Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?

Od 1. ledna vstoupil v platnost nový zákon o veřejných dražbách, který přináší řadu změn pro realitní makléře, dražebníky i investory. Nová legislativa ovlivní nejen způsob organizace dražeb, ale také práva a povinnosti účastníků. Pokud se dražbami zabýváte nebo plánujete investovat do nemovitostí tímto způsobem, je nezbytné být na nové podmínky připraveni.

V projektu Realiťák roku sledují nejlepší realitní makléři legislativní změny velmi pozorně. Tento zákon bude mít zásadní vliv na trh s nemovitostmi, zejména v oblasti aukcí, nucených dražeb a elektronických prodejních platforem. Co konkrétně se mění?

Na jaké dražby se nový zákon vztahuje?

Nový dražební zákon definuje veřejnou dražbu jako proces, při kterém dražebník oslovuje předem neurčený okruh osob, aby podali nabídku k uzavření kupní smlouvy. Podle této definice se zákon vztahuje pouze na dražby organizované podnikateli – typicky realitními kancelářemi, aukčními společnostmi nebo dražebními platformami.

Kde nový zákon platit nebude?

• Soukromé licitace mezi předem vybranými zájemci. Pokud realitní makléř pořádá aukci pouze mezi omezeným počtem klientů, nový zákon se na tuto transakci nevztahuje.
• Dražby zaměřené na uzavření jiných než kupních smluv. Například aukce nájemních smluv nebo převodů práv na družstevní podíly nespadají pod tento zákon.
• Exekuční a insolvenční dražby. Tyto speciální případy se řídí samostatnými právními předpisy, i když nový zákon stanovuje určitou možnost jejich propojení s veřejnými dražbami.

Nová legislativa si klade za cíl zvýšit transparentnost dražebního trhu, ale současně zachovat pružnost realitních aukcí organizovaných nejlepšími makléři v rámci projektu Realiťák roku.

Citace - Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a makléřka realitní kanceláře ReDeMa:
"Jasná pravidla pro veřejné dražby jsou důležitým krokem k transparentnějšímu realitnímu trhu. Klienti budou mít větší jistotu, že dražby probíhají férově a že nemovitosti budou prodávány za odpovídající tržní hodnotu."

Změny v převodu vlastnického práva: Co musí kupující vědět?

Jednou z klíčových změn je změna konceptu vlastnictví vydražené nemovitosti. Zatímco dosud přecházelo vlastnické právo přímo na vydražitele, nyní se bude převádět až po splnění zákonných podmínek.

Co to znamená v praxi?

• Vydražitel se stane vlastníkem až po zápisu do katastru nemovitostí. Příklep dražebníka už nebude stačit k okamžitému převodu vlastnického práva.
• Potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem bude sloužit jako podklad pro vklad do katastru. Tento dokument bude klíčovým nástrojem pro registraci vlastnických práv.
• Možnost odstoupení od smlouvy. Pokud mezi přiklepením nemovitosti a zápisem do katastru dojde k právním komplikacím (například exekuci na nemovitost), bude mít vydražitel možnost od koupě odstoupit.

Díky této úpravě se veřejné dražby více přiblíží standardnímu procesu prodeje nemovitostí, což posílí právní jistotu kupujících. Realitní makléři v projektu Realiťák roku doporučují, aby zájemci o dražby pečlivě prověřovali právní stav nemovitosti před přihazováním.

Elektronické dražby a centrální evidence

Nová legislativa zavádí centrální registr veřejných dražeb, který bude spravovat Ministerstvo pro místní rozvoj. Tato databáze zajistí, že informace o plánovaných dražbách budou veřejně dostupné a ověřitelné.

Co dalšího přináší nový zákon?

• Dražby mohou probíhat jak fyzicky, tak elektronicky. On-line dražby budou nadále povoleny a regulovány státem.
• Dražebníci budou povinni zveřejňovat informace o dražbách v centrálním registru. To zvýší transparentnost a usnadní přístup k informacím.
• Zvýšené požadavky na dražebníky. Ti budou muset splňovat nové podmínky, včetně pojištění odpovědnosti a vedení zvláštního účtu pro dražební transakce.

Citace Moniky Lukášové, ředitelky projektu Realiťák roku:
"Elektronizace dražeb přinese rychlejší a dostupnější způsob prodeje nemovitostí. Pro kupující i prodávající to znamená větší transparentnost a snazší přístup k informacím."

Dopad na nucené dražby a realitní aukce

Nový zákon zavádí přísnější pravidla pro nucené dražby, tedy situace, kdy nemovitost prodává věřitel za účelem vymožení dluhu.

Hlavní změny pro nucené dražby:

• Vlastník nemovitosti nesmí po oznámení dražby s nemovitostí volně nakládat. Jakékoli změny v právním stavu nemovitosti musí být oznámeny dražebníkovi i katastru.
• Nucené dražby podléhají přísnějším pravidlům. Například zákaz holandské licitace a speciální režim práv z vadného plnění.
• Vydražitel nucené dražby nemá nárok na slevu z ceny kvůli vadám. Kupující si musí před dražbou ověřit stav nemovitosti, protože nucené dražby neumožňují reklamace.

Změny se dotknou i realitních aukcí, které se částečně sbližují s veřejnými dražbami. Pokud aukce splní zákonné podmínky veřejné dražby, bude se řídit stejnými pravidly.

Realitní makléři v rámci projektu Realiťák roku doporučují investorům i prodávajícím, aby se před zapojením do dražby nebo aukce poradili s odborníky.

Závěr: Co by si měli makléři a investoři ohlídat?

Nový dražební zákon přináší více transparentnosti, ale také větší administrativní náročnost pro organizátory dražeb.

Co je klíčové?

• Dražebníci a aukcionáři budou muset splňovat přísnější pravidla.
• Vydražitel se stává vlastníkem až po zápisu do katastru.
• Elektronické dražby a centrální evidence zvýší dohled nad trhem.

Projekt Realiťák roku sdružuje odborníky na realitní transakce a dražby, kteří vám pomohou se v nových pravidlech zorientovat. Pokud plánujete investici do dražeb, je dobré se obrátit na profesionály!

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?

Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?

Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?

Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu

Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?

Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?

Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?

Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?

Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?

Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy

Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi

Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?

Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?

6 klíčových zásad při prodeji luxusních nemovitostí: Jak uspět na prestižním trhu?

Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?

Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech

Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků

Koupě nemovitosti a význam pojmu rodinná domácnost

Šest nástrah, na které si dát pozor při řešení hypotéky

Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku

Realitní zprostředkování: Podrobný pohled na každodenní činnosti makléře