30.3.2025 14:03

Prodali jste nemovitost příliš levně? Jak se bránit neúměrnému zkrácení podle aktuálního stanoviska Nejvyššího soudu ČR?

Co znamená pojem neúměrné zkrácení, jaké podmínky musí být splněny, abyste mohli smlouvu úspěšně zpochybnit, a jak vám s řešením mohou pomoci nejlepší makléři z projektu Realiťák roku?

Co přesně znamená „neúměrné zkrácení“ a proč tento institut existuje?

Neúměrné zkrácení je specifický právní institut, jehož kořeny sahají hluboko do historie práva. Již od dob římského práva platí zásada, že smlouvy mají být uzavírány za spravedlivých podmínek pro obě strany. Proto zákon stanovuje, že pokud jedna strana při vzájemném plnění obdrží plnění výrazně nižší hodnoty než strana druhá, může být smlouva napadena. V českém právním prostředí tento princip upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 1793 až § 1795.

Hlavním účelem institutu neúměrného zkrácení je zajištění rovnováhy ve smluvních vztazích a předcházení situacím, kdy jedna strana výrazně a nespravedlivě profituje na úkor strany druhé. Institut chrání zejména osoby, které neměly dostatek informací o skutečné hodnotě předmětu smlouvy v době jejího uzavření.

Podstatou je zjednodušeně řečeno následující situace: pokud například prodáte dům za cenu výrazně nižší, než jaká odpovídá běžné tržní hodnotě, můžete se následně bránit soudní cestou a požadovat buď doplacení rozdílu do běžné ceny, nebo přímo zrušení celé smlouvy.

Jak upřesňuje Nejvyšší soud ČR v nedávném klíčovém rozhodnutí (sp. zn. 27 Cdo 3702/2023 z 3. 9. 2024), cílem je předcházet hrubé nespravedlnosti mezi smluvními stranami. Toto rozhodnutí přineslo významná upřesnění ohledně dokazování neúměrného zkrácení a významně posílilo práva zkrácené strany.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, k tomu říká:
„Neúměrné zkrácení chrání prodávajícího před výraznou ztrátou. V praxi se však často setkáváme s tím, že lidé netuší, že tuto možnost vůbec mají. Kvalitní makléři, které projekt Realiťák roku dlouhodobě oceňuje, vám umí včas poradit a pomohou odhalit nespravedlnosti dříve, než k nim dojde.“

Rozdíl mezi neúměrným zkrácením a lichvou

Je důležité rozlišovat mezi neúměrným zkrácením a lichvou, protože každý z těchto institutů řeší jinou situaci a má odlišné právní důsledky:

Neúměrné zkrácení (§ 1793 OZ) se vztahuje na případy, kdy mezi plněními existuje hrubý nepoměr, ale zkracující strana o tom nemusela vědět. Důsledkem úspěšného namítnutí neúměrného zkrácení může být zrušení smlouvy nebo dorovnání ceny na přiměřenou hodnotu.
Lichva (§ 1796 OZ) znamená, že jedna ze stran zneužila tíseň, nezkušenost, lehkomyslnost nebo jiné slabosti druhé strany, a uzavřela smlouvu za extrémně nevýhodných podmínek. Důsledkem je pak absolutní neplatnost smlouvy od samého počátku.

Jaké jsou podmínky pro uplatnění neúměrného zkrácení?

Pokud chcete uplatnit institut neúměrného zkrácení, musíte splnit několik důležitých podmínek:

Vzájemná plnění: Musí jít o situaci, kdy obě strany poskytují vzájemné plnění (např. kupující platí peníze, prodávající předává nemovitost).
Hrubý nepoměr: Tento nepoměr musí být opravdu značný, obvykle jde o situaci, kdy je sjednaná cena méně než polovina obvyklé tržní hodnoty. Přesto přesná hranice není zákonem stanovena a vždy záleží na posouzení soudu.
Neznalost prodávajícího: Prodávající nesmí být v době uzavření smlouvy vědomě informován o výrazně snížené hodnotě. Pokud se prokáže, že prodávající o reálné hodnotě věděl a přesto na smlouvu dobrovolně přistoupil, nelze neúměrné zkrácení uplatnit.
Absence výslovného vyloučení tohoto institutu: Některé smlouvy mohou institut neúměrného zkrácení předem vyloučit. Například kvůli zvláštním vztahům mezi smluvními stranami či specifickým okolnostem obchodu.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a makléřka realitní kanceláře ReDeMa, shrnuje:
„Při řešení případů neúměrného zkrácení se nevyplácí jednat bez podpory zkušeného odborníka. Makléři ocenění v rámci projektu Realiťák roku umí situaci správně vyhodnotit, upozornit na rizika a efektivně pomoci s ochranou vašich práv.“

Pozor na lhůtu k uplatnění nároku!

Pokud máte podezření, že jste prodali příliš levně, je důležité jednat co nejrychleji. Nárok na nápravu neúměrného zkrácení lze uplatnit pouze do jednoho roku od uzavření smlouvy. Po této lhůtě již nebude možné tuto ochranu využít.

Pokud tedy cítíte, že jste mohli být zkráceni, neváhejte se obrátit na zkušeného makléře z týmu projektu Realiťák roku, který vám s vyhodnocením situace i případnou obranou pomůže rychle a efektivně.

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Rozestavěná budova: Jaké má výhody, rizika a proč využít pomoc nejlepších makléřů z projektu Realiťák roku?

Stavební dokumentace: Klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí

Nařízení odstranění stavby a možnosti její legalizace: Jak postupovat podle nového stavebního zákona?

Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?

Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?

Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?

Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?

Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu

Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?

Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?

Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?