2.4.2025 10:00
Jste majitelem bytu a chystáte se ho pronajímat, nebo již pronajímáte? Možná stojíte na druhé straně jako nájemce. V obou případech je klíčové znát práva a povinnosti pronajímatele, která výrazně ovlivňují vztahy mezi oběma stranami. Odborníci ocenění v rámci projektu Realiťák roku doporučují pečlivě dbát na dodržování zákonných podmínek a upozorňují na častá úskalí.
Základem vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem je vždy nájemní smlouva. Podle občanského zákoníku musí být tato smlouva v případě bytů uzavřena písemně. Pokud není písemná forma dodržena, chrání zákon zejména nájemce, což pronajímatele může dostat do nevýhodné situace. Experti z projektu Realiťák roku proto jednoznačně doporučují, aby pronajímatel nechal smlouvu připravit či alespoň zkontrolovat zkušeným advokátem specializovaným na právo nemovitostí.
Nájemce bytu je z pohledu práva považován za slabší smluvní stranu, a proto mu občanský zákoník poskytuje zvýšenou ochranu. Pronajímatelé musí při sestavování smlouvy dbát na to, aby svými podmínkami neomezili práva nájemce definovaná v ustanoveních § 2235–2301 OZ. Jakákoliv ujednání, která by byla v rozporu se zákonem, budou považována za neplatná a soud k nim nebude přihlížet. Výjimkou jsou krátkodobé pronájmy (například rekreační objekty), kde platí volnější režim.
Jedním z častých bodů sporů je zákaz chovu domácích zvířat v pronajímaných bytech. I přesto, že takové zákazy jsou v nájemních smlouvách běžné, zákon je považuje za neplatné. Nájemce tedy může v bytě zvíře chovat, pokud tím nezpůsobuje nepřiměřené obtíže ostatním obyvatelům domu.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, k tomu dodává:
„Zákaz chovu zvířat je z právního hlediska neúčinný. Přestože nemůžete nájemce z bytu vykázat kvůli zvířeti, můžete se jako pronajímatel rozhodnout smlouvu po jejím skončení neprodloužit. Proto je důležité nájemce předem dobře informovat o svých představách.“
Pronajímatel by měl při výběru nájemce pečlivě dbát na dodržení antidiskriminačního zákona. Je nepřípustné odmítnout potenciálního nájemce kvůli jeho původu, pohlaví, věku, náboženství nebo sexuální orientaci. Výběr nájemce musí vždy probíhat korektně a objektivně. Diskriminační formulace v inzerátech typu „nepronajmu menšinám“ nebo „nic pro cizince“ jsou jasným porušením zákona a mohou být sankcionovány.
Byt by měl být předán nájemci k užívání v den dohodnutý ve smlouvě. Pokud datum není specifikováno, pak se byt předává první den následujícího měsíce po účinnosti smlouvy. Pronajímatel zároveň musí zajistit základní služby spojené s užíváním bytu, jako jsou dodávky vody, tepla, odvoz odpadu či provoz výtahu. Náklady na tyto služby hradí nájemce formou záloh, které musí být jednou ročně vyúčtovány.
Pronajímatel je povinen udržovat byt v provozuschopném a obyvatelném stavu. Nájemce hradí pouze drobné opravy a běžnou údržbu podle vládního nařízení č. 308/2015 Sb. Pokud vznikne větší závada, je pronajímatel povinen ji včas odstranit. V opačném případě má nájemce právo na slevu z nájmu nebo dokonce může smlouvu vypovědět.
Pronajímatel může jednou ročně zvýšit nájemné, a to maximálně o 20 % za poslední tři roky do výše nájemného obvyklého v místě. Kauce, kterou pronajímatel vybírá, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu a zahrnuje i případné smluvní pokuty.
Monika Lukášová radí:
„Je vhodné mít ve smlouvě uvedeno, jakým způsobem bude nájemné navyšováno. Nejčastěji využívaná je inflační doložka, která pomáhá pronajímateli udržet hodnotu svého příjmu.“
Pronajímatel musí informovat SVJ o osobách bydlících v bytě, zároveň však nesmí nájemci bránit v práci či podnikání z domova, pokud to nenarušuje charakter bytu. Nájemce může rovněž bez souhlasu pronajímatele podpronajmout část bytu.
Závěrem odborníci z projektu Realiťák roku doporučují pronajímatelům vždy spolupracovat s kvalitním právním poradcem či zkušeným realitním makléřem, aby se vyhnuli komplikacím a dosáhli maximálního efektu při pronájmu své nemovitosti.
Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:
Stavební dokumentace: Klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí
Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?
Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?
Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?
Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?
Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu
Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?
Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?
Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?
Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?
Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?
Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy
Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi
Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?
Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?
6 klíčových zásad při prodeji luxusních nemovitostí: Jak uspět na prestižním trhu?
Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?
Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech
Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků
Koupě nemovitosti a význam pojmu rodinná domácnost
Šest nástrah, na které si dát pozor při řešení hypotéky
Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku
Realitní zprostředkování: Podrobný pohled na každodenní činnosti makléře
Monika Lukášová