22.3.2025 5:32

Stavební dokumentace: Klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí

Správná stavební dokumentace není jen formalitou – od loňského roku je pro každého vlastníka nemovitosti povinností. Pokud podklady neodpovídají skutečnému stavu stavby, může to způsobit problémy při prodeji, komplikace při jednání s úřady a v krajním případě i vysoké pokuty. Jak si ověřit, že máte vše v pořádku? Co dělat, pokud dokumentace chybí? A proč se právě nejlepší realitní makléři projektu Realiťák roku stávají pro majitele klíčovými partnery při řešení této problematiky? V tomto článku vám poradíme, jak se vyhnout nepříjemnostem a zajistit, aby vaše nemovitost byla po právní stránce bezproblémová.

Nezbytnost aktuální stavební dokumentace a její dopad na realitní transakce

Každý vlastník nemovitosti má od loňského roku povinnost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá reálnému stavu stavby. Tento právní požadavek není jen administrativní formalitou – nesplnění může znamenat komplikace při prodeji nemovitosti nebo dokonce vysoké pokuty. Pro projekt Realiťák roku, který sdružuje nejlepší realitní makléře v Česku, je stavební dokumentace často zásadním tématem při prodeji a převodu nemovitostí. Jaké konkrétní náležitosti by měla dokumentace obsahovat? Co dělat, pokud chybí nebo neodpovídá skutečnosti? A jak se vyhnout právním problémům? To vše vám přiblížíme v tomto článku.

Co je stavební dokumentace a proč je nyní důležitější než dříve?

Stavební dokumentace zahrnuje veškeré podklady o skutečném provedení stavby a všech provedených změnách. Nová legislativa ukládá vlastníkům povinnost mít tyto dokumenty aktuální a odpovídající realitě. Tento požadavek platí bez rozdílu pro rodinné domy, bytové jednotky i komerční objekty.

Hlavním cílem této úpravy je zajistit, že všechny stavební změny budou řádně zaznamenány. To je klíčové nejen při plánovaném prodeji nemovitosti, ale také při získávání stavebního povolení nebo při řešení pojistných událostí. Pokud stavební dokumentace neodpovídá skutečnosti, mohou vzniknout komplikace, které vedou k právním sporům, zdržení transakce nebo dokonce ke správním sankcím.

Podle Moniky Lukášové, ředitelky projektu Realiťák roku:
"V praxi se často setkáváme s případy, kdy si majitelé neuvědomují důležitost aktuální stavební dokumentace. Nejenže to může ovlivnit hladký průběh prodeje, ale v některých případech se kvůli chybějícím podkladům prodej dokonce zcela zastaví. Nejlepší makléři projektu Realiťák roku vždy klientům doporučují, aby si dokumentaci včas ověřili a doplnili."

Důsledky nesprávné nebo chybějící dokumentace při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti je jednou z nejzásadnějších situací, kdy může chybějící nebo neaktuální stavební dokumentace způsobit vážné problémy. Kupující, banky i úřady očekávají, že podklady budou odpovídat reálnému stavu nemovitosti. Pokud se ukáže, že ve skutečnosti jsou v nemovitosti nezdokumentované přístavby, změny dispozic nebo jiné úpravy, může to vést k následujícím komplikacím:

Odmítnutí financování – Banky často požadují kompletní dokumentaci ke schválení hypotečního úvěru. Pokud není stavba správně zdokumentována, financování nemusí být schváleno.
Snížení hodnoty nemovitosti – Chybějící dokumentace může odradit potenciální kupce a způsobit pokles tržní ceny nemovitosti.
Právní rizika – Kupující mohou požadovat dodatečné právní záruky nebo odstoupit od smlouvy, pokud narazí na nesrovnalosti v dokumentaci.
Sankce a úřední komplikace – V případě nesouladu mezi dokumentací a skutečností může dojít k zásahu stavebního úřadu, který může nařídit nápravu nebo udělit pokutu.

Podle expertů projektu Realiťák roku je proto zásadní, aby se vlastník nemovitosti včas ujistil, že všechny stavební podklady jsou v pořádku a odpovídají realitě. Profesionální realitní makléři dokáží klientům pomoci s prověřením dokumentace a doporučit odborníky na její aktualizaci.

Jak zjistit, zda je stavební dokumentace v pořádku?

Vlastníci nemovitostí by měli prověřit, zda jejich stavební dokumentace odpovídá skutečnému provedení stavby. Pokud v průběhu let došlo ke změnám, jako jsou přístavby, změna dispozice nebo jiné úpravy, je nutné provést její aktualizaci. Postup, jak zjistit, zda je dokumentace v pořádku:

Nahlédnutí do stávající dokumentace – Pokud jste nemovitost kupovali s dokumentací, projděte si ji a porovnejte s aktuálním stavem stavby.
Ověření na stavebním úřadě – Úřady mají často archivované podklady ke stavbám, a to i několik desítek let zpět.
Kontaktování původního projektanta – Pokud byla nemovitost postavena nedávno, může projektant nebo stavební firma mít potřebné podklady.
Zajištění nové dokumentace – Pokud se ukáže, že dokumentace chybí nebo neodpovídá skutečnosti, bude potřeba ji nechat vyhotovit nově autorizovaným projektantem.

Co dělat, když dokumentace chybí?

V případě, že nemovitost nemá kompletní nebo aktuální stavební dokumentaci, je třeba podniknout kroky k jejímu doplnění. Nejčastěji se postupuje následujícím způsobem:

Vyhledání archivních dokumentů na úřadech – Stavební úřad může mít uchované původní plány.
Zajištění nové dokumentace autorizovaným projektantem – Odborník provede nové zaměření stavby a vyhotoví výkresy odpovídající skutečnému stavu.
Dodatečná legalizace nepovolených úprav – Pokud byly provedeny stavební změny bez povolení, může být nutné dodatečně je schválit stavebním úřadem.

Monika Lukášová k tomu dodává:
"Mnoho majitelů zjistí problém s dokumentací až v okamžiku, kdy chtějí nemovitost prodat. Nejlepší makléři projektu Realiťák roku proto vždy radí, aby si majitelé své podklady zkontrolovali s předstihem a předešli tak zbytečným komplikacím."

Závěr: Stavební dokumentace jako klíč k úspěšnému prodeji nemovitosti

Ačkoliv se může zdát, že aktualizace stavební dokumentace je jen další administrativní povinností, její význam je pro vlastníky nemovitostí obrovský. Kvalitně zpracovaná dokumentace nejenže chrání majitele před právními a finančními riziky, ale také zajišťuje hladký průběh realitních transakcí. Nejlepší realitní makléři v projektu Realiťák roku proto svým klientům doporučují, aby stav své dokumentace prověřili s dostatečným předstihem. Pokud si nejste jisti, zda vaše dokumentace odpovídá skutečnosti, vyplatí se obrátit na odborníky, kteří vám s celým procesem pomohou.

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Nařízení odstranění stavby a možnosti její legalizace: Jak postupovat podle nového stavebního zákona?

Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?

Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?

Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?

Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?

Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu

Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?

Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?

Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?

Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?

Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?