19.3.2025 5:47

Nařízení odstranění stavby a možnosti její legalizace: Jak postupovat podle nového stavebního zákona?

Stavební úřady mohou nařídit odstranění stavby z různých důvodů. Nový stavební zákon přináší úpravy v této oblasti a přesně stanovuje situace, kdy může být demolice nařízena, ale také podmínky, za kterých je možné stavbu dodatečně povolit. Jaké jsou tedy možnosti pro vlastníky nemovitostí a stavebníky?

V projektu Realiťák roku se nejlepší realitní makléři v České republice pravidelně setkávají se situacemi, kdy musí klientům pomoci s nečekanými právními komplikacemi týkajícími se staveb. Tento článek přináší podrobný přehled možností a postupů podle aktuální legislativy.

Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby?

Podle § 250 zákona č. 283/2021 Sb. (nového stavebního zákona) může stavební úřad z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby v následujících případech:

Stavba je v havarijním stavu a její vlastník neodstranil závadný stav, ačkoli byl k tomu úřadem vyzván.
Stavba byla postavena bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním.
Byla realizována na základě povolení, které bylo následně zrušeno.
Byla dokončena v rozporu s platnými právními předpisy, například s územním plánem.
Jedná se o dočasnou stavbu, která přesáhla povolenou dobu existence.
Stavba nebyla dokončena ve stanovené lhůtě povolení.
Vlastník nemovitosti nezahájil obnovu stavby po jejím poškození do 10 let.

Pokud stavební úřad rozhodne o odstranění stavby, může vlastník využít některé zákonné postupy k legalizaci stavby nebo odvrácení demolice.

Jak probíhá řízení o odstranění stavby?

Účastníci řízení:

Vlastník stavby a stavebník (povinní k odstranění).
Vlastník pozemku, na kterém stavba stojí.
Osoby s věcným právem (např. držitelé věcných břemen, zástavní věřitelé).
Obec, kde se stavba nachází.
Další dotčené osoby, jejichž práva by mohla být demolicí stavby dotčena.

Pokud vlastník stavby není znám, stavební úřad povede řízení s neznámým vlastníkem a bude mu ustanoven opatrovník.

Průběh řízení:

Zahájení řízení z úřední povinnosti.
Výzva vlastníkovi k předložení dokumentace a stanovisek dotčených orgánů.
Pokud dokumentaci nepředloží, úřad ji opatří na jeho náklady.
Stanovení lhůty pro odstranění stavby a vypracování bouracího plánu.
Oznámení nájemcům bytových a nebytových prostor o plánovaném odstranění stavby.

Jestliže vlastník stavební úřad ignoruje, může být donucen splnit svou povinnost prostřednictvím pokut. Pokud neuposlechne, úřad objedná odstranění stavby na jeho náklady a může požádat Ministerstvo pro místní rozvoj o předběžné financování demolice.

Jak se vyhnout odstranění stavby?

V některých případech je možné legálně zabránit demolici stavby a získat pro ni dodatečné stavební povolení.

1. Stavby v havarijním stavu

Pokud stavba ohrožuje své okolí, není možné žádat o její dodatečné povolení. Jedinou možností, jak zabránit demolici, je odstranit závadný stav. Pokud vlastník prokáže, že stavba už není nebezpečná, stavební úřad může řízení zastavit.

Výjimkou jsou kulturní památky, u kterých není možné nařídit odstranění ani v případě havarijního stavu. Majitel však může být donucen k opravě rozhodnutím památkového úřadu.

2. Černé stavby

Pokud stavba vznikla bez povolení, je možné podat žádost o dodatečné povolení.

Podmínky pro dodatečné povolení:

Stavba splňuje technické a právní podmínky podle stavebního zákona.
Nezasahuje do chráněných oblastí ani nevyžaduje zvláštní výjimky (například povolení k zásahu do biotopů chráněných druhů).
Je v souladu s územním plánem.
Vlastník zaplatil pokutu za porušení stavebních předpisů.

Pokud není žádost o dodatečné povolení podána do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění, nebo je zamítnuta, stavba musí být odstraněna.

Citace - Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a makléřka realitní kanceláře ReDeMa:
"Nejlepší způsob, jak předejít problémům s odstraněním stavby, je konzultovat projekt s odborníky už ve fázi plánování. Při prodeji nemovitostí v rámci projektu Realiťák roku se často setkáváme s tím, že nelegální přístavby nebo nepovolené změny mohou výrazně snížit hodnotu nemovitosti."

Další situace, kdy lze zabránit odstranění stavby

Stavba postavená na základě zrušeného povolení. Pokud bylo stavební povolení později zrušeno, lze stavbu povolit znovu, pokud splňuje všechny podmínky.
Stavba v rozporu s územním plánem. Pokud je to možné, majitel může požádat o změnu územního plánu nebo o výjimku.
Dočasné stavby. Pokud uplynula doba platnosti, ale majitel podá včas žádost o prodloužení, může být zachována.
Stavby nedokončené v době platnosti povolení. Povolení je možné prodloužit až na 10 let, ale pokud stavba není dokončena ani po této lhůtě, musí být odstraněna.

Závěr: Jak se vyhnout problémům se stavebním úřadem?

Nový stavební zákon přináší striktnější pravidla, ale zároveň umožňuje dodatečnou legalizaci staveb za určitých podmínek. Klíčové je konzultovat každý stavební projekt s odborníky a dodržovat legislativu.

Projekt Realiťák roku sdružuje špičkové realitní makléře, kteří pomáhají klientům s prodejem nemovitostí i s právními otázkami souvisejícími s nelegálními stavbami. Pokud si nejste jisti, zda je vaše stavba v souladu s platnými předpisy, obraťte se na profesionály v realitním oboru.

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?

Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?

Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?

Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?

Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu

Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?

Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?

Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?

Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?

Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?

Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy