zámečníka (M&M reality) se dokonce podařilo vyrovnat a lehce překonat nejsilnější rok v období covidu. Petr Čajan (Reality PRORADOST) potvrdil, že trh fungoval velmi dobře, a přestože nebyl rekordní, překonal očekávání a přinesl růst v mnoha segmentech.
Petr Makovský k tomu dodává, že loňský rok byl ve znamení stabilizace trhu a návratu kupujících. "Viděli jsme nárůst nabídky i poptávky, ale také nutnost správně nastavit cenovou strategii. Realitní makléři, kteří se uměli přizpůsobit novým trendům, měli výrazně větší úspěch," uvádí.
Příprava realitních makléřů na rok 2025
Realitní kanceláře se intenzivně připravují na další rok. Pavel Zámečník popsal, že se M&M reality zaměřuje na lepší zpracování poptávky a servisu pro klienty. Velkou roli hrají nové technologie, včetně umělé inteligence, které pomáhají efektivnější komunikaci s klienty a marketingové strategii.
Podobný přístup volí i Reality PRORADOST. Petr Čajan zdůraznil, že trh se neustále vyvíjí, roste konkurence a roste i kvalita realitních služeb. Klíčem k úspěchu bude schopnost efektivně pracovat s poptávkou a nabídkou a vyhnout se neprodejným nemovitostem.
Růst cen a segmenty s nižší poptávkou
Přestože většina nemovitostí se prodává velmi dobře, některé segmenty čelí obtížím. Středočeský kraj zaznamenal výraznější pokles poptávky po dražších nemovitostech, což souvisí s vysokými úvěrovými sazbami a energetickou krizí. Podle Petra Čajana mnozí prodávající stále nepochopili, že ceny už dávno nejsou na maximech a očekávání musí přizpůsobit realitě trhu.
Příkladem je i případ Pavla Zámečníka, který prodával nemovitost u Prahy. Majitelka si původně přála 28 milionů korun, ale po čtyřech letech prodeje nakonec souhlasila s cenou 12,5 milionu korun. Tento příběh ukazuje, jak důležité je správně nastavit cenu hned na začátku.
Hypoteční sazby a vliv na trh
Pokles úvěrových sazeb byl v roce 2024 jen pozvolný. Banky se obávají masivního refinancování a postupně snižují sazby v malých krocích. Aktuálně se pohybují kolem 4,5 %, což podle expertů výrazně neovlivňuje poptávku po nemovitostech. Petr Makovský k tomu uvádí: "Vidíme, že kupující se přizpůsobili novým sazbám a mnozí neváhají investovat, protože dlouhodobě nemovitosti stále rostou na hodnotě."
Nájemní bydlení na vzestupu
Trh s nájemním bydlením prochází rychlým růstem cen, a to nejen kvůli rostoucí poptávce, ale také kvůli migraci, vysokým stavebním nákladům a omezené nabídce nových bytů. Někteří investoři navíc drží nemovitosti prázdné, než aby je pronajímali za současné výnosy.
Podle Pavla Zámečníka je dalším faktorem v nájemním trhu nevyvážená legislativa, která často chrání nájemníky na úkor pronajímatelů. Kvůli tomu se někteří majitelé rozhodují raději nechat nemovitost prázdnou.
Trh se dále rozvíjí
Podle dat Realiťáka roku, CEMAPu a ministerstva pro místní rozvoj ceny nemovitostí nadále rostou a jsou na historických maximech. Průměrná nabídková cena bytů v Praze se blíží k 145 tisícům korun za metr čtvereční.
Petr Makovský upozorňuje na trend rostoucí poptávky a snižující se nabídky. "Vidíme, že kvalitnější a atraktivnější nemovitosti se prodávají velmi rychle, což tlačí ceny nahoru. Stagnace v nabídce a pokles nových developerských projektů znamená, že tento trend bude pravděpodobně pokračovat i v roce 2025," uvádí Makovský.
Přestože se na trhu vyskytují segmenty s nižší poptávkou a hypoteční sazby se nesnižují tak rychle, jak by kupující očekávali, realitní odborníci se shodují, že trh zůstává v růstu a dlouhodobě je investice do nemovitostí stabilní volbou.
Závěr
Rok 2024 ukázal, že realitní trh v České republice je i nadále dynamický a přizpůsobuje se ekonomickým změnám. Růst cen nemovitostí, stabilizace hypotečních sazeb a zvýšený zájem o nájemní bydlení naznačují, že realitní sektor zůstane i v roce 2025 klíčovou součástí ekonomiky. Podle odborníků je důležité sledovat trendy a správně nastavovat cenovou politiku, aby si prodávající i kupující zajistili co nejlepší podmínky. Přestože některé segmenty trhu čelí výzvám, investice do nemovitostí zůstává dlouhodobě bezpečnou a perspektivní volbou.
Podrobný rozbor a klíčové myšlenky z textu: "Analýza vývoje realitního trhu"
Úspěšný rok 2024: Rok 2024 byl z pohledu realitního trhu velmi úspěšný, srovnatelný s nejsilnějšími roky během pandemie. Pro realitní kanceláře to byl rok růstu objemů i úspěšných obchodů.
Očekávání pro rok 2025: Očekává se pokračující růst a další navýšení výsledků z roku 2024. Realitní trh se stále kultivuje a přizpůsobuje se moderním technologiím a vyšším standardům služeb.
Kvalitní školení a příprava makléřů: Realitní společnosti kladou důraz na školení svých týmů, zlepšování servisu pro klienty a implementaci nových technologií, včetně umělé inteligence (AI).
Efektivní zpracování zakázek: Důraz na komplexní péči o zakázky, kvalitní marketing a individuální přístup k prodeji nemovitostí. Některé zakázky vyžadují specifická řešení, která běžný přístup neobsáhne.
Inovace a technologie: Využití nových technologií pro zlepšení komunikace s klienty a zvyšování efektivity prodeje nemovitostí.
Růst cen nemovitostí: Ceny nemovitostí od pandemie výrazně rostly. V roce 2024 dosáhly na historická maxima a překonaly dokonce dobu covidového boomu.
Průměrná cena bytů v Praze: Přes 144 000 Kč/m². Růst cen se očekává i v roce 2025.
Růst nabídkových cen: V roce 2024 vzrostly nabídkové ceny bytů v průměru o 12,7 %, a to i přes stagnaci u rodinných domů.
Faktory růstu: Inflace, stavební náklady a omezená nabídka novostaveb tlačí ceny nahoru. Sekundární trh (secondhand) reaguje na růst cen novostaveb.
Prodej starších nemovitostí: U starších nemovitostí se objevují problémy s přemrštěnými očekáváními prodávajících. Příkladem je dům u Prahy, kde majitelka nakonec prodala za 12,5 milionu Kč namísto původně požadovaných 28 milionů Kč.
Komplexní servis: Úspěšný prodej vyžaduje profesionální přístup, přesné ohodnocení nemovitosti a využití více prodejních kanálů. Realitní makléři se snaží klienty edukovat o reálných cenách a možnostech trhu.
Nedostatek nabídky: Nabídka bytů na trhu klesá, zejména kvůli vyšší poptávce. Domy se prodávají obtížněji, zejména v dražších lokalitách a u energeticky náročných nemovitostí.
Pokles úrokových sazeb: Úrokové sazby hypotečních úvěrů mírně klesly na přibližně 4,6–4,7 %. Banky však zůstávají opatrné, aby se vyhnuly masivním refinancováním úvěrů.
Psychologie kupujících: I když jsou sazby vysoké oproti minulosti, kupující si na ně postupně zvykají. Očekává se, že úrokové sazby se v roce 2025 budou snižovat pouze postupně.
Dopad na trh: Kupující jsou motivováni nakupovat již nyní, protože růst cen nemovitostí dlouhodobě převyšuje náklady na vyšší úrokové sazby.
Růst cen nájemného: Ceny nájemného rostou velmi rychle, a to i kvůli vyšší poptávce po nájemním bydlení. Tento segment trhu se stal atraktivní i pro investory.
Nízká nabídka nájemních bytů: Část investorů drží nemovitosti bez nájemníků, protože se jim více vyplatí držet nemovitost prázdnou a těžit z růstu její hodnoty.
Legislativní problémy: Pronajímatelé čelí rizikům spojeným s nevyváženou legislativou a obtížným vymáháním práv vůči nájemníkům.
Investice do nemovitostí: Nemovitosti zůstávají dlouhodobě bezpečnou investicí. I přes krátkodobé výkyvy ceny nemovitostí neustále rostou.
Nedostatek bytů: V České republice chybí tisíce bytů. Omezená výstavba a vysoká poptávka budou i nadále tlačit ceny nahoru.
Migrace a urbanizace: Migrace, zejména do Prahy a Středočeského kraje, zvyšuje poptávku po bydlení. Tyto regiony zůstávají ekonomicky silné a přitahují investory i zájemce o bydlení.
Závěrečné poznatky:
Trh se kultivuje: Díky zlepšování služeb realitních makléřů a zavádění moderních technologií se zvyšuje kvalita služeb i hodnoty nemovitostí.
Růst cen pokračuje: Nemovitosti nadále zdražují, a proto je vhodná doba pro investice, ať už do nákupu nebo do pronájmu.
Profesionální přístup: Úspěch na trhu závisí na kvalitní práci makléřů, přesném ocenění a komplexním servisu pro klienty.
Závěr: Text ukazuje, že realitní trh v ČR je ve fázi růstu, přestože čelí výzvám, jako jsou vysoké úrokové sazby, legislativní omezení a nedostatek bytů. Kvalitní práce makléřů, inovace a přizpůsobení se aktuálním trendům jsou klíčem k úspěchu na tomto trhu.
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Komletní přepis videa:
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho únorového čísla aktuální situace na realitním trhu pohledem lídrů na trhu. Mám tady dneska u sebe dva hosty, protože jeden odjel ještě na hory. To znamená, budeme tady dneska jenom ve třech. Pánové, vítám Pavla Zámečníka z M&M reality. Ahoj Pavle.
Ahoj, zdravím tě a krásný nový rok.
A Petra Čajana z Reality PRORADOST. Dobrý den.
Taky, zdravím vás a zdravím všechny kolem.
Je začátek února. Zkusili jsme si leden. Leden zase dopadl velmi dobře. Z hlediska podle mě realitního trhu. Podíváme se potom na nějaký čísla, jak to vlastně celý dopadlo, kam to bude směřovat. Ale pánové, my jsme se ještě v novém roce neměli čas pobavit. Jak vlastně vám dopadl rok 2024? Já myslím, že takhle nemluvil jsem ještě s nikým, kdo by nebyl spokojenej. Takže doufám, že nebudete výjimky. Pavle nebo Petře, je to jedno. Petr, Pavel.
Takže to oslavíme ještě.
Tak asi, jak jsou už ty čísla, jak se na to všichni koukají a slyší to s televizí a z médií, tak ten rok 2024 byl opravdu jako dobrej. Nebyl nejlepší samozřejmě, ale jako výrazně předčil i ty předchozí roky. Takže z pohledu, když mám říkat za nás, tak zase jsme trošku jako přebrali tý práce, bych řekl, ale i zároveň, že se dařilo. Takže za mě vydařený rok. Kdyby takhle to postupovalo každý rok, tak si myslím, že to je dobře.
Pavle, taky si přibral?
Já jsem zhubnul 10 kilo. Ale je pravda, že rok 2024 v podstatě u nás překonal už rok, vlastně náš nejsilnější rok, který byl v době covidu. To byl asi nejsilnější rok. Tak nám se povedlo v tom roce 2024 ten rok vyrovnat a lehce ho překonat. A takže já jsem přesvědčen, že rok 2025 bude jenom jako navýšení toho roku 2024.
Obchodní týmy, realitní makléře máte vyškolené, připravené na letošní rok, jak jsem slyšel. Jaký nejdůležitější informace jste jim vlastně dávali na začátku roku nebo koncem minulého roku na to, aby byli vlastně připraveni na rok 25?
Tak my děláme vždycky v lednu, máme jako hromadu startovacích seminářů, protože tím, že nás je hodně, tak to už se nikam nevejdeme, tak to děláme na čtyři party. A v podstatě pro nás zásadní asi v podstatě výtěžnost těch jednotlivých zakázek. A to znamená i kvalitní zpracování poptávky. Takže my jsme naše makléře neustále de facto furt dokolečka, jo. Ale tlačíme na to, aby ty klienti, kteří přicházejí, byli perfektně odservisování jak na straně prodávajících, tak na straně kupujících. Což je, myslím si, asi cílem nás všech na realitním trhu. To neustále kultivovat a posouvat dopředu. A do toho vkládáme vlastně nový technologie, protože samozřejmě přichází AI. Takže máme nějaký nový technologie na servisování klientů, komunikaci s klientama. Takže na tomhle tom neustále pracujeme. Takže jsme seznamovali s novinkama, který jsme pro ně připravili pro rok 2025. A vlastně chceme se zase zaměřit na kvalitnější a ještě lepší marketing prodejnosti těch zakázek, protože já si myslím, že, já říkám to tady už dlouho, že zkrátka hodit to jenom na server nestačí, že ta péče o tu zakázku je potřeba daleko komplexnější. A některý zakázky potřebujou vůbec speciální péči, aby se prodaly. Takže na tomhle poměrně vydatně pracujeme. Myslím, že ten tým markeťáku, který máme dneska na takový úrovni, že dokážeme kolikrát prodat nemovitosti, který se pro ně zdají třeba neprodejný.
Co u Petra?
Tak tohle byla vyčerpávající odpověď. Tam není.
Začínám potom u vás, protože jako vím, že začnou u Pavla, tak je konec, že jo.
Asi jo, ale dá se s hodně věcmi jako souhlasit. Na druhou stranu díky tomu, že narůstá konkurence, narůstá lepší konkurence. Prostě ten trh se opravdu kultivuje. Už to nějakou dobu děláme. Tak všichni vidíme, že už se to trošku posunulo. Tak, ale na druhou stranu u nás, co se řeší jako často. To se řeší asi všude. Tak neusnout na vavřínech, protože sice roste jako realitní trh. Furt, vždycky každý rok teďko otevřeme, koukáme na to, že to zase vzrostlo, jako co se stalo. Tak samozřejmě je potřeba ale oddělovat různý lokality. Je potřeba oddělovat práci k těm lidem. Je potřeba pracovat víc kolikrát s tou poptávkou. Některý lidi jdou sami. Už víte, že když je naberete, že můžete si říct prostě jako maximální cenu. Ale my se zaměřujeme na to, aby se právě prodalo i to, co jakoby tam na tom trhu delší dobu. A je jich docela dost těch nemovitostí z mnoho důvodů. Možná se ještě o tom budeme bavit.
Takže přijde na to, navážeme, že je to samozřejmě věc, která je důležitá.
Takže u nás je tohle to prim číslo jedna. A vůbec často to jako děláme a říkáme i teď jako pro tenhle ten rok 2025, protože prostě usnout na vavřínech znamená, že přijde konkurence. Lepší konkurence, což není žádoucí, ale na druhou stranu je to zase vývoj toho trhu.
My jsme se vlastně viděli s Petrem a se zástupci na vyhlášení Realiťáka roku v Poslanecké sněmovně, což už je nějakých 14 dní skoro. Odnesli jste si tam všichni ceny nějaké, což je super vidět, že ty společnosti nějakým způsobem dobře fungují. Možná, než se podíváme na ten vlastně vývoj v těch cenách, protože ty ceny se od už zase nějakou dobu obrátily a už rostou. Rostou víceméně kompletně všechno. Který jsou dneska kategorie nemovitostí, který se neprodávají, protože se zbavili, říkali jste, prodává se dobře, byli jste úspěšní. Ale určitě jsou kategorie, který se neprodávají. A možná jsou lokality, kde se neprodává, pánové. Petr možná začne teďko. Dám slovo Petrovi, protože abyste se trošku střídali.
Já nesleduju úplně celou Českou republiku.
Jasně.
Ono to není moc reálný a hlavně to je zbytečný, protože Praha, střední Čechy prostě jsou dominantní a byly a budou dlouhou dobu i co týče počtu nabídek. Takže, když se zaměříme na ty lokality nebo na místa, který, o kterých vím, že se blbě prodávají, tak klasika. V tuhle tu chvíli je to střední Čechy, jak jsme se bavili trošku, protože nemovitosti, který jsou drahý, dražší z mnoha důvodů. Tak jsou v tuto chvíli trošku špatně prodejní už nějakou dobu. Jo, už je to samozřejmě energetická krize a podobně. Vysoký sazby. Ono těch vlivů je docela hodně. To přehnaný očekávání těch prodávajících ještě furt stále drží tu cenu. Ještě furt jim nedošlo, že prostě barák za 30 má hodnotu prostě 18 jako bohužel. Tak tohle to jsou jako nemovitosti, který samozřejmě jsou problematický. Když odbudu ty standardní regiony, který prostě třeba mají slabší kupní sílu, jsou náchylnější na hypotéky a podobně. Takže tohle to je jako velká, ještě velká díra tady potom, po těch, vlastně po těch energetických krizích.
Mně se líbilo Pavle, když jsme se bavili ještě před zahájení vysílání. Tvůj příběh o tom, jak si teď prodal nemovitost, krásný barák kousek za Prahou, nebo vlastně to je ono. Ono to ještě možná část Prahy teďko. Co se tam vlastně dělo, protože jako o tom, že paní chtěla 30 a prodali jste.
Jo, tak paní začínala právě prodávat ten dům za nějakých 28 milionů. Relativně velkej dům, jako co se týče plochy. Ale malej pozemek nějakých 300 metrů čtverečních jakoby kolem domu. Takže ne nějak velká zahrada. A paní to chtěla původně za 28 milionů. Před čtyřma rokama to začala prodávat. A vlastně po dvou letech, říkám, nabízel to v podstatě na trhu asi kdekdo. A vlastně, když se dostali někde na 24, tak jsme se potkali. Říkal jsem jí, hele cena 18 milionů je prodejní v tuhle chvíli teď. Ale neváhal bych, protože je možné, že ty ceny ještě trošku padnou dolů. No, a paní teda poslechla někoho jinýho, který navrhl 24 milionů, že to je bez problémů prodejný. No, teď jsem to prodával minulý týden za 12,5 milionu po čtyřech letech. A vlastně paní byla nadšená, že se to za 12,5 prodávalo. Jenom si trhala vlasy, že mi neposlechla před dvouma rokama a nedala tu slevu těch 6 milionů hned. A tak přišla o jejich pocitových 12 milionů v podstatě, jo, protože si myslela, že bude mít 24, má 12. To je 12,5.
Což trošku rozdíl, ale vlastně je to spojené s tím, nějakým způsobem se vlastně na ty nemovitosti na tom trhu možná nabízejí. A zvlášť ty, když ta cena začala klesat před x lety. A začala být energická krize, protože dneska koupit barák speciálně starší, který je potřeba ještě rekonstruovat, tak je prostě podle mě špatný.
A to potřeba zrovna tenhle ten případ jako, kde to byl starší dům. Ještě nutné nějaká vnitřní revitalizace a vlastně interiéru a kuchyň koupelen a tak dál. Takže investice další třeba 4,5-5 milionu korun. Takže, když si to spočítáš, seš na těch 18 milionech, jo. Ale jako víš co. Asi jde o to, že my na to tlačíme a snažíme jít jako trošku v tomhle příkladem, aby i ty makléři opravdu vyhodnotili cenu tý nemovitosti co nejpřesnějš. Já vím, že to jako dost hezky řekne a blbě se to dělá. Nicméně pokud ty zkušenosti jsou a máš dostatek nástrojů k tomu to použít, tak ví z toho klienta a opravdu k tý reálný ceně, když už jako rok to suší. S prominutím někde na internetu každý tu nemovitost zná. Anebo naopak použít i jiný kanály prodejnosti tý daný nemovitosti, abys nemusel hnedka skokově jít třeba o 6 milionů, třeba jenom o 3, ale použít třeba nějaký další kanály, přes který bys to mohl nabídnout lidem, že by to tak děláme, že třeba teď to objevil člověk nebo kupuje to člověk. Teda ten dům, který ho nikdy neviděl. A dva roky hledá, což je paradox a přitom čtyři roky zprofanovaný na iDNES reality, na konkurenčních jakoby serverech. Takže on říká, já jsem si toho baráku nikdy nevšiml. Ale je to o tom, že spousta lidí má nějaký nastavený filtr, v kterým hledá. A tohle se nám děje poměrně často teďka poslední dobou, že ty lidi třeba filtrujou, já nevím, Středočeský kraj, ale jenom Prahu západ, jo.
A ještě v nějaký cenový kategorii.
A to, že máš ale vesnici těsně za Prahou západ, kde je dům přesně podle jejich snů, jim absolutně vypadne z tohohle toho filtru. A takhle se nám teďka vlastně na Kladensku povedlo prodat dům paní z Prahy, kterou jsme prostě oslovili skrz jinou cestu kampaní, kterou používáme. A říkala, to nechápu. Ve mě už tejden honíte tady s nějakým barákem, který se mi strašně líbí. Mě vůbec nenapadlo si rozšířit ten filtr, jo, kterej tady mám. Takže často je to i neznalost, nezkušenost vlastně těch kupujících, který mají i blbý vyhledávání jako, nebo špatně vyhledávají ty nemovitosti. Takže my se snažíme dostat zkrátka k nim různýma jinýma cestama, no. A díky tomu se daří občas prodat něco, co někdo řekne, to se nedá tady prodat.
Pánové, možná ještě jedna varianta nebo jedno téma mě teď napadá rychle na začátku. To je téma financování, protože úrokové sazby nám malinko klesly. Kolik se dostáváme, Petře, teďko 4-4,5?
Je to fakt velkej (???). Teď už 4,5, ale je to jako standard je 4,6-4,7 nebo takový lepší standard trošku.
Takže kam jsme schopný se vlastně dostat letos? Jaký jsou predikce toho, kam se vlastně taková ta úroková sazba letos dá dostat?
Tak já si myslím, že to asi nebude nějak jako vehementnej skok jako dolů, že bysme se dostali třeba na 3,5 během roku. To si nemyslím, protože i Česká národní banka poměrně jasně ukazuje, že chce jít pomaličku. A většina bank hlavně nechce dojít do situace, v který už byla, aby jim spousta lidí začala refinancovat ve velkým úvěry. Takže oni opravdu snižujou po malejch desetinkách. Není to, nebude to nic radikálního v tomhletom roce za mě.
Ono jsou na to různý pohledy, jo. Před rokem jsem si říkával, hele, určitě. Sazby byl kolem 5, dokonce roku budeme mít 4. Skoro jsem tomu i věřil, protože se to často říkalo i veřejně. I sám jsem se jako nechal opít rohlíkem. Realita byla taková, že naopak se zdražilo potom v září třeba trochu mírně. Je zase v tom spoustu jako vlivů, jako cena peněz a podobně. Ale samozřejmě souhlasím s tím, protože jako ten trh se nějak vyvíjí. Regulace nějak proběhla. Klienti sice mají smlouvy zafixovaný na 6,5, tak můžou velmi jednoduše utéct, když nekomunikují s bankou. Takže to je trošku problém, protože ty portfolia jsou veliký. A banky se nechtějí samozřejmě přijít o tu marži. Takže standardně, když by to bylo, jak má být v Čechách, tak bysme měli třeba můj pocitovej 3,8 a 4,1. To takhle, kdyby ten trh fungoval, jak má. Samozřejmě je tam nějaká jako přirážka, protože samozřejmě naše banky jsou jedny z nejvýdělečnějších na světě. Takže to je zlatý vejce. Tak jsou v tom nějaký vlivy. A dneska už si troufnu říct, že na konci roku to zase může být třeba kolem 4,2. Už jsem hodně vlažný v tomhle tom směru. Ale samozřejmě konkurence, zase jsou tady menší banky, který to občas prorazí pod tu částku, aby bylo to jako vidět. Realita samozřejmě je, že prostě 3 % trhu. Takže nemá to takový vliv na jako celej ten trh, ale jsou tady signály nějaký.
Víceméně kdyby se nějaká větší banka, která se zabývala hypotečním byznysem, rozhodla slábnout, tak vlastně jdou všichni ostatní okamžitě. Ale to se asi nestane, protože každá je vlastněná kapitálem a všichni potřebujou, aby jim odvedli nějaké peníze.
Ale je to furt stejný. Říkám tam, jak říkal i kolega, tady je tam stres a strach z toho refinancí obrovskýho balíku, kterej tam leží. Neskutečná jako marže. To je ztráta, tak velká ztráta marže, že ty banky prostě do toho jít nechtějí. Ale dělají jenom drobnoučký ústupky, aby to vypadalo, že teda klesají, aby to bylo hezký, ale ne tak, aby se to někomu vyplatilo jít do nějakého brutálního refinancu. Jestli mi rozumíš, takže. Bude to trvat fakt celej tenhle ten rok. Budou opatrný. A jasně, jestli se najde nějaká, jeden z velkých hráčů, který jako se rozhodne, kašlu na to. Prostě, jdu to urvat. Prostě seberu jim to. A může se to stát, protože bláznů je po světě hromada. Takže, když do toho půjdou, tak je jasný, že na to bude reagovat i zbytek trhu, protože oni budou muset jako.
A váš názor na to.
Ne na to je stálý, že jo, máš běžný účty, další věci, další portfolium služeb, jo.
Zajímá mě váš názor na to, jestli víceméně ale ta sazba, která dneska je 4,6-4,7. Vlastně tím, že by se snížila vlastně nějak už extrémně ovlivní ten apetit k tomu nakupování, jo. Protože dneska, když to vlastně vidíme, tak se začalo prodávat, začalo se prodávat velmi dobře. A ta cena těch nemovitostí byla tak zajímavá, že jestli ta sazba je 4,4-4,7-5,2. Tak je skoro jedno z mýho pohledu dlouhodobýho, jo. Když si to jenom hodím do nějaký matematiky. Tak vlastně ta cena nemovitostí dlouhodobě nám roste. To znamená, jestli teď platím hold prostě 5,2. Ano, děláme to měsíčně, než přejdu, nefinancuju, tak nějaký peníze udělá, ale primárně to neovlivní skoro vůbec nic.
Já, když na to budu reagovat, tak ono jsou to zase nějaký vlivy. Ono pocitově ta částka je vysoká. Byla tady energetická krize. Jsou tady nějaký jako vlivy v tom. A lidi byli zvyklí dlouhou dobu mít velmi levný sazby. A všichni říkali, to bude jenom na chvíli, ono to potom spadne. Bylo to v médiích. Bavili jsme se o tom kolikrát. Takže my víme, že je jedno, jestli teď 5,1 nebo 4,7. Bohužel ve 30 letech je to 0, jo. Ale samozřejmě je to nějaký psychologickej tady prvek. Druhá věc je ale, že když by zase z banky na druhou stranu začaly rychleji uvolňovat. Tak tam přijde jinej meč z druhé strany, který už přišel dřív. Česká národní banka řekne a budeme hlídat DSTI, DTI. To znamená, budeme hlídat velikost příjmů v zadlužení a podobně. To znamená, že teď není regulace, jinými slovy. Odložená poptávka, že jo. A navíc ceny nemovitosti jdou nahoru. Takže ono paradoxně to stimuluje tu poptávku a lidi si zvykli na ty sazby.
Oni to vlastně nezrušili, oni to zdeaktivovali.
Ano.
A můžou to jednoduchým způsobem nahodit switch on.
Nahodit. Nižší sazby a zase horší penězům se získat. Takže ono takový balanc se tady jako hledá. Ale, když se podíváme ještě na ceny nemovitostí, tak je to ve finále jedno.
Ale lidi si vždycky zvyknou, jako vždycky to chce jenom chvilku času. Pak se lidi zvyknou na to, co je. Na to, v jakým to je stavu. A já to říkám všem kupujícím. Prostě kup teď, jestli potřebuješ teďka bydlet, jestli chceš utratit peníze, chceš investovat, to je jedno, prostě nakupuj, protože jestli teďka koupíš za čtyři půl a čekáš, až bude 4 nebo 3,9. Tak jako mezi tím, než se to stane, můžou taky vyrůst ty ceny na tom trhu, takže jako ten rozdíl je vlastně tak marginální, že se ti to nevyplatí, jo. A za další, jak říkáš, ty ceny na nemovitostním trhu rostou. Snad voda těživá furt nahoru. Takže jako nepředpokládám, že by to někde mělo začít kolmo padat dolů a spadnou to na třeba o 50 %. Nepředpokládám vůbec, že by taková situace měla nastat. Pokud by to nebyl nějakej hodně výjimečný stav.
Ale v desetiletém horizontu je super investice do nemovitostí, protože to vždycky vychází. Krátkodobě to kleslo. Ano, byli jsme tady i teďko v posledním období. To spadlo, spadlo to o 25 % minimálně, ale teď už.
Ceny nemovitostí už vylítly nad dobu covidu, kdy byly nejvyšší ceny historicky jakoby vůbec. Teď už jsme nad nima. Takže každý, kdo se na to koukne, trvalo to 2,5-3 roky a už jsme zase jinde, jo. Takže jako žádný stres vlastně. Je to bezpečná investice každopádně.
Když se podíváme na data, které máme ve spolupráci s Realiťákem roku, s CEMAPem, s Valuem. Podporou z ministerstva pro místní rozvoj, z realitý iDNES. Tak vlastně vidíme, že vlastně nemovitosti začaly růst velmi výrazně už nějakou dobu. A zase jsme se dostali na nějaký maximum, které tady vůbec kdy v historii České republiky bylo.
Je to tak.
Loňský rok, nárůst nabídkových cen v bytech v průměru o 12,7 %. Za poslední měsíc o 1,1. Jo, to znamená, udržujeme si to. Domy lehce začaly růst taky. Tam to ale spíš stagnuje. A když si vezmeme třeba Prahu, tak průměrná nabídková cena v hlavním městě všech bytů k prodeji, to znamená jak novostaveb tak seconhandů. U všech přes 144 tisíc. Už je to skoro 145 tisíc korun. A to asi nejsme výrazně, a to nejsme na konci. Letos podle mě to půjde pořád stejně nahoru. Jak to vidíte?
Jako jo, když jsme se o tom tady s kolegou bavili na začátku, že trošku nám ty ceny přijdou malinko zkreslený, jo. Což jako budou ovlivňovat samozřejmě novostavby a nemovitosti, který mají tu cenu ještě vyšší, jo.
Ale bylo to takhle víceméně v celé historii. Ano, můžeme jet nějakou statistiku toho jenom seconhandy, jenom novostavby, ale.
Takhle asi je.
Je to o tom vývoji. Není to o těch jako primárně, jestli to je 145, 148, 143, 138, je úplně jedno.
Pravdou je, že jedno, jestli to je byt na Čerňáku nebo byt v centru, všude ty ceny vyrostly. To je jako každopádně jasnej fakt, jo.
Já bych právě na to reagoval, proč říkáme ohledně těch novostaveb, protože teď poslední třeba 23 roky díky tý inflaci stavební, tak je tam obrovskej jako rozdíl nárůstu tý ceny tý stavebních prací. To znamená, že ty novostavby nejenom ulítly z mnoha jiných důvodů, ale navíc ještě je tam zamítnuto to, promítnuto, že to žene vlastně ta vysoká částka za tu výstavbu. A bohužel s tím se strašně veze i ten seconhandový jako trh. To znamená, že tady ten impuls, proč teďko ty ceny vystřelily hodně, je jako obrovskej. A možná ne úplně jako asi správnej, no.
Souhlasím.
Tak v okamžiku samozřejmě všichni budou v rámci seconhandový trhu reagovat na novostavby. Děje se to tam i nazpátek. Když se nestavělo, byl tam ten převis poptávky. Automaticky šly ceny nahoru. Když teďko musejí developeři stavět za ty peníze, za který musejí vlastně stavět, protože nakoupili si pozemky a cena materiálu je taková, jaká je. Tak vlastně ten seconhadový trh je jenom bude dohánět, že jo. A ten rozdíl tam vždycky nějaký je, ale relativně malý.
Jo, jasně. Tak byli by ty prodejci secondhandu hloupí, kdyby se nesrovnávali s těma novostavbama, nedali tam trošku nižší cenu a tím furt jako vylítli o strašnej ranec nahoru, jo. Takže je to přirozenej vývoj trhu, kterej tady byl, je a bude jako.
Ale v souvislosti s tím vlastně nám v tuhle chvíli začala i klesat nabídka těch speciálně bytů. Jo, domy se nějakým způsobem drží, ale nabídka bytů nám začala klesat, protože se začala víc prodávat, což zase vás tu cenu směřuje nahoru. Ale u tý nabídky mě napadla varianta. Je kde pořád brát? Je dost těch lidí, kteří neustále chtějí tu svojí nemovitost prodávat? Jak to vidíte vy v rámci těch sítí, které máte?
Tak já musím teda podle čísel.
No jasně.
Který já mám jakoby z loňského roku. Tak nám, tak my jsme získali do nabídky větší množství bytů než v těch předchozích letech, jo. Takže evidentně máme kde brát. Evidentně jsou lidi. Ten trh se všeobecně oživil, že chtěj, protože když si vezmeš v době, nevím, covidu, bylo na realitních serverech 65, 64 tisíc nemovitostí na prodej. Dneska jsme nějakých 90. Jsem koukal v pondělí. Na konkurenčním serveru bylo 97 tisíc nabídek.
No, tolik nebylo, protože ty mají vždycky míň, než máme my. A my máme 96,5, oni mají 93. Rozhodně bych nekoukal jako na Twitteru na ty druhý v pořadí.
Dobře, takže říkám, 97 u vás v podstatě skoro. On je hnedka takovej důtklivej, ale je to tak. Takže jako tam je skok nějakejch 30 tisíc nabídek. Jasně, je tam velká část baráku rodinných domů ve Středočeském kraji, o kterém tady už mluvil kolega. To můžeme přeskočit, protože těch tam zůstává viset opravdu třeba dva roky poměrně velká hromada, jo. Ale jasně ta nabídka těch bytů teďka klesá, protože největší tah poptávky je opravdu po bytech. A tam to prostě teďka jede, no. To je asi nejživější segment trhu, kterej teďko v realitách máme. A vlastně cokoliv, co je do nějakých 10 milionů korun, tak to je už, takto se to hejbe, jo. A samozřejmě ty lidi pořád.
Ale hejbe se to, když se tomu pořádně věnuješ. Není to tak jako, že to jenom nafotíš mobilem.
Ne, ne, ne, to vůbec ne.
Jenom, aby to nevyznělo tak jako nesmysl používat realitní makléře v tuhle chvíli, protože si to prodáte sami, jo.
Jo, to jsem takhle nechtěl vůbec říct, že to takhle vyznělo. Samozřejmě je s tím práce. Je potřeba to hledat. A já myslím, že cílem každého realitního makléře dneska na trhu je prodat klientovi za co nejvýhodnější a nejlepší cenu pro něj, jo. Takže opravdu se snažíme všichni už dneska. Věřím tomu, že ve většině případech dělat jako to maximální servis. A ne, že když klient přijde s podstřelenou cenou, tak vstřelím mu to za to postřelenou cenu. Hlavně, jak to mám zejtra venku a zkasíruju peníze. Myslím, že od toho jsme tady odborníci, abysme ty klienty uměli korigovat jak směrem nahoru, tak směrem dolů. Jako není to jenom jednosměrný. Takže o to se podle mě všichni snažej. A jo, tak poptávka roste, ale jako stejně ty lidi mají furt potřebu. Rozumíš, budou se rozvádět, budou prostě umírat, bude se dědit. Budou se rodit na dvě děti pořád. Pořád je to živej jako mechanismus, jo. A ty lidi mají pocit.
Nech taky chvilku něco na Petra.
A ty lidi mají pořád potřeby. Takže já jenom říkám, že ta potřeba vlastně to bude vždycky táhnout, jo. A je vlastně jedno, jaká bude doba. Tohle říkám už 20 let.
Já taky po těch 20 letech bych mohl vyprávět dlouhý příběh o tom. Ale díky tomu, že mě vlastně napadlo, jak jsme se bavili, že jednak jsou tady stavební práce, jsou tady velký. Přišlo sem hodně uprchlíků, který zvedli poptávku. Lidi absorbovali ty sazby, ale bohužel i díky naší dobrý práci makléřů ty nemovitosti vypadají opravdu líp. Jsou vymalovaný, jsou hezčí, je tam home stage. Je tam spoustu udělaný práce. Takže logicky ty nemovitosti se začínají prodávat dráž. Bohužel pro kupující, dobře pro ty prodávající, protože makléř odvádí mnohem lepší práci. A můžete si říct líp, víc za tu cenu, jo. Takže to je jako zajímavý zjištění poslední doby, že nemovitosti, která se třeba neprodala za nějakou částku, trochu se vyšperkuje. Udělá se nějak dobře právě ta práce s tou poptávkou nebo s tou nabídkou. Dá se to na internet za nějakou částku, která je jako hraniční. A když je dobře udělaný a dobrý obchodník, člověk, který na sebe pracuje, tak to prodá. Není to jenom o tom, že to zase po celém tom trhu. Ale spíš se pracuje prostě s tou poptávkou, protože ta nemovitost, když má potom nějaký kvality, tak ty lidi to i potom jako vidí, že je zatím nějaká práce, že byt vedle se prodal prostě o půl milionu dráž než ten můj. Jak je to možný? Já prostě prodávám na nějakých portálech a je nemůžu ho prodat, nebo s nějakýma realitkama. Takže paradox tý doby je i ten, že díky tý naší lepší práci ty ceny nemovitostí prostě podstatně taky rostou.
Tak primárně ta naše práce nebo práce realitního makléře je poskytnout ten nejlepší servis tomu, kdo ho platí. A primárně v České republice platí prodávající. Těch, který si na to vezmou profíka, na tu druhou stranu je málo. Mělo by to být výrazně víc. Všem bych to doporučil. I když hledáte nemovitost, prostě vemte si realitního makléře, který vám s tím pomůže, protože umí.
Špnovat.
Umí vlastně tu cenu, která tam má být, tak má být ta správná, že jo.
Tak jasně, tak to je hezká představa, že každý popávající.
Každej ne.
Nebo nějaká, nějaký.
Nějaká část by to mohla být, no.
Ale prostě víš co, furt žijeme v Čechách, jo. Lidi v Čechách nechtějí platit za nic, co platit nemusejí. A mají pocit, že si to zvládnou udělat líp. A když se jim to nepovede, tak pak si jenom zanadávají na to, že za to může někdo jinej. Jo, to je vlastně výsledek jako tý společnosti. Tak, ale máš pravdu, kdyby vždycky si najali profíka, který řekne ano, ten byt má takovouhle hodnotu, je to v pořádku. Ta cena na tom trhu teďka sedí. Kupte to, tak úplně v pohodě. Ale ve finále stejně ti to bude táhnout trh tu cenu.
Jo.
A ta nabídka bude jasně daná. Ale jo, souhlasím, proč ne, použít to z obou dvou stran.
Poslední věc, pánové, dneska, nájemní bydlení. Je to táhnuté tím, že se prodává spoustu bytů, které jsou investiční. Když se podíváme na čísla, tak nájemní bydlení zase začalo růst extrémně rychle. Možná zase možná ještě víc než normální. Možná už se i v Praze pomalu ale jistě dostává do fáze, kdy se to vyplatí. Jo, jako byli jsme ve fázi, že koupit investiční byt v Praze a okolí prostě nedávalo matematicky, ekonomicky smysl. Teď už se pomalu dostáváme na čísla, které už tam jsou. A je to víceméně skoro v celé republice. Proč si myslíte, že to nájemní bydlení je tak zajímavý segment, že to ty ceny utáhnou?
Tak jestli můžu reagovat teď já.
Pro jistotu, jo.
Pro jistotu.
Užij si to.
Ne. Tak zase tady opět několik jako vlivů, jo. Samozřejmě migrace, tak to je jasný. Tam bohužel jako jsme narazili. Nestaví se tolik, kolik by asi mělo. Tak to je fakt jako další zásadní jako prvek. Vysoký sazby pocitově. Takže lidi radši nekupujou a vyčkávají a prostě jdou do nájmu. Ale jedna z těch, co bych řekl já, jako hlavních věcí, která je, co se týče těch nájmů je. Spoustu těch lidí je to velkej trend. Já to pozoruju delší dobu. Nevím, jestli už celých 20 let, ale je tady velká skupina lidí, který kupujou nemovitosti s cílem je pronajmout. Ale díky tomu, že prostě kontinuálně strašně rostou, tak už je ani nedávají do nájmu. To znamená, že ono se jako staví a opravuje a podobně, ale těch nemovitostí se nedává tolik na ten trh k tomu nájemného, jako by bylo potřeba, protože se tady zvedla poptávka. Teď samozřejmě už zase, jo. Není to jako konstantní záležitost. Ale další z těch prvků, proč to ještě jako akcelerovalo. Teď navíc je spoustu těch lidí už nechce to pronajímat. Když ví, že má stabilní výnos 7-10 %, třeba v Praze, protože tam ještě cpát nájemníka, když to prodám, pronajímal za 2-3 % cca. To znamená, že i tohle to je další jako vliv, který v tom se bokem jako vplížil, jo.
Tím vlastně se chce říct ta varianta, že to radši nechám prázdný. Čekám si, čekám prostě to, že ten byt má ±10 procent cca, protože prostě v průměru to tak skoro vychází dlouhodobě. Radši si ho nechám zničit?
No, tak jako mám si ho zkušenosti taky. Znám spoustu lidí, který si drží prázdný nemovitosti. A to jsou i nebytovky, jo. Jsou to nebytovky i byty. A oni ti prostě řeknou, podívej se, já nemám skoro žádný práva jako majitel toho bytu, když ho pronajímám. Což je další jakoby vliv, kterej do toho poměrně výrazně zasahuje, protože říkám. Ta legislativa je v tomhle poměrně nevyvážená. Jako znám taky spoustu lidí, který si dělají, otevřou si eseróčko, udělají si podnájemní smlouvy.
Pak je to jednodušší malinko vlastně.
Řeší to nějakýma jinejma cestama, ale fakticky máš s tím jenom starosti, jo. Takže pro spoustu lidí je to starost něco pronajmout. A mají prostě strach a jako nedivím se, protože najít jako kvalitního nájemníka, kterej ti bude fakt pravidelně platit. Jo, mám souseda, který si to pronajímá sám. A jako rok nemohl vlastně se ani pomalu dostat do bytu a paní neplatila. A byl to prostě problém, jo. A uteklo mu tam nájemný za celej rok. Ještě platil fond oprav vlastně všecky poplatky.
A byť má vybydlený.
A byt je v takovém stavu, že do něj nasypal další prachy, který by mu nevydělal ani ten nájem, který by za to dostal, jo. Takže pro spoustu lidí chápu, že to nedává smysl, no.
Poroste to pořád ty ceny nájemní?
Od první republiky ceny nemovitostí v České republice rostou. Takže jestliže vezmu ale zase investiční horizont je takovej, že budu minulý vlastně zisky nejsou zárukou budoucích.
Ano.
Tak by se to jako mohlo nějak vykrátit, ale vzhledem k tomu, v jaký jsme situaci, tak já si troufnu říct, že ještě nějakou dobu asi porostou, no.
Já si to myslím taky, jak říkám, jestli se změní legislativa, nemyslím si, že by se nám uprchlíci nějak valně potom vrátili domů jako. To si myslím, že nám to, jo, když si vezmeme jako nedostatek, bylo nějakých 100 tisíc bytů nebo 50 tisíc bytů, který jsme potřebovali mít jako takhle. Staví se jich nějakých 5–7 tisíc jako ročně, když je fakt dobře, jo. A zrovna v tom nehrála doba díky vstupům. Takže ono se to nezrychlilo nějak významně. A jako, když mi tyhle ty všechny faktory se změnily, tak ano, pak se to může změnit. Ale já to vůbec jako nepředpokládám, že by se něco nějak výrazně změnilo. Prostě to poroste.
No, pak se to docela, ještě furt jsme bohatej kontinent. I Česká republika relativně hodně bezpečná. Furt přitahujeme nejenom tuhle tu migraci válečnou, ale i normální. Jsou tady velký nadnárodní firmy, který tady mají zastoupení pro celou střední a východní Evropu. A to tady ještě nějakou asi dobu bude. Takže je tady velkej hlad a velká kupní síla. Takže Praha jako pražský region vůbec a středočeský je třeba bohatší než jako drtivá většina třeba evropských regionů. Nemluvím teda super jako pole, ale jde o to, že tohle to je další vliv, který v tom jako hraje velkej jako prim, no.
Pánové, díky moc za dnešní diskuzi.
Nemáš zač.
Zase jako vždy zajímavá. Uvidíme, co si povíme v následujících měsících, jestli se něco stane. Doufám, že se nestane nic, protože ten trend k tomu směřuje krásně. A je zbytečný, aby do toho kdokoliv cizí vlivy do toho nějak házely vidle trošku. Takže přejme si, ať se nemění vůbec nic, ať to běží krásně. Díky moc za dnešní diskuzi, mějte se krásně.
Já děkuju za pozvání, mějte se skvěle, ať se vám daří.
Já taky děkuju za pozvání, jo ať to funguje.
Petr Makovský